汪凌峰

（315103 中石化寧波工程有限公司 浙江 寧波）

隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人民的生活水平不斷提高,百姓都有了較高的個(gè)人的物質(zhì)和精神文化方面的需求,在人們?nèi)粘Ｉ钪?，業(yè)主委員會(huì)的重要性越來越突出,因此,我國法律對(duì)業(yè)主委員會(huì)到底是一個(gè)怎樣的機(jī)構(gòu)以及具有怎樣的職權(quán)定位等問題有什么樣的具體的規(guī)定，本文就此對(duì)業(yè)主委員會(huì)法律主體地位進(jìn)行了一系列的分析,并提出了一些建設(shè)性的建議。

一、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體地位

業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的特定屬性,由物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的委會(huì)會(huì),為業(yè)主自治管理的利益代表、執(zhí)行機(jī)構(gòu),維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，對(duì)業(yè)主群眾進(jìn)行一定依法管理。在當(dāng)今的居住生活模式中,物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)是日常生活管理中最重要的管理方面,是我國現(xiàn)有生活環(huán)境中最重要的組織形式之一。業(yè)主委員會(huì)的法律地位的理解，主要是我國現(xiàn)行法律并沒有做出準(zhǔn)確具體的規(guī)定,這在司法實(shí)踐中引起了許多不同的意見,各地的判決也不盡相同。在理論界,對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位存在著不同的觀點(diǎn)。主要有以下三種:第一,業(yè)主委員會(huì)是獨(dú)立的法人團(tuán)體。第二,業(yè)主委員會(huì)是其他組織。第三,業(yè)主委員會(huì)在《民法》中沒有主體地位。我個(gè)人認(rèn)為第三個(gè)觀點(diǎn)比較合理。

首先，根據(jù)我國《民法通則＞第36條的規(guī)定：“法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織?！币虼?在法律意義上,作為一個(gè)法人,必須能夠獨(dú)立地享有權(quán)利和義務(wù),也要求法人具有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)。在此基礎(chǔ)上承擔(dān)責(zé)任,這是法人獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的基礎(chǔ)。我國的法律也規(guī)定,如果業(yè)主委會(huì)員若是法人,有自己的名稱、組織和依地方法設(shè)立。但業(yè)主委員會(huì)并沒有具備這些條件,這主要是由于業(yè)主委員會(huì)沒有全盤支配這些財(cái)產(chǎn)的法律基礎(chǔ)。雖然業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理的一部分,如業(yè)主支付的總面積維修的費(fèi)用,但業(yè)主委會(huì)員不能任意支配物業(yè)資金,這部分金錢也并不屬于業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)用權(quán)限范圍,業(yè)主委員會(huì)主要是具有一定的管理權(quán)限。物業(yè)基金由業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,其責(zé)任是由所有業(yè)主共享。因此,業(yè)主委員會(huì)在我國現(xiàn)有法律條件下是非獨(dú)立法人。許多發(fā)達(dá)國家認(rèn)可這種模式,如法國和新加坡以及美國，而德國《住宅所有權(quán)法》不承認(rèn)業(yè)主管理組織具有法人資格。在我國現(xiàn)有法律的框架也不認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)具有法人資格。

其次,業(yè)主委員會(huì)不是我國法律意義上的一個(gè)組織。但是根據(jù)《民法》第四十條規(guī)定,對(duì)其他組織和法人都有同樣的財(cái)產(chǎn)要求，他們必須有一定的組織和財(cái)產(chǎn)。同時(shí)(物權(quán)法》第75條、《物業(yè)管理?xiàng)l例)第8條、第15條也都有相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可在所有住宅小區(qū)設(shè)立,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),處理社區(qū)的管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主的共同權(quán)益?；诖?業(yè)主委員會(huì)依法成立。但是由于業(yè)主委員會(huì)沒有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),因此不能將其視為其他組織。最后，業(yè)主委員會(huì)不是一個(gè)合法的自然人,也不是中國《民法》中規(guī)定的法人和其他組織。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主賦予其權(quán)利的管理機(jī)構(gòu)。它沒有民事主體的資格,不能獨(dú)立地享有權(quán)利和義務(wù),但可以在所有者權(quán)利的范圍內(nèi)行使權(quán)利。筆者認(rèn)為,業(yè)主委員會(huì)類似于學(xué)校班級(jí)設(shè)立的機(jī)構(gòu)，班級(jí)選班委，是在民主集中制的指導(dǎo)下,組織一些活動(dòng),有些代表班級(jí)參與學(xué)?；顒?dòng),維護(hù)班級(jí)及學(xué)生集體的利益。業(yè)主委員會(huì)也是一樣的,所有的業(yè)主都可以參與選舉業(yè)主委員會(huì)，賦予業(yè)主委員會(huì)一定權(quán)利。在這一領(lǐng)域,業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主參與社會(huì)活動(dòng),如設(shè)立物業(yè)管理合同等,以維護(hù)業(yè)主的權(quán)益；還賦予業(yè)主委員會(huì)另一些權(quán)利,如與公安機(jī)關(guān)的合作、社區(qū)公共安全的維護(hù)等。它的訴訟主體特點(diǎn)，包括以下形式：

1.形成和決策業(yè)主團(tuán)體的意識(shí)的機(jī)關(guān)

我國《民法通則》中規(guī)定：“法人須有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)并且有獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的能力，而業(yè)主團(tuán)體所占有、使用、管理的財(cái)產(chǎn)，例如物業(yè)用房和業(yè)主繳納的管理費(fèi)用等都是屬于全體業(yè)主共有的，業(yè)主團(tuán)體僅僅是享有相對(duì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，原則上由于對(duì)外交往而產(chǎn)生的法律責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)”。業(yè)主團(tuán)體作為獨(dú)立民事主體(即賦予公民權(quán)利的能力)的基礎(chǔ)是獨(dú)立利益和獨(dú)立的意志。業(yè)主大會(huì)的作為非常設(shè)機(jī)構(gòu),只能作為小區(qū)業(yè)委會(huì)決策者的團(tuán)體，意味著業(yè)主委會(huì)員行使業(yè)主團(tuán)體的部分權(quán)利,可以為業(yè)主減少一些物業(yè)方面的不必要的財(cái)產(chǎn)性支出,如許多住宅的法律談判和物管交易成本等，經(jīng)業(yè)委會(huì)備案,由業(yè)主進(jìn)行授權(quán)并由物業(yè)實(shí)施。

2.業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行和代表機(jī)關(guān)

在我國現(xiàn)實(shí)生活中,這種業(yè)主團(tuán)體的管理作用是業(yè)主委員會(huì),它不是一個(gè)獨(dú)立的民事主體，它被定位為業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行和代表機(jī)關(guān)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中也規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)?！庇纱丝梢钥闯?，是有明確的法律作為依據(jù)的，也充分說明了業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。所以我認(rèn)為應(yīng)該提高對(duì)業(yè)主的利益損害的管理,相應(yīng)的監(jiān)督管理措施要及時(shí)出臺(tái)，用較為具體的、切實(shí)有效的措施來補(bǔ)償業(yè)主的合法權(quán)益，保護(hù)業(yè)主權(quán)益，同時(shí)也打擊各種不良行為。

二、住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴訟主體權(quán)利

在業(yè)主委員會(huì)法律地位的討論和辯論中,是否存在當(dāng)事人資格爭議是學(xué)術(shù)界爭論的問題。但筆者認(rèn)為,只有在《物業(yè)法》和程序法兩個(gè)層面上考慮,才能更準(zhǔn)確地觀察和確立業(yè)主委員會(huì)的法律地位?！睹袷略V訟法》第49條卻非常明確的規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人”。

筆者認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)在《民法》上既沒有主體地位,也沒有《民事訴訟法》上的訴訟主體資格,業(yè)主委員會(huì)仍然享有訴訟權(quán)利。這項(xiàng)權(quán)利不是法律規(guī)定的,而是所有人權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。此時(shí)的訴訟權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)韧凇睹袷略V訟法》中的代表人訴訟。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定，當(dāng)訴訟雙方的當(dāng)事人中的一方為多數(shù)人，且是相同或同一類的訴訟標(biāo)的時(shí)，為節(jié)省訴訟資源，提高訴訟效率，可由多數(shù)一方的當(dāng)事人選舉代表參加訴訟，但訴訟結(jié)果由全體當(dāng)事人共同承擔(dān)。訴訟當(dāng)事人一方在訴訟中是代表業(yè)主訴訟,業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主參與訴訟主體的資格,仍然是代表所有的業(yè)主進(jìn)行的,業(yè)主委員會(huì)是處于代表性訴訟的地位。這一點(diǎn)與聯(lián)合行動(dòng)的選舉代表之間的區(qū)別在于,聯(lián)合行動(dòng)代表是聯(lián)合選舉產(chǎn)生的代表,這些共同選舉產(chǎn)生的代表在爭端中捍衛(wèi)自己的權(quán)利。這種行為的范圍必須明確,是在沒有爭議的范圍內(nèi)。而由業(yè)主委員會(huì)將確定的代表人進(jìn)行訴訟,是依照物業(yè)管理公司股權(quán)分割的規(guī)定的, 這是適當(dāng)?shù)?，是訴訟的一部分,業(yè)主委員會(huì)所代表的行動(dòng),是其自己權(quán)利的一部分,或是業(yè)主獨(dú)立訴訟的一部分。這也符合最高法院的審判意見：“在物業(yè)管理方面，涉及全體業(yè)主的共同利益的，可由業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)向人民法院起訴，與物業(yè)無關(guān)的，不在此范圍內(nèi)，但訴訟結(jié)果仍然由全體業(yè)主共同承擔(dān)?！?/p>

1.業(yè)主委員會(huì)訴訟范圍與資格

《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》均將業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)范圍限定于物業(yè)管理范圍內(nèi)。物業(yè)管理是指：“業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)選擇,在物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)設(shè)備的維修、維護(hù)、管理,為環(huán)境衛(wèi)生的物業(yè)管理區(qū)域和相關(guān)活動(dòng)維護(hù)?！?/p>

在實(shí)際的過程中,業(yè)主委員會(huì)糾紛的類型遠(yuǎn)遠(yuǎn)不限于物業(yè)管理糾紛,還應(yīng)包括小區(qū)外第三人的財(cái)產(chǎn)糾紛,在住宅物業(yè)管理過程中，侵害所有業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的共同利益的行為也算在內(nèi)。明確具體的糾紛事宜類型，有限度地承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)為適格主體，不僅有利于司法實(shí)踐操作，同時(shí)也可以防止業(yè)主委員會(huì)濫用訴權(quán)。

2.業(yè)主委員會(huì)具備民事訴訟主體資格的基礎(chǔ)

業(yè)主委員會(huì)以現(xiàn)任為業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)任的名義,對(duì)第三方提起訴訟。第三人通常指房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等組織和其他非業(yè)主。具體類型包括：①業(yè)主或物業(yè)區(qū)域外的第三人侵犯小區(qū)內(nèi)業(yè)主共用部位和公有設(shè)施的占有、使用和管理，損害了全體業(yè)主的共同利益。此時(shí)必須限定在“全體業(yè)主”“共同利益”范圍內(nèi)，如果是單個(gè)或部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商之間發(fā)生糾紛，應(yīng)由單個(gè)或部分業(yè)主自己提起訴訟。②業(yè)主遲繳、不繳業(yè)主共有資金賬戶中的物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、業(yè)主分?jǐn)傎Y金，經(jīng)過前置公示、催告等程序仍然不履行繳納義務(wù)的。資金的遲滯不到位，將會(huì)影響共用設(shè)施的正常維修保養(yǎng)，造成安全隱患，潛在地侵害了全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)際上具備了簽訂合同所必需的民事主體資格，可以作為民事訴訟主體資格的基礎(chǔ)。

3.業(yè)主委員會(huì)可以作為被告應(yīng)訴

業(yè)主委員會(huì)的應(yīng)訴范圍可歸結(jié)為以下類型：①業(yè)主委員會(huì)作出的決定是違法的,業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害的,被侵權(quán)人可以向人民法院提起撤銷訴訟。我國《物權(quán)法》第78條和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第12條第5項(xiàng)對(duì)此已有相關(guān)規(guī)定。②業(yè)主委員會(huì)及其工作人員侵占、挪用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有資金的。③業(yè)主委員會(huì)違反法律、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)決議,沒有適當(dāng)履行或者履行職責(zé),造成全體業(yè)主的公共利益受到損害。隨著法律理論和實(shí)踐的發(fā)展,上述訴訟范圍不可能進(jìn)一步擴(kuò)大。例如,涉及商品房買賣合同的糾紛涉及所有業(yè)主的共同利益,業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)需要加以遵守。

4.可以進(jìn)行相關(guān)行政訴訟

在實(shí)踐中,由開發(fā)商直接主持的原業(yè)主委員會(huì)，如果出現(xiàn)沒有保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益的情況，可以由現(xiàn)業(yè)主委會(huì)員提請(qǐng)行政訴訟。但是,當(dāng)業(yè)主自愿選舉業(yè)主委員會(huì)并向地方當(dāng)局申請(qǐng)登記被拒絕時(shí)，那么新的業(yè)主委員會(huì)有權(quán)提起行政訴訟,因?yàn)椤稇椃ā肥遣徽J(rèn)為業(yè)主委員會(huì)適格的,沒有得到實(shí)際承認(rèn)而影響民事活動(dòng),因而不能有效地為全體業(yè)主的共同利益和行使管理事項(xiàng)。

三、結(jié)語

本文初步探討了如何建立業(yè)主委員會(huì)的主體法律地位等問題。要加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)若干法律權(quán)益制度的初步設(shè)計(jì),旨在使業(yè)主委員會(huì)具有為業(yè)主團(tuán)體服務(wù)的特色,成為一個(gè)實(shí)用的團(tuán)體組織。在現(xiàn)階段,該組織的性質(zhì)位于“無能力的能力社會(huì)”。在法律允許的范圍內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)可以自己的名義開展一定的民事活動(dòng),以實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)小區(qū)的切實(shí)有效管理。

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