張程

隨著一線及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)的大幅攀升，買房對(duì)于這些城市中的工薪階層而言越來(lái)越遙不可及，租房逐漸成為解決居住需求的替代方案。今年以來(lái)，政府多部門也先后出臺(tái)了多項(xiàng)意在幫助規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見和法規(guī)，為這一替代方案的可靠性增添了保障。另一方面，身處市場(chǎng)一線的部分房地產(chǎn)企業(yè)也已經(jīng)紛紛行動(dòng)起來(lái)，開始布局租房領(lǐng)域。如萬(wàn)科、龍湖、保利、旭輝等房地產(chǎn)企業(yè)都陸續(xù)成立了自己的長(zhǎng)租公寓品牌。種種跡象似乎都表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迎來(lái)租房的美好時(shí)代。

作為A股市場(chǎng)中唯一以新房交易為主的中介服務(wù)商世聯(lián)行，早在2014年就已經(jīng)感受到了這種轉(zhuǎn)折的前兆，并提前開始將經(jīng)營(yíng)的重心逐漸從新房業(yè)務(wù)向存量房業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移?！按航喯戎?，透過(guò)世聯(lián)行的布局可以清晰的看見，房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一轉(zhuǎn)變是如何到來(lái)，并可以觀察到租房市場(chǎng)當(dāng)前的發(fā)展現(xiàn)狀。

樓市黃金時(shí)代結(jié)束

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，在過(guò)去的十多年中一路狂飆突進(jìn)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的放緩，以及中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)過(guò)半，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度也相應(yīng)的出現(xiàn)了放緩。

2007年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)速度達(dá)到14.2%的高點(diǎn)，隨后一路下行，到2015年已經(jīng)跌破7%，不到2007年增長(zhǎng)速度的一半。與此同時(shí)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程也進(jìn)入了下半場(chǎng)。根據(jù)2016年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口占到總?cè)丝诒戎氐?7.35%。如果算上進(jìn)城務(wù)工人員，這一比例還將有較大提升。

與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境相對(duì)應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2013年迎來(lái)銷量的頂峰之后，陷入低迷。尤其是在三線四線城市，“去庫(kù)存”成為年度熱門話題，與之相應(yīng)的各上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的業(yè)績(jī)也面臨重壓。房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)使得在2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，習(xí)近平將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為“去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”的五大經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)中的一個(gè)，作為未來(lái)一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。

在2014年的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)一個(gè)基本共識(shí)是，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。在這樣一個(gè)大背景之下，以新房代理銷售業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的世聯(lián)行，在2014年已經(jīng)感受了房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣所帶來(lái)的寒意，也看到了中國(guó)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。在當(dāng)年，世聯(lián)行即開始對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)進(jìn)行布局，對(duì)商業(yè)、住宅、寫字樓物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行投入。同時(shí)，推出服務(wù)于開發(fā)商和購(gòu)房者的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)綜合服務(wù)平臺(tái)，并開展與房地產(chǎn)交易密切相關(guān)的金融服務(wù)業(yè)務(wù)。

世聯(lián)行營(yíng)業(yè)收入結(jié)構(gòu)的變化也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的改變。從世聯(lián)行近年來(lái)的營(yíng)業(yè)收入情況來(lái)看，曾經(jīng)一度占世聯(lián)行營(yíng)業(yè)收入90%以上的代理銷售和顧問(wèn)策劃服務(wù)，近年來(lái)一直不太景氣。代理銷售業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)速度總體呈下降趨勢(shì)，尤其是2016年9月末開啟的新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)控之后，代理銷售業(yè)務(wù)2017年上半年?duì)I業(yè)收入的增長(zhǎng)速度從去年的32%下滑到13%。顧問(wèn)策劃服務(wù)的下滑更為明顯。無(wú)論是從服務(wù)的項(xiàng)目數(shù)量上，還是營(yíng)業(yè)收入的規(guī)模上，從2013年開始，顧問(wèn)策劃業(yè)務(wù)就一直在下滑。

作為國(guó)內(nèi)三大房地產(chǎn)服務(wù)商之一，世聯(lián)行服務(wù)的對(duì)象涵蓋國(guó)內(nèi)最大的幾家房地產(chǎn)開發(fā)商，如恒大、萬(wàn)科、保利、華僑城等。代理銷售和顧問(wèn)策劃服務(wù)是世聯(lián)行提供的主要服務(wù)，從這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)近年來(lái)持續(xù)不景氣的情況來(lái)看，也印證了新房黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

租房成風(fēng)口

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣情況和嚴(yán)重的庫(kù)存，2015年底中央提出“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”的工作目標(biāo)。從2016年初開始，一輪始于一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)暴漲潮很快席卷全國(guó)，以北京、上海、深圳為代表的一線城市房?jī)r(jià)漲到了平均每平米4萬(wàn)至5萬(wàn)元。這意味著對(duì)于工薪階層而言，買房已經(jīng)遙不可及，租房成為解決居住需求的替代方案。

在中國(guó)社會(huì)生活的日常中，租房因?yàn)槿鄙贆?quán)益保障，在人們心目中始終無(wú)法代替買房成為解決居住問(wèn)題的生活方式。然而隨著政府政策扶持力度的加大，人們的態(tài)度開始有了轉(zhuǎn)變。

2017年7月17日，廣州市發(fā)布《加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，首次提出了“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”字樣，改變了人們對(duì)于租房的刻板印象，也直接引爆了大眾對(duì)于租房的討論。

廣州市發(fā)布的新規(guī)中提出，保障租賃雙方權(quán)益，支持租賃居住方式。并明確提出，“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)?！?/p>

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，尤其是明確了子女就近上學(xué)的“同權(quán)”，徹底牽動(dòng)了公眾的敏感神經(jīng)。名校一直稀缺的社會(huì)資源，也是附著在房子上的最大附加價(jià)值之一。如果租房者子女能夠享有和購(gòu)房者子女一樣的入學(xué)權(quán)利，那么以租房作為一種生活方式未嘗不是一種可選方案。

7月20日住建部等九部門又聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，隨后深圳、廣州、南京、杭州、合肥、鄭州等試點(diǎn)城市很快也發(fā)布了相應(yīng)的工作細(xì)則。與此同時(shí)，國(guó)資委、住建部還下發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，提出試點(diǎn)城市可以利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，以增加租賃住房的供應(yīng)量。7月24日，上海率先拍出兩幅“只租不售”的租賃住房建設(shè)地塊。

政府的支持使得人們開始重新審視“租房”這一印象中缺少保障的生活方式的可靠性。

政策的利好很快點(diǎn)燃了市場(chǎng)的熱情。10月20日，龍湖集團(tuán)旗下長(zhǎng)租品牌冠寓正式亮相上海。龍湖集團(tuán)副總裁韓石表示，長(zhǎng)租公寓將成為龍湖的第四大主航道業(yè)務(wù)，三年內(nèi)將做到營(yíng)收超過(guò)20億元的規(guī)模。在此之前，萬(wàn)科、保利、旭輝等大型房地產(chǎn)商也已經(jīng)在長(zhǎng)租市場(chǎng)進(jìn)行了布局。另外，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)和資本較量也早已暗流涌動(dòng)。

租房市場(chǎng)的大生意

研究報(bào)告顯示，2016年中國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，這一數(shù)字到2020年將增長(zhǎng)到1.6萬(wàn)億元，到2030年將超過(guò)4萬(wàn)億元。巨大的市場(chǎng)空間使得各路資本爭(zhēng)相涌入。endprint

世聯(lián)行從2015年開始探索公寓項(xiàng)目，并在2016年開始推廣其長(zhǎng)租公寓品牌——紅璞公寓。目前其運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓間數(shù)已經(jīng)達(dá)到4.5萬(wàn)間，覆蓋全國(guó)25個(gè)一線和二線城市。在廣州和武漢兩地的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中的市場(chǎng)占有率均為第一。在杭州的集中式公寓市場(chǎng)中的市場(chǎng)占有率也是排名第一。根據(jù)世聯(lián)行的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)2017年將完成10萬(wàn)間的簽約目標(biāo)，到2020年達(dá)到50萬(wàn)間的規(guī)模。

中國(guó)的租房市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)處于分散狀態(tài)，多由個(gè)人房主進(jìn)行分散出租。在美國(guó)、日本等租房市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，品牌公寓的市場(chǎng)占有率達(dá)到10%以上，而在中國(guó)這一數(shù)字尚不到2%。如果品牌公寓的市場(chǎng)占有率按10%計(jì)算，以中國(guó)租房市場(chǎng)的規(guī)模，則需1000萬(wàn)間品牌公寓，而目前市場(chǎng)上可提供的數(shù)量不到百萬(wàn)間，發(fā)展的空間巨大。

品牌公寓的運(yùn)作模式分為分散式和集中式兩種。鏈家網(wǎng)旗下的自如公寓主要是分散模式，即從個(gè)人房主手中獲取房源，經(jīng)過(guò)統(tǒng)一形式的裝修之后出租，利潤(rùn)主要來(lái)自租金差價(jià)和附加服務(wù)費(fèi)。附加服務(wù)包括，公共區(qū)域的定時(shí)保潔服務(wù)，私人區(qū)域的預(yù)約保潔服務(wù)，和小額消費(fèi)貸款、房租分期付款等金融服務(wù)。

分散式模式靈活性強(qiáng)，能滿足租客的個(gè)性化需求。但是缺點(diǎn)也很明顯，它對(duì)平臺(tái)的管理能力提出了更高的要求，同時(shí)在規(guī)模效應(yīng)上不如集中式模式。

世聯(lián)行的紅璞公寓以集中模式為主，兼有分散模式。集中模式主要是通過(guò)向政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)等獲取整棟或者數(shù)個(gè)樓層的房源，進(jìn)行統(tǒng)一改造和裝修后出租。其盈利模式同樣是租金差和附加服務(wù)費(fèi)。與分散模式稍有不同的是，其附加服務(wù)還包括擁有一定體量的向租客提供公共服務(wù)的商鋪，例如咖啡廳、健身房等。

國(guó)際上成功的品牌公寓的盈利主要來(lái)源于附加服務(wù)費(fèi)收入。根據(jù)世聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)，其長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的主要收入同樣來(lái)自附加服務(wù)收入，租金差收益只占其業(yè)務(wù)收益的40%。

目前獲取房源對(duì)于長(zhǎng)租公寓而言是一大難題，因?yàn)槠髽I(yè)前期投入較大，成本回收周期往往需要2～3年。因此拿房時(shí)通常會(huì)簽時(shí)間較長(zhǎng)的合約，如10年。但對(duì)于個(gè)人房主而言，并不愿意將房子如此長(zhǎng)期限的出租。世聯(lián)行的房源主要來(lái)自政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自持物業(yè)。目前世聯(lián)行又在積極與村體系的留用地物業(yè)管理進(jìn)行合作。由于村集體的留用地物業(yè)只有集體產(chǎn)權(quán)，無(wú)法辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)憑證，目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的流通性比較差，是長(zhǎng)租公寓的理想房源之一。

根據(jù)世聯(lián)行2017年半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，公寓在裝修完成后兩個(gè)月的出租率達(dá)到94.5%，頗受市場(chǎng)歡迎。今年上半年，世聯(lián)行長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6700萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)近5倍。雖然該部分業(yè)務(wù)帶來(lái)的收入占整個(gè)營(yíng)收的比例還比較小，但是隨著營(yíng)業(yè)周期加長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，運(yùn)營(yíng)經(jīng)營(yíng)豐富，預(yù)期該部分未來(lái)帶來(lái)的收益將很可觀。

房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變是大勢(shì)所趨。政策層面，今年以來(lái)政府的鼓勵(lì)和扶持力度前所未有。在黨的十九大召開期間，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙微透露，“住房租賃管理?xiàng)l例”的立法工作正在加緊進(jìn)行。呼應(yīng)了今年5月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》，表明政府對(duì)于建立和規(guī)范租住房租賃市場(chǎng)下了決心。從市場(chǎng)動(dòng)向來(lái)看，世聯(lián)行的營(yíng)業(yè)收入從過(guò)去幾乎完全依賴于增量市場(chǎng)，到2017年上半年，已經(jīng)有一半來(lái)自存量市場(chǎng)。同時(shí)，各大房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理和住房租賃市場(chǎng)的投入和布局一直在加大。租房的美好時(shí)代正在來(lái)臨。endprint