黃維華，張立強 ，黃 星 ，胡文敏 ，李 毅

（1.中南大學 商學院，湖南 長沙 410083；2.長沙市國土資源局，湖南 長沙 410007；3. 資興市政府，湖南 郴州423400；4.中南林業(yè)科技大學 理學院，湖南 長沙 410004；5. 湖南農業(yè)大學 繼續(xù)教育學院，湖南 長沙 410128）

農村集體土地拆遷補償影響因素研究
——基于湖南省304份調查數(shù)據(jù)的實證分析

黃維華1，張立強2，黃 星3，胡文敏4，李 毅5

（1.中南大學 商學院，湖南 長沙 410083；2.長沙市國土資源局，湖南 長沙 410007；3. 資興市政府，湖南 郴州423400；4.中南林業(yè)科技大學 理學院，湖南 長沙 410004；5. 湖南農業(yè)大學 繼續(xù)教育學院，湖南 長沙 410128）

為探究湖南省農村集體土地拆遷補償?shù)默F(xiàn)狀和影響因素，利用湖南省304份集體土地拆遷的問卷調查數(shù)據(jù)，采用多元Logistic回歸方法進行分析。結果表明：湖南省拆遷的認知度較低，主要表現(xiàn)為相關政策與法律法規(guī)宣傳不夠；政府行為與政策的透明度較低，主要表現(xiàn)為補償標準制定不合理、硬性安置；拆遷補償總體滿意度較低，主要表現(xiàn)為補償不公平、安置后的生活保障不足。對此，提出了修訂補償標準、公開補償程序、增加補償方式、推進拆遷立法等對策。并具體就補償價值市場化提出：土地補償價值可根據(jù)城市居民消費價格指數(shù)(UCPI)與農村居民消費價格指數(shù)(RCPI)來協(xié)同調整，而房屋拆遷補償價值可根據(jù)城市居民消費價格指數(shù)(UCPI)與商品零售價格指數(shù)(RPI)協(xié)同調整的建議。

集體土地；土地補償；Logistic回歸；湖南省；居民消費價格指數(shù)

目前，我國對于集體土地房屋拆遷補償?shù)闹贫群凸芾磉€處于探索階段，大部分地區(qū)對集體土地拆遷補償?shù)恼哌€是空白，集體土地征收中的房屋拆遷補償尚無國家層面的立法依據(jù)，可以依據(jù)的法律主要是《物權法》第 42條規(guī)定和《土地管理法》第 47條規(guī)定，但在這些法規(guī)中均提及參照地方的規(guī)定和標準，造成無法給與集體土地合理的拆遷補償[1]。當下，隨著城市擴張的加快，以及工業(yè)占比的不斷升高，農業(yè)用地、未開發(fā)用地，森林等被工業(yè)和城鎮(zhèn)發(fā)展頻繁占用，在追求地區(qū)城市和經(jīng)濟發(fā)展的同時，出現(xiàn)很多“強占”或不合理的占用情況，導致農民集體土地所有者的利益受損[2]。地區(qū)間的區(qū)位經(jīng)濟差異，政府所扮演的拆遷角色，相關制度的配套都成為土地順利征收的阻礙[3]。

湖南省自2014年來，為規(guī)范集體土地拆遷補償?shù)墓芾恚M織和編制了土地拆遷補償安置的方案，之后各市州細化出各自的征收補償辦法，然而集體土地的拆遷補償依然困難重重，城中村的改造，農用地土地的流轉，工業(yè)和交通用地的擴張等都使得土地拆遷的效果不盡人意[4]。根據(jù)湖南省土地變更調查數(shù)據(jù)顯示，2006—2013年全省征收土地共增加建設用地規(guī)模119 714 hm2，年均17 102 hm2，征收土地增加建設用地規(guī)模最大的為長沙市，其次是衡陽市、郴州市，新增建設用地主要用于城鎮(zhèn)工礦建設。在征收拆遷時，群眾對拆遷補償?shù)谋憩F(xiàn)對土地拆遷補償金額不滿，個人的知情權和參與權得不到保障，拆遷實施行為過于強勢，拆遷后生活得不到保障等現(xiàn)象，這些矛盾阻礙拆遷補償?shù)捻樌M行[5-7]。本研采用抽樣調查的方式，選取304名湖南各地的土地拆遷相關人員，包括農民、執(zhí)法者、開發(fā)企業(yè)員工等進行了問卷調查，詳細了解了湖南集體土地拆遷補償存在的問題，主要影響因素，根據(jù)被拆遷者對拆遷補償?shù)男袨橐庠福枚嘣狶ogistic回歸方法探索了阻礙拆遷補償?shù)闹鲗б蛩?，并就湖南省集體土地拆遷補償現(xiàn)狀提出了相關對策和建議。

1 湖南省集體土地拆遷補償調查

1.1 數(shù)據(jù)來源

本研究調查共發(fā)放調查問卷335份，有效問卷304份，達90.7%，人員分布基本覆蓋湖南大部分縣市，本次調查的研究對象，較之其他相關調查研究的樣本有所改善，調查對象除去農民等拆遷角色以外，還包括了其他職業(yè)類型，如表1所示，這些身份如企事業(yè)單位員工、公務員都與拆遷補償有直接關系，有些是家中被拆遷的，有些曾直接參與拆遷工作的。而以往的大多調查對象針對主要是農民或者村集體組織[8]，因而，較之以往的拆遷補償行為調查的研究對象更為多元化。被調查人員采用了記名的方式，可以做到信息驗證和核實，增加了調查的可信度。調查問卷的設計經(jīng)過5位專家的審閱，先由第一位專家起草，然后依次由其他4位專家修改和訂正，保證調查問卷的可靠性和專業(yè)性，問卷調查參考了近年來我國土地拆遷中的各種案例，以及《國有土地上房屋征收與補償條例》、地方的《土地征收條例》和《拆遷條例》。內容設計包括個人基本狀況、補償價值、拆遷效果、政策實施以及心理狀況等部分。調查對象所涉及的目標人群多樣化，調查人員基本情況如表1所示。從調查對象的反饋結果來看，目前，湖南省集體土地拆遷補償情況如下：

1.2 湖南省集體土地拆遷補償調查現(xiàn)狀分析

1.2.1 認知度

人們對土地征收補償?shù)恼J知狀況對于確定與落實合理的土地征收補償標準和安置方式等相關問題具有重要的參考價值。目前，我國集體土地房屋拆遷補償條形條例出臺較晚，2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》從立法角度肯定并構建了國有土地上房屋征收補償制度，而集體土地上房屋征收補償制度仍處于立法空白狀態(tài)[9]，造成國民對于集體土地拆遷補償?shù)恼J知較晚，2014年湖南省開始實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，先后頒布了《湖南省農村土地征收辦法》、《湖南省國有土地征收補償標準》、《湖南城鎮(zhèn)建設征地拆遷補償安置標準》，而集體土地的拆遷補償未有統(tǒng)一規(guī)定，主要依據(jù)以上條例，經(jīng)調查結果（表2）顯示，79%的被調查人員對相關的土地拆遷政策并不了解，其中13.8%的完全不了解69.1%的不太了解，而僅有20.1%的人員有所認知，其中了解的占8.9%，比較了解占7.6%，另外0.7%的非常了解。這其中除去個別從事國土工作的人員外，其他人員基本上不了解。這其中原因可能有：一是對土地拆遷法律意識比較淡薄，41.8%和32.9%的群眾并不知道或不太了解土地拆遷的相關法律，40.5%和35.2%的群眾不知道或較模糊知道土地拆遷補償包含了土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費等費用。因此，在土地拆遷工作中對土地拆遷政策認知度的不足會給拆遷補償造成一定阻力。

表1 調查對象樣本基本特征Table 1 The basic situation of survey objects

1.2.2 滿意度

一般來說，土地拆遷補償應當是在實現(xiàn)工業(yè)化和城市化的同時不以犧牲人民利益為代價，但在現(xiàn)實中往往背道而馳[10]，調查對象對拆遷的滿意度如何反映土地原使用者的合法利益是否得到保障。調查顯示（表2），從拆遷安置補償費的滿意度來看，49.3%和7.6%的調查對象表示不滿意或非常不滿意，而僅28.3%和14.1%的表示滿意或者比較滿意，說明目前湖南省的拆遷安置補助費的發(fā)放存在嚴重的利益失衡；再從對拆遷政策的滿意度來看，對拆遷補償政策表示認可和贊同的累計達到31.3%，而40.1%表示對策政策的滿意僅僅一般，這其中大部分表示僅得到勉強滿足，另外近30%表示非常不滿意，認為拆遷過程中行為不公或拆遷后生活水平降低；最后，從拆遷安置的滿意度來看，表示不滿意的累計達到68.1%，且大多認為安置后的新環(huán)境給生活帶來眾多不便。因此，群眾對拆遷補償?shù)臐M意度不高會帶來一系列的社會問題，并且反過來會影響拆遷工作的推進。

表2 調查樣本的拆遷補償調查結果Table 2 Survey results of the demolition compensation

1.2.3 透明度

政府在分配拆遷征地款與安置房中存在黑箱操作的問題，而這種不透明方式帶來很多負面效果，打消農民拆遷的積極性，同時影響辦事的公平、公開性[11]，調查顯示（表2），僅有27.3%的群眾認為政府在拆遷補償?shù)霓k事過程中信息透明，72.7%的群眾認為不透明，且有81.2%的受調查人員認為土地拆遷補償安置與分配上中存在不公平現(xiàn)象，這表明群眾對于土地拆遷工作評價并不高，政府在實施拆遷過程中對于信息的公開化和透明化工作有待改進。再者對于土地和房屋的拆遷補償標準到底由誰來決定，其參考依據(jù)是否具有可信度也被拆遷者廣泛關注的，調查顯示（表2），47.0%的被調查者認為應當由政府、地產(chǎn)商、拆遷戶共同商定土地和房屋拆遷補償?shù)膬r格，19.4%的被調查者認為應該根據(jù)法律或者當?shù)貙嶋H情況來決定，而并非單單由政府或者房地產(chǎn)商來決定，因此要做到土地補償?shù)男畔⒐_透明化，可以著重考慮補償定價的方式上，減少來自于政府和開發(fā)商自身原因產(chǎn)生的社會矛盾，增強來自被拆遷者參與的積極性。

2 基于Logistic回歸的集體土地拆遷補償影響因素分析

Logistic回歸分析的自變量既可以是連續(xù)的，也可以是非連續(xù)的，因而廣泛用于對事物行為的診斷分析[12]。被拆遷人的行為一般受個人因素、政治與經(jīng)濟等因素影響，有些研究在測度被拆遷人行為時，從單一對象如：農民或者拆遷戶出發(fā)，往往忽略了其他環(huán)境因素，如拆遷執(zhí)行者、拆遷制定和監(jiān)督者等；同時，從現(xiàn)實上來說，除去物質補償外，對被拆遷者心理精神補償以及后續(xù)生活影響也是考慮的重要因素。因此，本研究既對拆遷補償后的現(xiàn)實效果進行分級，也補充了被拆遷者的心理作用程度分級，客觀反映拆遷補償對被調查人員的心理現(xiàn)實情況，如拆遷安置滿意度、土地補償滿意度及拆遷補償政策滿意度等，如表3所示。以此來填補拆遷過程中的行為驅動的不足，并利用有序Logistic回歸分析土地拆遷補償過程中認知、政策及經(jīng)濟因素影響。

2.1 認知因素對拆遷補償?shù)挠绊?/h3>

被拆遷補償人在拆遷過程中往往受自身認知度影響，一般來說，認知行為受內部環(huán)境如：自身文化程度、自身身份、性別、家庭受教育程度等因素，以及外部環(huán)境如對法律法規(guī)的認知、社會發(fā)展水平、政策和制度的制約等因素的影響。本研究選取了對土地拆遷補償政策的了解程度、被調查者的文化程度、對法律法規(guī)的了解程度、被調查者身份、性別、以及家庭平均受教育年限6個主要因子變量。首先對選取的變量進行樣本t檢驗，檢驗結果顯示在95%的置信區(qū)間下，樣本的顯著性均小于0.01，說明選取的反映認知行為的6個變量均有顯著性差異，可以作為反映認知行為的因素。

假設被拆遷者的認知與以上6個因此有交互影響，以拆遷的認知度為因變量，在SPSS17.0中，利用有序Logistic回歸，模型擬合結果卡方值x2=166.915，顯著性水平P值小于0.01，說明模型整體擬合效果顯著。Logistic歸回模型擬合的各因子參數(shù)如表4所示，對拆遷補償政策的了解程度（P=0.002，P＜0.01）、對法律了解的程度（P=0.001，P＜0.01）、和平均受教育年限（P=0.038，P＜0.05）、性別（P=0.024，P＜0.05）這4個變量對因變量的解釋均為顯著或者較為顯著，說明這4個變量可以有效預測和解釋是否達到對土地拆遷補償?shù)恼J知度要求，其中對政策和法律的了解對認知的程度影響較大。而自身文化程度（P=0.218，P＞0.1）自變量對因變量的解釋并不顯著，可以排除自身文化程度變量影響。這反映了影響集體土地拆遷補償?shù)恼J知行為的主要因素有：對土地拆遷補償政策的了解程度、對法律法規(guī)的了解程度、性別、以及家庭平均受教育年限，其中對政策的了解與對法律的了解影響較為明顯。

2.2 政策因素對拆遷補償?shù)挠绊?/h3>

從大部分土地拆遷補償?shù)陌咐齺砜?，被拆遷者一如農民或者集體組織往往是弱勢方，政府在制定拆遷政策對弱勢方通常缺乏合理的保障，導致拆遷矛盾沖突不斷。從拆遷工作整個流程來看，政府頒發(fā)拆遷許可證、發(fā)布公告、拆遷協(xié)商、進行裁決，直至最終實施，均存在一些不合理的問題，本研究通過參考眾多拆遷案例和研究文獻，對土地拆遷補償中的政府政策行為影響因素進行了歸納總結，并在對被調查者進行了綜合問卷調查，共總結和調查出以下影響因素：補償標準制

定不合理、硬性安置不夠充分、拆遷實施行為過程不夠規(guī)范、對一些弱勢群體的照顧和保護不周、政府在拆遷時信息跟蹤的公開透明度不夠、拆遷政策對于不同群體和組織實施不同一、以及除以上因素外的其他因素等。

表3 回歸解釋變量選擇及描述性統(tǒng)計分析Table 3 Explanatory variable selection and descriptive statistical analysis

表4 認知行為因素對拆遷補償影響的多元Logistic回歸擬合情況Table 4 The fitting condition in multivariate Logistic regression to the cognitive behavior of relocation compensation

利用有序Logistic回歸，以拆遷后調查的拆遷滿意度為因變量，以上7個因素為自變量，假設以上因變量與自變量存在交互影響，先對選取的自變量進行t值檢驗，檢驗結果顯示在95%的置信區(qū)間下，樣本的顯著性均小于0.01，說明選取的反映認知行為的7個變量均有顯著性差異，可以作為反映拆遷滿意效果的因素。在SPSS中對回歸模型進行擬合，模型擬合結果的卡方值x2=14.045，顯著性水平為0.002（＜0.01），說明模型擬合結果顯著。Logistic回歸模型擬合的各因子變量參數(shù)如表5所示，補償標準低（P=0.036，P＜ 0.05）、 硬 性 安 置 不 足（P=0.049，P＜0.05）說明補償標準低與硬性安置不足這2個變量對于因變量的解釋效果顯著；而拆遷行為不規(guī)范（P=0.084，P＜0.1）、政府行為公開透明度不夠（P=0.092，P＜0.1），說明這兩個自變量對因變量的解釋較為顯著，另外對弱勢群體照顧措施不周、拆遷政策不統(tǒng)一和其它因素這三個變量的顯著性水平均大于0.1，說明這3個變量對因變量的解釋并不顯著。從而得知，影響湖南省集體土地拆遷效果的主導因子主要為補償標準制定不合理、硬性安置不夠充分、拆遷實施行為過程不夠規(guī)范、政府在拆遷時信息跟蹤的公開透明度不夠，其中補償標準與硬性安置這兩個因素影響較為明顯。

表5 拆遷補償?shù)恼咝袨橐蛩氐亩嘣狶ogistic回歸擬合情況Table 5 The fitting condition in multivariate Logistic regression to the factors of policy and behavior factors in relocation compensation

2.3 經(jīng)濟因素對拆遷補償影響

土地被拆遷者在補償時受到的經(jīng)濟因素影響可以解釋為被拆遷者在補償時候所能接受到的心理平衡價格，價格合理就接受拆遷，否則便拒絕，這種心理平衡價格很大程度上由補償定價標準和補償定價方式?jīng)Q定，而從現(xiàn)實的市場經(jīng)濟學角度考慮，土地的市場價格可以由市場上土地評估機構客觀估價，房屋的補償價格可根據(jù)房屋實際市場價值進行折算，農業(yè)產(chǎn)品的補償市場價值亦容易根據(jù)當時的市場價格進行評估，當然，在土地拆遷補償實際情形中所考慮的遠遠不止市場的實際經(jīng)濟價值，本研究在分析土地拆遷補償?shù)慕?jīng)濟行為因素時，主要從實際市場出發(fā)，考慮，土地和房屋在補償交易時所應當獲得的價值，亦或為最低市場補償價值。在調查研究時，亦根據(jù)被調查者的意愿，調查了有關土地補償和房屋補償?shù)氖袌鼋?jīng)濟因素：居民消費價格指數(shù)（CPI）、城市居民消費價格（UCPI）、農村居民消費價格（RCPI）、商品零售價格（RPI）和工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)（PPI）5個經(jīng)濟指標因素的影響。

2.3.1 經(jīng)濟因素對土地補償價值的影響

以被拆遷者對土地補償費的滿意度為因變量，以 CPI、UCPI、RCPI、RPI金額PPI為因變量，建立Logistic回歸模型，模型擬合結果總體顯著性水平P為0.134，卡方值x2=5.077，表示擬合效果較為顯著，對不同因子的回歸參數(shù)分析，如表6所示，只有UCPI（P=0.058，P＜0.1）、RCPI（P=0.092，P＜0.1）的顯著性較為明顯，說明土地的補償?shù)呐c城市居民消費價格指數(shù)和農村居民消費價格指數(shù)有密切相關?？陀^來說，UCPI和RCPI反映了城市和農村居民在消費品和服務項目的購買能力，當一個地區(qū)的市場在變化時，居民對于這種變化亦會受之反饋，從調查和回歸結果來看，這種回饋作用在UCPI和RCPI上尤為顯著，較之其他價格指數(shù)的變動，人們在土地拆遷補償上的期望更為接近理想的狀況，換句話說，當土地補償費與UCPI和RCPI相互協(xié)調的情況下，人們對于土地補償費的心理認可更為合理，這也體現(xiàn)了市場運行的客觀規(guī)律，即：當物價隨之變動時，土地的費用也隨之變動，從而補償?shù)膬r值亦發(fā)生變化。

表6 經(jīng)濟因素對土地補償價值影響的多元Logistic回歸擬合情況Table 6 The fitting condition in multivariate Logistic regression to the land compensation affected by economic factors

2.3.2 經(jīng)濟因素對房屋補償價值的影響

以被拆遷者對房屋拆遷安置費的滿意度為因變量，以CPI、UCPI、RCPI、RPI、PPI為自變量，建立有序Logistic回歸模型，模型擬合顯著性水平為0.000（P＜0.001），卡方值為54.045，表示擬合效果顯著。對不同因子的回歸參數(shù)分析，如表7所示，只有UCPI（P=0.043，P＜0.1）、RPI（P=0.026，P＜0.1）的顯著性較為明顯，說明房屋拆遷的補償與城市居民消費價格指數(shù)（UCPI）和商品零售價格指數(shù)（RPI）有密切相關。城市居民消費價格指數(shù)反映了城市居民生活的消費水平，商品零售價格指數(shù)反映了人們在一定時期內商品包括：食品、飲料煙酒、服裝鞋帽、紡織品等等與之生活相關的產(chǎn)品或者服務的零售價格的變動趨勢或變動程度，依照我國對于《城市房屋拆遷補償條例》中對與房屋補償?shù)臈l款可以看出，房屋補償?shù)膶ο笕纾悍课菅b修裝潢、房屋結構、房屋地段等等，這些與UCPI和RPI的聯(lián)系較為顯著，畢竟集體房屋在拆遷過程中涉及種類和雜項眾多，被拆遷者在自身投入和利益平衡的驅使下，必然會依據(jù)自身財產(chǎn)價值來進行評估，而我國在眾多房屋拆遷標準的制定中對于財產(chǎn)的種種規(guī)定并不細節(jié)。因而可以考慮從城市居民消費價格指數(shù)和商品零售價格指數(shù)著手，來協(xié)調被拆遷者對房屋補償?shù)膬r值。

表7 經(jīng)濟因素對房屋補償價值的多元Logistic回歸分析擬合情況Table 7 The fitting condition in multivariate Logistic regression to the housing compensation affected by economic factors

3 結論與建議

本研究對湖南省土地和房屋拆遷補償進行了抽樣調查，分析了湖南省在拆遷補償方面存在的問題，結合調查數(shù)據(jù)利用多元Logistic回歸方法客觀地對湖南省集體土地拆遷補償?shù)恼J知、政策以及拆遷補償中土地與房屋補償經(jīng)濟因素進行了剖析。結果表明：群眾對拆遷補償?shù)恼J知度較低，主要表現(xiàn)為相關政策與法律法規(guī)宣傳不到位；政府行為與政策透明度不高，主要表現(xiàn)為補償標準制定不合理、硬性安置；拆遷補償總體滿意度偏低，主要表現(xiàn)為補償不公平、安置后生活保障不足等。本文調查對象較以往研究而言，調查對象更為多元化，調查問卷增加了經(jīng)濟因素，尤其是物價因素，這為進一步探討集體土地房屋拆遷價值補償提供了依據(jù)。通過湖南省集體土地拆遷補償?shù)膶嵶C研究，提出以下對策和建議：

（1）增強拆遷補償?shù)恼J知，加大土地拆遷法律法規(guī)宣傳推廣，推動集體土地拆遷補償立法。湖南省集體土地拆遷過程中，群眾的對拆遷的認知度較低，尤其對拆遷的相關政策和相關的法律法規(guī)的了解不足。土地拆遷是一項綜合的政商行為，政府、開發(fā)商、拆遷戶這些成為利益博弈的三角鏈，好的拆遷案例，在前期對拆遷實施和拆遷行為的群眾宣傳有很大作用，宣傳內容要有理有據(jù)，政府部門在宣傳中刻意回避或隱瞞都是不當行為，應對群眾明確：拆遷具體參照的是哪些法律法規(guī)？拆遷征地的具體范圍和界址如何？拆遷安置和補償方式如何？拆遷安置和補償?shù)臉藴室罁?jù)是什么？針對一些特殊拆遷補償?shù)娜绾巫鎏幚?？等等，諸如此類與被拆遷者密切相關的內容需要大力宣傳，并落實到戶。此外，加強集體土地拆遷補償?shù)牧⒎?，《國有土地上房屋征收與補償條例》并不適用于集體土地拆遷補償[12]，雖然集體土地在被征用后，性質轉變?yōu)閲型恋兀珡难a償標準、被征收人權利和權益保護等方面存在很大區(qū)別。集體土地拆遷補償?shù)牧⒎ǜ驹谟谌绾魏饬哭r民的土地財產(chǎn)利益，如何依法保障農民土地財產(chǎn)權，確保農民參與土地增值收益分配，這就需要對立法框架與創(chuàng)制范式做出明確規(guī)定，一方面要明晰征地補償客體，完善公平補償機制；另一方面還需完善征地拆遷操作流程、利益分配、安置保障措施以及失地農民利益表達機制與維權救濟程序等制度體系。

（2）修訂拆遷補償標準，規(guī)范政府拆遷實施行為，加強政府拆遷信息公開。房屋拆遷與政府土地征收緊密相連，理想的征收應當是在考慮公共利益的同時且不損害被拆遷人合法權益，界定公共利益本身就是目前較為困難的問題，什么是公共利益，哪些屬于公共利益，這在政府拆遷的行為上需要慎重[13]，不能讓群眾認為政府的行為就是公共利益，這對政府自身形象造成影響，并引發(fā)各種社會矛盾，政府信息公開首要的就是需對公共利益的詳細說明，如修建醫(yī)院、公園綠地、水利水電設施這些公共項目等等，而對于商業(yè)用地的信息公開則需對開發(fā)商的信息詳細監(jiān)督和公布，目前絕大多數(shù)的民生問題的源頭是開發(fā)商與人民群眾的矛盾，而這其中政府對開發(fā)商的監(jiān)管不嚴、監(jiān)管落實不足[14]。因而，不僅政府自身要做到公開透明，同時對監(jiān)管的開發(fā)商要嚴格把關。此外，根據(jù)湖南省14個地、州、市的《國有土地房屋拆遷補償標準》，《城鎮(zhèn)房屋拆遷實施條例》的調查，大部分地區(qū)均出臺的是規(guī)范性文件，但補償標準偏低，絕大部分的補償標準還是參照2014年之前的文件，且拆遷實施行為過程均未被立法化，政府存在“厚此薄彼”現(xiàn)象，反映出被拆遷者的個人財產(chǎn)不受重視，因而在土地拆遷行為上，需要湖南省各地需要對土地補償標準重新更新，并將土地拆遷的行為立法化，平衡各方利益，公平公正的處理土地拆遷案例。

（3）定價與補償方式應當多樣化，土地和房屋的補償價值需根據(jù)市場調節(jié)。土地和房屋的價值補償可以分為原有的市場價值和未來的盈利折現(xiàn)價值，本研究所分析的價值主要是原有的市場價值，針對這點，原有的市場價值應當遵循市場的調節(jié)，根據(jù)研究結果，土地的市場價值與農村居民消費指數(shù)（UCPI）和城鎮(zhèn)居民消費指數(shù)（RCPI）有密切相關，而房屋的市場價值與城市居民消費價格指數(shù)（UCPI）和商品零售價格指數(shù)（RPI）有密切相關，因此土地和房屋的補償價值可以參考市場調節(jié)的方式，這在美國、日本、英國等國家同樣采用，如美國的土地的市場現(xiàn)有價值通過現(xiàn)金價值來計算，日本在土地征用補償和通用補償上均以實際損失價值為準，英國的土地補償以公開的土地市場價格為準。此外，土地征用的定價和補償方式應當多元化，有些地方在拆遷補償時，采用“一刀切”的方式，即由政府定價，地區(qū)統(tǒng)一標準執(zhí)行的方式[15-17]，這是有悖市場規(guī)律和民意的。通過研究調查，由政府、開發(fā)商、拆遷戶三方共同協(xié)商補償價值是符合大部分民眾心意的，當然其他的方式，如由政府做裁判，拆遷戶與開發(fā)商協(xié)商議價，或者按照法律和規(guī)定進行補償也是未知可行的方案。具體的方式還需要參考具體地方的現(xiàn)實情況，且補償?shù)姆绞缴峡梢远嘣?，除去現(xiàn)金的補償方式外，尋求其他可以替代補償?shù)姆绞?，如：耕地開發(fā)、宅基地開發(fā)、工程代辦補償、遷移補償?shù)鹊取?/p>

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Rural collective land compensation factors research——based on an empirical analysis of the 304 survey data of Hunan province

HUANG Weihua1, ZHANG Liqiang2, HUANG Xing3, HU Wenmin4, LI Yi5
(1. Business School, Central South University, Changsha 410083, Hunan, China; 2. Changsha City Land Resources Bureau,Changsha 410007, Hunan, China; 3. Zixing municipal government, Chenzhou 423400, Hunan, China; 4. College of Sciences,Central South University of Forestry & Technology, Changsha 410004, Hunan, China; 5. School of Continuing Education, Hunan Agricultural University, Changsha 410128, Hunan, China)

Based on the questionnaire survey data of 304 collective land relocation in Hunan province, this paper explored the current situation and causes of rural collective land relocation compensation in Hunan province by using multiple logistic regression method.The results showed that the recognition of Hunan province was poor, the main reason was the lack of understanding of relevant policies and relevant laws and regulations; The transparency in government behavior and policy was is not enough, the main reason was the compensation standard is not reasonable and hard placement is not enough; Demolition compensation satisfaction is low, mainly due to the unfair compensation fees and lack of post placement life. The relevant countermeasures and suggestions are put forward based on the above: revision of compensation standards, public compensation program information, diversi fication of compensation methods, the demolition of the implementation of legislation, and put forward suggestions on the market of compensation value: The compensation value of land can be adjusted according to the consumer price index to urban consumer price index(UCPI) and rural residents consumer price index(RCPI), and housing demolition compensation value can be adjusted according to the urban consumer price index (UCPI) and retail price index(RPI).

collective land; land compensation; Logistic regression; Hunan province; consumer price index

S7-9

A

1673-923X(2017)02-0122-09

10.14067/j.cnki.1673-923x.2017.02.020

2016-10-11

湖南省國土資源廳科研項目“集體土地拆遷補償標準與物價指數(shù)聯(lián)動機制設計”（2014-19）

黃維華，博士研究生，講師 通訊作者：李 毅，講師，博士；E-mail：yibsen@163.com

黃維華，張立強，黃 星，等. 農村集體土地拆遷補償影響因素研究——基于湖南省304份調查數(shù)據(jù)的實證分析[J].中南林業(yè)科技大學學報，2017, 37(2): 122-130.

[本文編校：吳 彬]