淺析房地產開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務處理的特殊性

王巍巍

摘要：房地產是一個比較特殊的行業(yè)，會計核算有其特殊性。在新經濟體制下，房地產行業(yè)的會計核算與稅務處理之間的問題也日益尖銳，如何做好營改增背景下的會計核算與稅務處理工作是當前房地產企業(yè)發(fā)展面臨的主要困難?；诖耍恼轮饕獙Ψ康禺a開發(fā)企業(yè)的會計核算與稅務處理的特殊性進行了簡單的分析，并提出了相應的優(yōu)化策略，希望能夠提高房地產開發(fā)企業(yè)的財務管理水平。

關鍵詞：房地產企業(yè)；會計核算；稅務處理；特殊性；優(yōu)化策略

隨著社會經濟的不斷發(fā)展，房地產企業(yè)也快速地發(fā)展了起來，但隨之而來也帶來了許多的問題，特別是房地產開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務處理之間的問題。房地產作為一個特殊的行業(yè)，會計核算及稅務處理方法也具有其特殊性。深入剖析房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算與稅務處理的特殊性，能夠為房地產企業(yè)的財務管理提供基礎支持，從而提升房地產企業(yè)的財務管理水平，提高企業(yè)經濟效益，有利于實現企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標。

一、房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算概述

會計核算是企業(yè)財務管理的重要內容，其會計核算水平，直接影響著企業(yè)資金的優(yōu)化與配置工作。在房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，其會計核算的主要內容有以下幾個方面：

第一，籌備開發(fā)項目所需的資金，保證房地產開發(fā)項目能夠如期竣工；第二，對房產項目的土地開發(fā)及房屋建設工程成本進行核算，做好成本管理工作，保證企業(yè)以最低的成本創(chuàng)造最大的經濟效益；第三，對房地產開發(fā)經營過程的收支進行管理，提高房地產開發(fā)項目的資金管理水平；第四，強化商品房銷售的管理工作，及時收回價款，避免呆賬、壞賬的出現；第五，按照國家的有關政策，對企業(yè)利潤進行合理分配。房地產開發(fā)企業(yè)在各個階段其會計核算的側重點也有所不同。具體來說，房地產開發(fā)企業(yè)可分為設立階段、開發(fā)項目的準備階段、項目開發(fā)階段、房地產銷售階段及利潤分配階段。

二、營改增后房地產開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務處理的四個變化

第一，會計處理發(fā)生的變化?！盃I改增”政策實施前，房地產開發(fā)企業(yè)是按照“銷售不動產”稅目征收的營業(yè)稅，其稅率為5%。而“營改增”政策實施后，房地產開發(fā)企業(yè)作為建筑行業(yè)中的一類企業(yè)，其增值稅是按照11%的稅率進行繳納的。

第二，會計利潤發(fā)生的變化?！盃I改增”政策的實施，雖然能夠避免企業(yè)重復納稅環(huán)節(jié)，在不考慮營業(yè)成本的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)的會計利潤會有所下降，在考慮營業(yè)成本后，企業(yè)采購環(huán)節(jié)的進項稅額能否抵扣就變得尤為關鍵。若房地產企業(yè)在采購環(huán)節(jié)無法拿到增值稅專用發(fā)票，則采購的進項稅額就無法進行抵扣，相應的稅額就會計入房地產開發(fā)成本，企業(yè)的成本投入就會增加，會計利潤就會進一步減少。但是，若采購人員在工作中，能夠獲取相應的增值稅專用發(fā)票，采購進項稅額經抵扣后，企業(yè)的房地產開發(fā)成本就會降低，相應的利潤總額會有可能高于原繳納營業(yè)稅時的利潤總額。因此，房地產開發(fā)企業(yè)在會計利潤核算過程中，其可抵扣的成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

第三，企業(yè)稅負發(fā)生變化。“營改增”政策實施之前，房地產開發(fā)企業(yè)稅目主要包括以下內容：營業(yè)稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅是房企的三大稅種，房地產開發(fā)企業(yè)的收費項目有幾十種?！盃I改增”政策實施后，企業(yè)營業(yè)稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率也由原來5%的營業(yè)稅改為11%的增值稅。若只是從繳納稅率方面講，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業(yè)稅是對全部營業(yè)額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發(fā)企業(yè)無法取得足夠的增值稅專用發(fā)票的話，則可能會導致企業(yè)整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發(fā)票以及今后的土地出讓金能否納入增值稅抵扣范圍，將是影響企業(yè)稅負增減的重要因素。

第四，發(fā)票管理發(fā)生的變化。在原營業(yè)稅稅制下，營業(yè)稅發(fā)票僅作為購買方相關資產或費用的確認依據，而不作為抵扣憑證?！盃I改增”全面實施后，增值稅發(fā)票的管理尤為重要，由于一方開具增值稅專用發(fā)票，會涉及到下游企業(yè)的抵扣，增值稅形成整個行業(yè)完整的閉環(huán)鏈條，因此銷項發(fā)票的領購、開具、保管、作廢，進項發(fā)票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。企業(yè)在營改增后，應更加重視發(fā)票的管理，同時在選擇供應商時，應注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應的進項稅額可以抵扣，減少企業(yè)的應納稅額。

三、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算與稅務處理的特殊性

（一）營業(yè)收入的特殊性

房地產開發(fā)企業(yè)在項目建設過程中，需要對一定的地區(qū)或地段進行總體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)和建設，使得房地產開發(fā)項目內容具有綜合性和多樣性。而房地產開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入一般包括：土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施轉讓收入、其他業(yè)務收入等，從企業(yè)的營業(yè)收入形式來看，其營業(yè)收入比較多樣，同時，也會導致營業(yè)利潤的多樣性與特殊性。

（二）開發(fā)產品成本的核算具有一定的特殊性

由于房地產施工建設的周期比較長，系統(tǒng)工作比較龐大，因此，其開發(fā)產品的成本核算難度及時間跨度也比較大。企業(yè)在開發(fā)成本核算過程中，不同的房地產項目受地域、項目定位、產品功能、用途、規(guī)模等各方面因素對成本核算的影響也很大，導致不同項目之間的差異性很大，每個項目都或多或少有自己的特點。

（三）參與利潤分配形式的特殊性

在房地產開發(fā)項目中，企業(yè)的投資主體非常廣泛，且投資主體的參與方式也有很大的不同，常見的項目投資合作在項目完成后，合作雙方是根據項目的盈利情況進行利潤分配的，利潤分配形式主要有：現金分配、產品分配等等。相對于其他企業(yè)而言，房地產開發(fā)行業(yè)中，參與利潤分配的方式有其顯著的特點。

結束語

綜上所述，在“營改增”政策的影響下，房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算與稅務處理發(fā)生了很大的變化。由于房地產的營業(yè)收入、投資合作形式多樣，其會計核算與稅務處理具有一定的特殊性，在企業(yè)會計核算過程中，采取不同的核算方法其達到的效果是不同的。因此，在房地產開發(fā)企業(yè)財務管理過程中，財務人員需針對不同的企業(yè)、不同的項目選擇不同的會計核算方式，做到最大程度地發(fā)揮會計核算的作用。

參考文獻：

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