摘 要：近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅猛發(fā)展，綜合實(shí)力也在不斷提高，隨著時(shí)代的進(jìn)步，居民小區(qū)在不同的地方得到了發(fā)展和進(jìn)步，以往相對(duì)老式的住宅設(shè)施和落后的舊式住宅物業(yè)管理模式已不能跟上經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的步伐，因此，迫切需要建立一套智能化、現(xiàn)代化、社會(huì)化的發(fā)展格局。

本文深入分析了南京萬(wàn)達(dá)華府小區(qū)物業(yè)管理方面存在的較為突出的問(wèn)題及原因，進(jìn)而積極探索南京萬(wàn)達(dá)華府小區(qū)物業(yè)管理的新辦法。

關(guān)鍵詞：城市；居民小區(qū)；物業(yè)管理；現(xiàn)狀；問(wèn)題研究

一、南京萬(wàn)達(dá)華府小區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題

1. 小區(qū)維修服務(wù)質(zhì)量差

萬(wàn)達(dá)華府小區(qū)的物業(yè)在公共設(shè)施的維修方面存在很大問(wèn)題，沒(méi)有對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行合理的日常維修，因此，無(wú)法保障人們對(duì)公共設(shè)施的日常正常使用，當(dāng)公共設(shè)施出現(xiàn)損壞情況，業(yè)主報(bào)修以后，物業(yè)并未能夠給予及時(shí)的解決，同時(shí)物業(yè)進(jìn)行維修以后，不能保證維修的質(zhì)量，給業(yè)主后續(xù)使用公共設(shè)施造成了諸多隱患。

2. 物業(yè)費(fèi)用收支合理性、公開性較差

南京萬(wàn)達(dá)華府小區(qū)作為中高檔的城市居民小區(qū)，物業(yè)管理收費(fèi)較周邊其他小區(qū)明顯高，但是，小區(qū)物業(yè)并沒(méi)有提供與之相匹配的物業(yè)管理和服務(wù)，比如前述公共設(shè)施的維修存在不及時(shí)維修和維修質(zhì)量低的問(wèn)題等，由此可見，小區(qū)物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與其收費(fèi)應(yīng)達(dá)到的水準(zhǔn)存在一定差距，與業(yè)主的實(shí)際要求也存在較大不符，小區(qū)物業(yè)費(fèi)用收支合理性欠缺。另一方面，小區(qū)收取各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用以后的公示工作相對(duì)不完善，沒(méi)有做到各項(xiàng)收支和費(fèi)用定期向小區(qū)業(yè)主公開，業(yè)主缺乏了解，因此對(duì)物業(yè)缺乏足夠的信任。

3. 車輛管理缺乏規(guī)范

小區(qū)車輛管理的不完善，首先表現(xiàn)為小區(qū)車輛的準(zhǔn)入問(wèn)題，小區(qū)對(duì)外來(lái)車輛的準(zhǔn)入缺乏明確的禁止，一些配送外賣的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車、具有宣傳營(yíng)銷目的的機(jī)動(dòng)車等隨意進(jìn)出小區(qū) ，造成了小區(qū)內(nèi)交通的擁堵和混亂，外來(lái)車輛短時(shí)的隨意停放也影響小區(qū)的整潔性，給小區(qū)業(yè)主也造成一定的安全隱患；其次，人們對(duì)機(jī)動(dòng)車的持有量與日俱增，因此導(dǎo)致了小區(qū)車位不足的現(xiàn)象，究其根本原因，還是小區(qū)停車位和停車場(chǎng)的建設(shè)不到位，長(zhǎng)此以往，小區(qū)內(nèi)部停放車輛會(huì)更加擁堵和混亂，不僅給物業(yè)的管理進(jìn)一步造成困難，更是會(huì)影響業(yè)主居住和生活的舒適感。

4. 社區(qū)文化不夠豐富

良好的社區(qū)文化底蘊(yùn)有助于促進(jìn)居民小區(qū)的業(yè)主和諧相處，增強(qiáng)業(yè)主的凝聚力，并且能使社區(qū)生活更加豐富多彩，在中高檔小區(qū)，社區(qū)文化顯得尤為重要。然而，萬(wàn)達(dá)華府小區(qū)在社區(qū)文化建設(shè)方面卻顯得明顯不足，社區(qū)的文化建設(shè)相對(duì)匱乏，文化氛圍因此略顯淡薄，這根本上歸咎于小區(qū)物業(yè)管理的不到位，物業(yè)關(guān)于社區(qū)文化方面缺少規(guī)劃和安排。

二、南京萬(wàn)達(dá)華府小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題原因分析

1.小區(qū)物業(yè)管理法制建設(shè)不健全

雖然我國(guó)在城市居民小區(qū)物業(yè)管理的法制建設(shè)工作方面也在努力，旨在規(guī)范物業(yè)管理的行為，為小區(qū)業(yè)主提供更便捷更高質(zhì)量的物業(yè)管理與服務(wù)，但是所頒布的物業(yè)管理法律法規(guī)，具有寬泛性和指導(dǎo)性的特點(diǎn)，缺乏具體針對(duì)細(xì)節(jié)情況所制定的具體法規(guī)和政策，未能做到因地制宜，對(duì)癥下藥，所以導(dǎo)致實(shí)施起來(lái)存在諸多問(wèn)題和不便。

2.小區(qū)管理和服務(wù)機(jī)制不完善

對(duì)于公共設(shè)施的維修服務(wù)不及時(shí)，并且維修質(zhì)量差，從這一方面來(lái)看，可以充分反映出小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)的機(jī)制還很不完善，既沒(méi)有在日常的管理和服務(wù)中發(fā)揮到充分的作用，也未能在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)提供解決，更甚，在解決問(wèn)題滯后的情況下，解決質(zhì)量還不高，體現(xiàn)了小區(qū)物業(yè)企業(yè)及物業(yè)管理人員并未真正與業(yè)主想在一起，干在一起，相關(guān)從業(yè)人員的專業(yè)性和服務(wù)性都有待提高。

3.小區(qū)缺乏文化建設(shè)意識(shí)

小區(qū)居民對(duì)認(rèn)為于在社區(qū)文化建設(shè)此方面的工作情況相對(duì)較差，小區(qū)在日常的物業(yè)管理與服務(wù)中，未能將文化宣傳工作于物業(yè)其他工作很好的融為一體，缺乏文化建設(shè)的小區(qū)也就缺少了文化交流碰撞的樂(lè)趣，同時(shí)也使小區(qū)整體文化氛圍較差，不利于社區(qū)的全面發(fā)展。

三、建議對(duì)策

1.加強(qiáng)安全管理的力度

保安的巡邏、公共財(cái)產(chǎn)的嚴(yán)加看管、小區(qū)車輛的準(zhǔn)入和安全停放、監(jiān)控的無(wú)死角等方方面面的工作都要落到實(shí)處，同時(shí)，要讓小區(qū)的安全管理有法可依，有章可循，加大管理和懲治的力度，將任何安全的隱患都降到最低。物業(yè)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于小區(qū)內(nèi)業(yè)主車輛的及時(shí)統(tǒng)計(jì)，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)調(diào)整和規(guī)劃小區(qū)的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的需求。同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)安全意識(shí)，配合小區(qū)物業(yè)的安全管理工作，提高小區(qū)安全管理的水平。

2.明晰費(fèi)用收支

物業(yè)管理部門要想讓業(yè)主感覺(jué)到物業(yè)的“質(zhì)價(jià)相符”，只有不斷提高自身管理與服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)于物業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)的滿意度才會(huì)有所提高，也有利于物業(yè)管理部門進(jìn)一步開展工作和延伸各項(xiàng)服務(wù)。物業(yè)管理部門應(yīng)該依照簽訂的合同內(nèi)容的要求對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用收支定期向業(yè)主進(jìn)行公開，使業(yè)主全面完整的了解物業(yè)管理費(fèi)用的收取情況和支出明細(xì)。

3.改進(jìn)維修服務(wù)

物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理維修服務(wù)工作，要制定嚴(yán)格的物業(yè)維修工作標(biāo)準(zhǔn)，包括維修時(shí)間的及時(shí)性以及維修質(zhì)量的保障，并嚴(yán)格按照所制定的工作程序執(zhí)行每一次的維修任務(wù)，另外對(duì)維修工作成果的后續(xù)檢查工作也應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視，要針對(duì)負(fù)責(zé)維修工作的人員制定出嚴(yán)格并強(qiáng)硬的獎(jiǎng)懲措施，完善責(zé)任追究制度，以此來(lái)提高維修服務(wù)的質(zhì)量，保障維修工作的高效開展。物業(yè)管理部門更要自覺(jué)對(duì)小區(qū)內(nèi)部的公共設(shè)施和各種公共設(shè)備進(jìn)行定期維護(hù)和檢查。

4.加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)

第一，加強(qiáng)社區(qū)文化陣地建設(shè)，從現(xiàn)有的社區(qū)文化設(shè)施著眼，靈活運(yùn)用，讓現(xiàn)有的文化設(shè)施發(fā)揮最大效用，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的最大化；第二，盡可能過(guò)大社區(qū)文化范圍，擴(kuò)充社區(qū)文化的形式和內(nèi)容，從社區(qū)的實(shí)際出發(fā)，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。另外，要擴(kuò)大社區(qū)文化的宣傳，為社區(qū)文化注入新鮮旺盛的生命力，滿足不同居民不同層次的社區(qū)文化需求。

四、總結(jié)

隨著城市化的推進(jìn)，城市建設(shè)飛速發(fā)展，也極大地帶動(dòng)了城市居民小區(qū)的發(fā)展壯大，相信城市居民小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前景更加廣闊，發(fā)展契機(jī)也更加豐富。在物業(yè)部門以及小區(qū)業(yè)主等多方努力之下，建設(shè)美好城市，建設(shè)和諧社區(qū)將不再是夢(mèng) 。

作者簡(jiǎn)介：

申方園，女，1995年3月6日，漢，山西省平遙縣人，碩士研究生在讀，研究方向：法學(xué)