稅務視角試析“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)去庫存的有效策略

蘇小燕

【摘 要】 “營改增”工作是國家整個“供給側”改革中的重要一環(huán)，目的是減少甚至消除經(jīng)濟流通環(huán)節(jié)中重復征稅的狀態(tài)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，倒逼房地產(chǎn)行業(yè)實行精細化管理，有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)去庫存。本節(jié)通過分析“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對房地產(chǎn)行業(yè)哪些環(huán)節(jié)可以做到稅收籌劃、降低稅收風險做了詳細分析，以期為房地產(chǎn)企業(yè)去庫存提供合理性建議。

【關鍵詞】 “營改增”；房地產(chǎn)；納稅人身份；土地成本；稅收籌劃

一、概述

2016年5月1日起，“營改增”的全面展開，房地產(chǎn)行業(yè)被納入增值稅的稅制范圍。通過“營改增”稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)和與之相關的行業(yè)之間的稅收抵扣鏈條得以打通，有效避免了重復征稅，并降低了企業(yè)稅負，促進了房地產(chǎn)企業(yè)去庫存目標的實現(xiàn)。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

對于一般納稅人身份的房地產(chǎn)企業(yè)，其老項目（即：2016 年4 月30 日前開發(fā)的房地產(chǎn)項目），可選擇5%的征收率簡易征稅，由于增值稅為價外稅，其實際稅率為1/（1+5%）*5%=4.76%，明顯低于營業(yè)稅稅率5%；對于一般納稅人銷售試點后開發(fā)的新項目，以銷售不動產(chǎn)取得銷售額扣除土地成本后按適用稅率11%計算銷項稅。對于小規(guī)模納稅人身份的房地產(chǎn)企業(yè)，則都按照5%的征收率納稅。顯然，房地產(chǎn)企業(yè)通過充分利用“營改增”政策福利，可以達到最大的減稅效果。

2.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售模式多采用預售制，“營改增”前我國稅務法規(guī)要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預售款的5%繳納營業(yè)稅，導致房地產(chǎn)企業(yè)大量貨幣資金被占用。而“營改增”后，按照規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在收到預收款后需按3%的征收率到國稅局預繳增值稅，到地稅局預繳附加稅，兩者在預繳稅款上相比，營改增較之前降低2個百分比左右，雖然只有2個百分點左右，但卻能有效減少房地產(chǎn)企業(yè)流動資金的占用，大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，并降低資金成本，緩解資金壓力。

3.“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)市場銷售量的影響

企業(yè)營改增后新建的不動產(chǎn)取得的增值稅專票只要正規(guī)，就可以進行進項稅額的扣除，這很大程度上激活了房地產(chǎn)市場，引導企業(yè)擴大長期資產(chǎn)的投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目建設過程中的進項稅抵扣，也降低了建造成本，可以降低房產(chǎn)價格，擴大銷售量，去除庫存。

三、去庫存、降稅負，充分利用“營改增”政策優(yōu)勢，提出有效減稅的合理性建議

1.慎重選擇納稅人身份

如何通過納稅人身份的選擇來降低稅負呢？根據(jù)相關法規(guī)，小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)對于自己開發(fā)的房產(chǎn)項目銷售的按5個點進行征稅；一般納稅人房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目（2016年4月30日前開發(fā)），還可以簡易征稅，稅點是5%。按11%征稅指的是一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對新的房產(chǎn)項目進行銷售利用取得的全部價款和價外費用減去土地受讓支付給政府部門的地價款的差額進行計算繳納增值稅。

對于年應納稅銷售額低于500萬元的小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，選擇小規(guī)模的納稅人，因為它的納稅年銷售額沒有超過五百萬。如果其具備完善的會計核算體系，能夠及時的提供相關材料給稅務機關，可以向相關稅務機關申請成為一般納稅人。那么小型房地產(chǎn)企業(yè)該如何選擇自己的納稅人身份才比較合理呢？這就需要計算區(qū)分納稅人身份的臨界點，假設某房地產(chǎn)小型開發(fā)企業(yè)銷售額為A，那么房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人、小規(guī)模納稅人身份的臨界點計算公式為：A/（1+11%）*11%-可抵扣進項稅額=A/（1+5%）*5% ，通過計算可知可抵扣進項稅額=5.15%A，說明如果企業(yè)可抵扣的進項稅額大于5.15%A，則小型房地產(chǎn)企業(yè)作為一般納稅人的應納增值稅額必然小于作為小規(guī)模納稅人應納的增值稅額，此時選擇申請一般納稅人資格對該小型房地產(chǎn)企業(yè)可以做到稅收減負，反之應選擇作為小規(guī)模納稅人進行稅務處理。

2.充分利用房地產(chǎn)新項目土地成本杠桿作用

土地成本占房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)總成本比重較大，進行稅收籌劃符合企業(yè)利益最大化的原則。根據(jù)財稅[2016]36 號文件及其實施細則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)新項目增值稅的計算中，允許按銷售額扣除土地價款后的余額計稅，而土地價款只限“向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地出讓金”。但實際操作中企業(yè)支付政府部門的市政配套費、政府主導收取并統(tǒng)一支付拆遷戶的拆遷費等其他成本費用，金額大且取得的合法憑證基本上是國家財政部監(jiān)制的資金往來結算票據(jù)或地方政府（非稅收入）票據(jù)，增值稅下無法取得進項抵扣或銷項抵減，因此造成企業(yè)實際稅負仍然很高。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂土地出讓合同時，應爭取將涉及項目有關拆遷的費用一并納入“土地價款”合計金額中，這樣加大了未來增值稅下銷項稅額的扣除基數(shù)，從而合法有效地降低企業(yè)稅負。根據(jù)國稅總局2016 年第18 號文件，銷項稅=（全部價款和價外費用-允許扣除的土地價款）÷（1+11%）×11%，從而可確認營業(yè)收入=全部價款和價外費用-銷項稅，相比提供貨物銷售行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)核算所確認的收入中因土地價款抵減銷項稅而有所增加，具體金額=土地出讓金×（1÷（1+11%）×11%）。

3.成立子公司或嚴格把關施工企業(yè)納稅人資質

房地產(chǎn)企業(yè)拿地后，可以考慮選擇成立子公司建筑公司或通過外包方式建造房產(chǎn)。如果是成立自己的建筑公司，可以取得子公司按11%稅率開具的增值稅專用發(fā)票。對于子公司建筑公司在選擇工程物資采購的供應商時，最好通過招標方式選擇具有一般納稅人資質的供應單位，最大限度取得增值稅專用發(fā)票進行進項稅額抵扣。子公司建筑公司應預先做好材料集中采購計劃，盡量避免零星采購造成的成本提升和資源浪費，整體上科學合理減稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)選擇外包方式建造房產(chǎn)時，也最好選擇招投標方式，選擇具有施工資質、具有一般納稅人資格、工程質量有保證的施工企業(yè)。

4.重視增值稅發(fā)票管理和控制，加強相關人員的培訓

（1）加強財務人員的培訓，加深“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務學習，特別是對增值稅專用發(fā)票的領取、開具、認證以及申報等整個稅務流程的學習，同時具備辨別發(fā)票真?zhèn)蔚哪芰?，保證業(yè)務的真實發(fā)生、發(fā)票的合規(guī)流轉。

（2）正確引導采購人員的發(fā)票取得意識，在供應商的選擇上，盡可能選擇具有一般納稅人資質的供貨單位；即使供貨商是小規(guī)模納稅人，也盡可能要求其讓稅務機關代開增值稅專用發(fā)票。避免有些采購人員可能因供應商在價格上給予優(yōu)惠而不要求供應商開具發(fā)票，在加重本企業(yè)稅收負擔的同時，滋長供應商偷稅、漏稅心理。

5.積極實施房地產(chǎn)多樣化開發(fā)，促進商業(yè)地產(chǎn)去庫存

“營改增”這項政策作為供給側結構性改革的關鍵措施可以調整產(chǎn)業(yè)結構降低庫存。一方面一些實力雄厚的企業(yè)，采購的辦公樓和廠房，在取得增值稅專用發(fā)票的情況下，可以全額抵扣，對于這些企業(yè)來說既減輕了他們的稅收負擔；另一方面可以作為他們的長期投資，這顯然激活了市場活力。對于建安成本占比較高的房地產(chǎn)企業(yè)，由于建安成本進項稅可以抵扣，因此及時調整產(chǎn)品結構，打造精裝修、高檔公寓別墅，同時延伸下游家具、家電等相關產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為一種市場趨勢，一方面可以增強對供應商的討價還價能力，降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負；另一方面可以滿足購房者的多樣化購房需求，促進銷量增加。這些契機顯然在給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負的同時，為其去庫存提供了可靠的著陸平臺。

綜上所述，從稅務視角，“營改增”的出臺降低了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負，降低了房地產(chǎn)行業(yè)的建造成本和銷售成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)去庫存，推進了房地產(chǎn)行業(yè)實行精細化管理，把房地產(chǎn)行業(yè)引向良性、健康發(fā)展的道路上。

參考文獻：

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