劉 鑫，董繼剛

（山東農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，山東 泰安 271018）

1 宅基地“三權(quán)分置”的意義

1.1“三權(quán)分置”的提出

2014年12月，新一輪農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)春潮就已涌動(dòng)。中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會(huì)議讓這個(gè)春潮更加激蕩，會(huì)議審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，被廣泛解讀為農(nóng)村土地改革“三箭齊發(fā)”，標(biāo)志著新一輪土改大幕正在開啟[1]。

1.2 宅基地“三權(quán)分置”的意義

宅基地三權(quán)是指宅基地的所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)。2018年“中央1號(hào)”文件提出了農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”，即所有權(quán)歸村集體，資格權(quán)歸農(nóng)戶，使用權(quán)則放活[2]。宅基地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)和宅基地資格權(quán)之間是相互聯(lián)系的。農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”的提出，有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、凝結(jié)農(nóng)村土地制度改革共識(shí)和解決農(nóng)村宅基地改革困境，同時(shí)，還將激活農(nóng)村大量閑置資產(chǎn)，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入[3]。

2 宅基地的三權(quán)內(nèi)涵及相互關(guān)系

2.1 內(nèi)涵

2.1.1 所有權(quán) 土地所有權(quán)，即對土地享有的占有、使用、處分和收益的權(quán)利[4]。依據(jù)產(chǎn)權(quán)主體的不同，我國土地所有權(quán)分別歸國家和集體所有，這也是我國土地社會(huì)主義公有制的基礎(chǔ)。從《憲法》第6條和《土地管理法》第8條“宅基地歸集體所有”的規(guī)定可以看出，集體依法享有農(nóng)村宅基地所有權(quán)[5]。所以，在我國目前土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的土地制度框架下，農(nóng)村居民只有權(quán)使用宅基地，而不享有宅基地所有權(quán)。這種土地制度下真正享有宅基地所有權(quán)權(quán)能的實(shí)際上是農(nóng)村村民而不是集體，集體僅僅扮演宅基地所有者的角色。

2.1.2 資格權(quán) 2018年1月16日國土資源部部長姜大明在全國國土資源工作會(huì)議上，首次提出宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、所有權(quán)“三權(quán)分置”，“宅基地資格權(quán)”一詞首次出現(xiàn)在公眾視野內(nèi)。對于宅基地資格權(quán)的內(nèi)涵，目前學(xué)術(shù)界沒有統(tǒng)一的定論?！百Y格權(quán)”字面意思為由于具備一定先決條件，而享有某種權(quán)利。宅基地資格權(quán)中的先決條件應(yīng)該是申請人應(yīng)是符合條件的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，才能依法享有向集體申請宅基地使用權(quán)的權(quán)利。

2.1.3 使用權(quán) 宅基地使用權(quán)是指經(jīng)過法定程序獲得宅基地使用權(quán)的農(nóng)村村民，依法享有的占有和使用宅基地，并在宅基地上建造自有住房及其配套設(shè)施的權(quán)利。這里的宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體為農(nóng)村村民，權(quán)利客體為集體所有的土地。宅基地使用權(quán)作為農(nóng)民擁有的為數(shù)不多的財(cái)產(chǎn)權(quán)中的重要一項(xiàng)，宅基地使用權(quán)制度的完善對切實(shí)保障農(nóng)民利益、加快農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。宅基地“三權(quán)”分置的提出就是為了更好地發(fā)揮宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性，提高農(nóng)村村民的財(cái)產(chǎn)性收入。

3 宅基地使用權(quán)的權(quán)能與特征

3.1 宅基地使用權(quán)的權(quán)能

農(nóng)村宅基地使用權(quán)屬于農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)兩權(quán)分離基礎(chǔ)上產(chǎn)生的一種物權(quán)，其具有占有、使用、收益和處分4種物權(quán)權(quán)能[6]。

3.1.1 占有權(quán)能 宅基地使用權(quán)人有權(quán)獨(dú)自占有其合法擁有的宅基地使用權(quán)，任何其他組織、個(gè)人不得侵犯其宅基地使用權(quán)，妨礙宅基地使用權(quán)人正當(dāng)行使其依法享有的各項(xiàng)權(quán)利。當(dāng)宅基地使用權(quán)遭到他人非法侵害時(shí)，宅基地使用權(quán)人可依法責(zé)令侵害人停止妨礙其正當(dāng)行使依法享有的各項(xiàng)權(quán)利的侵害行為，歸還宅基地使用權(quán)，賠償其損失，侵害人還應(yīng)在不影響原宅基地使用權(quán)人正常使用宅基地的情況下在合理的時(shí)限內(nèi)將宅基地原有的建筑及其他附屬物處理妥當(dāng)。

3.1.2 使用權(quán)能 農(nóng)村村民可在合法取得的宅基地上建造住宅及其配套設(shè)施。在不改變宅基地批準(zhǔn)使用用途的前提下，可利用宅基地及其地上房屋（農(nóng)村村民在宅基地上建造的住宅，以下簡稱“宅基地地上房屋”）從事一定的非商業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)?，F(xiàn)有的《土地管理法》及相關(guān)政策法規(guī)都沒有明確規(guī)定宅基地使用權(quán)的存續(xù)時(shí)限，宅基地使用權(quán)在正常存續(xù)期間內(nèi)，任何組織和個(gè)人無權(quán)剝奪宅基地使用權(quán)人的宅基地使用權(quán)。宅基地地上房屋及其配套設(shè)施，同樣受到法律的長期保護(hù)，宅基地使用權(quán)人可以自由行使法律賦予的各項(xiàng)權(quán)利。

3.1.3 收益權(quán)能 在不改變宅基地根本居住用途的前提下，宅基地使用權(quán)人可在其合法取得使用權(quán)的宅基地上從事非商業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營性活動(dòng)，以獲取宅基地的新增經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在現(xiàn)行法律框架下，給予宅基地使用權(quán)人利用宅基地獲取收益的途徑相對較少，僅限于利用宅基地獲取天然孽息以及從事一些非商業(yè)化的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而獲得的法定孽息。其中，宅基地使用權(quán)人利用宅基地獲取天然孽息主要是通過在宅基地上種植林木蔬菜以及養(yǎng)殖家禽家畜獲得一些收益；而利用宅基地獲取法定孽息主要是通過出租房屋或空白宅基地的方式獲取少量物質(zhì)收益。

3.1.4 處分權(quán)能 宅基地使用權(quán)人有權(quán)處分其擁有的宅基地使用權(quán)，但受現(xiàn)行政策法規(guī)的限制，宅基地使用權(quán)人不能完全按照自己的意愿對其宅基地使用權(quán)進(jìn)行處分，僅限于放棄宅基地使用權(quán)，將空白宅基地或宅基地使用權(quán)與地上屋出租或轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)抵押也僅限試點(diǎn)地區(qū)。出于保護(hù)農(nóng)民和集體利益的考慮，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍也只能是本集體內(nèi)。宅基地使用權(quán)作為由宅基地所有權(quán)派生出的一種物權(quán)，宅基地使用權(quán)人理應(yīng)自由處分其宅基地，但為保障農(nóng)村村民的居住條件和農(nóng)民集體的利益，我國現(xiàn)行法律及政策限制了宅基地使用權(quán)人對宅基地的處分權(quán)。

3.2 宅基地使用權(quán)的特征

3.2.1 權(quán)利主體具有身份性 由于宅基地使用權(quán)的申請是與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份相聯(lián)系的，在一定程度上發(fā)揮著社會(huì)福利和社會(huì)保障的作用。農(nóng)村村民能夠申請宅基地很大程度上是因其屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員一般不具備申請宅基地的資格。在我國，宅基地是以“戶”為單位申請的，而不是具體的某個(gè)人，且我國對農(nóng)村宅基地實(shí)行“一戶一宅”制度。為了登記和管理的方便，土地管理登記部門往往將戶中的某個(gè)家庭成員設(shè)定為戶主，但戶主并不是宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體。根據(jù)相關(guān)法律政策，宅基地使用權(quán)由申請時(shí)的所有家庭成員共同享有，一方使用或處分宅基地時(shí)，應(yīng)征得共同享有宅基地使用權(quán)的全體人的同意。否則，就會(huì)侵犯其他共同使用人的利益。

3.2.2 權(quán)利客體歸屬的特殊性 與國有土地不同的是，國有土地的所有者是由政府代為行使土地所有權(quán)的國家，具有明確的權(quán)利客體；而農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利客體歸屬是集體，但集體是一個(gè)較為復(fù)雜的集合體，其人員構(gòu)成并不統(tǒng)一，比如有的集體經(jīng)濟(jì)組織成員范圍是全村村民，而有的僅包括本小組的成員。在管理包括農(nóng)村宅基地在內(nèi)的集體土地時(shí)，村民委員會(huì)是具有絕對話語權(quán)的，而村民委員會(huì)的管理不當(dāng)，便造成了村民難以行使其權(quán)利，產(chǎn)生宅基地糾紛[7]。

3.2.3 取得上的無償性 宅基地使用權(quán)的獲得一般是發(fā)生在農(nóng)村，其取得方式是，農(nóng)村村民以其集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份向集體申請使用宅基地，在審批通過后，只需繳納少量手續(xù)費(fèi)，集體便可向其分配宅基地，不是通過交易支付對價(jià)的方式獲得，且基本是無償取得。由于宅基地的無償取得機(jī)制，加上城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，造成目前農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)大量閑置宅基地，土地資源浪費(fèi)問題嚴(yán)重。因此，作者認(rèn)為應(yīng)探索農(nóng)村宅基地有償使用制度，以合理高效的利用土地資源。

3.2.4 期限上具有不確定性 農(nóng)村村民可在合法取得的宅基地上建造住宅及其配套設(shè)施，所建造房屋和配套設(shè)施屬于農(nóng)村村民私有財(cái)產(chǎn)，自然也就對其具有所有權(quán)。農(nóng)村村民依建筑物長久地?fù)碛姓厥褂脵?quán)，宅基地使用權(quán)并不是沒有使用期限，只是使用期限不固定。宅基地使用權(quán)的物權(quán)屬性是用益物權(quán)，而用益物權(quán)的權(quán)利客體是他人的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，如果用益物權(quán)無限期存續(xù)下去，那么所有權(quán)將失去存在的意義。宅基地使用權(quán)期限不確定性的原因如下：

（1）農(nóng)村村民在依法取得宅基地使用權(quán)后，未建造房屋以前，農(nóng)村村民何時(shí)死亡或其何時(shí)脫離集體，其宅基地使用權(quán)何時(shí)滅失。權(quán)利主體的生命存續(xù)期間以及身份變動(dòng)的不確定性，是宅基地使用權(quán)存續(xù)期限不確定的原因之一。

（2）在宅基地使用權(quán)人在其宅基地上建造房屋后，即使其脫離集體，宅基地使用權(quán)人在房屋無法居住以前依然可以繼續(xù)使用該宅基地。在這種情形下，宅基地使用權(quán)的存續(xù)期限取決于地上屋的存續(xù)時(shí)間。但是，已脫離集體的原宅基地使用權(quán)人不得在原宅基地上翻修或修建新房[8]。同理，在因繼承或受贈(zèng)地上房屋而繼續(xù)使用原宅基地的情況下，若該房屋繼承或受贈(zèng)人在繼承或受贈(zèng)該房屋前就已經(jīng)取得了宅基地使用權(quán)或已脫離集體，那么該繼承人不得在原宅基地上翻修或修建新房，農(nóng)村集體有權(quán)在該房屋不復(fù)存在時(shí)收回該宅基地使用權(quán)。地上屋存在時(shí)限的不確定，是宅基地使用權(quán)存續(xù)期限不確定的又一原因。

（3）宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓受限。為保障農(nóng)村村民的居住條件，防范農(nóng)村村民無宅可居帶來的社會(huì)和政治風(fēng)險(xiǎn)，我國現(xiàn)行政策法規(guī)限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。依據(jù)《土地管理法》第62條，宅基地使用權(quán)人將宅基地轉(zhuǎn)讓或出租后，將不再擁有申請使用宅基地的權(quán)利。不僅如此，根據(jù)相關(guān)政策意見，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地也是不被允許的。實(shí)踐中，即使城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村村民私下達(dá)成農(nóng)村住房購買協(xié)議，該協(xié)議也不具有法律效力。宅基地使用權(quán)原則上是不能轉(zhuǎn)讓的，但也不是完全不能轉(zhuǎn)讓，只是轉(zhuǎn)讓對象限定在符合法定條件的本集體成員范圍內(nèi)。

4 宅基地使用權(quán)的取得與消滅

4.1 宅基地使用權(quán)的取得

宅基地使用權(quán)的取得有2種途徑。分別為初始取得和衍生取得。

4.1.1 宅基地使用權(quán)的初始取得 宅基地使用權(quán)的初始取得指符合條件的農(nóng)村村民以其集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份向集體申請使用宅基地。綜合各地縣級及以上人民政府對于農(nóng)村宅基地的管理規(guī)定，以及2004年國土資源部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》，符合下列條件之一的便可以申請宅基地：（1）子女結(jié)婚需要分戶，且符合申請使用宅基地條件的。需要注意的是，農(nóng)村招婿婦女與男性村民一樣具有申請使用宅基地的資格。（2）落戶成為本集體成員的外來人員，無宅基地和住房的。這里的外來人員包括：非本集體的農(nóng)村村民、城鎮(zhèn)居民、退伍軍人以及港、澳、臺(tái)同胞和華僑等。（3）因自然災(zāi)害、國家或集體征用農(nóng)戶宅基地，需要另辟宅基地的。

值得注意的是，具有以下情形不得申請使用宅基地：（1） 未滿18周歲的農(nóng)村村民；（2） 已有宅基地面積達(dá)到或超過法定標(biāo)準(zhǔn)的；（3） 轉(zhuǎn)讓宅基地或宅基地地上房屋的；（4）宅基地占用耕地的。此外，農(nóng)村宅基地實(shí)行“一戶一宅”制，且宅基地面積需符合各地政策法規(guī)的規(guī)定；住房的建造需符合集體土地利用規(guī)劃；為避免浪費(fèi)土地資源，盡量使用原有宅基地和村內(nèi)閑置空地。

4.1.2 宅基地使用權(quán)的衍生取得 宅基地使用權(quán)的衍生取得指宅基地使用權(quán)人處分其宅基地使用權(quán)和宅基地地上屋所有權(quán)，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，使得符合條件的其他主體獲得宅基地使用權(quán)。其中，宅基地使用權(quán)的衍生取得由因宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、宅基地地上屋的繼承和贈(zèng)予、宅基地地上屋的租賃使得宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，符合條件的其他主體獲得宅基地使用權(quán)而產(chǎn)生。

4.1.2.1 因宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓取得。宅基地使用權(quán)原則上是不能轉(zhuǎn)讓的，但也不是完全不能轉(zhuǎn)讓，只是轉(zhuǎn)讓對象限定在符合法定條件的本集體成員范圍內(nèi)[9]。根據(jù)農(nóng)村宅基地“一戶一宅”的制度，農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓應(yīng)該具備以下法定條件：（1）轉(zhuǎn)讓人應(yīng)具有2處及以上宅基地；（2）轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)屬同一集體；（3） 受讓人具備申請使用宅基地的條件；（4）轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)得到集體許可。此外，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人與受讓人在滿足上述條件，并完成轉(zhuǎn)讓交易后，雙方需到當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)關(guān)變更宅基地使用權(quán)。否則，即使轉(zhuǎn)讓協(xié)議符合相關(guān)法律而有效，也不能得到法院的支持，最終可能使得受讓人的利益受損。也就是說宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議會(huì)因沒有進(jìn)行變更登記而不發(fā)生效力。

4.1.2.2 因宅基地地上房屋繼承與贈(zèng)予取得。從物權(quán)角度來說，宅基地使用權(quán)是具備財(cái)產(chǎn)屬性的用益物權(quán)，理應(yīng)能夠被繼承。但是，宅基地使用權(quán)在我國是一種“限制性的、不完整的”用益物權(quán)[10]。宅基地使用權(quán)不能被繼承很大程度上歸因于其特性。宅基地使用權(quán)是與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份相聯(lián)系的，只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能申請使用宅基地。再考慮到其取得上的無償性，使得宅基地使用權(quán)發(fā)揮著一定的社會(huì)福利和社會(huì)保障作用，目的是保障農(nóng)村村民的居住條件?？紤]到取得上的無償性，宅基地繼承人可能會(huì)因繼承宅基地而無故得益，這不僅違背保障農(nóng)村村民住房權(quán)利的立法思想，也有違公平原則；若不論身份，那可能使集體以外的人員獲得宅基地使用權(quán)，將損害原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益；即使由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員繼承，也可能違背農(nóng)村宅基地“一戶一宅”的原則。此外，如果允許宅基地使用權(quán)被繼承，則宅基地所有權(quán)將失去存在的意義，有違農(nóng)村宅基地為集體所有的國策。

雖然宅基地使用權(quán)不能被繼承，但作為宅基地使用權(quán)人擁有完整物權(quán)的宅基地地上屋，是可以被繼承的。依據(jù)處分建筑物及其配套設(shè)施時(shí)，建筑物及其配套設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也要一并處分的土地流轉(zhuǎn)原則，房屋繼承人可以因繼承宅基地地上房屋而繼續(xù)占用該宅基地。如果房屋繼承人不屬本集體，該房屋繼承人雖然能繼續(xù)占用原宅基地，但不得在原宅基地上翻修或新建住房，集體有權(quán)在該房屋不復(fù)存在時(shí)收回該宅基地，但房屋繼承人可以選擇出賣或出租繼承房屋。如房屋繼承人為已經(jīng)取得宅基地使用權(quán)的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該繼承人未經(jīng)集體批準(zhǔn)，也不得在原宅基地上翻修或新建住房，集體有權(quán)在該房屋不復(fù)存在時(shí)收回該宅基地[11]。此種情況下，房屋繼承人也可以選擇出賣或出租多余的房屋。如房屋繼承人與被繼承人應(yīng)屬同一集體，在未分戶的情況下，該繼承人不僅能夠繼承房屋所有權(quán)，還可以取得相應(yīng)宅基地使用權(quán)，這符合我國現(xiàn)行有關(guān)宅基地的法律法規(guī)和政策，且此時(shí)取得的房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)是不受限制的。

財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)予是以公民擁有該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)為前提的，而農(nóng)村村民不享有宅基地所有權(quán)，集體是農(nóng)村宅基地的所有者，所以宅基地使用權(quán)是不能贈(zèng)予的。雖然宅基地使用權(quán)不能贈(zèng)予，但宅基地使用權(quán)人可以將擁有完整物權(quán)的宅基地地上屋贈(zèng)予他人。根據(jù)“地隨房走”的原則，如房屋受贈(zèng)人同為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合宅基地分配條件，那么房屋受贈(zèng)人不僅能夠取得受贈(zèng)房屋，還能獲得相應(yīng)宅基地的使用權(quán)；如果房屋受贈(zèng)人不屬本集體或之前已獲得宅基地使用權(quán)的本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，受贈(zèng)人只能取得房屋所有權(quán)，雖然能夠繼續(xù)使用宅基地，但不擁有該宅基地使用權(quán)，并且不得在原宅基地上翻修或新建住房，集體有權(quán)在該房屋不復(fù)存在時(shí)收回該宅基地。無論上述哪種情況，房屋受贈(zèng)人有權(quán)出賣或出租其獲得的房屋所有權(quán)。

4.1.2.3 因宅基地地上屋租賃取得。我國現(xiàn)行的法律法規(guī)和政策并沒有規(guī)定宅基地使用權(quán)能否出租，但宅基地使用權(quán)制度的立法理念是保障農(nóng)村村民居住條件，所以宅基地使用權(quán)原則上不能單獨(dú)出租。依據(jù)《土地管理法》第62條，宅基地使用權(quán)人將宅基地轉(zhuǎn)讓或出租后，將不再擁有申請使用宅基地的權(quán)利。這表明，現(xiàn)階段農(nóng)村村民可以出租其自有住房，但出租后不得再次向集體申請使用宅基地。由于農(nóng)村村民出租其房屋并不會(huì)導(dǎo)致權(quán)力主體的變更，且我國現(xiàn)行法律法規(guī)和政策都未禁止，在不改變宅基地規(guī)定使用用途的前提下，可以認(rèn)定農(nóng)村村民的房屋出租行為有效。但房屋出租人有權(quán)以其無房居住而終止執(zhí)行租賃協(xié)議。需要注意的是，對于以長期出租的形式變相出賣房屋的“明租實(shí)賣”行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋出租行為無效。

4.2 宅基地使用權(quán)的消滅

實(shí)踐中，可將宅基地使用權(quán)的消滅歸納為相對消滅和絕對消滅。相對消滅是指宅基地使用權(quán)人失去其繼續(xù)使用其宅基地的權(quán)利，但該宅基地使用權(quán)客觀上仍是存在的。絕對消滅則是指宅基地使用權(quán)已不復(fù)存在，宅基地的權(quán)利主客體相分離，且未有他人取得該宅基地使用權(quán)的情況。

4.2.1 宅基地的相對消滅 （1） 因放棄而消滅。宅基地使用權(quán)人可以選擇放棄其宅基地使用權(quán)，但應(yīng)事先告知集體，被放棄的宅基地使用權(quán)歸于消滅。（2） 因轉(zhuǎn)讓而消滅。轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)后，原宅基地使用權(quán)人將失去繼續(xù)使用原有宅基地的權(quán)利。（3）因撤銷而消滅。擅自改變宅基地批準(zhǔn)用途的，集體有權(quán)撤銷該宅基地使用權(quán)，該宅基地使用權(quán)歸于消滅。（4）因集體收回而消滅。依據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》的規(guī)定，集體可因?qū)嵤┛h級人民政府批準(zhǔn)的鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目收回相關(guān)宅基地，被收回的宅基地使用權(quán)歸于消滅。同時(shí)，集體需向原宅基地使用權(quán)人提供合理賠償。

4.2.2 宅基地使用權(quán)的絕對消滅 （1） 國家和集體征收。國家和集體可因公共利益的需要依法征收農(nóng)村宅基地，被征收的宅基地使用權(quán)歸于消滅，且任何個(gè)體不能再次取得該宅基地使用權(quán)。（2） 因自然災(zāi)害致使原宅基地不能繼續(xù)使用或不復(fù)存在的，該宅基地使用權(quán)歸于消滅。

5 結(jié)語

通過對宅基地“三權(quán)”概念的界定，特別是對宅基地使用權(quán)概念、性質(zhì)、特征、取得及滅失的詳細(xì)闡釋，突出了宅基地使用權(quán)在“三權(quán)”中的重要性，并指出了現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度一些不合理的部分，以期為進(jìn)一步優(yōu)化宅基地“三權(quán)”的權(quán)能優(yōu)化配置，探索宅基地“三權(quán)”的實(shí)現(xiàn)路徑提供一個(gè)參考，進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村土地制度的不斷完善。