芻議房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移中的作用

文/王喜峰

芻議房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移中的作用

文/王喜峰

隨著農(nóng)業(yè)對(duì)工業(yè)資本積累的逐步完成和國(guó)家工業(yè)化的發(fā)展，世界各國(guó)在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中都會(huì)有不同程度的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移問(wèn)題發(fā)生。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)農(nóng)民自主選擇的空間進(jìn)一步增大，農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的進(jìn)程也隨之加快。在這一過(guò)程之中，房地產(chǎn)是農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的載體，也是農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的見(jiàn)證。一定程度上來(lái)說(shuō)，農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移速度的快慢與房地產(chǎn)發(fā)展的快慢成正比。但同時(shí)也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)在農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移過(guò)程中，也面臨著許多迫切需要解決的問(wèn)題，能否科學(xué)解決這些問(wèn)題，直接決定了農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的進(jìn)程，進(jìn)而決定著新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略能否順利實(shí)現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的關(guān)系

（一）房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移是雙向互動(dòng)的關(guān)系

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的速度也在加快，轉(zhuǎn)往城市的農(nóng)業(yè)人口對(duì)城市住房具有剛性需求，從而催生了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展。全國(guó)房地產(chǎn)固定投資快速增長(zhǎng)，地方政府出于種種目的，大力扶植房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，房地產(chǎn)投資占全國(guó)GDP的比例逐年上升，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了重要地位。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步加快了農(nóng)業(yè)人口往城市的轉(zhuǎn)移，在這一雙向互動(dòng)過(guò)程中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快推進(jìn)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移是一個(gè)雙向互動(dòng)的關(guān)系，農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的速度會(huì)影響房地產(chǎn)的發(fā)展速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度也會(huì)影響農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的速度。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的異向選擇性

房地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)了農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是，房地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移具有一定的異向選擇性。所謂異向選擇性是指二者在發(fā)展方向的選擇上是相反的。房地產(chǎn)的發(fā)展一般會(huì)選擇在大城市或中型城市，而農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移的去向一部分是小城鎮(zhèn)。二者在選擇時(shí)的差異和錯(cuò)位一定程度上正是房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題的根源，也就是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的供給和需求不匹配問(wèn)題。具體表現(xiàn)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給過(guò)剩與供給不足同時(shí)并存。一方面，政府大力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的去庫(kù)存；另一方面，在大城市又出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給的不足。

二、去庫(kù)存背景下發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移中的正面作用

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年12月底，房地產(chǎn)尚有7.2億平方米的商品房待售面積。從以上分析可以看出，之所以有如此多的房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的異向選擇性，也就是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存更多存在于中小城市，大城市根本不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存。從2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)來(lái)看正是如此，在中央提出房地產(chǎn)去庫(kù)存的大背景下，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)非但沒(méi)有出現(xiàn)人們預(yù)料的房?jī)r(jià)下降現(xiàn)象，反而從2016年起，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逆市而動(dòng)，掀起了一輪又一輪新的漲價(jià)高潮。個(gè)別城市，包括河南省會(huì)鄭州在內(nèi)，一方面，房?jī)r(jià)高不可攀，另一方面，新建商品住宅卻出現(xiàn)搶購(gòu)風(fēng)潮，甚至就連二手房市場(chǎng)都出現(xiàn)了持續(xù)的火爆現(xiàn)象。其中原因何在？就是因?yàn)闆](méi)有將房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移統(tǒng)籌起來(lái)考慮。

房地產(chǎn)去庫(kù)存的重點(diǎn)在中小城市，房地產(chǎn)去庫(kù)存的解決之道在于滿足往城市轉(zhuǎn)移農(nóng)業(yè)人口的住房需求。房地產(chǎn)業(yè)不加區(qū)分地去庫(kù)存，非但沒(méi)能解決中小城市的房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，沒(méi)能滿足新轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)的居民的住房需求，反而進(jìn)一步推高了大城市的房?jī)r(jià)，抑制了真正的剛需階層的住房需求。要有效解決房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題，必須著眼于新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略部署，著力于農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移的去向和軌跡，將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移統(tǒng)一起來(lái)。雖然說(shuō)新型城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，但是要推進(jìn)城鎮(zhèn)化肯定離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)的支撐。新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略布局為房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存提供了得天獨(dú)厚的條件。李克強(qiáng)總理在2014年政府工作報(bào)告中指出，今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)需要著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)1億人”問(wèn)題，即“促進(jìn)約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。房地產(chǎn)業(yè)要緊緊抓住這一戰(zhàn)略機(jī)遇，將去庫(kù)存重點(diǎn)放在中小城市，將去庫(kù)存之道瞄準(zhǔn)于從農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)往城市的居民。

要充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移中的積極作用，抑制其消極作用。當(dāng)前，要將房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存同農(nóng)業(yè)人口往城市轉(zhuǎn)移對(duì)接起來(lái)統(tǒng)籌考慮。正如2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地購(gòu)房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求?！?/p>

（作者單位：河南財(cái)政金融學(xué)院）