許樹(shù)澤

不僅僅在中國(guó)，房子在全世界各地都是一個(gè)主流的投資品種。來(lái)到日本探訪，最令人震撼的是日本人看待房子的態(tài)度。一般日本人的觀念認(rèn)為房子跟汽車(chē)一樣是會(huì)貶值的，因?yàn)樗且粋€(gè)商品。既然是商品，就會(huì)有損耗，會(huì)有新舊之分、貴賤之別。汽車(chē)到手第二天就會(huì)貶值，那么對(duì)于日本人來(lái)講房子也是一樣。他們看待房子，會(huì)把房子看成一個(gè)三明治，下面是土地，上面是建筑物，房子賣(mài)出去的第一天開(kāi)始，三明治上面的面包，也就是建筑物，就開(kāi)始貶值，一般新房子在15年后，建筑物價(jià)值會(huì)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定期。

在日本，尤其是東京，大多數(shù)人以租房為主，年輕人是根本不考慮買(mǎi)房的。即使結(jié)婚，很多人也不買(mǎi)，而是租房住。一般來(lái)說(shuō)，結(jié)婚之后有了孩子，確確實(shí)實(shí)有改善的需要，才會(huì)去考慮買(mǎi)房子。

日本年輕人的月薪大概在20萬(wàn)日元左右，也就是1萬(wàn)多元人民幣。讓我很好奇的一點(diǎn)，他們沒(méi)有像當(dāng)今中國(guó)大眾創(chuàng)業(yè)，人人都想著上市把公司賣(mài)掉，出任CEO賺大把鈔票，日本年輕人不這么想?？墒潜娝苤跂|京生活壓力大，為什么他們沒(méi)有想著掙錢(qián)呢？其實(shí)是因?yàn)槿毡旧鐣?huì)很像北歐的社會(huì)，高度平均化，也就是你干好干壞差不多，而且產(chǎn)業(yè)飽和，所以你沒(méi)有一夜暴富的機(jī)會(huì)。你只要好好上班，哪怕打一份零工，也會(huì)有1萬(wàn)多元人民幣的月薪收入（房租占到將近一半）。對(duì)于這樣的上班一族來(lái)講，與收入相比，東京的房?jī)r(jià)確實(shí)是非常昂貴的。

日本的房?jī)r(jià)究竟如何呢？在東京最核心的地段，一套幾百平方米很好的公寓是9 000萬(wàn)日元，也就是500多萬(wàn)元人民幣，東京絕大多數(shù)的公寓價(jià)格是在200多萬(wàn)元人民幣。不過(guò)對(duì)于大多數(shù)日本人來(lái)講，他們所謂的買(mǎi)房不是買(mǎi)公寓，公寓是用來(lái)給他們租住的，買(mǎi)房特指的是買(mǎi)帶車(chē)位的兩三層的這種小獨(dú)棟。在東京買(mǎi)這樣的房子大概在5 000萬(wàn)日元以?xún)?nèi)，5 000萬(wàn)日元也就是300萬(wàn)元人民幣左右。當(dāng)然，這些小獨(dú)棟一般不會(huì)在最核心的地段，都是在地鐵沿線，離最核心區(qū)都有些距離。而且非常重要的一點(diǎn)，日本的房子都是捆綁土地產(chǎn)權(quán)一起銷(xiāo)售的，這個(gè)價(jià)錢(qián)包括永久的土地產(chǎn)權(quán)，即使你買(mǎi)的不是獨(dú)棟是公寓，也按著整個(gè)大樓的戶(hù)數(shù)平分下面的土地產(chǎn)權(quán)。

東京房子的投資回報(bào)平均在8%左右，扣掉各種稅費(fèi)、保險(xiǎn)之后，基本在6%左右。什么叫回報(bào)？對(duì)房子來(lái)講獲得收益無(wú)外乎兩種：一個(gè)是資產(chǎn)本身的漲跌，也就是俗稱(chēng)的炒作，但是只要你不變現(xiàn)不賣(mài)出，賬面上的紙面富貴沒(méi)有任何意義。其實(shí)對(duì)于資產(chǎn)來(lái)講，大家一般認(rèn)為投資的回報(bào)是這個(gè)資產(chǎn)直接帶來(lái)的現(xiàn)金流的流入，對(duì)房子來(lái)講就是房租。日本東京的房子租金回報(bào)在6%—8%，是非常高的。

那日本人不買(mǎi)房是不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)本身一直不漲呢？其實(shí)日本不光是房?jī)r(jià)不漲，日本的物價(jià)包括房租，基本上都是十年零漲幅。我有一個(gè)留學(xué)日本的朋友告訴我，十年前日本的一瓶瓶裝水就是100日元，現(xiàn)在還是100日元，十年前他父親在日本生活時(shí)，房租是70 000日元，現(xiàn)在他還住在他父親當(dāng)年住的那個(gè)房子里，現(xiàn)在租金也還是70 000日元，根本沒(méi)有任何變化。所以日本的這個(gè)房子問(wèn)題，絕對(duì)不是房子本身的問(wèn)題，而是跟經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)聯(lián)的。日本這20年陷入了比較嚴(yán)重的通貨緊縮。市場(chǎng)在萎縮，有兩個(gè)原因：一個(gè)是日本國(guó)內(nèi)遭遇了非常嚴(yán)重的老齡化，年輕人少了自然購(gòu)買(mǎi)力也會(huì)不足，那房子、車(chē)子就沒(méi)人來(lái)買(mǎi)了。還有一個(gè)原因，國(guó)際市場(chǎng)也在萎縮，過(guò)去日本不僅可以賣(mài)向島內(nèi)，還可以賣(mài)向全世界，日本的電子產(chǎn)品包括汽車(chē)暢銷(xiāo)海外，但是現(xiàn)在特斯拉汽車(chē)橫行全球，包括中國(guó)的一些廉價(jià)產(chǎn)品也暢銷(xiāo)海內(nèi)外，把日本的份額都搶走了。所以現(xiàn)在對(duì)日本來(lái)講，賣(mài)給海外賣(mài)給國(guó)內(nèi)都遭遇了問(wèn)題。嚴(yán)重的通貨緊縮使得他們的價(jià)格十年零漲幅。

我有一個(gè)日本朋友，正好在20世紀(jì)90年代經(jīng)濟(jì)破滅的時(shí)候離開(kāi)日本來(lái)到了中國(guó)，在北大讀書(shū)學(xué)歷史，畢業(yè)之后他又回到了日本。這時(shí)剛好趕上日本經(jīng)濟(jì)從過(guò)熱突然轉(zhuǎn)冷，出現(xiàn)了斷崖，工作特別不好找。他對(duì)中國(guó)和日本兩地的環(huán)境和文化都比較熟悉。我問(wèn)他怎么看待日本人不買(mǎi)房這件事，他說(shuō)，房子是用來(lái)住的，對(duì)于日本人來(lái)講，擁有兩套房子，不如有一套房子里面有兩個(gè)衛(wèi)生間，這樣更方便。

經(jīng)歷了“失落的二十年”，日本人對(duì)房子產(chǎn)生了巨大的觀念變化。曾經(jīng)他們也像今天的我們一樣買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)，到美國(guó)洛克菲勒中心買(mǎi)地標(biāo)，甚至曾經(jīng)東京都的房?jī)r(jià)可以買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)。日本人當(dāng)年拿著堅(jiān)挺的日元到全世界旅游，也跟我們今天一樣買(mǎi)名貴的奢侈品，但是經(jīng)歷世事滄桑之后到了今天，這些四五十歲的日本人他們發(fā)現(xiàn)，所謂的“擁有”不過(guò)只是一個(gè)妄念。endprint