宋迪暉

[摘要]進行廉租房建設(shè)是解決和保障我國低收入群體住房問題的一項重要舉措。然而目前我國的廉租房制度還不成熟，出現(xiàn)了很多問題，例如供不應(yīng)求、建設(shè)效率低下等。一個主要原因就是采用單一的建設(shè)模式，即單純依靠政府的力量推動建設(shè)。然而政府的財政力量也是有限的，有時也會出現(xiàn)政府失靈的情況，因此本文通過對房地產(chǎn)市場周期運行的分析，提出了一種動態(tài)建設(shè)模式，即廉租房建設(shè)模式隨房地產(chǎn)市場周期的不同而變化，意在更好的解決廉租房房源建設(shè)問題，有效解決房源建設(shè)的數(shù)量和房源建設(shè)的效率問題，為廉租房保障制度的完善提供參考意見。

[關(guān)鍵詞]廉租房建設(shè)；效率；房地產(chǎn)市場周期

引言

萬物時刻在發(fā)展變化，現(xiàn)處于初步發(fā)展階段的廉租房建設(shè)問題更是如此。廉租房建設(shè)情況的變化，也需要相應(yīng)的以變動的解決方案來應(yīng)對。自我國1998年第一次提出廉租住房的概念以來，我國的廉租房建設(shè)已經(jīng)取得初步成效。但隨著建設(shè)的推進，其動態(tài)過程被忽略了，我國保障性住房制度中關(guān)于廉租房房源建設(shè)方式的動態(tài)建設(shè)制度基本不存在，廉租房房源數(shù)量和建設(shè)效率問題漸漸突顯出來。

目前廉租房的房源建設(shè)模式有兩種，一個是政府主導(dǎo)模式建設(shè)廉租房，一個是市場主導(dǎo)模式。所謂政府主導(dǎo)，是指由政府直接出資出地出力等資源建設(shè)廉租房，政府充當(dāng)“業(yè)主”又為“開發(fā)商”；所謂市場主導(dǎo)，是指政府不直接參與到廉租房的建設(shè)，而是在政府的扶持政策下，讓市場上的開發(fā)商進行建設(shè)，政府只以“業(yè)主”形式出現(xiàn)。我國正處于從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟過渡的時期，市場經(jīng)濟發(fā)展還不完善，人們對政府還存在較強的依賴。在這種狀態(tài)下，我國廉租房房源的建設(shè)還主要來源于政府。然而隨著房地產(chǎn)市場周期的不同，市場上的各種條件，如政府資金、市場房價、市場需求等也會發(fā)生變化，如果僅僅采取政府主導(dǎo)的模式，會導(dǎo)致廉租房建設(shè)效率低下的問題。本文旨在研究在房地產(chǎn)市場周期的不同階段，如何解決廉租房房源的數(shù)量和建設(shè)效率的問題，使其效率最優(yōu)。

一、廉租房政策的動態(tài)發(fā)展

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷了1987-1989年的起步發(fā)展時期，1989-1991年的停滯觀望時期，1991-1994年的高漲時期，1994-1998年的調(diào)整下滑時期，以及1998年開始的復(fù)蘇時期。到1998年復(fù)蘇后，我國的廉租房保障制度開始出現(xiàn)。

（一）廉租房政策的提出

1998年，中國開始住房貨幣化后，住房建設(shè)以房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品住房為主。商品住房發(fā)展迅速，但住房保障建設(shè)相對滯后，部分城市居民住房比較困難。在這一年，政府在出臺的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中明確提出“對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)體系，特困家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房”。這一措施是根據(jù)在房地產(chǎn)商品市場發(fā)展迅速，人們住房需求不同提出的。

（二）廉租房政策的發(fā)展

隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，國家對于廉租房建設(shè)的力度逐步加大。1999年4月，頒布《城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法》，提出由政府實施社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。2003年發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，11月又審議通過了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。2004年發(fā)布了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》，該辦法明確了各級政府在廉租房制度中的職責(zé)，規(guī)定地方人民政府應(yīng)當(dāng)在國家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的實際情況，因地制宜，建立城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房制度。2005年發(fā)布了《城鎮(zhèn)廉租住房租金管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》，對廉租房保障制度進行完善。

2007—2008年是中國城鎮(zhèn)住房建設(shè)跌宕起伏的兩年。2007年8月《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中提出“十一五”期末，廉租住房制度保障范圍要全面覆蓋這1000萬戶家庭。2008年在國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢影響下，全年商品住房出現(xiàn)了滯銷。下半年國家及地方政府調(diào)整了住房政策，鼓勵普通住房消費。到2009年，政府提出加大保障性住房建設(shè)力度，對于廉租房建設(shè)提出主要以實物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題，并采取了對各地方政府進行指標(biāo)建房的措施；2010和2011年，共解決487萬戶城市低收入住房困難家庭。

由此我們可以看到，廉租房保障制度政府是處于主體地位，這個政府主體地位是不能動搖的。其次從廉租房建設(shè)政策的逐步出臺可以看出，我國的廉租房建設(shè)是一個不斷發(fā)展的動態(tài)過程，我國廉租房保障制度的建立也是在動態(tài)發(fā)展中逐步完善的，所以將廉租房建設(shè)需要動態(tài)性納入廉租房保障制度中很有必要。其三，可以發(fā)現(xiàn)廉租房建設(shè)制度還沒有形成一個完整的體系，雖廉租房建設(shè)過程中展現(xiàn)出廉租房建設(shè)的動態(tài)性，但是將廉租房建設(shè)動態(tài)性建設(shè)方案并沒有納入廉租房保障制度中，這并不利于我國廉租房保障制度的規(guī)范發(fā)展。現(xiàn)階段我國廉租房建設(shè)進入快速發(fā)展時期，更是需要以發(fā)展的眼光看待廉租房建設(shè)問題。

二、廉租房房源建設(shè)

廉租房房源的建設(shè)是廉租房制度推廣和實施的保證。根據(jù)《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》的規(guī)定，我國廉租住房的來源包括：①政府出資收購的住房；②社會捐贈的住房；③騰空的公有住房；④政府出資建設(shè)的廉租住房；⑤其他渠道籌集的住房等。房源的籌集充分利用現(xiàn)有房屋，若現(xiàn)有房源不足以滿足最低收入家庭住房需求時，則由政府進行修建。

（一）建設(shè)現(xiàn)狀

根據(jù)廉租房房源建設(shè)的實際情況，我國廉租房房源主要還是來源于政府修建和政府出資收購，也就是主要以政府在廉租房房源建設(shè)中處于主導(dǎo)地位，但地方政府表現(xiàn)并不積極，出現(xiàn)缺位情況。2006年，全國657個城市中，有512個城市建立廉租住房制度，占城市總數(shù)的77.9%，還有145個城市沒有建立廉租住房制度，通過廉租房政策解決的住房困難戶僅為547292戶。至2007年底，我國僅有95萬戶家庭獲得廉租住房保障。有的城市新建廉租房的數(shù)量僅是目前申請者住房需求數(shù)量的1%，甚至更低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足目前的需求。2009年年度工作任務(wù)為解決260萬戶城市低收入住困難家庭的住房問題，但到2009年上半年全國開工建設(shè)的廉租房才105萬套，占全年計劃的59%。以上數(shù)據(jù)充分說明，地方政府在廉租房房源建設(shè)中表現(xiàn)并不積極。

（二）現(xiàn)狀成因

面對旺盛的廉租房需求與短缺的廉租房供給房源供給，各地政府都想解決這一問題。但各地政府作為廉租房的具體實施者，還面對著公共財政、財力的支撐能力有限，需要解決廉租房、最低生活保障、教育、環(huán)境保護、醫(yī)療等諸多問題，這些都需要財力和資源的支出，在公共財政有限的情況下，政府必須考慮問題的優(yōu)先次序。在此情況下，廉租房房源建設(shè)便出現(xiàn)了地方的不積極。

三、房地產(chǎn)市場周期運行

分析廉租房房源建設(shè)在房地產(chǎn)市場周期不同階段的建設(shè)問題，首先需要了解房地產(chǎn)市場的周期變動規(guī)律和各階段對廉租房房源建設(shè)的有利條件和不利條件。我國房地產(chǎn)市場的周期運行受國家政策的影響嚴(yán)重，各地區(qū)房地產(chǎn)市場的周期也存在一定的差異。一般將房地產(chǎn)分為四個階段，具體如圖1顯示：

四個階段的具有表現(xiàn)出以下特點：

（1）在蕭條期，房屋空置率逐步下降，市場供給過剩。房地產(chǎn)投資建設(shè)量較低，供給出現(xiàn)過剩，房屋交易不活躍，開發(fā)商囤積的土地只有少量投入開發(fā)。購房者進入觀望期，企盼房價的下落。住房租售價格都相對較低，投機活動較少。

（2）在擴張器，這一階段房地產(chǎn)市場增長較快，持續(xù)時間一般來說比較短。由于需求增長和供給的時滯，存量房產(chǎn)開始減少，需求相當(dāng)旺盛。房屋空置率越過均衡空置率，市場供給吃緊。開發(fā)企業(yè)爭奪有限的土地資源，其他行業(yè)的資金也紛紛進入。房地產(chǎn)業(yè)投資量激增，各種物業(yè)的成交量激增。房價上漲過快，實際購房者退出市場。政府開始出臺一些緊縮政策，進行干預(yù)。

（3）危機爆發(fā)進入收縮階段，房地產(chǎn)業(yè)也開始進入衰退階段。房屋供給因為前期建設(shè)而開始出現(xiàn)過剩，房屋空置率開始逐步上升，交易活動由短暫的忙碌開始大幅縮減。市場投資開始緊縮，價格急劇下跌，部分房企倒閉，房地產(chǎn)從業(yè)人員減少，失業(yè)率和破產(chǎn)率增加。

（4）在蕭條階段，房屋空置率不斷上升，許多工程無法正常建成。房屋供給量激增，房價嚴(yán)重下跌，房地產(chǎn)的需求開始回升，交易活動陷于沉寂。房地產(chǎn)商的破產(chǎn)現(xiàn)象更加普遍，房地產(chǎn)市場無價無市，但政府會開始適量增加土地的供給。一般這一階段持續(xù)時間較長。

四、動態(tài)建設(shè)模式的提出

市場機制雖然可以更好地適應(yīng)復(fù)雜的住房需求結(jié)構(gòu)，滿足多樣化的居民家庭住房需求，但無法解決中低收入和最低收入居民家庭的住房問題，此時政府的干預(yù)是必不可少的。廉租房政策是政府干預(yù)的一種方式。但是政府在干預(yù)的時候不能盲目，應(yīng)該以適應(yīng)市場發(fā)展為基礎(chǔ)。廉租房是調(diào)控市場失靈的重要手段，并不會左右房地產(chǎn)市場發(fā)展。廉租房作為一種社會保障制度，能夠在供房結(jié)構(gòu)上緩解住房市場的供求矛盾，是政府對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)的重要手段之一。在房市周期波動的不同階段，為使廉租房房源建設(shè)的效率達到最優(yōu)，應(yīng)采取相對應(yīng)的主體主導(dǎo)建設(shè)，保證房源數(shù)量和建房效率，因此我們提出動態(tài)建設(shè)模式。

考慮政府成本和房企利益問題，在房地產(chǎn)市場擴張時期，廉租房房源建設(shè)政府應(yīng)采取進入政策，以政府主導(dǎo)廉租房房源的建設(shè)，既解決房屋建設(shè)問題，又合理分配市場房屋建設(shè)的資源，降緩房地產(chǎn)市場熱度；在市場處于收縮時期，政府應(yīng)逐漸退出廉租房房源建設(shè)，逐步引導(dǎo)市場進入；在房地產(chǎn)市場蕭條時期，則以市場主導(dǎo)為主，鼓勵開發(fā)商進入廉租房房源建設(shè)，并投入大力資金，在提供房源供給的基礎(chǔ)上，活躍房地產(chǎn)市場；在市場處于復(fù)蘇時期，政府應(yīng)逐漸進入廉租房房源建設(shè)市場。

五、結(jié)語

根據(jù)房地產(chǎn)市場周期運行規(guī)律，采取動態(tài)的廉租房建設(shè)模式，有利于廉租房保障制度的可操作性，有利于廉租房保障制度的完善，為保障性住房房源建設(shè)效率研究提供思路，一定意義上彌補房地產(chǎn)市場失靈，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。但是我們的論證還只是初步的定性分析，沒有大量的定量分析作保證，因此仍然還有很大的探索空間。