李成章

與各類保障性住房政策相比，共有產(chǎn)權(quán)住房政策最大的亮點(diǎn)是“封閉式運(yùn)行”制度。共有產(chǎn)權(quán)住房比過去的各類保障房的門檻提高了、限制增多了，但卻保證了通過審核的申請(qǐng)人都是真正的“剛需族”。

9月30日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）正式實(shí)施?！掇k法》實(shí)施當(dāng)天北京市首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目——朝陽區(qū)錦都家園也完成了公開搖號(hào)。自此，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房的時(shí)代拉開帷幕。錦都花園共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)朝陽北路黃渠地鐵站附近，該項(xiàng)目均價(jià)2.2萬元/平方米，而該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房目前的評(píng)估價(jià)格是5.6萬元/平方米。

錦都家園項(xiàng)目最終確認(rèn)申購家庭數(shù)量超過16萬戶，符合搖號(hào)資格的家庭為121186戶。錦都家園共有產(chǎn)權(quán)住房共有427套房源，其中京籍無房家庭分到房源299套，占項(xiàng)目總房源的70%，搖中率約為0.31%；符合北京市住房限購政策的非京籍無房家庭（“新北京人”）分到30%，共128套，搖中率約為0.51%。該項(xiàng)目單套住房的購房人產(chǎn)權(quán)份額比例為50%，北京市朝陽區(qū)住房保障事務(wù)中心（政府產(chǎn)權(quán)份額代持機(jī)構(gòu)）持有剩余50%產(chǎn)權(quán)份額。

共有產(chǎn)權(quán)住房是北京市圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，為加快建立購租并舉的住房制度和供應(yīng)體系，在今年出臺(tái)的一系列限購、限貸住房政策之后又一新舉措。北京市住建委表示，自北京市2013年推出自住房以來，已累計(jì)供應(yīng)了93個(gè)項(xiàng)目8.5萬套房源，目前已經(jīng)銷售6.2萬套房源。其余的2.3萬套房源都在建設(shè)等環(huán)節(jié)，并將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房陸續(xù)面向申請(qǐng)家庭申購搖號(hào)。

讓房子落在“剛需族”頭上

北京市的保障性住房主要分為兩大類，一類是租賃型保障性住房，另一類是銷售型保障性住房。在過去的30年里，北京市曾陸續(xù)推出過多個(gè)銷售型保障性住房政策，包括20世紀(jì)90年代推出的經(jīng)濟(jì)適用房政策、2007年推出的限價(jià)房（又稱兩限房）政策和2013年推出的自住型商品房政策等。產(chǎn)權(quán)不清晰、不完整是這些銷售型保障性住房產(chǎn)品的普遍特點(diǎn)。在《辦法》出臺(tái)前的北京市住房市場中，不同類型產(chǎn)權(quán)的住房同時(shí)存在。由于同房不同權(quán)、同房不同價(jià)，又產(chǎn)生了大量尋租和牟利的問題。另外，以往的各類銷售型保障性住房都曾面臨過因質(zhì)量、戶型、區(qū)位和配套等問題而屢遭棄購。

“過去我們統(tǒng)稱為政策性的產(chǎn)權(quán)住房，這種政策性的產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)類型還是挺多的。但是每一種類型都有自己的一套章法，管理的難度也很大?！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和自住型商品房都可以在購房五年后通過補(bǔ)交土地轉(zhuǎn)讓金等方式獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)，由保障性住房轉(zhuǎn)為商品房。全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，“如果保障房變成了商品房，這里邊就有尋租和套利的空間，這也是中國過去保障房產(chǎn)生問題的原因。好多人買了保障房之后用來銷售牟利，這不是我們搞保障房的目的?！?/p>

為了最大限度地解決過去銷售型保障性住房所伴生的尋租、牟利等社會(huì)公平性問題，解決“新北京人”的住房剛需問題，共有產(chǎn)權(quán)住房政策在此背景下應(yīng)運(yùn)而生。

根據(jù)《辦法》第三十七條規(guī)定，“本辦法施行后，未銷售的自住型商品住房、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執(zhí)行?！币虼?，自9月30日起北京市住房市場中所有類型的銷售型保障性住房都將逐漸被共有產(chǎn)權(quán)住房取代。“共有產(chǎn)權(quán)住房的意義就在于它統(tǒng)籌了各式各樣的政策性的產(chǎn)品并達(dá)到一個(gè)共贏?！眲⒑橛駥?duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。

共有產(chǎn)權(quán)住房既具有商品住房屬性，又具有住房保障的功能屬性。根據(jù)《辦法》對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的定義，共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。

與以往的各類保障性住房政策相比，共有產(chǎn)權(quán)住房政策最大的亮點(diǎn)便是它的“封閉式運(yùn)行”制度。即政府所擁有的產(chǎn)權(quán)不能出售，共有產(chǎn)權(quán)住房的性質(zhì)不會(huì)變?yōu)樯唐贩?。購房五年之后，購房者只能將所購房屋產(chǎn)權(quán)份額以市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓給代持機(jī)構(gòu)，或者轉(zhuǎn)讓給符合條件的共有產(chǎn)權(quán)住房申購者。“為了避免過去我們出現(xiàn)過的問題，封閉試運(yùn)營是對(duì)過去的保障房制度的一種改進(jìn)，或者一種規(guī)范。中國的共有產(chǎn)權(quán)住房，是在改革住房制度上的一種創(chuàng)新?！鳖櫾撇龑?duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱。

北京市建設(shè)世界一流和諧宜居之都，需要吸引更多高層次的人才。按照之前的自住房申購審核標(biāo)準(zhǔn)，雖然“新北京人”也可以申請(qǐng)自住房，但非京籍的“新北京人”卻不滿足自住房的優(yōu)先申購條件。為了避免優(yōu)秀人才因?yàn)樽》縿傂鑶栴}而逃離北京，共有產(chǎn)權(quán)住房政策不僅沒有限制“新北京人”的收入門檻，同時(shí)《辦法》第五條還明確規(guī)定“滿足本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%”。除此之外，共有產(chǎn)權(quán)住房將優(yōu)先“符合本市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭”。也就是說，“新北京人”除了擁有不少于30%的共有產(chǎn)權(quán)住房房源，還享有優(yōu)先申購共有產(chǎn)權(quán)住房的權(quán)利，這也是北京市對(duì)近年來二線城市“搶奪”人才政策的回?fù)簟?/p>

以往一些不符合條件的家庭也進(jìn)入了住房保障體系。為杜絕投機(jī)行為，共有產(chǎn)權(quán)住房的申購條件做了多處調(diào)整。根據(jù)《辦法》對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房申購家庭的規(guī)定，一個(gè)家庭只能申購一套共有產(chǎn)權(quán)住房，申請(qǐng)家庭所有成員名下均須無房，且在北京市無住房轉(zhuǎn)出記錄。此外，針對(duì)以往保障性住房申購過程中出現(xiàn)的“假離婚”現(xiàn)象，《辦法》也有明確的限制條件。在符合北京市限購政策的前提下，單身申請(qǐng)者須年滿30周歲，離婚則須3年之后才能申購。北京市住建委表示，不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費(fèi)。

為應(yīng)對(duì)保障性住房因不允許租賃而引發(fā)的違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借現(xiàn)象，允許租賃則成為共有產(chǎn)權(quán)住房政策的又一個(gè)亮點(diǎn)。根據(jù)《辦法》中“出租管理”條款的規(guī)定，已購的共有產(chǎn)權(quán)住房可以用于出租，但是購房人必須使用市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息，且所得租金收入也要按照所占份額分配。

“共有產(chǎn)權(quán)住房雖然明確界定了轉(zhuǎn)租收益的分配問題，但是隱姓埋名違規(guī)轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象是很難杜絕的。共有產(chǎn)權(quán)住房的購房價(jià)格低，使得租金的回報(bào)率更高。如果可以繞開代持機(jī)構(gòu)獲取全部的房租收益，那么房主會(huì)更有動(dòng)力甚至以更低價(jià)格往外違規(guī)轉(zhuǎn)借轉(zhuǎn)租?！蹦趁駹I房地產(chǎn)企業(yè)投資部研究主管向《財(cái)經(jīng)》記者分析道。

另外，針對(duì)備受關(guān)注的共有產(chǎn)權(quán)住房落戶和入學(xué)等問題，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委回應(yīng)，共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照本市相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學(xué)等事宜。因此，共有產(chǎn)權(quán)住房的落戶和入學(xué)政策與商品房一致。北京市住房保障專家組成員表示，非京籍家庭可以通過申購共有產(chǎn)權(quán)住房落戶北京實(shí)屬“誤讀”。北京市推出共有產(chǎn)權(quán)房的“落戶”是指戶口遷移，比如北京市集體戶口可以遷移并落到已申購的共有產(chǎn)權(quán)住房上。因此，共有產(chǎn)權(quán)住房的落戶政策并不適用于非京籍家庭。

封閉試運(yùn)營界定了產(chǎn)權(quán)

經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和自住房等銷售型保障性住房，曾經(jīng)作為北京市保障住房制度的中堅(jiān)力量，在解決城市中等收入居民住房困難、改善居住質(zhì)量等方面起了很大作用。但是由于這些銷售型保障性住房政策的產(chǎn)權(quán)制度都存在設(shè)計(jì)缺陷，加上住房價(jià)格持續(xù)上漲，致使保障房淪為投機(jī)者追逐的對(duì)象。

在共有產(chǎn)權(quán)住房問世之前，各類銷售型保障性住房都可在購房五年后轉(zhuǎn)為商品房。房主只需要按照原來購房價(jià)格與出售時(shí)同地段、同品質(zhì)的普通商品住房價(jià)格之差的一定比例來補(bǔ)交土地收益，便可獲得完全產(chǎn)權(quán)。取得完全產(chǎn)權(quán)之后，房屋的產(chǎn)權(quán)完全歸房主所有，且不再受用途和上市交易的條件限制。例如，房主在購房滿五年后若想獲得該房的完全產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房需要補(bǔ)交70%的土地收益款；限價(jià)房需要補(bǔ)交35%的土地收益款；自住房需要補(bǔ)交30%的土地收益款。

隨著住房市場價(jià)格的快速上漲，房主在補(bǔ)交了一部分土地收益款，以及扣除交易所需稅費(fèi)之后，仍然能獲得巨大的賣房收益。據(jù)記者了解，在首批滿五年可出售的限價(jià)房中，石景山區(qū)金頂陽光小區(qū)某套90平方米的限價(jià)房掛牌價(jià)格是260萬元，而2008年該房的搖號(hào)配售價(jià)格為56.25萬元。即便房主在補(bǔ)交了35%土地收益款，并扣除交易所需稅費(fèi)后，這套限價(jià)房售出后仍可套利超過100萬元。

因此，住房保障資源配置的公平性、銷售型保障性住房產(chǎn)權(quán)所有人財(cái)富積累的公正性，以及政府財(cái)政資源使用的效率性等一系列問題越發(fā)突出。

共有產(chǎn)權(quán)住房作為保障性住房政策的升級(jí)版，從產(chǎn)權(quán)界定的根源上進(jìn)行了政策調(diào)整。《辦法》第二十四條規(guī)定，“共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿五年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額?！辟彿繚M五年之后，購房者只能將所購房屋產(chǎn)權(quán)份額以市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓給代持機(jī)構(gòu)，或者轉(zhuǎn)讓給符合條件的共有產(chǎn)權(quán)住房申購者。堵住了共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)為商品房的路。

共有產(chǎn)權(quán)住房會(huì)影響房價(jià)嗎？

繼2016年“9·30新政”施行以來，北京市房地產(chǎn)市場止升回穩(wěn)，政策效果積極顯現(xiàn)。2017年北京市調(diào)控政策繼續(xù)加碼，“3·17新政”后北京市房地產(chǎn)市場的相關(guān)調(diào)控政策又密集出臺(tái)。一部分人擔(dān)心北京市房價(jià)即將崩盤，而另一部分人則認(rèn)為房價(jià)即便不會(huì)再瘋漲，也會(huì)緩慢上漲，或者滯漲橫盤。

共有產(chǎn)權(quán)住房政策出臺(tái)后，關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房是否會(huì)影響房價(jià)的問題也引發(fā)了公眾熱議。從共有產(chǎn)權(quán)住房政策制定的初衷來看，共有產(chǎn)權(quán)住房是為了貫徹落實(shí)中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立購租并舉的住房制度和供應(yīng)體系，而建設(shè)的銷售型保障性住房。共有產(chǎn)權(quán)住房主要是為了解決保障房體系內(nèi)部的一些遺留問題，它與市場化的商品住房是在兩個(gè)不同的系統(tǒng)中運(yùn)行。因此短期內(nèi)加大共有產(chǎn)權(quán)住房的供給量，并不會(huì)直接對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的價(jià)格產(chǎn)生影響。

從北京市未來五年的供地計(jì)劃來看，北京市將優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。未來五年全市計(jì)劃供應(yīng)住房總量為150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套，租賃類住房50萬套。在產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房占70%。共有產(chǎn)權(quán)住房和中小套型普通商品住房的供應(yīng)量各約25萬套，共占商品住房總供應(yīng)量的70%。

同屬于剛需型住房的共有產(chǎn)權(quán)住房和中小套型普通商品住房，在未來五年的計(jì)劃供應(yīng)數(shù)量幾乎相同。因此，長期來看隨著大量的共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)入剛需市場，100平方米以下的中小套型普通商品住房的價(jià)格將會(huì)受到一定的抑制，從而緩解了住房剛需人群的購房壓力，并間接起到穩(wěn)定北京市房地產(chǎn)市場價(jià)格的作用。

“有些人通過這種渠道獲得住房，不用再去搶商品房，那當(dāng)然肯定是有利于緩解住房的價(jià)格上漲壓力。至于是不是能夠降低房價(jià)，我覺得這不是這個(gè)政策的初衷?！眲⒑橛穹治龇Q，“共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)際上是希望把住房供應(yīng)的價(jià)格給它降下來，讓價(jià)格和收入之間更匹配?！?h3>共有產(chǎn)權(quán)能走多遠(yuǎn)？

共有產(chǎn)權(quán)住房的建筑標(biāo)準(zhǔn)較高。“從政府口徑來說，如果要求配建養(yǎng)老院、幼兒園、圖書館都是可以理解的，但是咖啡館、健身房本身是一個(gè)商業(yè)化的行為。這是在一個(gè)保障性政策里又摻雜了商業(yè)行為，而且wifi覆蓋、人臉識(shí)別，這又會(huì)大大增加開發(fā)商的建造成本。”上述某民營房地產(chǎn)企業(yè)投資部研究主管向《財(cái)經(jīng)》記者坦言，“這個(gè)標(biāo)配標(biāo)準(zhǔn)，最終要么是開發(fā)商吃虧，要么是政府吃虧。開發(fā)商吃虧的意思就是說建造成本上去了，再加上銷售限價(jià)的話，那這個(gè)事情更沒有開發(fā)商敢去做。政府吃虧，即最終只能靠政府出錢去建咖啡廳、人臉識(shí)別系統(tǒng)等?！?/p>

相比共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的高施工標(biāo)準(zhǔn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)感到壓力更大的是北京市目前“限房價(jià)+競地價(jià)”并采取競自持面積的土地出讓政策，“限房價(jià)+競地價(jià)”即房地產(chǎn)企業(yè)在土地出讓公開市場上自由競爭時(shí)，有一個(gè)規(guī)定的土地起拍價(jià)，同時(shí)還有一個(gè)商品房銷售時(shí)的限制銷售最高價(jià)。“限房價(jià)+競地價(jià)”的土地出讓制度，導(dǎo)致開發(fā)商的利潤被鎖死在了一個(gè)可知的范圍內(nèi)。當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到上限后，房地產(chǎn)商們開始競爭自持住房面積。

“現(xiàn)在還要競自持面積，這個(gè)對(duì)開發(fā)商來說就比較難處理。因?yàn)槌鲎夥渴兆饨饡?huì)導(dǎo)致回現(xiàn)變慢，有一部分銀行貸款，開發(fā)商是無法及時(shí)還的，那就得拿自己的錢去填這個(gè)坑。”上述不愿意透露姓名的某民營房地產(chǎn)企業(yè)投資部研究主管向《財(cái)經(jīng)》記者反映，“對(duì)于一些有競爭力的，產(chǎn)品做得很好的民營企業(yè)來說打擊很大。尤其是限房價(jià)，如果這個(gè)價(jià)格上限還跟周邊二手房是差不多的，那房地產(chǎn)商還有什么動(dòng)力去做高品質(zhì)的商品房呢？做高品質(zhì)的住宅只會(huì)把房地產(chǎn)商的利潤攤得更薄?！?/p>

目前為止，北京市總共有三塊“限房價(jià)、競地價(jià)”的地塊，最終以100%自持商品住房面積的代價(jià)落槌。其中兩塊地由萬科拍走，剩下一個(gè)是由首創(chuàng)天恒中糧國企聯(lián)合體競得。根據(jù)北京市住建委的規(guī)定，所有自持商品住房都只能用于租賃，房屋產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)企業(yè)所有，產(chǎn)權(quán)期限為70年。“企業(yè)投資商品房市場盈利大，資金周轉(zhuǎn)也比較快，所以大家都不愿意搞自持房。這樣情況下，國企和央企當(dāng)然是要為政府解決住房問題作出貢獻(xiàn)?！鳖櫾撇治龅?。

對(duì)于動(dòng)輒數(shù)十億元資金進(jìn)出的房地產(chǎn)企業(yè)來說，完全通過自有資金來拿地建設(shè)顯然并不明智。因此，銀行的開發(fā)貸款成為了一種重要的杠桿手段。以一個(gè)中小規(guī)模的10萬平方米住房項(xiàng)目為例，房地產(chǎn)企業(yè)向銀行所借的“建安開發(fā)貸”一般是5000元/平方米，整個(gè)項(xiàng)目借款費(fèi)用高達(dá)5億元。如按照央行最新的中長期貸款年利率約5%來計(jì)算，5億元的項(xiàng)目1年利息就有2500萬元。在面臨巨大的銀行貸款壓力下，自持商品住房的回現(xiàn)速度慢、周期長，才是讓開發(fā)商最頭疼的事。如果按10萬元/平方米的商品房房價(jià)來計(jì)算，一套100平方米的房子售價(jià)為1000萬元。該房價(jià)對(duì)應(yīng)的市場租金約為1萬-2萬元/月，一套房子年租金收益大概是20萬元左右。換言之，開發(fā)商靠出租自持房所獲得的收益，只相當(dāng)于出售商品房所得收益的2%左右。

“民營企業(yè)也會(huì)去做，但是民營企業(yè)是冒著極大風(fēng)險(xiǎn)去做的。國企的思路跟民企不一樣，國企央企如果覺得這個(gè)地段對(duì)它們整體戰(zhàn)略是有好處的，那不管自持面積多大，它們都會(huì)去做。”上述不愿意透露姓名的某民營房地產(chǎn)企業(yè)投資部研究主管對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說道。