陶舟舟

引言

合理的土地價格評估，促進城鎮(zhèn)土地市場的有效運行，是房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的前提。土地出讓價格的確定需要在土地基準價格的基礎(chǔ)上，綜合考慮區(qū)位、容積率、時間等調(diào)價系數(shù)，而區(qū)位往往被視作最為重要的因素之一。

1 空間句法理論

空間句法作為一種新的描述建筑與城市空間模式的語言，將空間視作社會經(jīng)濟活動開展的一部分，這種空間分析方法常用于建筑與城市，跨越不同尺度，從單獨建筑，到城市一片地區(qū)、整個城市乃至整個區(qū)域等。空間分割作為空間句法的基本原則，常用的方式是軸線法，即對輸入的軸線圖進行調(diào)整和運算后，得到如下幾種常用的形態(tài)變量值：

（1）連接值：與某節(jié)點鄰接的節(jié)點個數(shù)為該節(jié)點的連接值，某個空間的連接值越高，表示其空間滲透性越好，商業(yè)價值越高。

（2）控制值：假設系統(tǒng)中每個節(jié)點的權(quán)重為1，則某節(jié)點A從相鄰節(jié)點B中分配到的權(quán)重為1/（b的連接值），與A直接相連的節(jié)點的連接值倒數(shù)之和，即為A從相鄰節(jié)點分配到的權(quán)重，稱為A節(jié)點控制值。

（3）深度值：規(guī)定兩個鄰接節(jié)點間的距離為一步，則從一節(jié)點到另一節(jié)點的最少步數(shù)即為兩節(jié)點間的深度。系統(tǒng)中某個節(jié)點到其它所有節(jié)點的平均深度值MD=（∑深度×該深度上節(jié)點個數(shù)）/（節(jié)點總數(shù)-1），它表達了節(jié)點在拓補意義上的可達性，即節(jié)點在空間系統(tǒng)中的便捷度。

（4）集成度：為剔除深度值計算過程中系統(tǒng)元素數(shù)量的干擾，用相對不對稱值（RA）將深度值標準化，RA=2（MD-1）/（節(jié)點總數(shù)-2）。

RA的倒數(shù)稱為集成度，可用RRA進一步標準化，以便比較不同大小的空間系統(tǒng)。

RRA=RA/Dn，其中

集成度分為整體集成度和局部集成度，整體集成度表示節(jié)點與整個系統(tǒng)內(nèi)所有節(jié)點聯(lián)系的緊密程度，其值越高，表明聯(lián)系越緊密，商業(yè)價值越高；局部集成度是表示某節(jié)點與其附近幾步內(nèi)的節(jié)點間聯(lián)系的緊密程度，其值越高，表明私密性越差。

2 研究實例

本文以重慶市某江島土地開發(fā)項目為例，借助空間句法，確定相應的區(qū)位調(diào)價系數(shù)，估算其上各地塊的土地出讓價格。通過成本逼近法、市場比較法、剩余法、收益還原法的綜合確定，該江島居住用地的基準出讓價格為445萬元/畝，商業(yè)用地的基準出讓價格為930萬元/畝。

2.1 構(gòu)建土地區(qū)位價值評價指標

在對項目的現(xiàn)場進行大量調(diào)查和征求各領(lǐng)域?qū)＜液突鶎蛹夹g(shù)人員意見的基礎(chǔ)上，構(gòu)建了土地區(qū)位價值的評價指標體系。住宅用地評價指標分為景觀資源、私密性、土地可塑性、公共服務完善度和交通便捷性五類，商業(yè)用地評價指標分為連接值、控制值和整體集成度三類。本研究采用了空間句法對部分評價指標進行評判。

2.2 各地塊指標評分

住宅用地評價指標中私密性、交通便捷性分別用空間句法中的局部集成度、深度值表示，商業(yè)用地評價指標用空間句法中的連接值、控制值、整體集成度表示，各指標值可采用空間句法軟件Mindwalk計算，而住宅用地指標中的景觀資源、可塑性、公共服務完善度等定性指標，需采用專家評判法評分。

2.2.1 建立路網(wǎng)結(jié)構(gòu)圖

利用Autocad建立路網(wǎng)結(jié)構(gòu)圖，該路網(wǎng)結(jié)構(gòu)圖通過一組最少且長度最長的直線網(wǎng)絡，用以表達該島上的道路路線情況。

2.2.2 各路徑形態(tài)變量計算

將路網(wǎng)結(jié)構(gòu)圖輸入Mindwalk軟件中運算，得出各路徑在空間句法中的形態(tài)變量值。

2.2.3 各地塊定量指標值計算

各商業(yè)地塊的連接值、控制值、整體集成度分別按其周邊緊鄰路徑相應的形態(tài)變量值加總得出。

各住宅地塊的深度值按其周邊緊鄰路徑的深度平均值得出，局部集成度按其周邊緊鄰路徑的局部集成度加總得出。

2.2.4 各地塊評分

在確定評分標準后，各地塊私密性、交通便捷性、連接值、控制值、整體集成度依據(jù)空間句法計算結(jié)果，采用線性內(nèi)插法計算得分，景觀資源、可塑性、公共服務完善度結(jié)合前述各地塊特征，采用專家評判法打分。最后通過公式：

對土地進行綜合評價，其中Si表示第i個地塊的綜合評分值，n表示評價指標數(shù)，其中住宅用地n=5，商業(yè)用地n=3，Wj表示第j個指標的權(quán)重，F(xiàn)ij表示對第i個地塊第j個指標的評分。

結(jié)論

通過實例可以看出，采用空間句法對各地塊區(qū)位價值進行評判并計算區(qū)位調(diào)價系數(shù)，繼而測算土地價格，簡單易行，適用于大規(guī)模土地開發(fā)中各地塊出讓價格評估。相較于傳統(tǒng)的專家評分法等方法，其對區(qū)位價值的確定更為客觀，評價結(jié)果穩(wěn)定性更高。

盡管本文利用空間句法實現(xiàn)了多數(shù)區(qū)位價值評價指標的客觀量化評分，但仍有部分定性指標采用主觀打分量化，在今后的研究中，應注意對該方法的改進，從而進一步提升土地區(qū)位價值評判的客觀性與科學性。

[1]朱東風.城市用地結(jié)構(gòu)與句法結(jié)構(gòu)的相關(guān)分析——以蘇州為例[J].現(xiàn)代城市研究，2008（10）.

[2]王媛媛，陸化普.基于可持續(xù)發(fā)展的土地利用與交通結(jié)構(gòu)組合模型[J].清華大學學報（自然科學版），2004（09）.