“三四線”樓市去庫存與“一二線”房價快速上漲問題研究

張秀

摘要：近年來房地產(chǎn)價格的持續(xù)暴漲尤其是“一二線”城市房價的持續(xù)暴漲引起了各方面的關(guān)注，雖然政府出臺了一系列的調(diào)控政策，然而房價反而出現(xiàn)了不降反增的局面。同時我國許多三四線城市出現(xiàn)了住房庫存大量積壓的情況。這兩種截然相反的情況的出現(xiàn)使得我國房地業(yè)的發(fā)展陷入了一個怪圈，值得研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫存；房價

一、我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域化發(fā)展顯著

最近的十幾年，我國的房地產(chǎn)業(yè)存在著區(qū)域化的現(xiàn)象。對于北上廣這些一、二線城市來說，房地產(chǎn)市場相當(dāng)活躍。而且，房價還在不斷的暴漲，且無法阻擋人們購房的熱情。而與之形成對比的則是如今的三四線城市，房地產(chǎn)市場疲軟，發(fā)展勢頭低迷。人們對于房子的需求不高，房價也很低。同時，在發(fā)達的一二線城市，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的配套設(shè)施和管理服務(wù)等方面都發(fā)展得很好，符合人們的需求，而在欠發(fā)達的三四線城市則不然。因此，就形成了如今這種人們都愿意去發(fā)達的城市買房而不愿意在欠發(fā)達的地方買房的情況。

（二）一二線城市房價持續(xù)暴漲

隨著我國城鎮(zhèn)化的進一步發(fā)展，使得越來越多的人朝著一二線發(fā)達城市發(fā)展。在這些發(fā)達的城市出現(xiàn)了房價持續(xù)行上漲的情況，北上廣的情況早在十幾年前就已經(jīng)出現(xiàn)，近幾年蘇州，南京等地的房價也在節(jié)節(jié)攀升。根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2015》顯示，從1998年到2014年，全國房價一直處于上漲中，尤其是“一二線”的城市房價，每年平均的漲幅保持在5%左右。例如，1998年的商品房的平均價格為2063元/平方米，到了2014年已經(jīng)高達了6324元/平方米。

（三）三四線城市庫存量居高不下

在我國許多三四線城市，近幾年出現(xiàn)了許多僵尸樓。許多房地產(chǎn)商只是大量的跟風(fēng)建造住房，不根據(jù)實際的情況來進行安排，出現(xiàn)巨大的房產(chǎn)庫存。盡管政府采取了許多相關(guān)的政策來進行調(diào)節(jié)，但依舊無法實質(zhì)性的解決庫存積壓的問題。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，每年新開工的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實際上銷售出去的面積。2015年的新開工面積為154453.68萬平方米，而實際的商品房銷售面積只有128494.97萬平方米，存在著25958.71萬平方米的未銷售面積。從2006年到2015年這十年來，累計開工的面積為1461101.15萬平方米，累計的銷售面積僅為1005065.77萬平方米。可知，亟待解決庫存積壓問題，進行去庫存。

二、現(xiàn)狀存在的原因分析

（一）房價不斷上漲的原因

造成如今房價不斷上漲的一個原因是人口流動。外來人口不斷朝一二線城市聚集，使得住房需求增加。而一二線城市的住房供給難以滿足如此多的人口需求，供不應(yīng)求就導(dǎo)致了房價的飛速上漲。

而且，近幾年我國的股市等市場發(fā)展?fàn)顩r不佳，于是許多投資者轉(zhuǎn)而關(guān)注了房地產(chǎn)市場。尤其最近幾年，一些城市的房價飛速上漲，儼然成了一個熱門的行業(yè)，吸引了眾多投資者的目光。同時，政府與房地產(chǎn)開發(fā)商之間存在著一些默契合謀，房地產(chǎn)商給政府提供高的土地租金，政府則對房地產(chǎn)商給予適當(dāng)?shù)恼咧С帧?/p>

（二）去庫存化難的原因

去庫存在長久以來一直是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個問題，大量的三四線城市出現(xiàn)了無人居住的住房。首先，我國最為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)民數(shù)量很多，許多農(nóng)民到城市工作，但是無法在城市買房，因此無法為去庫存做出貢獻。其次，近幾年我國農(nóng)村建設(shè)加快，農(nóng)村地區(qū)得到了良好的發(fā)展，所以許多農(nóng)民不愿進入城市就業(yè)或落戶。因此，農(nóng)民不能在解決房地產(chǎn)庫存的問題上發(fā)揮作用。再次，目前我國關(guān)于房地產(chǎn)市場的宏觀政策還不是特別完善，相關(guān)的政策并沒有能夠起到對房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用。

三、對策分析

面對現(xiàn)存的狀況，可從以下方面來解決：首先，面對房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的情況，應(yīng)該增加商品房和相關(guān)土地的供給，使得有一個充足的供給。一二線城市出現(xiàn)的“地少人多”以及中心城市“地荒”的問題同樣也是一個怪圈，地少人多導(dǎo)致了房價的不斷上漲。面對這種問題，就需要提高土地的利用率，緩解土地供應(yīng)緊張的問題。同時，政府應(yīng)加強房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管，出臺政策抑制房價的持續(xù)性暴漲構(gòu)建一個良好的環(huán)境。最后，應(yīng)積極鼓勵房地產(chǎn)商的創(chuàng)新，改變從前單一的觀點，多樣性的思考，根據(jù)市場的需求進行調(diào)整，放遠(yuǎn)眼光，實現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對于我國經(jīng)濟的良性發(fā)展作用很大，面對如今的這些問題，需要尋求相應(yīng)的解決辦法。從各個角度出發(fā)來分析和解決當(dāng)前的問題，緩解房價持續(xù)上漲的趨勢，同時解決地區(qū)間存在的房屋庫存積壓的問題。同時，應(yīng)在政府的推動下，各方積極的采取措施，推動我國經(jīng)濟的又好又快發(fā)展。

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（作者單位：南京財經(jīng)大學(xué)）endprint