房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅問題研究

李申花

摘要：通過對土地增值稅相關(guān)政策的研究，對稅收征收過程中存在的問題提出改進建議，為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃建言獻策。

關(guān)鍵詞：土地增值稅；研究；建議；籌劃

一、土地增值稅政策背景

為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益，國家從1994年開始征收土地增值稅，以土地轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項目金額的增值額為征稅對象，按照四級超率累進稅率征收，稅率最低檔為30%，最高為50%，各地按房地產(chǎn)銷售收入的1%–2%進行預(yù)征，在項目達(dá)到清算條件后進行清算，多退少補。

該稅收的作用是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，但實際上開發(fā)商將稅收最終都算到了購房成本里，由買房人承擔(dān)。1994年開始征收土地增值稅至今，房地產(chǎn)價格經(jīng)過了一次又一次的大漲，有些開發(fā)商依然在房地產(chǎn)開發(fā)過程中獲取暴利，在房價大漲的環(huán)境下，該稅種確實增加了財政收入。

二、稅收征收過程中存在的問題

（一）對房地產(chǎn)企業(yè)以土地作價入股征收土地增值稅有可能會重復(fù)征稅。在2006年以年前稅收政策中對企業(yè)以土地投資入股的不征收增值稅，而財稅〔2006〕21號文件出臺以后，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不再免征增值稅。

以土地投資入股實際上是擁有土地一方以土地作價按股權(quán)比例分紅，分得的利潤是土地增值稅后的。所以在增資環(huán)節(jié)交稅，會影響企業(yè)以土地作價入股進行開發(fā)的積極性。而實際上有部分房企在競得土地后，因資金短缺或缺少開發(fā)經(jīng)驗，需要尋找更有實力的開發(fā)商合作，即一方以土地作價入股，另一方出資并派出有經(jīng)驗的管理團隊進行合作開發(fā)，雙方按股權(quán)比例分紅，這樣避免了爛尾樓的產(chǎn)生，對房地產(chǎn)市場是有益的。

（二）暫行條例中規(guī)定對房地產(chǎn)成交價格低于評估價又無正當(dāng)理由的按評估價格計算征收，但在實際執(zhí)行中對于“無正當(dāng)理由”的操作較為困難。比如企業(yè)給員工建的按成本價出售的房屋，如果按評估價格計算征收，對企業(yè)而言損失較大。稅法的規(guī)定是成交價格低又無正當(dāng)理由的由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，而稅收征收機關(guān)在實際操作中對“無正當(dāng)理由”的執(zhí)行有很大的彈性，由基層稅務(wù)機關(guān)進行裁定，而為了操作簡便，稅務(wù)機關(guān)對低于評估價的基本都按評估價格進行核定，并沒有考慮企業(yè)的正當(dāng)理由。對于這種情況應(yīng)出臺相應(yīng)細(xì)則，明確規(guī)定，便于實際操作。

（三）預(yù)征稅款的退稅流程不明確。企業(yè)按預(yù)征率繳納的土地增值稅，在清算時如果不需交稅，預(yù)征部分應(yīng)該退還，可實際情況是企業(yè)交到稅務(wù)機關(guān)的稅很少有退稅的，因退稅流程漫長而復(fù)雜，企業(yè)放棄退稅，也有的是稅務(wù)機關(guān)以各種理由拒絕退稅。對于稅款既然有預(yù)征，在退稅環(huán)節(jié)也應(yīng)有具體的指導(dǎo)細(xì)則，符合條件的應(yīng)該退稅，并且要簡化退稅程序，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

三、稅收籌劃的方法

（一）對于有明確銷售對象的房產(chǎn)采取代建的方式。比如企業(yè)為員工建造的房屋，如果以員工的名義成立一家股份制公司，代收房款代建房屋，可免交土地增值稅。但實際操作中手續(xù)繁雜，有可能因沒有銷售合同而無法辦理房產(chǎn)證。房管部門應(yīng)出臺相應(yīng)細(xì)則，以方便該種情況房產(chǎn)證的辦理。

（二）房地開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理預(yù)測項目收入、利潤，對接近土地增值稅臨界點的定價要進行合理籌化。土地增值稅為四級超率累進稅率，增值率越高，稅率越高。對于房地產(chǎn)企業(yè)在進行開發(fā)前，應(yīng)作好收入、利潤的預(yù)測工作，根據(jù)以往的開發(fā)經(jīng)驗以及行業(yè)平均水平，合理預(yù)計利潤，如果增值率在20%、50%、100%這樣的臨界點，要合理調(diào)整定價，實現(xiàn)利潤最大化。

（三）將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅分開核算，充分利用普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在20%以內(nèi)免征土地增值稅的優(yōu)惠政策。對于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率在20%以內(nèi)的可以免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在建造的房產(chǎn)項目中都設(shè)計有大量的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，以滿足不同客戶群體的需求。但有部分企業(yè)會計沒有分開核算，稅法對非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅沒有分別核算增值額的不能享受上述優(yōu)惠。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計要加強對土地增值稅法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，爭取作到規(guī)范核算，最大限度的爭取稅收優(yōu)惠。

（四）準(zhǔn)確核算土地開發(fā)費用，避免將應(yīng)記入土地開發(fā)費用的記入期間費用。房地產(chǎn)的期間費用（管理費用、財務(wù)費用、銷售費用）不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息支出是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。對于能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)利息支出證明的，據(jù)實扣除（但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）管理費用、銷售費用的扣除比例為土地成本加開發(fā)成本之和的5%計算扣除。凡是不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C構(gòu)利息支出證明的（包括沒有貸款），期間費用只能按土地成本加開發(fā)成本之和的10%計算扣除。部分企業(yè)會計將單位所有人員的工資都記入管理費用，可能導(dǎo)致費用不能全額扣除。企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確核算管理費用，將項目建設(shè)一線員工的工資計入開發(fā)間接費用。提前籌劃管理費用，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關(guān)費用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中。期間費用少了不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了是可以扣除的。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不增加任何開支的情況下，通過費用的準(zhǔn)確核算和合理轉(zhuǎn)移，可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》國稅發(fā)[1993]138號

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》財法字[1995]6號

（作者單位：陜西省土地工程建設(shè)集團）endprint