韋冰

很多人都有一個“住房夢”，有了住房，才能安居樂業(yè)。而對于城市低收入家庭而言，“住房夢”有些遙不可及。為解決城市低收入家庭住房困難的問題，中央出臺了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)〔2007〕 24號），把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容。幫助低收入家庭解決住房問題是政府公共服務(wù)的一項重要職責(zé)，政府要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。經(jīng)濟(jì)適用住房制度作為這一政策體系的重要內(nèi)容之一，其建設(shè)、銷售受到眾多城市低收入家庭的關(guān)注。

一、經(jīng)適房項目建設(shè)資金預(yù)算

經(jīng)適房建設(shè)不僅要保證建設(shè)質(zhì)量，而且銷售價格要與城鎮(zhèn)中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價。所以，經(jīng)適房建設(shè)首先要有資金保證，不能成為爛尾樓。

預(yù)算是一種控制機制和制度化的程序，是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動有序進(jìn)行的重要保證，是企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督、控制、審計、考核的基本依據(jù)。資金是企業(yè)從事各項經(jīng)濟(jì)活動的基本要素，是企業(yè)發(fā)展的必備要素，貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程。項目建設(shè)的首要問題是做好項目資金的預(yù)算。

在經(jīng)適房項目建設(shè)中，可將項目資金預(yù)算分為以下兩個方面的預(yù)算：

第一，經(jīng)營活動現(xiàn)金流量預(yù)算。主要包括銷售收入與項目支出預(yù)算。銷售收入是指銷售經(jīng)適房取得的現(xiàn)金流，考慮首付、按揭、稅金等因素，按整個銷售周期進(jìn)行預(yù)算，細(xì)化到月份。項目支出指按項目建設(shè)周期從立項、報建到建成后竣工驗收、支付尾款期間的全部支出進(jìn)行預(yù)算，細(xì)化到月份。

第二，籌資活動現(xiàn)金流量預(yù)算。在完成經(jīng)營活動現(xiàn)金流量預(yù)算后，通過分析銷售收入與項目支出預(yù)算的差額在時間上的差異，去除自有資金后，可估算出項目資金的缺口，作為融資的依據(jù)。融資預(yù)算是指在綜合考慮融資方式、額度、期限、利率水平、用款計劃、還款計劃后，選定融資方案融通資金的預(yù)算，而且有效的融資政策還要考慮企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債率。

二、在編制項目資金預(yù)算時，要充分考慮經(jīng)適房保障性住房性質(zhì)的特點

（一）經(jīng)營活動現(xiàn)金流量預(yù)算特點

第一，編制銷售預(yù)算時，考慮經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格申報審核所需時間，合理推算銷售時間。銷售首先要確定銷售對象和售價，經(jīng)適房是針對特定對象進(jìn)行銷售的，以《宜州市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》為例，確定一個項目的購房人通常要經(jīng)過三個環(huán)節(jié)：

一是申請。申請人憑戶口本和身份證到市房改辦提出申請，按要求如實填寫《宜州市經(jīng)濟(jì)適用住房申購表》。

二是初審和公示。工作單位、社區(qū)居委會通過審核材料、入戶調(diào)查、鄰里訪問、信函索證等方式，對申請家庭的人口、收入、住房等情況進(jìn)行初審，同時將申請人的情況在申請人的工作單位、所居住的社區(qū)或村委會進(jìn)行公示，公示期為7天。

三是批準(zhǔn)和公示。房改部門對申請材料進(jìn)行復(fù)審，符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的，將申請家庭基本情況在相關(guān)媒體和單位、社區(qū)、村委會進(jìn)行公示，公示期限10天。之后，發(fā)放《準(zhǔn)購資格書》。

以上環(huán)節(jié)完成少則2個月，多則3～4個月。因此，為了能在達(dá)到可銷售狀態(tài)時順利銷售，在項目拿到土地規(guī)劃完成總平設(shè)計，確定建設(shè)規(guī)模、套數(shù)后，即可考慮報請相關(guān)部門開展經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格申報審核工作，確定銷售對象。

第二，編制銷售預(yù)算時，結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格審批所需時間，合理推算銷售時間。

經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格實行政府指導(dǎo)價。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》（〔2002〕2503號）規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房價格由有定價權(quán)的政府價格主管部門會同建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，按照本辦法有關(guān)規(guī)定，在項目開工之前確定，并向社會公布。

凡不具備在開工前確定公布新建經(jīng)濟(jì)適用住房價格的，以及已開發(fā)建設(shè)的商品房項目經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房項目的，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)濟(jì)適用住房銷售前，核算住房成本并提出書面定價申請，按照價格管理權(quán)限報送有定價權(quán)的政府價格主管部門確定。經(jīng)濟(jì)適用住房價格經(jīng)政府價格主管部門確定公布或?qū)徟?，任何單位和個人不得擅自提高。

項目開工之前確定銷售價格的不確定性因素相對較大，具有一定的政策風(fēng)險和建設(shè)風(fēng)險。而在經(jīng)濟(jì)適用住房銷售前確定銷售價格的，不確定性因素減少，風(fēng)險稍小。所以通常會選后者。

按規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)定價申請應(yīng)附以下材料：

一是經(jīng)濟(jì)適用住房價格申報表和價格構(gòu)成項目審核表；

二是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的立項、用地批文及規(guī)劃、拆遷、施工許可證復(fù)印件；

三是建筑安裝工程預(yù)（決）算書及工程設(shè)計、監(jiān)理、施工合同復(fù)印件；四是政府價格主管部門規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

以上資料和數(shù)據(jù)的收集、整理和計算需要2個月左右，已支付的單據(jù)和已簽訂的合同容易收集，尚未發(fā)生的子項目需要另外出具設(shè)計和預(yù)算。之后需要各部門確認(rèn)有無新增或錯漏事項，再向價格主管部門報送申請。

價格管理部門按規(guī)定進(jìn)行成本監(jiān)審、專家論證及內(nèi)部流程通常需要2個月左右。

綜合考慮以上因素，在經(jīng)適房項目主體的地下部分完成結(jié)算，影響整個項目造價的風(fēng)險降低后，即可開始組織相關(guān)部門進(jìn)行價格申報資料的收集、整理工作，以便明確銷售價格，讓購房人在選房前做到心里有數(shù)。

在做銷售預(yù)算時，充分考慮經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格申報審核和銷售價格審批所花費的時間，結(jié)合工程進(jìn)度，合理預(yù)計預(yù)售時間，做好銷售預(yù)算。

第三，由于經(jīng)適房的銷售對象為低收入家庭，住房購買資格申報審核工作由相關(guān)部門完成，因此基本上不需要考慮廣告等營銷活動成本。

（二）籌資活動現(xiàn)金流量預(yù)算的特點

第一，融資難度較小。規(guī)模大、實力強的公司，可以采用發(fā)債等方式進(jìn)行融資，金額大、周期長，甚至可以一次解決多個項目的資金問題，但這種方式受國家金融政策影響大。小公司可采用項目貸款的方式進(jìn)行融資。這種方式更看重項目本身的安全性和盈利能力，而不是資產(chǎn)總額和資產(chǎn)負(fù)債率。只要國家政策還支持保障性住房建設(shè)，項目貸款就是一種比較穩(wěn)妥的融資渠道，受金融政策的影響較小。在商品房項目貸款被嚴(yán)格控制的時候，經(jīng)適房項目貸款也能正常辦理。

第二，自有資金比例要求低，利率優(yōu)惠。由于保障性住房建設(shè)有國家政策支持，經(jīng)適房項目與商品房項目相比，融資方面有一些優(yōu)惠政策。首先是自有資金比例要求，《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》（銀發(fā)〔2008〕13號）為“建設(shè)項目資本金（所有者權(quán)益）不低于項目總投資的30%”，之后出臺的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號），調(diào)整為“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%”。經(jīng)適房建設(shè)也得到金融機構(gòu)的支持，貸款利率上通常會比商品房利率優(yōu)惠。

第三，融資期限通常為中期。綜合考慮建設(shè)周期和銷售周期，項目為高層建筑的，貸款期限通常為3～5年?？稍诤贤屑s定提前還款的條款，根據(jù)實際情況進(jìn)行操作，掌握主動權(quán)。

經(jīng)適房建設(shè)是一項利國利民的民生工程，做好資金預(yù)算并切實實施，把資金籌集和建造投入、購買資格申報審核和銷售價格審批、銷售回款和償還貸款事項統(tǒng)籌安排好，時間上實現(xiàn)無縫對接，保證資金鏈的完整，保障經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的順利推進(jìn)，合理選擇融資方案，降低利息負(fù)擔(dān)，降低經(jīng)適房銷售價格，真正體現(xiàn)保障性住房建設(shè)的保障性質(zhì)，切實體現(xiàn)政府給予的各項優(yōu)惠政策，讓群眾得到實惠，讓經(jīng)濟(jì)適用住房制度為實現(xiàn)中國夢發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（作者單位為柳州市經(jīng)濟(jì)實用住房發(fā)展中心）endprint