政府導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟社區(qū)化發(fā)展模式與提升策略
——基于政府經(jīng)濟學(xué)視角

李明超

（杭州國際城市學(xué)研究中心暨浙江省城市治理研究中心，浙江 杭州 311121）

·經(jīng)濟論壇

政府導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟社區(qū)化發(fā)展模式與提升策略
——基于政府經(jīng)濟學(xué)視角

李明超

（杭州國際城市學(xué)研究中心暨浙江省城市治理研究中心，浙江 杭州 311121）

樓宇經(jīng)濟社區(qū)化發(fā)展是當(dāng)前樓宇經(jīng)濟與城市社區(qū)研究的重點和難點。探討樓宇社區(qū)化發(fā)展模式，厘清樓宇社區(qū)發(fā)展的模式源流、演變類型和路徑優(yōu)化策略對于做好城市綜合管理工作和系統(tǒng)治理“城市病”都具有積極意義。文章基于政府經(jīng)濟學(xué)的研究視角，梳理樓宇經(jīng)濟和樓宇社區(qū)研究文獻，分析樓宇社區(qū)發(fā)展模式的主要特征。舉例論述中央商務(wù)區(qū)、政務(wù)文教區(qū)、政務(wù)商務(wù)區(qū)、老城核心區(qū)和傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)五種樓宇社區(qū)發(fā)展實踐類型，從社會服務(wù)管理空間生產(chǎn)效能角度提出政府導(dǎo)向、布局優(yōu)化、環(huán)境提升、招商引資、智慧服務(wù)、規(guī)劃設(shè)計、特色產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟集群等八大優(yōu)化提升策略。

政府經(jīng)濟學(xué)；城市管理；社區(qū)治理；樓宇經(jīng)濟；樓宇社區(qū)

隨著城市化高速推進和城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，我國樓宇經(jīng)濟總量持續(xù)攀升、規(guī)模急劇擴張，樓宇經(jīng)濟面臨的各類問題也應(yīng)運而生，商務(wù)樓宇領(lǐng)域成為城市社區(qū)治理拓展的重點和難點。維持社會生活的協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn),需要政府通過政府行政提供充分而必要的公共物品，高品質(zhì)的政府行政需要較好的公共政策和工作效率。社區(qū)作為城市居民生活的共同體和社會管理最小的組織單元，是推進城市治理工作落實到基層的主要載體之一，承擔(dān)著社會服務(wù)、城市管理、文化建設(shè)等重要職能。[1](p9-17)社區(qū)是地方政府公共物品供應(yīng)的重要層級。政府在城市社區(qū)管理中的核心地位決定了其在探索樓宇經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展方面的主導(dǎo)地位。在經(jīng)濟規(guī)模巨大且高度社會化的現(xiàn)代經(jīng)濟體系中，外部經(jīng)濟效應(yīng)已經(jīng)成為制約經(jīng)濟發(fā)展的重要問題，這就要求地方政府出臺必要的政策應(yīng)對外部經(jīng)濟效應(yīng)問題。本研究基于政府經(jīng)濟學(xué)理論中公共資源優(yōu)化配置的研究視角，立足于杭州市政府導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟社區(qū)化發(fā)展實踐經(jīng)驗，從模式源流、演變類型和路徑優(yōu)化策略等多個方面加以回顧總結(jié)，力圖展示樓宇經(jīng)濟社區(qū)化發(fā)展全貌，以期提升城市樓宇經(jīng)濟整體發(fā)展?jié)撃?，?yōu)化區(qū)域經(jīng)濟治理格局，豐富城市社會治理內(nèi)涵。

一、基于政府經(jīng)濟學(xué)的樓宇經(jīng)濟發(fā)展理論分析

面對經(jīng)濟全球化的浪潮和復(fù)雜的國際經(jīng)濟形勢，世界各國的經(jīng)濟發(fā)展格局和態(tài)勢出現(xiàn)了許多新的苗頭、新的挑戰(zhàn)、新的問題，其中很多是單靠市場根本無法有效解決的。在經(jīng)濟社會發(fā)展任務(wù)日益緊迫的背景下，政府必須承擔(dān)起相應(yīng)的經(jīng)濟發(fā)展職能。從這個角度講，政府的經(jīng)濟職能變得越來越重要。在政府經(jīng)濟學(xué)的理論體系中，馬斯格雷夫把政府的經(jīng)濟職能和經(jīng)濟行為歸納為配置、穩(wěn)定和分配三方面，其中配置功能強調(diào)的是公共部門內(nèi)外資源的有效配置；穩(wěn)定功能強調(diào)的是稅收、公共支出以及公債的利用，以實現(xiàn)對經(jīng)濟的短期需求管理，從宏觀角度來減少資源浪費，提高全社會資源的使用效率；分配功能強調(diào)的是運用公共權(quán)力在社會的每個人之間重新分配收入。在城市土地資源非常稀缺的背景下，如何集約化、高效化地利用土地資源已經(jīng)成為城市發(fā)展的主要戰(zhàn)略指導(dǎo)思想。在多種經(jīng)濟社會發(fā)展因素聯(lián)合作用下，樓宇經(jīng)濟逐漸成長為城市新的經(jīng)濟增長支柱。[1](p9-17)

（一）研究進展情況。

西方學(xué)術(shù)界早在1973年就開始研究與經(jīng)濟園區(qū)建設(shè)相關(guān)的社會網(wǎng)絡(luò)模型，并在20世紀90年代提出了城市發(fā)展的社會網(wǎng)絡(luò)模型。國內(nèi)學(xué)術(shù)界在該領(lǐng)域起步較晚，以“樓宇經(jīng)濟”為題名，通過中國知網(wǎng)檢索發(fā)現(xiàn)，目前學(xué)術(shù)界已經(jīng)積累了一大批關(guān)于樓宇經(jīng)濟發(fā)展的研究成果。自2001年至2017年已有1038篇題名包含“樓宇經(jīng)濟”的文獻記錄，雖然其中793篇是地方樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的新聞報道，但仍包括學(xué)術(shù)期刊論文221篇、碩士學(xué)位論文20篇、重要會議論文4篇。這些研究成果主要涉及樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀評估、影響因素分析、政府職能轉(zhuǎn)變、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、對策建議等方面，對樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式進行了提煉總結(jié)。目前學(xué)術(shù)界關(guān)于樓宇社區(qū)的研究成果尚不多見，在33篇題名包含“樓宇社區(qū)”的文獻記錄中，新聞報道18篇，學(xué)術(shù)期刊論文11篇、碩士學(xué)位論文1篇。這些研究成果主要以杭州市下城區(qū)為研究對象，時間集中在2009年至2016年，主要圍繞樓宇社區(qū)概念界定、發(fā)展特征、建設(shè)模式、綜合成效等方面進行了初步探討。樓宇社區(qū)作為近年來依托于樓宇經(jīng)濟發(fā)展新興的研究領(lǐng)域，仍然有較大的研究挖掘潛力和提升空間。

（二）樓宇經(jīng)濟界定。

樓宇經(jīng)濟是城市經(jīng)濟發(fā)展到后工業(yè)化階段后在大城市出現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟形態(tài)，它以商務(wù)樓宇、商業(yè)樓宇、城市綜合體、科研樓宇和標準廠房為主要載體，通過規(guī)劃建設(shè)、運營開發(fā)、出租出售樓宇而引進金融、咨詢、廣告策劃、影視制作、互聯(lián)網(wǎng)公司、律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、中介、高科技、娛樂服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游服務(wù)、交通通訊等各類第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)，從而實現(xiàn)引進和培育稅源以及帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的目標，體現(xiàn)了城市核心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集約型、復(fù)合型、高密度、高產(chǎn)出的區(qū)位競爭優(yōu)勢和特色。[2]自20世紀中葉開始，西方國家在推動老城區(qū)城市更新的基礎(chǔ)上逐漸形成了立體城市發(fā)展形態(tài)和具有都市特色的樓宇經(jīng)濟。20世紀90年代以來，我國的樓宇經(jīng)濟首先在上海、北京、廣州、深圳等一線城市興起，隨后向東部經(jīng)濟發(fā)達城市和中西部中心城市擴散。樓宇經(jīng)濟是反映一座城市綜合經(jīng)濟實力、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系水平、服務(wù)業(yè)集聚程度的重要標志，因此有所謂“工業(yè)經(jīng)濟看廠房、服務(wù)經(jīng)濟看樓宇、樓宇經(jīng)濟看城區(qū)”的觀點。研究表明，單論經(jīng)濟效益，城區(qū)一幢高級商務(wù)樓宇的產(chǎn)值相當(dāng)于郊區(qū)7.8平方公里范圍內(nèi)的企業(yè)產(chǎn)值總和，在實現(xiàn)城市土地集約節(jié)約利用方面具有極大的推廣價值。[3]以樓宇經(jīng)濟為代表的第三產(chǎn)業(yè)占比是衡量一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的重要指標，第三產(chǎn)業(yè)占比越高，說明城市經(jīng)濟發(fā)展水平就越高。2016年，北京、上海、深圳、廣州、杭州的第三產(chǎn)業(yè)占比均超過六成，接近發(fā)達國家水平。樓宇經(jīng)濟已成為我國經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級的新引擎，不斷提升著城市經(jīng)濟增長的空間承載能力和總體“容積率”。

（三）樓宇經(jīng)濟社區(qū)界定。

樓宇經(jīng)濟社區(qū)化是樓宇經(jīng)濟發(fā)展到一定階段之后逐步與社會管理融合的結(jié)果。社區(qū)經(jīng)濟或社會經(jīng)濟作為高度城市化背景下興起的一種資源優(yōu)化配置的經(jīng)濟發(fā)展方式，可將社區(qū)內(nèi)互不相聯(lián)的各種經(jīng)濟要素塑造成為利益相關(guān)體和利益共同體，依托信息化網(wǎng)絡(luò)平臺構(gòu)建新的經(jīng)濟生產(chǎn)方式和生活方式，從而帶動城市社區(qū)及周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展。[4](p43-45)所謂樓宇經(jīng)濟社區(qū)，簡稱樓宇社區(qū)，是以區(qū)域內(nèi)商業(yè)商務(wù)樓宇為載體，通過整合職能部門、街道社區(qū)、樓宇物業(yè)和社會服務(wù)力量，把傳統(tǒng)居民社區(qū)建設(shè)的理念和經(jīng)驗引入樓宇經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)域，為轄區(qū)樓宇內(nèi)企業(yè)提供全方位服務(wù)，是樓宇周邊企事業(yè)單位和利益相關(guān)者共同組成的經(jīng)濟社會共同體。在城市轉(zhuǎn)型過程中，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與社會轉(zhuǎn)型具有相輔相成的關(guān)系，樓宇社區(qū)是城市政府通過社會管理服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展的載體。隨著城市化水平不斷提升，我國城市社會管理面臨越來越多的新課題，一方面由于城市群體和個體利益趨于多元化，對各類樓宇功能和服務(wù)的需求也更多元化，另一方面社會服務(wù)管理亟需引入系統(tǒng)綜合的改革模式，推動城市管理向城市治理轉(zhuǎn)變。

社會治理的目的在于優(yōu)化社會結(jié)構(gòu)，提升社會運行效率，并以整合社會群體的力量重建社會信任為首要任務(wù)。在市場經(jīng)濟體系中，由于外部經(jīng)濟效應(yīng)的影響，樓宇經(jīng)濟經(jīng)營者同樣可能面臨產(chǎn)品的邊際生產(chǎn)成本<產(chǎn)品的邊際社會成本、邊際私人收益<邊際社會收益的問題，由此導(dǎo)致經(jīng)營者不愿投資或減少投資的決策風(fēng)險，從而影響資源的最優(yōu)配置。[5](p95)為推進社會治理，城市公共政策出臺需要凝聚公眾的智慧和共識，整合相關(guān)利益群體的意見，優(yōu)先考慮激活現(xiàn)有的鄰里關(guān)系和周邊的企事業(yè)單位。[6](p73)對此，樓宇經(jīng)濟社區(qū)化發(fā)展模式將經(jīng)濟發(fā)展、民生保障、文化建設(shè)、社會服務(wù)等職能融入樓宇，具有整合各方資源服務(wù)樓宇經(jīng)濟、協(xié)調(diào)推動城市社區(qū)治理的先天優(yōu)勢，通過嵌入一系列的服務(wù)式管理舉措，變“企業(yè)滿世界找服務(wù)”為“政府面對面送服務(wù)”，實現(xiàn)政府服務(wù)企業(yè)“零距離、零等待”。依托樓宇社區(qū)，政府可近距離采集分析相關(guān)企業(yè)的信息數(shù)據(jù)，為出臺支持樓宇經(jīng)濟的公共政策提供數(shù)據(jù)支撐。

二、政府導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟社區(qū)化發(fā)展模式實踐

基于政府經(jīng)濟學(xué)的分析框架，政府導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟發(fā)展模式源于城市產(chǎn)權(quán)的分割、不完善和公共產(chǎn)品供應(yīng)不足，需要政府指導(dǎo)和參與。由于城市經(jīng)濟涉及太多的外部性和公共產(chǎn)品，市場失靈是常見的現(xiàn)象，需要政府介入以組織市場、降低開發(fā)的交易成本、保障長期利益和平衡各方利益。[7](p27-32)政府應(yīng)致力于在經(jīng)濟與社會、供給與需求、長期與短期等資源稟賦和環(huán)境約束之間尋求動態(tài)平衡，以制度變革、階段約束、市場效應(yīng)、管理機制等手段最大限度減少市場失靈和扭曲。作為全國最早提出并踐行樓宇社區(qū)發(fā)展模式的城市，杭州市堅持市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主的體制系統(tǒng)謀劃發(fā)展樓宇經(jīng)濟，因此杭州樓宇經(jīng)濟具有典型的政府導(dǎo)向特征。市級層面主要牽頭做好全市樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、政策、協(xié)調(diào)和考核等工作，區(qū)級層面負責(zé)實施規(guī)劃和政策，協(xié)調(diào)落實有關(guān)項目。[8](p1-15)2008年杭州市樓宇（總部）經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo)小組成立，提出了主城區(qū)“兩軸兩核，六心十三區(qū)”的樓宇經(jīng)濟總體布局[9]，確立了建成80幢左右的重點商務(wù)樓宇、30幢左右的特色商務(wù)樓宇和10大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展目標。圍繞打造“中國民營企業(yè)總部中心”和“全國文化創(chuàng)意中心”的目標，杭州樓宇經(jīng)濟取得了長足進步。2014年杭州主城區(qū)投用規(guī)模以上樓宇407幢，比2013年增加22幢；2014年完成國地稅總額253.47億元，比2013年增加21.68億元，其中地方財政收入148.32億元，比2013年增加8.93億元；2014年稅收3000萬元以上樓宇198幢，比2013年增加33幢；2014年稅收億元以上樓宇78幢，比2013年增加22幢；2014年杭州主城區(qū)單位商務(wù)使用面積創(chuàng)造地方財政收入最高達到3470元/平米（詳見表1）。[10]

表1 2014年度杭州市主要城區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況

調(diào)查顯示，隨著總體環(huán)境的持續(xù)改善，越來越多的企業(yè)在辦公選址時會考慮員工的各方面需求，樓宇所提供的服務(wù)細致程度往往成為影響企業(yè)最終選擇的重要因素。傳統(tǒng)社區(qū)治理模式由于存在理念性、體制性和機制性的弊端，實踐效果不盡如人意。由此催生了樓宇經(jīng)濟社區(qū)化發(fā)展模式的誕生。在樓宇社區(qū)內(nèi)，由于相關(guān)企業(yè)的從業(yè)人員受教育水平和眼界視野相對較高，比較關(guān)注社會公共事務(wù)和個人利益需求，具有參與社區(qū)治理實踐的先天優(yōu)勢。因此，樓宇社區(qū)可以成為城區(qū)街道社區(qū)層面開展社會服務(wù)管理創(chuàng)新的良好實踐平臺。[6](p73)為此，依托近年來政府導(dǎo)向的社會服務(wù)管理創(chuàng)新實踐，杭州市各城區(qū)積極實踐支持樓宇經(jīng)濟發(fā)展的樓宇社區(qū)建設(shè)模式，建立了社會的組織化與組織的社會化雙向反饋的體制機制。[11](p44-48)樓宇社區(qū)在市級領(lǐng)導(dǎo)小組、區(qū)樓宇辦、街道辦指導(dǎo)下，構(gòu)建了樓宇黨組織、樓宇服務(wù)中心和樓宇促進會共同參與管理社區(qū)經(jīng)濟社會事務(wù)的管理體制（如圖1所示），體現(xiàn)了樓宇經(jīng)濟社區(qū)化的發(fā)展趨勢。

圖1 樓宇社區(qū)組織結(jié)構(gòu)示意圖

雖然杭州市市級層面統(tǒng)一謀劃樓宇經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃格局，但因為各個城區(qū)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源稟賦各異，所以在樓宇經(jīng)濟政策具體實施方面形成了各具特色的發(fā)展模式。

（一）中央商務(wù)區(qū)。2002年下城區(qū)在杭州市乃至浙江省率先提出樓宇經(jīng)濟發(fā)展理念，2004年產(chǎn)生了浙江省第一幢億元樓宇——標力大廈。2009年下城區(qū)在國內(nèi)率先提出“樓宇社區(qū)”的概念，掛牌成立了浙江省首家樓宇綜合服務(wù)中心，倡導(dǎo)“服務(wù)零距離，樓宇社區(qū)化”，探索形成了政府導(dǎo)向的12345樓宇經(jīng)濟服務(wù)模式：以打造繁華時尚、精致包容的樓宇社區(qū)為目標；創(chuàng)建樓宇綜合服務(wù)中心平臺和樓宇信息系統(tǒng)平臺；通過服務(wù)集聚和要素集聚實現(xiàn)效益集聚；整合政府引導(dǎo)力、企業(yè)主體力、市場配置力和社會協(xié)作力；推動經(jīng)濟服務(wù)、民生保障、城市管理、綜合治理和黨群建設(shè)樓宇社區(qū)（如圖2所示）。[12]樓宇社區(qū)面向區(qū)內(nèi)企業(yè)開展“經(jīng)濟建設(shè)、城市管理、民生保障、綜合治理、黨群建設(shè)”等項目服務(wù)，降低了樓宇企業(yè)運營成本。

圖2 樓宇社區(qū)服務(wù)模式示意圖

（二）政務(wù)文教區(qū)。在傳統(tǒng)的文化教育強區(qū)，眾多高校、科研院所集聚為發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供了得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、資源優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，推動了樓宇經(jīng)濟不斷邁向高端化。圍繞加快打造樓宇總部經(jīng)濟中心的發(fā)展目標，依托樓宇社區(qū)建設(shè)，在樓宇、鎮(zhèn)街與區(qū)級部門三個層面整合用好樓宇園區(qū)資源，實現(xiàn)了樓宇“一站式”服務(wù)，協(xié)助入駐企業(yè)辦理工商、稅務(wù)、融資、人才培訓(xùn)等基本業(yè)務(wù)，全力促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級和樓宇服務(wù)管理水平提升。

（三）政務(wù)商務(wù)區(qū)。2010年江干區(qū)成立了杭州市首個專門為發(fā)展樓宇經(jīng)濟服務(wù)的行業(yè)協(xié)會——江干區(qū)商務(wù)樓宇物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，整合全區(qū)從事樓宇開發(fā)、樓宇物業(yè)、樓宇招商及樓宇管理服務(wù)的行業(yè)力量。2014年江干區(qū)在全區(qū)實行樓宇經(jīng)濟“大招商”政策，提出通過招商引資讓全區(qū)樓宇資源“流轉(zhuǎn)”起來，所有存量樓宇資源面向區(qū)內(nèi)街道和科技園區(qū)開放，努力形成全區(qū)樓宇資源共享、整合力量做大招商的格局，不斷提升樓宇的企業(yè)入駐率、屬地化和貢獻度。[10]

（四）老城核心區(qū)。在樓宇社區(qū)建設(shè)方面，通過有效整合街道社區(qū)、職能部門、樓宇物業(yè)三方力量，實現(xiàn)經(jīng)濟服務(wù)、民生保障、城市管理、綜合治理和黨群建設(shè)等“五項內(nèi)容”進樓宇。依托商圈建設(shè)，實施新一輪樓宇提升改造計劃，改造現(xiàn)有樓宇設(shè)施。通過樓宇有機更新、樓宇管理提升和樓宇騰籠換鳥，充實完善樓宇經(jīng)濟發(fā)展硬件，重點培育一批頗具特色的樓宇。結(jié)合智慧城區(qū)和特色小鎮(zhèn)建設(shè)，通過智能化改造，提升樓宇社區(qū)的服務(wù)管理品質(zhì)。堅持大項目帶動，重點引進國內(nèi)外大型公司、知名企業(yè)的區(qū)域總部或其分部、研發(fā)外包機構(gòu)、銷售中心等，著力發(fā)展總部經(jīng)濟。

（五）傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)。利用工業(yè)企業(yè)搬遷騰出來的寶貴空間，積極打造新產(chǎn)業(yè)平臺，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)廣告、動漫設(shè)計、電子商務(wù)、文化創(chuàng)意及金融服務(wù)、現(xiàn)代商貿(mào)等以智慧信息產(chǎn)業(yè)和廣告產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)的樓宇經(jīng)濟，在空間格局上依托運河生態(tài)景觀文化功能，形成了以運河為軸線、城市功能為依托、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體、呈立體分布的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。[13]創(chuàng)新建立“樓長制”，做好樓宇招商、項目跟蹤等后續(xù)工作。

樓宇經(jīng)濟具有集約性、依托性和高效性的特點，是現(xiàn)代服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)，是新城開發(fā)和城市更新所要高度關(guān)注的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。依托產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)和產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)，能夠擴大所在區(qū)域的經(jīng)濟總量，提升第三產(chǎn)業(yè)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平。通過退劣進優(yōu)、提高門檻、騰籠換鳥，推動樓宇單位面積產(chǎn)值最大化，同時突出樓宇高標準建設(shè)、高效能運營、高水平管理、高品質(zhì)服務(wù)，通過社會資本效應(yīng)及引資示范效應(yīng)，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形態(tài)和企業(yè)集群高產(chǎn)出、高稅收、高效益的高端化發(fā)展，實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟從追求快中求好的速度型到好中求快的質(zhì)量型轉(zhuǎn)變。基于樓宇經(jīng)濟社區(qū)所承擔(dān)的經(jīng)濟社會共同體職能，通過規(guī)劃引領(lǐng)、搭建平臺、政策導(dǎo)向、特色強化等差異化舉措，不同區(qū)塊的樓宇盡量避免業(yè)態(tài)同質(zhì)化、一般化、碎片化，實行一體規(guī)劃、分體招商、多體發(fā)展，突出各區(qū)的特色。同一區(qū)塊的樓宇盡量形成業(yè)態(tài)相同或相近的產(chǎn)業(yè)集群，著力引進一批帶動性強的龍頭企業(yè)，帶動相關(guān)上下游企業(yè)的集聚，形成綜合型、專業(yè)化、集群式的樓宇經(jīng)濟集聚區(qū)。

三、政府導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟社區(qū)化發(fā)展模式提升策略

隨著新城開發(fā)和老城有機更新以及產(chǎn)城融合的推進，城市中緊缺的已不是寫字樓等普通商務(wù)樓宇，而是那些能把品質(zhì)化、個性化、全球化做到極致的特色樓宇，因此樓宇經(jīng)濟迎來了從1.0向2.0轉(zhuǎn)型升級的發(fā)展契機。在1.0階段，商業(yè)樓宇項目業(yè)主追求租金利益與政府需要高成長性企業(yè)、屬地企業(yè)的稅收收入之間存在矛盾，業(yè)主在運營過程中“重租輕稅”的逐利本能使之過于看重短期的“租金”，進而影響到入駐樓宇企業(yè)的稅收屬地率和貢獻率、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向以及經(jīng)濟業(yè)態(tài)。進入2.0階段，從基礎(chǔ)辦公需求，到貼心物業(yè)服務(wù)，再到可持續(xù)運營，各方對樓宇的角色定位和需求訴求都發(fā)生了改變。地方政府、樓宇業(yè)主經(jīng)歷了由樓宇建設(shè)商向樓宇運營商的轉(zhuǎn)型，從多快好省建樓賣樓、片面追求租金最大化、更加追求短期收益回報，轉(zhuǎn)向追求業(yè)態(tài)培育、綜合收益和長期持有，更加重視樓宇經(jīng)濟發(fā)展與城市社會建設(shè)的協(xié)同；商業(yè)商務(wù)地產(chǎn)的物業(yè)管理從以前的“看門、掃地、收件、防小偷”的“粗放式基礎(chǔ)型管理”，向注重智能、效率、安全、環(huán)保、個性的“精細化管家式服務(wù)”轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理更加關(guān)注細節(jié)優(yōu)化、個性需求和用戶體驗。[14]

（一）政府導(dǎo)向策略。

樓宇經(jīng)濟作為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的重要抓手，對加快推進城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和社會結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、提升土地等空間資源利用率有積極意義。構(gòu)建樓宇社區(qū)是政府推動樓宇經(jīng)濟進一步發(fā)展的重要舉措，是社會管理服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展的創(chuàng)新載體。[15](p124-128)然而，在完全市場化的情況下，樓宇經(jīng)濟的發(fā)展不可避免地產(chǎn)生如發(fā)展無序、產(chǎn)業(yè)集聚度低區(qū)域惡性競爭等一系列問題，相關(guān)的配套設(shè)施的發(fā)展也相對滯后。因此亟需建立一種樓宇經(jīng)濟空間發(fā)展體系，以期將樓宇經(jīng)濟的發(fā)展納入科學(xué)化、系統(tǒng)化、協(xié)調(diào)化的發(fā)展軌道。[16](p52-58)歸根結(jié)底，樓宇在本質(zhì)上屬于城市生產(chǎn)性空間，而空間問題始終是政府主導(dǎo)的城市規(guī)劃所要解決的基本問題。在目標定位方面，需要規(guī)劃打造重點樓宇、一般樓宇和特色樓宇三級樓宇發(fā)展梯隊，為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展承接更多的空間資源和集聚優(yōu)勢。在規(guī)劃引導(dǎo)方面，需要規(guī)劃統(tǒng)一布局樓宇經(jīng)濟功能區(qū)塊，加強對樓宇項目在選址定點、樓宇設(shè)計、產(chǎn)業(yè)布局、物業(yè)管理等方面的規(guī)劃引導(dǎo)。在社會治理方面，需要規(guī)劃樓宇經(jīng)濟等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)空間布局問題，從社會服務(wù)管理層面解決好空間生產(chǎn)效能問題，需要考慮采取新的舉措，積極推動樓宇社區(qū)建設(shè)模式創(chuàng)新。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，需要規(guī)劃構(gòu)建樓宇經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)生態(tài)鏈，吸引上下游產(chǎn)業(yè)項目的入駐，壯大產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模，提升樓宇經(jīng)濟知名度。

（二）布局優(yōu)化策略。

增強區(qū)域輻射帶動，發(fā)展樓宇總部經(jīng)濟。應(yīng)加大力度引入跨國公司和國內(nèi)其他地區(qū)大企業(yè)集團的區(qū)域性總部，爭取吸引知名企業(yè)設(shè)立營銷總部、研發(fā)總部、財務(wù)總部等職能總部，積極培育跨國公司總部樓宇、民營企業(yè)總部樓宇、高科技企業(yè)總部樓宇等高端商務(wù)樓宇，努力打造總部經(jīng)濟中心。充分利用國內(nèi)外兩個市場、兩種資源，培育一批大型、特大型企業(yè)總部，鼓勵這些企業(yè)實現(xiàn)總部與生產(chǎn)分離，向區(qū)外、境外轉(zhuǎn)移生產(chǎn)基地，參與國際國內(nèi)競爭與合作。加快商務(wù)區(qū)、新城和城市綜合體的整合，建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和科技創(chuàng)新集聚區(qū)，大力培植優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群，重點發(fā)展商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)和科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)。加快中小企業(yè)服務(wù)體系建設(shè)，促進中小企業(yè)與企業(yè)總部在人才、技術(shù)、服務(wù)等方面的配套協(xié)作，構(gòu)建總部經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈。[14]

（三）環(huán)境提升策略。

完善各類基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化樓宇經(jīng)濟環(huán)境。應(yīng)主動適應(yīng)城市規(guī)劃的“文化轉(zhuǎn)向”和樓宇社區(qū)化的發(fā)展趨勢，推動社區(qū)型的樓宇經(jīng)濟形成規(guī)模效應(yīng)和示范效應(yīng)，提升社區(qū)參與經(jīng)濟發(fā)展的服務(wù)保障功能。隨著我國大城市中軌道交通逐步普及，軌道交通網(wǎng)絡(luò)作為重要的空間聯(lián)系紐帶將成為城市樓宇社區(qū)建設(shè)模式創(chuàng)新的觸媒，產(chǎn)生“軌道+社區(qū)”的提升示范效應(yīng)：“軌道+土地”將提升車站周邊地區(qū)土地使用綜合效益，“軌道+環(huán)境”將提升城市環(huán)境品質(zhì)，“軌道+交通”將提升城市中微觀出行效率，“軌道+政策”將提升車站周邊地區(qū)有機更新和新城開發(fā)的動力。[17](p99-102)在大TOD開發(fā)模式日益普及的背景下，推進樓宇社區(qū)建設(shè)應(yīng)加強道路兩側(cè)立面綜合整治，完善商業(yè)商務(wù)區(qū)步行系統(tǒng)，營造舒適的商業(yè)商務(wù)環(huán)境，實現(xiàn)聯(lián)動管理。以建立高效物業(yè)管理為目標，培育、引進具有一流資質(zhì)的國際知名樓宇物業(yè)管理顧問公司和物業(yè)管理公司，開展專業(yè)化、個性化的物業(yè)服務(wù)，提升商務(wù)樓宇管理品質(zhì)。重視商務(wù)樓群的業(yè)態(tài)布局，合理調(diào)整周邊業(yè)態(tài)，構(gòu)建商務(wù)商業(yè)中心，配套發(fā)展酒店式公寓、商務(wù)酒店等商務(wù)設(shè)施，營造良好的商務(wù)氛圍，豐富樓宇經(jīng)濟內(nèi)涵，促進商務(wù)樓宇與商圈的互動發(fā)展。[18]

（四）招商引資策略。

創(chuàng)新項目招商舉措，保障樓宇經(jīng)濟招商。鼓勵樓宇業(yè)主與政府部門聯(lián)合開展招商，采取“一樓一團隊、重點項目實施推進組等形式，同時突出知名企業(yè)的引導(dǎo)示范作用，實現(xiàn)以商招商、以外招外。加強樓宇的整體包裝策劃，篩選一批樓宇重點項目，建立滾動式重點樓宇項目庫。以商業(yè)模式創(chuàng)新為動力，推進樓宇與商業(yè)商務(wù)區(qū)、城市綜合體、高校創(chuàng)業(yè)區(qū)的功能整合，促進樓宇經(jīng)濟與商業(yè)商務(wù)的融合互動，打造特色樓宇經(jīng)濟集群和商圈。堅持從強化政府服務(wù)管理改革入手，以打造“四張清單一張網(wǎng)”為契機，努力為企業(yè)的發(fā)展營造最佳的商務(wù)氛圍和環(huán)境優(yōu)勢，提供政策咨詢，簡化辦事程序，提高辦理效率。建立樓宇綜合服務(wù)中心，探索樓宇社區(qū)文化服務(wù)全覆蓋，推動經(jīng)濟服務(wù)、民生保障、城市管理、綜合治理、黨群建設(shè)“五進樓宇”，實現(xiàn)政府近距離乃至零距離服務(wù)企業(yè)。[17](p99-102)

（五）智慧服務(wù)策略。

集成數(shù)字服務(wù)系統(tǒng)，建設(shè)智慧樓宇社區(qū)。智慧社區(qū)是一個完整的生產(chǎn)、生活、生態(tài)系統(tǒng)，能夠?qū)⑸鐓^(qū)中原本各自離散的功能集成起來，實現(xiàn)設(shè)施和資源互聯(lián)互通、共建共享，為用戶的生產(chǎn)生活帶來便利。智慧樓宇社區(qū)是智慧社區(qū)建設(shè)的重要方面，依托社會服務(wù)管理系統(tǒng)和指揮平臺，按照政府職能改革權(quán)力清單、責(zé)任清單的要求，打造滿足社區(qū)需求的服務(wù)型智慧政務(wù)平臺。[19]依托樓宇經(jīng)濟信息平臺，全面整合各鎮(zhèn)街、工商、稅收、招商等信息資源，建立全市樓宇經(jīng)濟信息服務(wù)平臺，對樓宇資源現(xiàn)狀分布、功能定位、經(jīng)營主體、物管公司，入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)態(tài)、稅收歸屬、平方稅收，以及企業(yè)進出變動情況等信息實行動態(tài)監(jiān)管，定期分析樓宇經(jīng)濟的發(fā)展態(tài)勢，實現(xiàn)招商落戶、企業(yè)外遷、樓宇資源使用、空置情況等基礎(chǔ)信息實時共享。

（六）規(guī)劃設(shè)計策略。

根據(jù)中央關(guān)于新建住宅推廣街區(qū)制的規(guī)劃，未來城市居民居住區(qū)與樓宇社區(qū)之間的關(guān)系將更加緊密。因此，有必要謀劃智慧城市時代依托城市社會服務(wù)管理大平臺開展街區(qū)治理，運用智慧化服務(wù)管理的技術(shù)手段，以街區(qū)為單位將分散在公安、城管、街道等多個部門的視頻監(jiān)控等數(shù)字系統(tǒng)進行整合，推動樓宇社區(qū)內(nèi)的活動場所、停車設(shè)施與周邊居民區(qū)共享；及時采集民生訴求、矛盾糾紛、突發(fā)事件等輿情信息和社情民意，將社區(qū)內(nèi)的各類訴求快速交辦到相關(guān)職能部門和社會組織，做到全面采集、動態(tài)管理、及時處置。隨著我國智慧城市建設(shè)的推進和BIM（建筑信息模型）技術(shù)日益成熟，街區(qū)制建設(shè)可以以三維地理信息技術(shù)為依托，整合招商，工商、街道、稅務(wù)等多部門的相關(guān)基礎(chǔ)信息及管理需求，提高樓宇經(jīng)濟宏觀稅源經(jīng)濟分析能力，設(shè)計開發(fā)樓宇信息系統(tǒng)。

（七）特色產(chǎn)業(yè)策略。

明確持續(xù)發(fā)展策略，推動樓宇經(jīng)濟特色化發(fā)展。關(guān)鍵要明確樓宇經(jīng)濟發(fā)展的主要業(yè)態(tài)，推動樓宇社區(qū)特色化發(fā)展。通過樓宇招商、騰籠換鳥、內(nèi)引外聯(lián)、去化提升、盤活存量、補齊短板等舉措，提升樓宇的智能化、信息化、精細化管理服務(wù)水平，不斷提高樓宇經(jīng)濟的稅收產(chǎn)出和財政貢獻。圍繞寫字樓、商業(yè)樓、孵化器、特色小鎮(zhèn)、城市綜合體等主體功能項目，超前規(guī)劃商務(wù)樓宇功能定位，引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強做精，走特色化、專業(yè)化、規(guī)?；陌l(fā)展道路。積極吸引國內(nèi)外現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大門類、大項目、大企業(yè)，以商務(wù)商貿(mào)、文化創(chuàng)意、電子信息、科技研發(fā)、現(xiàn)代金融、新媒體等產(chǎn)業(yè)作為主要發(fā)展業(yè)態(tài)，重點培育一批金融服務(wù)型、中介服務(wù)型、科技研發(fā)型、現(xiàn)代傳媒型特色樓宇。著力扶持特色樓宇的開放式公共平臺建設(shè)，促進樓宇內(nèi)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚，形成“一樓一行業(yè)、一層一特色”的分工格局，培育一批集群化的特色樓宇，實現(xiàn)高端樓宇經(jīng)濟業(yè)態(tài)集聚。

（八）經(jīng)濟集群策略。

樓宇經(jīng)濟代表城市集約經(jīng)濟的發(fā)展方向，通過集聚商務(wù)樓、寫字樓等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，在非常集約的空間內(nèi)匯集大量企業(yè)人才流、資金流和信息流，從而實現(xiàn)高價值基礎(chǔ)上的要素互動。[1]樓宇經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)從過去單幢樓宇可以“單打獨斗”實現(xiàn)“分散式”零星發(fā)展，逐漸轉(zhuǎn)向大商圈、商業(yè)商務(wù)區(qū)、特色街區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市綜合體、特色小鎮(zhèn)等多要素“集中式”連片發(fā)展，依托“樓宇+專業(yè)市場”“樓宇+特色街區(qū)”“樓宇+產(chǎn)業(yè)園區(qū)”“樓宇+城市綜合體”“樓宇+特色小鎮(zhèn)”等多類型融合發(fā)展模式，形成了產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、特色商圈、城市綜合體、各類特色小鎮(zhèn)等不同形式的樓宇經(jīng)濟集群。樓宇經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級為樓宇社區(qū)發(fā)展模式創(chuàng)新奠定了基礎(chǔ)。

由于起步時間短和主導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展的慣性作用，我國樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政府管理導(dǎo)向非常明顯，與西方國家相比政府在制定相關(guān)規(guī)劃時更加重視總結(jié)并依循既有的發(fā)展路徑，重視產(chǎn)業(yè)體系規(guī)劃引導(dǎo)下的樓宇經(jīng)濟規(guī)范性發(fā)展。面對經(jīng)濟呈現(xiàn)下行壓力的大環(huán)境，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為契機，鼓勵創(chuàng)建特色產(chǎn)業(yè)樓宇，選擇優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢行業(yè)、優(yōu)勢企業(yè)，通過打造精品、做強品牌，培育一批金融樓、外貿(mào)樓、商務(wù)樓、科研樓、中介服務(wù)樓、現(xiàn)代物流樓等，實現(xiàn)高端業(yè)態(tài)集聚。因此，轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)增效是“互聯(lián)網(wǎng)+”時代樓宇經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。[20](p59-69)地方政府正在通過“四張清單一張網(wǎng)”和“最多跑一次”的示范性改革，整合職能部門、街道社區(qū)、樓宇物業(yè)三方力量，引導(dǎo)社會力量為企業(yè)配套提供第三方服務(wù)，把經(jīng)濟服務(wù)、民生保障、黨群建設(shè)等社區(qū)服務(wù)功能送進樓宇，構(gòu)建社會力量支持經(jīng)濟發(fā)展的樓宇經(jīng)濟社區(qū)模式，以簡政放權(quán)的改革舉措提升商務(wù)環(huán)境、降低企業(yè)運營成本。[19](p1-10)在培育和發(fā)展樓宇經(jīng)濟方面，政府的關(guān)鍵作用是要通過制定并執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、專項規(guī)劃、強制性標準、準入制度、稅收政策、土地政策和市場交易規(guī)則等，在宏觀上體現(xiàn)政府引導(dǎo)資源配置的戰(zhàn)略意圖，引領(lǐng)市場和行業(yè)發(fā)展方向。打造高水平的知識型服務(wù)業(yè)是提升中心城市內(nèi)部稟賦的關(guān)鍵，通過提供良好的支撐作用，加速創(chuàng)新的生成和成長。政府應(yīng)轉(zhuǎn)變思路，通過加強知識型服務(wù)業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，提供高水平的區(qū)域內(nèi)部稟賦，并輔以政策上的優(yōu)惠措施吸引總部的入住。[21](p71)作為順應(yīng)樓宇經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的社會服務(wù)管理創(chuàng)新產(chǎn)物，樓宇社區(qū)具有生產(chǎn)空間、生活空間、生態(tài)空間功能復(fù)合的特征，其數(shù)量和規(guī)模隨著樓宇經(jīng)濟的發(fā)展而逐年增加。推進樓宇社區(qū)建設(shè)，應(yīng)順應(yīng)樓宇經(jīng)濟社區(qū)化的發(fā)展趨勢，以培育和提升政府、企業(yè)的社區(qū)意識為第一要務(wù)，積極構(gòu)建社區(qū)化的服務(wù)團隊、服務(wù)平臺、服務(wù)機制和服務(wù)文化。在國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的背景下，發(fā)揮政府主導(dǎo)作用的同時，有必要科學(xué)界定政府主導(dǎo)作用的范圍，推動政府導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟社區(qū)化發(fā)展模式整體轉(zhuǎn)型為城市治理導(dǎo)向的樓宇經(jīng)濟社區(qū)發(fā)展模式，引導(dǎo)社區(qū)居民、企事業(yè)單位、行業(yè)協(xié)會、非政府組織廣泛參與。

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F299.1

A

1003-8477（2017）11-0068-08

李明超（1980—），杭州國際城市學(xué)研究中心暨省社科重點研究基地“浙江省城市治理研究中心”副研究員，碩士研究生導(dǎo)師，博士，浙江大學(xué)公共管理博士后。

浙江省哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃項目重點課題“智慧城市建設(shè)3.0版及其商業(yè)模式創(chuàng)新研究”（14JDCS01Z）；杭州市科技計劃軟科學(xué)項目“杭州預(yù)防和治理‘城市病’的對策研究”（20130834M27）。

責(zé)任編輯 郁之行