利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房意義重大

卞文志

2017年8月28日，國(guó)土資源部網(wǎng)站披露了一則消息：《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（以下簡(jiǎn)稱“方案”），提出在“租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有建設(shè)意愿、有資金來(lái)源，政府監(jiān)管和服務(wù)能力較強(qiáng)的城市，開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)”。從“經(jīng)濟(jì)適用房”“租售同權(quán)”“共有產(chǎn)權(quán)房”，再到這次的“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歷經(jīng)一系列政策暖風(fēng)之后，這一次的住房政策算是有了較為明顯的利好。

從土地供應(yīng)端出發(fā)加強(qiáng)租賃房源供給

國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部28日對(duì)外發(fā)布“方案”稱，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，國(guó)土部會(huì)同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實(shí)踐，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程。此前的2017年7月20日，住建部、國(guó)家發(fā)改委等9部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》明確提出，要在超大城市、特大城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，鼓勵(lì)集體用地建設(shè)租賃房，有利于提高用地指標(biāo)緊張的城市加快租賃房源供應(yīng)的可能性，上述13個(gè)城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國(guó)有土地相對(duì)緊張，而部分區(qū)域存在的城中村等集體土地，如果部分進(jìn)入租賃市場(chǎng)有利于房源供應(yīng)，也有利于城中村改造。有關(guān)專家表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，目前租賃市場(chǎng)的核心問(wèn)題是租購(gòu)比懸殊，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商品房用于出租的回報(bào)率過(guò)低，大部分年收益只有1%～2%，這種情況下集體用地因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對(duì)較低，對(duì)于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來(lái)說(shuō)，也可以獲得穩(wěn)定回報(bào)。集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場(chǎng)化的情況下，可以達(dá)到年投資回報(bào)率5%以上。

與之前的房地產(chǎn)政策相比，這次的政策有哪些亮點(diǎn)？意義有多大？我們先來(lái)看看具體的政策表述。國(guó)土資源部的文件中，最核心的就是這句：“村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，也可以通過(guò)聯(lián)營(yíng)、入股等方式建設(shè)運(yùn)營(yíng)集體租賃住房。”就是說(shuō)以后集體土地也可以承接城市住房建設(shè)了。說(shuō)白了，原來(lái)那些處于灰色地帶的“城中村”和城郊結(jié)合部的村集體都可以名正言順地做起房屋出租生意了。這實(shí)際上打破了1998年以來(lái)城市住房由政府征地、壟斷國(guó)有土地建設(shè)的套路。其意義還不僅于此。這一次的政策，很明顯指明了此類(lèi)用地不是征地或簡(jiǎn)單地流入市場(chǎng)，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織有極大的主導(dǎo)權(quán)，無(wú)形中也就增加了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織在盤(pán)活相關(guān)土地方面的積極性。

當(dāng)然，整個(gè)文件最重大的亮點(diǎn)和意義還在于，創(chuàng)新性地從土地供應(yīng)端出發(fā)，加強(qiáng)租賃房源的建設(shè)和供給。為此文件中明確提出了“村鎮(zhèn)集體自行開(kāi)發(fā)”，這實(shí)質(zhì)上意味著他們可以繞過(guò)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商土地競(jìng)拍等手段，在很大程度上制約了土地價(jià)格。土地的價(jià)格低了，那么開(kāi)發(fā)成本自然也就少了，而租房的價(jià)格也必然隨之降低，這對(duì)目前的租房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是很大程度的利好。不過(guò)，從更宏觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，這類(lèi)政策的提出，還在于可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式，促進(jìn)租賃行業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的崛起。

在政策激勵(lì)下住房租賃市場(chǎng)將會(huì)扭轉(zhuǎn)

除了以上幾個(gè)方面的重要意義之外，此次出臺(tái)的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房政策與此前所有房地產(chǎn)政策相比，其突破性意義還有以下三個(gè)方面：一是第一次將集體土地納入住房市場(chǎng)，大大增加住房土地供應(yīng)。在我國(guó)現(xiàn)有存量土地中，集體建設(shè)用地規(guī)模巨大，可用于建設(shè)租賃房的集體土地遠(yuǎn)多于城市中可用于建設(shè)商品房的國(guó)有土地。過(guò)去，因政策不允許集體土地建設(shè)商品住房，導(dǎo)致商品房建設(shè)用地不足，商品房供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)上漲。如今，集體建設(shè)用地在不改變“集體性質(zhì)”的前提下，找到了一條進(jìn)入住房市場(chǎng)的可行道路，這就是用來(lái)建設(shè)租賃房。雖然根據(jù)方案，集體建設(shè)用地僅可用于建設(shè)租賃住房，但是，增加了可供出租的住房，同時(shí)就會(huì)減少商品房購(gòu)買(mǎi)的需求，降低商品房供不應(yīng)求狀況，降低商品房房?jī)r(jià)。

二是改變了中國(guó)住房市場(chǎng)“買(mǎi)房多、租房少”的格局。我們知道，迄今為止，中國(guó)住房市場(chǎng)都是“買(mǎi)房多，租房少”，在大城市尤其如此，原因在于：一是目前出租的房屋多為個(gè)人所有，個(gè)人可供出租的房屋總體上數(shù)量有限；二是由于個(gè)人出租的房屋分散，政府難于管理，導(dǎo)致租房人的權(quán)益難以保障，造成一些人更愿意買(mǎi)房而不愿意租房。集體土地用于建設(shè)租賃房后，將大大增加租房市場(chǎng)供應(yīng)，同時(shí)將形成規(guī)?；淖夥啃^(qū)，政府可以出臺(tái)專門(mén)針對(duì)租房小區(qū)的管理政策，加強(qiáng)管理、檢查，切實(shí)保障租房人的權(quán)益，進(jìn)而選擇租房而非買(mǎi)房的人將逐漸增多，“買(mǎi)房多、租房少”的格局將發(fā)生改變。

三是小產(chǎn)權(quán)房可望變?yōu)椤凹w土地租賃房”而納入管理。目前，全國(guó)各地均有大量小產(chǎn)權(quán)房，這些小產(chǎn)權(quán)房建在集體土地上，沒(méi)有合法的名分，無(wú)法成為有產(chǎn)權(quán)的商品房。集體土地租賃房大量出現(xiàn)后，小產(chǎn)權(quán)房可望納入此類(lèi)住房進(jìn)行管理。當(dāng)然，輿論還有很多解讀，比如有利于縮小城鄉(xiāng)收入差距、有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)等。那么，此舉是否有助于解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題？有人持積極樂(lè)觀態(tài)度。這是一種誤讀。一則，《方案》明確“不得以租代售”；二則，國(guó)土部明確表態(tài)，集體土地建設(shè)租賃住房和違法建設(shè)的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”不能混為一談；三則，集體建設(shè)用地建租賃住房用于出租，而小產(chǎn)權(quán)房是出售的。另外，一個(gè)是合法建設(shè)，一個(gè)是違法建設(shè)。

而對(duì)于住房租賃市場(chǎng)而言，我國(guó)在這方面與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比有著較大的距離。目前在中國(guó)租房率不足10%，歐洲國(guó)家租房率近50%；中國(guó)房屋租賃交易額占房屋交易總額不足7%，同一數(shù)據(jù)美國(guó)占比是50%；2012年，全國(guó)租賃住房用地僅占全部居住用地的10.5%。社科院發(fā)布的2016年《社會(huì)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達(dá)91.2%，僅有不到10%的家庭通過(guò)租賃市場(chǎng)解決居住需求，特別是一線城市以外的地區(qū)，租房比例小之又小。同樣還有機(jī)構(gòu)投資者的嚴(yán)重缺位，據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉介紹，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，而在一些國(guó)家市場(chǎng)，專業(yè)租賃企業(yè)提供的房源占比在30%左右。endprint

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》中還給出了這樣一組數(shù)據(jù)：截至2016年，全國(guó)有一定規(guī)模的品牌公寓企業(yè)只有1000多家，運(yùn)營(yíng)管理的房間數(shù)量只有約100萬(wàn)間，不足市場(chǎng)份額的5%。與之相比，這一比重在日本租賃市場(chǎng)中達(dá)到87%，美國(guó)則為60%。按理來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，凡有需求就會(huì)刺激供給配套，為此，在國(guó)家多種有關(guān)政策的激勵(lì)下，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀將會(huì)得到大的扭轉(zhuǎn)。鏈家研究院的一份報(bào)告指出，目前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。

中國(guó)房市未來(lái)增長(zhǎng)希望在租賃

在鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》中，鏈家稱“未來(lái)的增長(zhǎng)希望在租賃”。這一預(yù)測(cè)目前已使嗅覺(jué)靈敏的中介公司和房屋租賃企業(yè)在投資上開(kāi)始轉(zhuǎn)向。其實(shí)，這不僅是中介公司和房屋租賃企業(yè)的預(yù)感，也是各大開(kāi)發(fā)商的行業(yè)共識(shí)。據(jù)內(nèi)部人士透露，過(guò)去幾個(gè)月以來(lái)，無(wú)論是國(guó)內(nèi)知名的大地產(chǎn)公司，還是區(qū)域地產(chǎn)公司，都已經(jīng)迅速開(kāi)啟房屋租賃市場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。最積極的估計(jì)要屬萬(wàn)科了，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，其已在北京、廣州和佛山等地?fù)碛?處自持物業(yè)地塊。2016年在北京市海淀區(qū)西北旺的兩宗地塊以“競(jìng)報(bào)自持比例”方式招標(biāo)，萬(wàn)科憑100%自持比例中標(biāo)，堪稱該場(chǎng)競(jìng)標(biāo)中的“最大贏家”。

與此同時(shí)，萬(wàn)科還在2016年成立了長(zhǎng)租品牌“泊寓”，并在今年年初以30億元入股鏈家，足見(jiàn)其對(duì)租賃市場(chǎng)的看重。無(wú)論是中介還是房企其實(shí)都已提前向租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，搶奪自持物業(yè)和只租不售的地塊更是不可旁落的戰(zhàn)略布局。而此次出臺(tái)的“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”政策，將會(huì)給中介公司、房屋租賃企業(yè)和開(kāi)發(fā)商們帶來(lái)更大的利好。當(dāng)然，至于到底能不能如愿以償，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。但“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一定位不會(huì)改變。

目前在中國(guó)，可以說(shuō)最高價(jià)的商品是住房，最緊缺的資源是住房用地。集體土地用于建設(shè)租賃住房，用于最急需之處，將大幅提升集體土地的利用價(jià)值，增加農(nóng)村集體土地的價(jià)值回報(bào)。所以說(shuō)，“住房出租產(chǎn)業(yè)”將成為農(nóng)村一項(xiàng)新的產(chǎn)業(yè)，成為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收入的一項(xiàng)新的重要來(lái)源。這是一項(xiàng)于城市人、農(nóng)村人皆有利的重大舉措。

針對(duì)此次出臺(tái)的“集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房”政策，不少網(wǎng)民表示，拿集體用地來(lái)建房出租，不僅可以緩解住房供需矛盾，還可以盤(pán)活存量用地，可謂一舉多得。下一步，應(yīng)制定嚴(yán)格的監(jiān)管措施，完善相關(guān)配套政策，規(guī)范用地和建房流程，防范各種違規(guī)行為，保障政策順利貫徹落實(shí)。說(shuō)到底，大力發(fā)展租賃房，保障民眾的基本住房需求，這才是真正地致力于民生。endprint