二手集資房過戶訟爭(zhēng)

孟祥林

城市安家，二手集資房低價(jià)購

1983年3月，宋士來出生在偏僻的山區(qū)，通過十幾年寒窗苦讀考取了邢臺(tái)一所大學(xué)。2003年大學(xué)畢業(yè)后，他應(yīng)聘到一家修理廠當(dāng)修理工，平時(shí)住單位集體宿舍。一年后，宋士來經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)了女友黃霞。為了贏得女友芳心，小宋爽快答應(yīng)黃霞提出的“盡快在城市里購房”的要求。然而，當(dāng)時(shí)一套不足百平方米的新房也要幾十萬，這讓月薪不足千元的小宋望而卻步。接觸兩個(gè)月，黃霞看不到小宋買房的具體行動(dòng)，隨便找了個(gè)理由棄他而去。

一天，同事發(fā)布的一則售房信息讓小宋眼前一亮。他立馬接通電話與房主馬銘林見面。年過半百的老馬是市木材廠職工，他指著這套兩室一廳的房子對(duì)小宋說：“我們單位這套集資房建成于1993年。我有二十多年工齡，當(dāng)時(shí)花了2萬多，我們搬進(jìn)來還沒住十年。我老伴是中學(xué)教師，她單位也建了住宅樓。我們準(zhǔn)備換個(gè)更大的房子，要不是現(xiàn)在資金欠缺，我們舍不得賣這套房?！?/p>

小宋邊聽老馬滔滔不絕介紹，邊查看房子的整體結(jié)構(gòu)。不足50平方米的蝸居，客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間一應(yīng)俱全。半小時(shí)后，小宋給出綜合評(píng)價(jià)：“麻雀雖小，五臟俱全，市中心地段，真是不錯(cuò)！”

老馬也直言不諱：“說實(shí)話，這套房產(chǎn)我只購得75%產(chǎn)權(quán)，另外25%的產(chǎn)權(quán)還在單位手中，不知道木材廠何時(shí)出售……如果你誠心想要，價(jià)格上還可以優(yōu)惠?！?/p>

因?yàn)閾?dān)心房子不能過戶，小宋猶豫不決。老馬看出了小宋的心思，他補(bǔ)充道：“再過幾年，房改政策一變，我協(xié)助你購買剩余的25%產(chǎn)權(quán)，辦理過戶變更手續(xù)……”

聽到老馬這番承諾，小宋打消疑慮，決定抓住這次購房機(jī)會(huì)。兩人一番討價(jià)還價(jià)后，房?jī)r(jià)由4萬降至3.8萬。一周后，他取出1.5萬積蓄又向親朋好友借來2萬多，終于湊齊了購房款。2004年3月的周末，小宋送來3.8萬元，老馬把75%的房屋產(chǎn)權(quán)證書交到小宋手中，并在《購房協(xié)議書》中載明：“協(xié)助乙方（小宋）辦理25%產(chǎn)權(quán)認(rèn)購手續(xù)”，然后在協(xié)議書最末處簽名、摁印。

十余年后，辦過戶手續(xù)引爭(zhēng)議

小宋拿到房子鑰匙，簡(jiǎn)單裝修后搬進(jìn)了新房。日子如白駒過隙。十年間，小宋在這套房子里完成人生的大事，娶妻生子，穩(wěn)穩(wěn)地立足于城市。這些年，房?jī)r(jià)猛漲了近10倍。

2015年夏天，小宋從電視上獲悉市房管局和物價(jià)局聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好公有住房出售有關(guān)工作的通知》，自己購得的這套集資房正好建于1998年之前，屬于出售的范疇，他趕緊跑到相關(guān)部門咨詢。小宋發(fā)現(xiàn)，除了列為“縣級(jí)以上文物保護(hù)單位”等四種公住房外，其他房屋均能出售。老馬當(dāng)初已答應(yīng)協(xié)助自己購買木材廠擁有的25%產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)馬上將真正屬于自己了，小宋想想都心花怒放。

可事實(shí)是，小宋碰了一鼻子灰。那天，他興沖沖找到馬銘林協(xié)商購買剩余產(chǎn)權(quán)。小宋性子急，脾氣又不好，一言不合二人鬧翻了。

協(xié)商不成，小宋無奈地離去。等待了一個(gè)多月，也不見老馬付諸任何行動(dòng)。宋士來因擔(dān)心老馬毀約致使購房合同無效而寢食難安，于是，他一紙?jiān)V狀把馬銘林起訴到橋東區(qū)法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)2004年雙方簽訂的購房協(xié)議書有效，判令馬銘林協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證變更手續(xù)。

小宋在起訴狀中闡述了購房經(jīng)過，并將購房協(xié)議書復(fù)印件作為書證交到了法院。馬銘林作為被告在答辯狀中寫道：“我與木材廠簽訂了《集資建房協(xié)議書》明確載明‘集資房?jī)H限于我（乙方）及直系親屬居住，出售時(shí)在同等條件下，木材廠有優(yōu)先購買權(quán)。原告購買我這套集資房，我妻子和單位木材廠根本不知情，更沒經(jīng)過兩方同意，因此我簽訂的協(xié)議無效。另外，現(xiàn)在這套住房的25%產(chǎn)權(quán)仍在木材廠名下，木材廠是否同意賣給宋士來尚未可知，我沒有義務(wù)協(xié)助宋士來辦理房屋變更過戶手續(xù)?！?/p>

協(xié)商失敗，終審判決明確責(zé)任

住了十幾年的房子現(xiàn)在被主張購房協(xié)議無效，小宋氣憤至極。兩人劍拔弩張地來到法院。起初，經(jīng)過橋東區(qū)法官的耐心調(diào)解，小宋同意向老馬道歉，老馬也愿意化干戈為玉帛。但附加條件是讓小宋購買市木材廠25%公產(chǎn)權(quán)后再支付老馬3萬元。

小宋認(rèn)為錢多少不是問題，問題是老馬怎能不講誠信，該附加條件他無法接受。這樣，雙方的調(diào)解以失敗告終。主審法官考慮到這場(chǎng)官司極可能損害木材公司的利益，專門通知木材廠負(fù)責(zé)人，但被明確告知“放棄參加庭審”。

2015年12月，這起房屋買賣合同糾紛案拉開庭審序幕。庭審中，宋士來提出“事實(shí)說”對(duì)抗老馬所謂的老伴和木材廠的“不知情說”：購房時(shí)，老馬是要換大房子才將木材廠的房屋賣掉的。購房協(xié)議上有老馬夫婦的簽名，老馬老伴不可能不知情；自己在房里住了十多年，從鄰居到居委會(huì)無人不知我買的是老馬的房子。2005年木材廠改裝電表，自己作為戶主繳納費(fèi)用，木材廠知道老馬的房屋已換主人，但沒提出任何異議。這些事實(shí)說明老馬老伴和木材廠是知道房子被賣掉的。老馬是因?yàn)樽约翰淮饝?yīng)再支付他3萬元，才找理由毀約的。

針對(duì)25%剩余產(chǎn)權(quán)的購買權(quán)，宋士來稱：“這份購房協(xié)議書上，老馬已明確把木材廠25%產(chǎn)權(quán)的購買權(quán)轉(zhuǎn)讓給我，老馬有協(xié)助我完成購買剩余產(chǎn)權(quán)的義務(wù)。”

對(duì)此，馬銘林卻有另一番認(rèn)識(shí)：“購買房屋的公產(chǎn)權(quán)受制于國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，依附特定合同不能轉(zhuǎn)讓。因此，應(yīng)由售房單位的職工依據(jù)自己的工齡、職稱、職務(wù)等補(bǔ)償先買下木材廠25%的產(chǎn)權(quán)，由我再賣給宋士來，而后再協(xié)助辦理過戶手續(xù)。”

對(duì)于《購房協(xié)議書》留下老馬妻子的名字問題，老馬稱是他代簽。老馬出示了《已購共有住房和經(jīng)濟(jì)適用房上市出售管理辦法》及《集資建房協(xié)議書》等有關(guān)書證。伴隨著雙方激烈的辯論，案件事實(shí)已逐漸清晰，法官最終沒有采納老馬的“不知情”觀點(diǎn)。法官表示：原告宋士來請(qǐng)求確認(rèn)享有剩余25%公產(chǎn)權(quán)的認(rèn)購權(quán)，取決于政策是否允許，從庭審和現(xiàn)有證據(jù)綜合看原告不具備直接認(rèn)購的條件。

庭審結(jié)束時(shí)，鑒于這套不足50平方米的單位集資房產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，涉及市木材廠第三人利益及一些行政法規(guī)，雙方爭(zhēng)議較大，法官?zèng)]有當(dāng)庭宣判。

2015年12月25日，邢臺(tái)市橋東區(qū)法院判決：被告馬銘林和原告宋士來簽訂的《購房協(xié)議書》合法有效；被告馬銘林在判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助原告宋士來辦理位于木材廠家屬院名下單元房的過戶手續(xù)，房屋過戶后，原告宋士來享有75%的產(chǎn)權(quán)，木材廠仍享有25%的產(chǎn)權(quán)。

宣判后，馬銘林上訴稱：“《市房改首次上市出售管理暫行辦理》第五條規(guī)定‘未過渡到全部產(chǎn)權(quán)的房子不能上市交易。我這套集資房?jī)H有75%的產(chǎn)權(quán)是不能辦理過戶手續(xù)的，只有我購得木材公司剩余產(chǎn)權(quán)，獲得100%產(chǎn)權(quán)后，才能辦理過戶手續(xù)。法院判決不僅侵犯了我購買剩余25%產(chǎn)權(quán)的利益，而且讓我協(xié)助宋士來辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)也是錯(cuò)誤的。”

2016年5月，河北省邢臺(tái)市中級(jí)法院開庭審理后認(rèn)為：依據(jù)《物權(quán)法》第97條規(guī)定，三分之二以上按份共有人同意，可以處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)?！妒蟹扛姆渴状紊鲜谐鍪酃芾頃盒修k法》是部門規(guī)章，根據(jù)上位法與下位法發(fā)生沖突時(shí)，優(yōu)先適用上位法原則，因而做出上述決策。

馬銘林申請(qǐng)?jiān)賹彵环ㄔ厚g回后，向該市檢察院遞交了民事案件抗訴申請(qǐng)書。2017年6月，邢臺(tái)市人民檢察院的檢察官審查后，作出不支持民事監(jiān)督?jīng)Q定書。

（文中當(dāng)事人系化名）

編輯：黃靈 yeshzhwu@foxmail.comendprint