金海羅

嘉興學(xué)院南湖學(xué)院，浙江 嘉興 314001

現(xiàn)實(shí)中小產(chǎn)權(quán)房的購買者因?yàn)楦甙旱姆績r選擇了一般只有房價三分之一的小產(chǎn)權(quán)房，城市的工作者急于在城市中得到一個容身之所。但是小產(chǎn)權(quán)房買賣也面臨諸多問題，比如因?yàn)槿狈α朔缮系恼J(rèn)可，所以在買了房子之后會想自己這個房子能住多久？如果賣家主張收回房屋那這房子到底屬于誰？在遇到拆遷的時候，拆遷的補(bǔ)償能不能拿得到？就算拿的到又會少多少？沒有房產(chǎn)證，宅基地使用證上的名字還是原賣家，想要出手轉(zhuǎn)讓這房屋的時候又怎么出售？等等。小產(chǎn)權(quán)房買賣的現(xiàn)實(shí)困境其實(shí)歸根結(jié)底就是法律的認(rèn)可。

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣現(xiàn)實(shí)困境

(一)小產(chǎn)權(quán)房利益糾紛思考

小產(chǎn)權(quán)房買賣的困境是由于小產(chǎn)權(quán)房涉及利益主體之廣。涉及城鎮(zhèn)居民、村民、集體組織、國家等利益主體。從小產(chǎn)權(quán)房原賣家角度思考，小產(chǎn)權(quán)房原賣家分為個人和集體，個人出賣的原因：第一現(xiàn)在人員流動性廣，多在其他城市發(fā)展，甚至可以說是在其他城市中扎了根，對與閑置的房產(chǎn)進(jìn)行出售，將其盤活成資金對他們來說是在正常不過的思想了。

現(xiàn)在許多村集體為了集約化需要推行“宅基地?fù)Q房”建成一片住宅樓用于本集體組織成員居住，這類房屋首先滿足了本集體組織成員的需求再由村集體對外銷售。也有分配到房子的集體成員將房子出售。小產(chǎn)權(quán)房的出售收益的就是農(nóng)村村民能將不動產(chǎn)盤活成資金，而城市居民能以較低的價格滿足自身的住房需要。

從國家利益來講，小產(chǎn)權(quán)房問題為什么如此難以處理，一來小產(chǎn)權(quán)房屬于歷史遺留的問題，國家處于革新還是保守的糾結(jié)中，但無論是革新還是保守都面臨一系列問題。保守的話那便是一概認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣無效，但是小產(chǎn)權(quán)房目前買賣成交數(shù)量十分巨大，如果一味否定，那必定使一大批人流離失所，對與社會秩序的穩(wěn)定十分不利，且有失公平原則。革新也非一件易事，小產(chǎn)權(quán)房涉及的根本性問題就是如果認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房，那么將來城市建設(shè)需要的低價征地必定減少，如允許小產(chǎn)權(quán)房的買賣，那么國家便對土地一級市場失去了控制，對城市將來發(fā)展以及公共設(shè)施建設(shè)建造形成了新的阻力。正是其復(fù)雜性導(dǎo)致法院判決有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的案例時遲遲不能給小產(chǎn)權(quán)房購買者一個滿意的答復(fù)。其實(shí)國家這兩年在上海、重慶稅試點(diǎn)試行的房產(chǎn)稅可以很好解決這一利益糾紛，這本就深受詬病的“土地財(cái)政”。

再者小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)涉及到了另一個糾紛，如果全面認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房的買賣，意味著天然地農(nóng)村村民占據(jù)了優(yōu)勢。且對其他以正常房價購買房子的購買者而言，如果小產(chǎn)權(quán)房和普通的房子完全沒有差別，以低至市價三分之一就購買到的小產(chǎn)權(quán)房購買者對于普通市價房的購買者是顯失公平的，不利于社會公平和秩序的維護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房的買賣合法存在的話對于房地產(chǎn)業(yè)必然是一次沖擊，小產(chǎn)權(quán)房的低廉房價對于現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)來說是難以想象的。

筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買賣的合法是利大于弊的，一來對于出售者和購房者都是雙贏的局面，各自得到了自己想要的利益，對于國家來說可能會帶來一些弊端，但可以通過之前提到的房產(chǎn)稅來解決這一弊端。再者隨著現(xiàn)代社會的發(fā)展，在中國城鄉(xiāng)一體化是必然的趨勢，禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣是違反這一必然趨勢的，時代的發(fā)展導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)型的轉(zhuǎn)變，農(nóng)耕已經(jīng)不再像以前一樣需要大量勞動人口了，那么農(nóng)村村民到城市發(fā)展，或者是干脆一些農(nóng)村并入城市之中是常見的。自然這導(dǎo)致人口流動性大，人口遷徙普遍，再加上房價的高漲，農(nóng)村村民出售原先在村里的房產(chǎn)直接增長財(cái)富和城鎮(zhèn)居民想要購置便宜的房產(chǎn)的需求出現(xiàn)是理所當(dāng)然的。故而小產(chǎn)權(quán)房買賣的出現(xiàn)和發(fā)展都是必然的趨勢，是一種位于城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種城市與農(nóng)村相融的一種現(xiàn)象，是社會大勢所趨。

(二)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十二條規(guī)定情形之一的，合同無效。目前無法律法規(guī)規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的問題，小產(chǎn)權(quán)房建造合法，符合土地規(guī)劃，其買賣合同效力應(yīng)認(rèn)定為有效。

目前法院對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力判決，主要是將以下幾種類型案件判決為有效：因城鎮(zhèn)化使得案涉房屋所占土地所有轉(zhuǎn)為國有；原城鎮(zhèn)居民購房后將戶口轉(zhuǎn)為房屋所在地的農(nóng)業(yè)戶口；買房人違反誠信履約義務(wù)，為求房屋漲價利益主張交易無效；親屬間處分房產(chǎn)份額或頂用資格購房；建設(shè)方以所建房產(chǎn)價值抵消自身債務(wù)，這幾種類型中實(shí)在保護(hù)一般小產(chǎn)權(quán)房購買者的只有第三種，但此處只有以求房屋漲價利益為主張主張交易無效，才判決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力有效。但個人主觀上的想法是難以揣測的，或者說是難以證明的，就像是北京畫家村案，故而實(shí)質(zhì)上對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力保護(hù)少之甚少。但可從其中得知小產(chǎn)權(quán)房有補(bǔ)正的情形，就是當(dāng)小產(chǎn)權(quán)房所占土地性質(zhì)發(fā)生改變或者購買者戶口轉(zhuǎn)變。

補(bǔ)正的原理就是土地性質(zhì)發(fā)生改變或者人的戶口發(fā)生變化，那其中實(shí)質(zhì)性變化的其實(shí)就是土地等級的轉(zhuǎn)變或是認(rèn)可其原有等級并得到認(rèn)可一個將來的義務(wù)。土地性質(zhì)從集體所有土地轉(zhuǎn)變到國有土地，那么便意味著這塊土地是符合城市土地規(guī)劃的，輕易是不會改變的，所以失去了作為低價征地的意義。

戶口發(fā)生變化即遷入此小產(chǎn)權(quán)房土地歸屬的集體組織，那么便成為該集體組織成員的一份子，合法地享有原有的那套低價便能購買到的小產(chǎn)權(quán)房便是作為該集體組織成員應(yīng)有的權(quán)利，而與之相對應(yīng)的義務(wù)就是在將來城市規(guī)劃時需要征用該小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，政府不需要付出高昂的征用費(fèi)用，維持該土地廉價征地的性質(zhì)。成為集體組織成員一員，本質(zhì)上便是有了一種將購買的那套小產(chǎn)權(quán)房變成集體組織成員享有的宅基地房屋的轉(zhuǎn)化。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣的法律對策

這兩年國家出臺了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，方案大體意思是允許農(nóng)民集體在指導(dǎo)下在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃房屋，該房屋只能用來租賃不得轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，不得買賣。國家出臺該方面一方面是為了解決城市日漸嚴(yán)峻的住房壓力，另一方面是活用農(nóng)村土地資源，為改善農(nóng)村經(jīng)濟(jì)提供一個方案，降低社會貧富差距。就目前筆者認(rèn)為，該方案雖任顯粗糙，但是卻是邁出了實(shí)際性的一大步，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村的人口大量流入城市，農(nóng)村常駐人口減少，農(nóng)村本就有許多土地處于荒置狀態(tài)。但礙于歷史原因這些土地的使用受到了極大的限制，現(xiàn)該方案的實(shí)施使得本對與外出工作的農(nóng)村人口是棄之可惜食之無味的雞肋，變成了有湯有肉的葷腥，實(shí)質(zhì)上就是將本因前往城市工作從而無法享受到的住房便利，換置成了一份在城市住房的補(bǔ)貼。對與減少貧富差距起到了至關(guān)重要的作用。

但是筆者認(rèn)為這僅是第一步，接下來應(yīng)該逐步放開該土地使用的限制，順應(yīng)城鄉(xiāng)一體化該大趨勢。在下面提出筆者對于小產(chǎn)權(quán)房的處理意見。

小產(chǎn)權(quán)房的解決應(yīng)從其類別進(jìn)行分類解決。

(一)根本性違法小產(chǎn)權(quán)房

根本性違法小產(chǎn)權(quán)房，其建造行為違法，所占土地不符合土地規(guī)劃。對于此類房屋應(yīng)予以拆除，其買賣合同效力認(rèn)定為自始至終無效。

(二)自住型小產(chǎn)權(quán)房和銷售型小產(chǎn)權(quán)房以及宅基地小產(chǎn)權(quán)房

自住型小產(chǎn)權(quán)房和銷售型小產(chǎn)權(quán)房都是在集體建設(shè)用地上以合法行為建造的房屋，只是售房主體不同，但主體的不同不影響其合同效力的變化。而宅基地小產(chǎn)權(quán)房是指在宅基地上以合法行為建造的房屋。其合同效力前文已經(jīng)提及這三種類型的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同均應(yīng)認(rèn)定為有效。對于自住型小產(chǎn)權(quán)房和宅基地小產(chǎn)權(quán)房購房者可通過繳納相關(guān)費(fèi)用對房屋進(jìn)行補(bǔ)正，對于將來該小產(chǎn)權(quán)房土地涉及土地規(guī)劃時應(yīng)配合拆遷等需要，且土地征用費(fèi)與其他村集體房屋費(fèi)用相同。

但對于銷售型小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)使開發(fā)商退還全部房款，將銷售型小產(chǎn)權(quán)房予以沒收，沒收的房屋政府可用于租賃，但該小產(chǎn)權(quán)房購買者應(yīng)享有優(yōu)先租賃權(quán)，只有當(dāng)該小產(chǎn)權(quán)房購買者明確表示放棄租賃，政府才能將該房屋租賃于第三人。因?yàn)椴粦?yīng)鼓勵開發(fā)商通過小產(chǎn)權(quán)房盈利，且從法理的角度分析，權(quán)力與義務(wù)應(yīng)是相對應(yīng)的，開發(fā)商沒有該集體組織成員身份，不應(yīng)享有在該集體組織用地獲得建造房屋的權(quán)利，自住型小產(chǎn)權(quán)房之所以不用退還房款是因?yàn)樽宰⌒托‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)性是出售者用自己的宅基地房換取的自主性小產(chǎn)權(quán)房，相當(dāng)于仍是擁有國家為了保障村民住房保障的福利性，故而自住型小產(chǎn)權(quán)房看似與銷售型小產(chǎn)權(quán)房沒有多大差別，但處理方式不相同。

三、結(jié)論

小產(chǎn)權(quán)房是由來已久的難題，之所以成為難題是因?yàn)槠渖婕袄嬷黧w之廣，各利益主體間的利益難以權(quán)衡故而懸而未解。但隨著國家的發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房問題迫切需得到解決。小產(chǎn)權(quán)房問題不解決那么小產(chǎn)權(quán)房購買者的心便一直不能放下來，且隨著城鄉(xiāng)一體化趨勢愈來愈明顯加上房價一直處于較高的價格，小產(chǎn)權(quán)房購買者的數(shù)量會不斷地增加，那么解決小產(chǎn)權(quán)房問題的難度便會隨之不斷增加。一味地拆除小產(chǎn)權(quán)房只會使得那些購房者無家可歸從而引起社會的動蕩，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)是大勢所趨，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決需要國家制定相關(guān)政策對各方利益進(jìn)行平衡，而非一味地強(qiáng)拆。