蔣莉莉

土地出讓金又成為房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)話題。近日，中國指數(shù)研究院公布了《2017年全國300城市土地交易報(bào)告》（下稱《2017年土地交易報(bào)告》）。報(bào)告顯示，2017年全國300城市土地出讓金總額為40623億元，同比增加38%，北京市以2796億元名列榜首。

在密集的樓市調(diào)控政策之下，為何全國300城市土地出讓金總額仍不斷創(chuàng)新高？而一些土地出讓金下降的城市，近期也出現(xiàn)了樓市調(diào)控松動(dòng)的信號(hào)。地方政府真的是在靠“賣地”過日子？

2017年全國土地出讓金增加1萬億，二線城市增長最快

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理了從2014年至2017年這4年的全國300城市土地出讓金總額情況，2014年和2015年均超過2萬億元，2016年將近3萬億元，而2017年則超過了4萬億元。

近兩年全國300城市土地出讓金總額為何大幅增加？中國指數(shù)研究院相關(guān)人士對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者解釋說：“土地市場熱度持續(xù)的原因在于土地供應(yīng)大幅增加。為緩解熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場供求矛盾，穩(wěn)定市場預(yù)期，各地政府均積極供地。2017年，全國300個(gè)城市共推出各類用地20.1億平方米，同比增長9.7%，其中住宅用地推出12.8億平方米，同比增長4.9%。2018年，增加土地供應(yīng)仍將是各城市調(diào)控重點(diǎn)之一，同時(shí)會(huì)繼續(xù)調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，為構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系提供基礎(chǔ)?！?/p>

他還進(jìn)一步分析說：“2014—2015年間主要城市供地量較少，企業(yè)積極去庫存;而2017年品牌房企銷售業(yè)績繼續(xù)上漲，拿地意愿較高。庫存不足也激發(fā)企業(yè)補(bǔ)倉意愿，2017年前11個(gè)月20家品牌房企拿地金額占銷售金額的比重為42.8%，較2016年同期有所上升。部分品牌房企拿地激進(jìn)，拿地金額占銷售額的比重超過60%。”

記者還注意到，如果從城市分類角度看，這4年間，一線城市的土地出讓金增長緩慢，占全國300城市土地出讓金總額比例呈下滑趨勢;二線城市的土地出讓金增長迅猛，近乎翻倍，占比也不斷提升;三線城市的土地出讓金也大幅增加，占比緩慢提升。以2014年為例，一線城市占比21.65%，二線城市占比46.15%，三線城市占比32.20%;而到了2017年，一線城市占比下降為15.49%，二線城市占比提高到51.30%，三線城市占比33.21%。

上述人士認(rèn)為，2018年一二線重點(diǎn)城市調(diào)控政策延續(xù)收緊態(tài)勢，隨著城市功能疏散帶來的人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，重點(diǎn)城市需求效應(yīng)進(jìn)一步向周邊城市外溢。處于熱點(diǎn)城市群內(nèi)的三線城市，因承接外溢需求，與熱點(diǎn)城市群外的三線城市繼續(xù)呈分化趨勢。

北京、上海、杭州、重慶10年“賣地”收入均超過1萬億元

《2017年土地交易報(bào)告》還顯示，全國土地出讓金排名前20（TOP20）城市總額為21892.8億元，占比53.89%。這意味著占比僅6.67%的城市，它們的土地出讓金卻占據(jù)了半壁江山。

在土地出讓金TOP20城市中，北京市以2796億元排名第一，同比增加228%;排名第二的杭州市也超過了2000億元。

中國指數(shù)研究院相關(guān)人士分析認(rèn)為，2017年北京市加大土地供應(yīng)力度，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加住宅用地供應(yīng)，同時(shí)推出眾多特殊政策地塊，如共有產(chǎn)權(quán)地塊、租賃地塊、保障房地塊、人才住房地塊等，從源頭保障剛需;2018年初將嘗試共有產(chǎn)權(quán)用地招標(biāo)出讓。

記者注意到，從2015年到2017年，全國土地出讓金TOP20城市的總額以及上榜門檻是不斷提升的。這或許意味著重點(diǎn)城市和非重點(diǎn)城市的分化將更加嚴(yán)重。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)了從2008年至2017年全國土地出讓金總額TOP20，北京市是過去10年“賣地”最多的城市，合計(jì)土地出讓金高達(dá)1.43萬億元;上海市土地出讓金1.39萬億元，杭州市土地出讓金1.088萬億元，重慶土地出讓金1.0585萬億元。其他比較高的城市有蘇州、天津、南京、武漢、廣州、成都、寧波等。合計(jì)看，全國土地出讓金最高的20大城市10年總金額高達(dá)13.58萬億元。

雖然北京市、上海市、杭州市、重慶市等4個(gè)城市10年間土地出讓金均超過萬億元，但它們的房價(jià)卻相差不小。根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)顯示，截至2017年12月，以住宅二手房為例，北京市均價(jià)為63239元/㎡，上海市均價(jià)為52240元/㎡，杭州市均價(jià)為29522元/㎡，重慶市均價(jià)為10351元/㎡。

對(duì)此，全國人大財(cái)經(jīng)委副主任黃奇帆于2017年5月在復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)講座上表示，地價(jià)是決定房價(jià)的根本性因素。如果只有貨幣市場這個(gè)外因存在，地價(jià)這個(gè)內(nèi)因不配合，房價(jià)想漲也是漲不起來的。控制房價(jià)的關(guān)鍵就是要控制地價(jià)。

他認(rèn)為，政府應(yīng)該控制拍賣土地價(jià)格，“政府不在土地上去推高房價(jià)，地價(jià)跟著房價(jià)慢慢走。當(dāng)土地的供應(yīng)是比較充分的、合理的、有效的時(shí)候，如果地價(jià)高了，政府就把儲(chǔ)備地多賣幾塊出來平衡一下?！?/p>

國信證券的一份研究報(bào)告認(rèn)為，土地出讓金是政府財(cái)政收入的重要來源。這份報(bào)告統(tǒng)計(jì)了2016年全國25個(gè)省份的土地出讓金及公共財(cái)政收入情況（剔除6個(gè)無數(shù)據(jù)的省份），不少省份的土地出讓金占財(cái)政收入比重較大，占比超過30%的省份有14個(gè)，江西占比為75%，位列第一;重慶、江蘇、安徽超過60%，河南、浙江超過50%，湖南、河北、四川、山東、廣西等5省份超過40%，海南、廣東、天津等3省份超過30%。

2017年，在樓市密集嚴(yán)厲調(diào)控下，一些城市的土地出讓金有所下滑，這影響著部分地方政府的財(cái)政收入，是否會(huì)動(dòng)搖政府調(diào)控政策的決心。

蘭州、廈門、合肥“松綁調(diào)控”與其土地出讓金下滑有關(guān)嗎

1月5日，蘭州市發(fā)文對(duì)部分區(qū)域取消限購;繼續(xù)限購區(qū)域則取消限購社保、納稅證明，但同時(shí)加碼實(shí)施限售，需滿3年才可交易。因此，蘭州市被一些媒體和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是2018年首個(gè)松綁限購城市。1月8日，蘭州市住建部門回應(yīng)稱，“此次政策調(diào)整不是放松調(diào)控，而是落實(shí)分類調(diào)控、因域施策，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性。”

1月8日，根據(jù)廈門市公開的《政府工作報(bào)告》，廈門市今年將實(shí)行房地產(chǎn)差別化調(diào)控，支持改善需求等。此舉也被外界視為當(dāng)?shù)貥鞘兴山壍男盘?hào)。

1月3日，合肥市相關(guān)部門在回應(yīng)相關(guān)房企土地開發(fā)及價(jià)格問題時(shí)稱，商品住宅價(jià)格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，政府價(jià)格部門不得核定商品房價(jià)格。這一回復(fù)被一些人士解讀為合肥將取消政府限價(jià)，這個(gè)解讀引發(fā)外界議論并成為當(dāng)時(shí)的熱點(diǎn)。1月6日，合肥市物價(jià)、國土部門回應(yīng)稱此網(wǎng)絡(luò)解讀為誤讀，將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行合肥市政府相關(guān)文件規(guī)定。

記者在查閱《2017年土地交易報(bào)告》時(shí)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)巧合，上述出現(xiàn)樓市松綁傳聞或信號(hào)的3個(gè)城市的土地出讓金均有較大幅度下降，2017年合肥市土地出讓金為570.1億元，同比下降35%;蘭州市土地出讓金為69.6億元，同比下降22%;廈門市土地出讓金為425.8億元，同比下降14%。

如何看待蘭州等城市的樓市調(diào)控的這種巧合及市場傳言？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“單純看此次限購松綁，與土地財(cái)政并沒有直接關(guān)系，主要還是因?yàn)榉科箐N售的問題。”

他認(rèn)為，蘭州土地市場的交易目前不太活躍，預(yù)計(jì)后續(xù)隨著蘭州到成都、蘭州到烏魯木齊、蘭州到青海、蘭州到銀川等高鐵建成，蘭州將會(huì)成為西部的一個(gè)較有活力的城市，那個(gè)時(shí)候土地交易會(huì)更活躍，或?qū)?huì)為當(dāng)?shù)卣畮砗艽蟮呢?cái)政收入。endprint