董忱

閑置寫字樓可以改造為租賃住房，公租房保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房可獲補(bǔ)貼……

近日印發(fā)的《濟(jì)南市政府關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》（以下簡稱《實(shí)施意見》）從租賃市場(chǎng)運(yùn)營主體的培育、多渠道增加租賃住房等方面作出了相關(guān)規(guī)劃。

《實(shí)施意見》正式印發(fā)后，本刊新媒體平臺(tái)第一時(shí)間進(jìn)行了輿情調(diào)研，請(qǐng)業(yè)界專家從不同角度進(jìn)行深入分析。

支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房

租賃經(jīng)營要想在一個(gè)城市留下發(fā)展事業(yè)，首先要有一個(gè)落腳點(diǎn)，因此租房子就成了大部分在濟(jì)南常住的人們需要做的第一件事，毫無疑問，房源越多，人們可選擇的余地就越多，在剛剛下發(fā)的《濟(jì)南市政府關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》中，就提到了這一問題，其中包括“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)”“支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營”，此《實(shí)施意見》一出，對(duì)于物業(yè)行業(yè)而言，有很大的幫助，尤其是開展房屋租賃經(jīng)營等方面，可以說是進(jìn)入一個(gè)新的領(lǐng)域。

山東魯商物業(yè)服務(wù)有限公司項(xiàng)目副經(jīng)理劉加軍說，“物業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)能夠減少房屋的空置率，增加業(yè)主收入，增加業(yè)主、物業(yè)公司和租戶之間的聯(lián)系，由物業(yè)公司直接牽頭，跟租戶和業(yè)主直接聯(lián)系，非常有利于日后的物業(yè)服務(wù)。對(duì)業(yè)主的私人信息，保密程度也非常好。這項(xiàng)政策的出臺(tái)，給物業(yè)公司也增加了一項(xiàng)新的業(yè)務(wù)，對(duì)物業(yè)公司日后的經(jīng)營非常有幫助。”

國企轉(zhuǎn)型成為住房租賃企業(yè)？這個(gè)也可以?！秾?shí)施意見》還提出，鼓勵(lì)住房租賃國有企業(yè)和社會(huì)組織將閑置和低效利用的工業(yè)廠房、商業(yè)用房、寫字樓等，在符合消防、結(jié)構(gòu)等相關(guān)安全規(guī)定的前提下，按規(guī)定程序?qū)徟蟾慕樽赓U住房。

但是記者采訪了解到，這項(xiàng)政策確實(shí)對(duì)于解決房屋空置率、以及房源等方面有著很好的作用，但是真正的實(shí)施這些，卻還有一些難度，業(yè)內(nèi)人士也給出了自己的看法。

山東亞星置業(yè)經(jīng)理王忠明分析，“首先這項(xiàng)政策對(duì)于減少（房屋）空置率，增加業(yè)主收入是非常有幫助的，但是在實(shí)施過程中可能也存在一些困難，從價(jià)格方面來說，業(yè)主是不是愿意將商用價(jià)格改成民用價(jià)格租給租戶，當(dāng)然反過來也是一樣，租戶愿不愿意用高的價(jià)格去租一套辦公住宅，另一個(gè)是居住環(huán)境，居住和辦公融為一體，休息與辦公就發(fā)生了沖突，生活中的一些沖突。從物業(yè)管理角度來說，商業(yè)管理和普通住宅管理存在很大的區(qū)別，在日常管理過程中，也會(huì)帶來很大的難度?！?/p>

如今，有不少房企不僅開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，還同時(shí)開展著住房租賃業(yè)務(wù)，這也在一定程度上帶動(dòng)了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。按照上述實(shí)施意見，濟(jì)南也會(huì)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成商品住房或新建商品住房開展租賃業(yè)務(wù)，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。另外，還鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助配合業(yè)主出租空置房源，并且支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)揮信息、人員、服務(wù)等優(yōu)勢(shì)，拓展業(yè)務(wù)范圍，通過代管、租賃、購買等方式籌集房源，依法開展住房租賃經(jīng)營。

中介機(jī)構(gòu)是現(xiàn)在租房市場(chǎng)的重要組成部分。濟(jì)南將繼續(xù)充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，提供規(guī)范的住房租賃居間代理服務(wù)。引導(dǎo)開展行業(yè)自律，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營、誠實(shí)守信、公平交易。

21 世紀(jì)房產(chǎn)中介的崔經(jīng)理告訴記者，“充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)組織的作用是關(guān)鍵，作為中介組織也要制定完善行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準(zhǔn)則，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，解決老百姓在租房過程中遇到的突出問題，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益?！?/p>

《實(shí)施意見》還強(qiáng)調(diào)，支持和規(guī)范其他經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人出租住房。鼓勵(lì)其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人依法自行出租符合消防安全基本要求、滿足基本使用功能的自有住房。鼓勵(lì)住房持有人與住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)企業(yè)建立長期穩(wěn)定的合作關(guān)系，由企業(yè)代為出租住房。

廠房可改租賃住房水電氣執(zhí)行民用價(jià)格想讓住房租賃市場(chǎng)發(fā)展得越來越蓬勃，一個(gè)很關(guān)鍵的問題就是要讓租賃住房的房源多起來。

按照《實(shí)施意見》，濟(jì)南將積極盤活存量住房用于租賃。具體來說，將支持和鼓勵(lì)居民出租閑置住房。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)以收購、長期租用、受托經(jīng)營等方式籌集閑置住房、庫存商品住房、公寓等房屋用作租賃房源。并且，允許市、區(qū)縣兩級(jí)投融資平臺(tái)將自建、代建或購買的剩余安置住房用于對(duì)外租賃。回收閑置的公有住房（直管公房）轉(zhuǎn)為租賃房源。

不僅如此，濟(jì)南還明確提出，允許將既有存量房屋（含住宅和非住宅）按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后按間出租。

近年來，不少市民發(fā)現(xiàn)，有一些長租公寓項(xiàng)目已現(xiàn)身濟(jì)南，這些長租公寓的房子不少是由商業(yè)用房改建而來，房子改建了，但房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)沒變化，出租后用水、用電還在執(zhí)行商用的標(biāo)準(zhǔn)，這讓不少租客感到“壓力山大”。許多租客都在盼著這些房子的用水、用電、用氣能早日?qǐng)?zhí)行民用價(jià)格。

在濟(jì)南工作三年的大學(xué)生劉明就長期租賃了位于山師附近的一套公寓，“已經(jīng)住了三年了，雖說是公寓，但因其性質(zhì)還是商業(yè)用房，所以水電費(fèi)成本都比較高，夏天空調(diào)幾乎是不敢開。”而此次《實(shí)施意見》的出臺(tái)，能夠讓像劉明這樣的大學(xué)生在濟(jì)南住得更加舒心。

不僅是剛畢業(yè)的大學(xué)生，還有一批外來務(wù)工人員，他們也是租房主力軍，本來收入并不高，常年租住的公寓因高價(jià)位的水電費(fèi)讓他們吃不消，《實(shí)施意見》的出臺(tái)會(huì)讓大批租戶大大降低租房成本。

此次，濟(jì)南明確提出，將鼓勵(lì)住房租賃國有企業(yè)和社會(huì)組織將閑置和低效利用的工業(yè)廠房、商業(yè)用房、寫字樓等，在符合消防、結(jié)構(gòu)等相關(guān)安全規(guī)定的前提下，按規(guī)定程序?qū)徟蟾慕樽赓U住房。而且，改建后的租賃住房，用水、用電、用氣執(zhí)行民用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

公租房問題也一向是工薪階層關(guān)心的問題。《實(shí)施意見》著重提出，濟(jì)南將完善租賃住房補(bǔ)貼制度，支持公租房保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房，結(jié)合濟(jì)南市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，按照分檔補(bǔ)貼的原則合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，不斷加大租賃補(bǔ)貼發(fā)放力度。支持符合條件的社會(huì)組織利用自有土地建設(shè)公租房。不得分割出租不得按床位出租租房市場(chǎng)未來會(huì)越來越火爆，如何避免出現(xiàn)“地下室、車庫都租了出去住上了人”、“一個(gè)單間隔成多個(gè)小屋出租”等租房市場(chǎng)亂象？

《實(shí)施意見》明確指出，為了規(guī)范住房租賃行為，濟(jì)南將推廣使用《山東省住房租賃合同示范文本》，住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得擅自解除、變更合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金;承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時(shí)交納租金。舜豐房產(chǎn)中介的王經(jīng)理介紹，目前濟(jì)南市場(chǎng)上規(guī)模較大的中介公司都會(huì)使用規(guī)范的租賃合同文本，內(nèi)容上條款還是有嚴(yán)格要求的，這次濟(jì)南統(tǒng)一推廣新版本合同將使租賃合同更規(guī)范，是件好事，可以避免出租方和租賃方之間的很多糾紛。

此外，《實(shí)施意見》中還明確，住房出租的，單間居住人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外），單間人均使用面積原則上不得少于6平方米。而且，原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間不得出租供人居住，也不得改造后出租供人居住。租賃住房改造不得破壞消防設(shè)施的完好有效，不得私自改變配電設(shè)施，不得將一間原始設(shè)計(jì)為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租。

“房屋租賃市場(chǎng)魚龍混雜，特別是一些不規(guī)范的小公司，為了提高租金收入，常常會(huì)把廚房、陽臺(tái)單獨(dú)出租，或把一間屋隔成幾間出租，這樣租房者的權(quán)益得不到保障，此次《實(shí)施意見》的出臺(tái)將促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展。”業(yè)界專家表示。