劉敏

摘要：一直以來，住房供應不足和房價的持續(xù)上漲是上海住房市場的主要矛盾。高房價擠壓需求并造成人才外流。但是需求側調控并不能在根本上抑制房價上漲。通過研究住宅土地供應結構調整、租賃市場對購買住房的替代、租賃住宅地塊低價出讓等供給側結構性改革對房地產市場的影響規(guī)律和內在機理，并對供給側改革向需求側的有效傳導進行了案例分析，從而得出結論：增加租賃住房土地的低價出讓可以從根本上解決上述問題。

Abstract： The main contradiction of real estate market in Shanghai is always being the supply of housing is not adequate and the housing price grows sustainable. High housing price squeezed the spending and caused population outflow. But demand-side policies could not curb the rising of housing price basically. Through stating and analyzing the supply-side reform， such as， structure adjustment in land supply， substitution of lease for purchase， the land conversion for lease in lower price， the writer come to a conclusion that the land conversion for lease in lower price can solve the above problem.

關鍵詞： 住房;上海;供給側結構性改革

Key words： housing;shanghai;supply-side reform

中圖分類號：F293.33? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文章編號：1006-4311（2018）36-0001-05

1? 概述

由于人多地少，上海住宅房產一直具有稀缺性。1998年房改后，房價逐步上漲;2009年后房價高速上漲。目前，從上海房地產市場看，住宅房產供不應求仍是當前的主要矛盾。

房地產市場的主要影響因素包括供給和需求兩方面。需求側的代表性指標包括人口、居民收支等。為抑制房價的過快上漲，2011上海開始實施房地產需求側限購政策，以抑制需求的方式調控房地產市場過熱發(fā)展。從市場反應來看，調控效果并不明顯，房價依然居高不下，嚴重脫離了居民的購買力（根據(jù)國際貨幣基金組織的報告，上海2016年房價收入比達到了30.91，排名全球第6）。事實證明，由于上海住宅用地資源緊缺與人口集聚的矛盾長期存在，需求側調控并不能從根本上抑制房價上漲。

影響房地產市場的供給側有諸多要素，在我國大城市，土地供應是最好的代表性指標。關于土地供給對房地產市場和住宅價格的影響，近年來有多位學者進行了多方面的研究，發(fā)表了各自不同的觀點。Peng和Wheaton（1994）以香港為例分析了土地供給限制會引起更高的住房價格。李如海，甘博（2002）、胡睿憲（2003）、黃綠筠（2005）等提出香港土地供給增加并不能抑制房價上漲，因為政府對土地供應后的開發(fā)周期缺乏有力的監(jiān)管，開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴重，供給側與需求側傳導不暢，造成房價上漲[1]。任超群、顧杰、張娟鋒等（2013）認為，從信號傳遞角度出發(fā)，土地出讓事件沖擊帶來的房價變化在時間和空間上有擴散效應[2]。任輝認為，導致目前房地產市場價格上揚的影響因素主要有土地短缺、流動性過剩、地方政府的推動作用、貿易順差等[3]。王良健、顏蕾、李中華等（2015）借鑒四象限模型，從理論上剖析了土地供應計劃對房價的傳導機制[4]。社科院學者張斌（2016）認為土地價格是大城市商品房價最重要的組成部分，近幾年一線城市土地供應嚴重不足，造成住宅用地價格上漲超過房價上漲，成為高房價的根本推手[5]。

在國家供給側改革的大背景下，如何建立土地供給與房地產需求市場之間的內在聯(lián)系，實現(xiàn)供給側和需求側傳導暢通，從而合理發(fā)揮供給側調控的長效作用已經成為當務之急。

本文通過梳理近年來上海人口、收支和住房現(xiàn)狀，分析需求側抑制房價政策，研究住宅土地供應結構調整、租賃市場對購買住房的替代、租賃住宅地塊低價出讓等供給側結構性改革對房地產市場的影響規(guī)律和內在機理，并對供給側改革向需求側的有效傳導進行了案例分析，研究供給側改革背景下的合理土地供應政策，為上海房地產市場健康發(fā)展提出合理建議。

2? 上?，F(xiàn)狀

2.1 住房現(xiàn)狀

當前，上海住宅大約700萬套。從2005年到2015年，上海新房均價從每平米8164元漲到每平米32174元，10年增長率達到294%（如圖1）。2017年10月1日，上海住宅小區(qū)基價均值達到每平米54761元。

2.2 收支水平

2015年，上海職工年平均工資合計71268元，其中：國有企業(yè)105774元，集體企業(yè)50852元，外資企業(yè)109547元，其他51749元。按照戶均人口2.62，人均年可支配收入合計49867元，比2014年增長4.5%。分為五檔：低檔21086元，中低檔34370元，中檔45454元，中高檔59403元，高檔97276元。

2015年按照戶均人口2.62，人均年消費支出34784元，比2014年上漲14%。其中居住11308元，在總消費支出中占比32.5%，比2014年增長273%，包括：房租829元，水電燃料等951元。按照上述統(tǒng)計口徑，按照戶均人口2.62，人均年居住支出最多可達（49867-34784+11308-951）=25440元。則，每年每戶最多居住支出66653元。具體情況如表1。

根據(jù)表1，可以看出：2015年全市人均收入增長4.5%，同時全市人均消費支出增長14%，而其中居住消費增長更是達到了273%。上表數(shù)據(jù)顯示，人均消費支出的增長大大領先于人均收入的增長，而居住支出的比重從2014年的9.9%一躍達到2015年的32.5%，居住支出的迅猛增長擠壓了食品、衣著、教育文化娛樂和交通通訊等項目的支出。

2.3人口現(xiàn)狀

截止2015年12月31日，上海常住人口2415.27萬人，其中：戶籍人口1442.97萬人，外來人口972.30萬人?？倯魯?shù)536.76萬戶，平均每戶人口2.69。

2010-2015年，上海常住人口分別為：2302.66萬人，2347.46萬人，2380.43萬人，2415.15萬人，2425.68萬人和2415.27萬人，常住人口環(huán)比增長率由4.18%逐漸下降為-0.43%。與此同時，上海外來人口分別為：890.34萬人，928.1萬人，960.24萬人，982.81萬人，986.99萬人和972.31萬人，外來人口環(huán)比增長率由9.98%下降為-1.49%。具體情況如表2。

2010-2013年，上海從業(yè)人數(shù)由1104.33萬人逐步增長到1368.91萬人，環(huán)比增長率由1.24%逐步達到20.36%。但是，2014年，從業(yè)人數(shù)由1368.91萬人下降到1365.63萬人，環(huán)比增長率為-0.24%。2015年，從業(yè)人數(shù)繼續(xù)下降，達到1361.51萬人，環(huán)比增長率繼續(xù)下降為-0.30%。具體情況如表3。

根據(jù)以上數(shù)據(jù)，可以看出：上海外來人口從2009年開始增長率逐年下降，2014年達到最高，2015年出現(xiàn)了負增長。與此同時，上海從業(yè)人員從2009年逐步增長，在2013年達到了最高，2014年和2015年從業(yè)人口逐步減少，而且有減速增長的趨勢。具體情況如圖2。

2.4 分析

當前，上海住房大約700萬套。按照2015年統(tǒng)計數(shù)據(jù)常住人口2415.27萬人，平均每戶人口2.69，則可計算得出：常住人口總戶口數(shù)約為897.87萬戶。平均每戶持有住房小于一套。住房的供給顯然不能滿足需求。再加上一部分居民對住房的投資需求。可以說，目前上海住房供不應求的矛盾比較嚴重。

2010 -2015年，人均可支配收入從2010年的31838元到2015年的49867元，6年增長率為56.6%。2005-2015年，上海新房均價從每平米8164元漲到每平米32174元，10年增長率達到294%。2010-2015年，人均居住支出從2010年的2166元增長的2015年的11308元，6年增長率達到422.1%。很顯然，人均可支配收入的增長遠遠低于房價和居住支出的增長。

2015年，上海外來人口和從業(yè)人員的數(shù)量都出現(xiàn)了負增長，并有進一步減少的趨勢。顯然，上海在高房價和人才流動之間出現(xiàn)了矛盾，高房價擠壓消費支出，并已經導致外來人口和從業(yè)人員流出問題日趨嚴重。

3? 上?；谛枨蟮囊种品績r的政策

為了抑制房價的過快上漲，上海首先在需求側進行了嘗試。2011年上海開始實施房地產限購政策，以抑制需求的方式調控房地產市場過熱發(fā)展，具體措施如表4。

從市場反應來看，調控效果并不明顯，房價依然居高不下，嚴重脫離了居民的購買力（根據(jù)國際貨幣基金組織的報告，上海2016年房價收入比達到了30.91，排名全球第6）。

4? 上海供給側結構性改革

事實證明，由于上海住宅用地資源緊缺與人口集聚的矛盾長期存在，需求側調控并不能在根本上抑制房價上漲。影響房地產市場的供給側有諸多要素，在上海，土地供應是最好的代表性指標。

4.1 住宅土地使用權出讓情況

上海土地使用權的出讓主要包括商業(yè)服務、住宅、工礦倉儲和公共服務等用途。2012-2015年，上海各不同用途的土地的出讓情況如表5。

通過計算可以得出（見表6），2012-2015年上海商業(yè)服務用地的比重變化不大;住宅用地的比重增長迅速，從2012年的27.8%上漲到2015年的55.4%，短短四年時間，幾乎上漲了一倍;而與之相反的，工礦倉儲用地從2012年的59.7%下降到2015年的26.7%，下降了一倍還多。截止2015年底，各類土地使用權出讓比重如圖3。

因此，上海2015年已經對土地出讓結構進行了調整，減少工業(yè)用地，同時增加住宅用地。住宅用地的比重增長迅速，從2012年的27.8%上漲到2015年的55.4%;而與之相反的，工礦倉儲用地從2012年的59.7%下降到2015年的26.7%。

4.2 住房租賃替代住房購買

根據(jù)上海統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017年上半年全市居民人均可支配收入29902元，人均消費支出19528元。假設上半年與下半年相等，則2017年全市居民人均可支配收入59804元。根據(jù)上海城市估價數(shù)據(jù)，2017年10月1日，上海住宅小區(qū)基價均值達到每平米54761元。人均可支配收入與住宅房價相比，收入顯然不能支撐如此高的房價，住宅的有效購買力明顯不足。

根據(jù)相關數(shù)據(jù)，上海2015年平均租金價格為58.53元/平米·月，2015年平均租賃指數(shù)為（1673+1805）/2=1739，2017年8月租賃指數(shù)為1932，則計算可得：2017年8月租賃價格約為65.03元/平米·月。假設一房60平米，則一房的租金約為3902元/月;假設兩房90平米，則兩房的租金約為5853元/月。相對于人均可支配收入59804元，租房顯然成為更為可能的選擇。

2008-2017年，上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)上漲，從2008年1月的1137上漲到2017年1月的1922（見表7），9年上漲69%（見圖4）。

4.3 住宅土地的供給側結構性改革

2017年7月，上海市政府公布住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，提出未來5年供應170萬套住房（供應住宅用地5500公頃）的目標，相比”十二五”增加60%，切實解決住房供應不足的問題。當前，針對住房市場，上海的供給側改革主要是用地結構的調整，主要是增加住宅用地，特別是增加租賃住宅用地。

2017年7月，國家住建委等9部委聯(lián)合發(fā)布了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，大力發(fā)展租賃住房”，同時在后續(xù)的配套政策當中提出“鼓勵有條件地區(qū)將存量商業(yè)用地、閑置工業(yè)用地、集體建設用地轉為租賃住房”，上海作為響應最快的城市，至2017年9月已經完成了6幅租賃住宅的出讓，為市場提供了有效的住房供應。租賃住宅土地價格按照地區(qū)租金水平定價，其價格水平遠低于同地段的普通商品房住宅用地：

①浦東新區(qū)世博板塊14-03C地塊

②浦東新區(qū)北蔡板塊Z000501地塊

③長寧區(qū)古北板塊W040502地塊

④徐匯區(qū)漕河涇板塊196a-08地塊

⑤嘉定新城E17-1地塊

⑥浦東新區(qū)張江板塊A3-060

（數(shù)據(jù)來源：上海市規(guī)劃與國土資源管理局官方網站）

4.4 實現(xiàn)供給側向需求側的有效傳導

在國家供給側改革的大背景下，上海著力于建立土地供給與房地產需求市場之間的內在聯(lián)系，實現(xiàn)供給側和需求側傳導暢通，從而合理發(fā)揮供給側調控的長效作用。下面以浦東新區(qū)張江租賃住宅地塊為案例進行分析。（見表8）

根據(jù)上述資料，該租賃住房地塊土地總價72392萬元，總建面130015平米，樓面地價為5568元/平米。目前，土地取得稅費3.05%，住宅造價4000元/平米，投資利息6.15%，假設開發(fā)期1年，運用成本法計算構建價格為10212元/平米。土地出讓年限為70年，資金報酬率10%，則開發(fā)商可以承受的最低租金為1022元/平米·年，即85.17元/平米·月。目前，上海張江的住房租賃價格大約為80-90元/平米·月（數(shù)據(jù)來源：中原地產）。顯然，該租賃住房建成后可以很好地起到平抑市場租金的作用。由此可見，增加租賃住房地塊的土地低價出讓，可以實現(xiàn)土地供給側結構性改革向需求側的有效傳導，從而合理發(fā)揮供給側調控的長效作用。

5? 結論

自2017年5月開始，上海房屋租賃指數(shù)一改過去9年的持續(xù)增長態(tài)勢，首次出現(xiàn)下降，從4月的1939下降到5月的1933，盡管6月回升到1936，但7月再次下降到1933，8月保持下降態(tài)勢下降到1932（見表9）。2017年5月到2017年8月，上海房屋租賃指數(shù)出現(xiàn)上下波動，上海租金走勢總體趨于平穩(wěn)（見圖5）。

上海住房市場的供給側結構性改革，多幅不同區(qū)域租賃住宅地塊的低價出讓。通過上海張江租賃住宅地塊的案例測算，可知：房地產開發(fā)商可提供租賃住房租金最低可達到85.17元/平米·月，與當前張江的住房租賃價格80-90元/平米·月（數(shù)據(jù)來源：中原地產）相比，顯然可以很好地起到平抑市場租金的作用。該信號迅速傳遞到市場的需求側：在2017年5月到2017年8月，上海房屋租賃指數(shù)一改過去9年直線上升的趨勢，開始出現(xiàn)下降和上下波動。目前，上海住房租金走勢總體趨于平穩(wěn)。

綜上所述，租賃住宅用地作為一種相對靈活的供地方式，可以快速增加住宅土地的供應，并通過市場信號的作用有效傳導到需求側，從而實現(xiàn)住房租賃市場價格的變化在時間和空間上的擴散效應。實現(xiàn)住房租賃市場價格的平穩(wěn)，從而有效地滿足外來人才的住房需求，保障上海外來人才的持續(xù)流入，合理發(fā)揮供給側調控的長效作用。

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