公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

（黃石金安投資集團(tuán)有限公司，湖北 黃石 435000）

公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

劉丹

（黃石金安投資集團(tuán)有限公司，湖北 黃石 435000）

隨著社會(huì)發(fā)展，公允價(jià)值在未來很有可能發(fā)展成為價(jià)值計(jì)量的主要模式。本文通過研究用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的必要性，再經(jīng)過對(duì)公允價(jià)值和投資性房地產(chǎn)的概念以及公允價(jià)值現(xiàn)如今在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用近況的探究，著重披露了公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用存在的問題，為了進(jìn)一步完善公允價(jià)值計(jì)量模式，就這些存在的問題提出了一些對(duì)策。

公允價(jià)值；投資性房地產(chǎn)；信息平臺(tái)

世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度之快，使從前使用的歷史成本計(jì)量模式完全無法適應(yīng)此時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，因?yàn)樵谫~面價(jià)值上歷史成本計(jì)量與其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值有著較大的差異，這就給公允價(jià)值計(jì)量模式創(chuàng)造了契機(jī)。正因如此，我國也將會(huì)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的革新。但是就目前而言，我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式?jīng)]有一個(gè)清晰的界定，不僅在理論上存在缺陷，在操作上、在實(shí)際應(yīng)用中同樣存在一定的問題。我們?cè)鯓硬拍芨纳七@樣的政策，對(duì)在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式提出一些建議，也正是本文寫作的中心目的。

一、公允價(jià)值和投資性房地產(chǎn)的基本概念

1、公允價(jià)值的定義

國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）的定義是：“在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或負(fù)債清償?shù)慕痤~”。我國于2006年頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的屬性定義為：“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~”。簡(jiǎn)單來說，公允價(jià)值就是不管通過什么方式，或者參照什么市場(chǎng)，買賣雙方共同認(rèn)可的價(jià)格。

2、投資性房地產(chǎn)的定義

國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASC）的定義是：“為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的的房地產(chǎn)；不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)?！蔽覈聲?huì)計(jì)準(zhǔn)則的定義是：“投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍?！?/p>

由此看來，投資性房地產(chǎn)不同于其他房地產(chǎn)，其主要的區(qū)別體現(xiàn)在產(chǎn)生的現(xiàn)金流和持有的目的上。

二、運(yùn)用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的原因

使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)其好處主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。

第一，公允價(jià)值使會(huì)計(jì)信息更合理。歷史成本無法真實(shí)地反映資產(chǎn)的價(jià)值，而公允價(jià)值計(jì)量模式可以。如今，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景一片大好，中國想要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，離不開房地產(chǎn)。企業(yè)可以依照此對(duì)運(yùn)營策略進(jìn)行調(diào)整，及時(shí)有效的提供公司真實(shí)的狀況，以便投資者及時(shí)的了解和判斷，做出正確合理的決策，讓企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中占取有利的地位。

第二，可以使企業(yè)的融資能力增強(qiáng)。一方面減少成本，另一方面投資性房地產(chǎn)有持續(xù)增值的趨勢(shì)，采用公允價(jià)值計(jì)量能給企業(yè)解決掉關(guān)于資金方面的問題。采用公允價(jià)值計(jì)量模式不僅提高了企業(yè)的融資能力，提高了企業(yè)的利潤，同時(shí)也提升了企業(yè)的價(jià)值。

三、我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用的現(xiàn)狀及原因

1、運(yùn)用的現(xiàn)狀

通過對(duì)上市公司的分析，有90%的公司選擇了成本模式計(jì)量屬性，而且這一現(xiàn)象更明顯的表現(xiàn)在金融行業(yè)中。

截至2013年4月30日數(shù)據(jù)，深市482家上市公司中，有239家公司存在投資性房地產(chǎn)，占比49.59%。239家存在投資性房地產(chǎn)的公司中，有225家上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用了成本計(jì)量模式，占比94.14%；僅14家上市公司采用了公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的5.86%。

2、產(chǎn)生此現(xiàn)象的原因

（1）理論和技術(shù)上的的問題。目前還沒有具體的文件規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量模式的使用條例，再者公允價(jià)值計(jì)量模式違背了會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則，在實(shí)際操作時(shí)更不知如何下手。如今，公允價(jià)值仍處于發(fā)展階段，各方面的研究都還未標(biāo)準(zhǔn)化。在沒有一個(gè)具體的準(zhǔn)則來指導(dǎo)使用的情況下，很難可靠的體現(xiàn)“公允”二字。

（2）外部客觀因素的問題。一是缺少公平有效的交易市場(chǎng)。交易雙方如果不能及時(shí)有效的獲得相關(guān)的信息，就會(huì)出現(xiàn)因信息不對(duì)等而出現(xiàn)的不公平交易。再加上我國的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)很難做到真正意義上的客觀公正，就算估計(jì)價(jià)值與實(shí)際價(jià)值相差不遠(yuǎn)，也難以令人信服。二是法規(guī)制度不完善，監(jiān)管力度弱。我國的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施起來還是有或多或少的漏洞，特別是公允價(jià)值計(jì)量模式，沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的法律法規(guī)來約束它。以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在不斷發(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境下使用難免有些力不從心，又沒有及時(shí)的修訂，與制度相關(guān)的需要在實(shí)務(wù)操作中體現(xiàn)的規(guī)則規(guī)范也沒有完善。對(duì)于會(huì)計(jì)舞弊的行為懲處力度太輕，沒有一致的標(biāo)準(zhǔn)，更沒有嚴(yán)格的執(zhí)行。三是稅收問題。如果企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，一方面調(diào)整它的賬面價(jià)值，那么不但無法在稅前扣除一部分資金，當(dāng)公允價(jià)值上漲的情況下還會(huì)使隨之增長的稅費(fèi)成為公司的累贅；另一方面會(huì)計(jì)和稅法是有差異的，采用公允價(jià)值計(jì)量模式無疑增加了企業(yè)計(jì)算應(yīng)交稅費(fèi)的步驟，也加大了核算的難度。

（3）內(nèi)部主觀因素的問題。一是會(huì)計(jì)人員的綜合業(yè)務(wù)能力普遍偏弱。在規(guī)范會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的制度上較為死板，會(huì)計(jì)人員在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)只能通過制度上的條條框框來操作。對(duì)于制度上沒有規(guī)定到的問題，即使有足夠的工作經(jīng)驗(yàn)，也同樣很難根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量。然而公允價(jià)值計(jì)量模式在使用上正是需要會(huì)計(jì)人員根據(jù)具體的投資性房地產(chǎn)所在交易市場(chǎng)上的市場(chǎng)價(jià)格來進(jìn)行較為精確的判斷。若會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力弱，就加大了公司核算的難度和風(fēng)險(xiǎn)，從而影響到公司的決策。二是公司內(nèi)部管理存在不足，無法達(dá)到監(jiān)督的目的。這就直接導(dǎo)致公司無法有效地應(yīng)對(duì)內(nèi)部職員與外界的關(guān)系。在中國的國有股的上市公司中，內(nèi)部控制是占據(jù)首要地位的，這些控制者利用公司內(nèi)部的管理缺陷，與某些投資者進(jìn)行不正當(dāng)?shù)慕灰?，獲取大額利潤。致使公允價(jià)值已經(jīng)成為當(dāng)事人可以自由約定的價(jià)格。

四、我國投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值運(yùn)用的對(duì)策

當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的現(xiàn)狀阻礙了公允價(jià)值在各企業(yè)的使用，要想使公允價(jià)值能夠發(fā)揮其用處并不是一件容易的事情。但是，使用公允價(jià)值計(jì)量模式是經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展走向。正是因?yàn)檫@樣，我們?cè)谡业絾栴}根源的同時(shí)也要探究解決問題的方法。

1、完善理論，建立信息平臺(tái)

（1）完善操作指南和準(zhǔn)則。公允價(jià)值同樣需要相關(guān)理論的指導(dǎo)。為了使公允價(jià)值計(jì)量模式在實(shí)務(wù)運(yùn)用中更加得心應(yīng)手，就需要進(jìn)一步了解在投資房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中該如何估價(jià)，并將其體現(xiàn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和規(guī)章制度中，使會(huì)計(jì)人員在實(shí)際核算中有據(jù)可依。并且不斷從會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中找出相應(yīng)的理論缺陷，以便更加完善準(zhǔn)則，使公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中能夠運(yùn)用自如。

（2）建立信息平臺(tái)，發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的公開交易市場(chǎng)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)類型的不同，建立包含各種房地產(chǎn)實(shí)務(wù)操作中相關(guān)的公允價(jià)值信息數(shù)據(jù)庫，要搜集并不斷更新交易市場(chǎng)以及其他有關(guān)的數(shù)據(jù)。

國家可以根據(jù)地域、發(fā)展?fàn)顩r等一些情況的不同制定一個(gè)梯形的公允價(jià)值計(jì)量公式，不同價(jià)值的投資性房地產(chǎn)在公式中都能較為準(zhǔn)確的作出估計(jì)。與此同時(shí)從環(huán)境開始，從政策和市場(chǎng)入手，建立和完善資產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，不僅讓公允價(jià)值在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中有憑有據(jù)，也降低了公司在使用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）發(fā)展資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)?，F(xiàn)階段采用公允價(jià)值必不可少的是評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估人員是關(guān)系交易雙方利益的重要主體，他們必須具備各個(gè)方面的知識(shí)，并且有豐富的經(jīng)驗(yàn)，才能對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值做出正確的判定。國家應(yīng)大力培養(yǎng)這類人才，加強(qiáng)他們的職業(yè)操守，保證絕對(duì)的公平公正，才能使公允價(jià)值計(jì)量模式正常的發(fā)展下去。

2、加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式的監(jiān)管，完善法規(guī)制度

由于沒有標(biāo)準(zhǔn)化的懲處制度，也沒有大力度進(jìn)行監(jiān)管，造假所付出的代價(jià)不大，而得到的收益卻是巨大的，對(duì)企業(yè)來說是個(gè)增加凈利潤的好方法，所以我國會(huì)計(jì)造假層出不窮。國家應(yīng)該完善相關(guān)的法律法規(guī)制度，加大對(duì)違反者的懲處力度，形成一個(gè)健全的法律體系，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的監(jiān)督，讓會(huì)計(jì)造假無法進(jìn)行，讓投機(jī)取巧者沒有機(jī)會(huì)。

3、調(diào)整稅收政策

公允價(jià)值的使用使企業(yè)喪失了稅收上的好處，使企業(yè)沒有了動(dòng)力去采用公允價(jià)值的計(jì)量模式。國家應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施來有效的避免企業(yè)因納稅問題而不采用公允價(jià)值計(jì)量模式的現(xiàn)狀。例如，若企業(yè)從成本法計(jì)量模式改為公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)，相關(guān)增加的稅費(fèi)可以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠減免，甚至提供一定的補(bǔ)助。

4、提高財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)

我國會(huì)計(jì)人員大部分都是按照條例進(jìn)行核算，對(duì)于需要靠經(jīng)驗(yàn)來判斷的問題顯得較生疏，為了鼓勵(lì)公允價(jià)值的引入，就必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)的培養(yǎng)，進(jìn)一步推進(jìn)對(duì)學(xué)生的培養(yǎng)機(jī)制。目前的大學(xué)生大多都存在重理論、輕實(shí)踐的情況，無法學(xué)以致用，因此在這一方面國家應(yīng)出臺(tái)和完善對(duì)學(xué)生的培養(yǎng)教育模式等的一系列政策。在學(xué)校方面，來自財(cái)政的教育補(bǔ)助首先應(yīng)該著重投入到高等教育中，另外還需要做到調(diào)整好高校學(xué)科建設(shè)的方向，合理地設(shè)置專業(yè)，要與市場(chǎng)相結(jié)合，培養(yǎng)高素質(zhì)、有能力、有潛力的人才。

5、建立完善公司內(nèi)部制度

一是完善企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)制度，對(duì)會(huì)計(jì)人員適當(dāng)?shù)募s束也能方便企業(yè)管理者進(jìn)行有效的管理。二是加強(qiáng)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督，使公司內(nèi)部人員自覺遵守各條例，致力于公司的發(fā)展。三是加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。企業(yè)發(fā)展離不開一個(gè)又一個(gè)的決策，而每一個(gè)決策又離不開對(duì)各種數(shù)據(jù)各種市場(chǎng)現(xiàn)象的判斷，此項(xiàng)決策的風(fēng)險(xiǎn)有多大，獲取的收益是否值得公司為此冒險(xiǎn)，這些都需要準(zhǔn)確的識(shí)別。

五、結(jié)語

當(dāng)前確認(rèn)公允價(jià)值并不簡(jiǎn)單，將來還是需要更好的對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行細(xì)致的研究。在我國目前現(xiàn)有的條件下理應(yīng)解決好這些存在的問題，為公眾和相關(guān)的利益者提供一個(gè)良好、合理的平臺(tái)，充分發(fā)揮公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用。

[1] 蔣澤生、李高波：對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量在上市公司執(zhí)行情況的思考[J].中國管理信息化，2009（10）.

[2] 張春紅：投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的思考[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011（1）.

[3] 財(cái)政部：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南[M].中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2010.

[4] 吳嫻：對(duì)于投資性房地產(chǎn)若干問題的探討[J].會(huì)計(jì)之友（中旬刊），2012（1）.

[5] 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》[Z]中華人民共和國財(cái)政部令.

[6] 楊九庚：投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式計(jì)量相關(guān)信息披露研究[J].會(huì)計(jì)師，2012（1）.

（責(zé)任編輯：占雨秀）