盧沫含，查純麗

(安徽大學 經(jīng)濟學院，安徽 合肥，230601)

2015年11月中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上，習近平總書記提出“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結構性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強經(jīng)濟持續(xù)增長動力，推動我國社會生產(chǎn)力水平實現(xiàn)整體躍升。”[1]中央經(jīng)濟工作會議確定了供給側(cè)結構性改革的“五項任務”：去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板。這五項任務都與房地產(chǎn)市場發(fā)展有著不同程度地聯(lián)系，深化住房制度改革成為本次供給側(cè)結構性改革的重點。2016年6月3日國務院辦公廳發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展房屋租賃市場的若干意見》，為化解房地產(chǎn)高庫存、調(diào)控房地產(chǎn)市場提供了方向。發(fā)展房屋租賃市場是深化住房制度改革的重要任務。

1　房屋租賃市場供給側(cè)結構性改革的必要性

第一，解決不同層次主體住房問題，增加居住福利。我國中低收入群體背負著巨大的買房壓力。安徽省政府新聞辦發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年第一季度合肥市人均收入3719元/月，房屋均價在1萬元以上，大大超出了中低收入群體的支付能力范圍。發(fā)掘住房租賃市場潛力，引導人們進入房屋租賃市場，平衡買賣市場與租賃市場的關系，有利于滿足我國不同層次主體的住房需求。第二，健康的房地產(chǎn)市場應是購房市場和租房市場同時發(fā)展。只有加快房屋租賃市場發(fā)展才能促進房地產(chǎn)市場消費觀念和行為模式的改變。優(yōu)化房屋供應結構，建立購房市場和租房市場同步發(fā)展的住房供應體系，購租并舉，有利于我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2　我國房屋租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

2.1　房地產(chǎn)市場發(fā)展失衡：重購輕租

住房貨幣化后，我國住房買賣市場發(fā)展迅速，應與買賣市場并駕齊驅(qū)的租賃市場發(fā)展則相對滯后。受傳統(tǒng)觀念影響，大部分人只是將租房作為購買住房前的過渡或直接選擇購買住房?！都彝ソ鹑谫Y產(chǎn)配置風險報告》顯示，2013年和2015年我國居民房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重分別為62.3%和65.3%，2016年股市低迷，房地產(chǎn)投資變熱，占比達到68.8%，為同期美國的兩倍。高房價壓力下，有條件的公民選擇貸款買房，很少選擇長期租房。《京津冀普惠金融報告》(2016)顯示，所有貸款種類中家庭住房貸款占比最高，全國平均比例為67.4%。從房屋銷售市場和租賃市場數(shù)據(jù)看，北京近五年房價增幅61%，租金增幅20%；合肥近五年房價增幅79%，租金增幅2.5%。租金與售價之間偏離程度大也從側(cè)面反映了房屋租賃市場與房屋買賣市場發(fā)展失衡。

2.2　房屋租賃市場發(fā)展空間大

近年來，我國城鎮(zhèn)化率逐年增加。預計至2020年我國將有2.91億以上的流動人口。大量的流動人口和居高不下的房價會使租房需求加大。大學畢業(yè)生或?qū)⒊蔀榉课葑赓U市場的重要需求主體。預計2018年我國高校畢業(yè)生人數(shù)將達到810萬人。消費觀念超前的他們將追求租賃品質(zhì)較高的房屋而不是貸款買房。未來幾年房屋租賃市場規(guī)模不可小覷。

3　我國房屋租賃市場存在的問題

3.1　供給主體單一，缺乏專業(yè)房屋租賃機構

我國租賃房源以個人出租為主，占比達89.5%，租賃規(guī)模比較大的一線城市機構滲透率不到5%。機構化租賃是房屋租賃市場成熟的標志，它可以擴充房源供給，給予租客更好的居住體驗。同時，機構租賃與個人和中介競爭，有助于提升房屋租賃質(zhì)量[2]。

3.2　市場機制和法治思維缺失

我國房屋租賃市場缺乏嚴格的市場管制和有效的法律約束。具體表現(xiàn)在：一是備案率低。數(shù)據(jù)顯示，上海房屋租賃備案率為30%，北京、合肥只有20%。因備案率偏低，各地房地產(chǎn)管理部門無法掌握交易數(shù)據(jù)，管理困難。同時，供求雙方信息不對稱，導致租賃市場效率低下。二是缺乏嚴格的市場監(jiān)管。中介機構發(fā)布重復信息和虛假信息，無序競爭，不關心承租人需要，也不提供后續(xù)服務。我國尚沒有專門針對房屋租賃的法律，《商品租賃辦法》僅對不得單方面提高租金做了說明，《房地產(chǎn)管理法》多是對房屋買賣中介的規(guī)定。我國明確禁止群租，但是由于住房供給不能滿足需求、承租人租金負擔重等原因，依舊存在著大量群租房。三是缺少糾紛解決機制和違法處置機制?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《商品房屋租賃管理辦法》以及地方政府制定的法規(guī)條例雖然明確了相關主體的職責，但并未對糾紛解決做出明確規(guī)定，承租人和出租人利益受損無法通過法律途徑解決。

3.3　房屋租賃關系不穩(wěn)定

《租賃市場系列研究報告》顯示，房屋租賃關系不穩(wěn)定的主要原因有住房質(zhì)量差、合同未到期漲房租、合租矛盾等。調(diào)查顯示，租賃搬遷間隔在1年以內(nèi)的占比約為58.5%。采訪中很多承租人表示，由于利益得不到保障，他們的租期都比較短。

3.4　地方政府怠于發(fā)展房屋租賃市場

房屋租賃市場的發(fā)展需要地方政府的大力支持。目前，土地售賣是地方政府重要的財政收入來源，發(fā)展房屋租賃市場需要政府支付一定的成本，如制定政策、設立相關部門、進行租金補貼等。這些因素導致地方政府怠于發(fā)展房屋租賃市場。

4　發(fā)達國家房屋租賃市場管制經(jīng)驗

美國房屋租賃市場發(fā)達，專業(yè)的公寓出租企業(yè)是主要的供給主體。美國擁有較為完善的房屋租賃法律法規(guī)，政府施行租金管制制度和租金穩(wěn)定政策，硬性規(guī)定房租上限和每年漲幅，并且規(guī)定房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)可享受稅收優(yōu)惠，這使投資者樂于投資房屋租賃，促進了房屋租賃市場的發(fā)展。此外，美國政府通過可支付房屋租賃政策給予低收入家庭補貼，向他們發(fā)放“租房券”，滿足了低收入人群的住房需求。

德國的《房屋租賃法》對租金、合同作出了明確規(guī)定，特別是在租金調(diào)整方面施行房租指導價格制度[3]。該制度要求相關部門定期對房屋租賃市場進行評估并制定租金價格表，給出不同類型、不同位置出租房的價格建議以供參考，對于隨意漲房租的機構和個人給予嚴厲處罰。房東提高房租必須有充分的理由，并提交說明書，若承租人不同意，則需法律裁決，這種做法限制了房租上漲，保證了承租人的利益。

日本有著比德國更加嚴格的租賃市場管制。除了對租金上漲嚴格控制外，日本還對房屋租賃相關人員有嚴格要求，如行管人員必須通過租賃住宅管理資格認證，出租人需要有擔保人或者加入保證會社，承租人需開具經(jīng)濟證明。日本政府規(guī)定住房供給嚴重不足的城市應修建公寓式住宅進行租賃，并提供部分無需中介費用的低價房，以保障房源供給。

5　對我國房屋租賃市場供給側(cè)改革的建議

5.1　政策引導，培育良好市場氛圍和租賃關系

5.2　加快房屋租賃立法，增強監(jiān)管力度

政府應制定專門的房屋租賃法，從中介、租金、稅收、補貼等方面詳細規(guī)定需遵從的準則和違法處置辦法，如制定不同地區(qū)不同房屋租金水平表，對隨意漲租金的行為按照不同漲幅給予警告、罰款、追究刑事責任的處罰；強制租賃雙方簽訂合同并進行報備；嚴厲打擊中介機構發(fā)布虛假消息、撥打騷擾電話、收取高額中介費等行為，敦促中介機構真實、全面、準確、及時發(fā)布租賃信息；要求第三方交易平臺對發(fā)布人身份進行審核和登記；建立舉報系統(tǒng)，鼓勵大家通過信件、微信、電話熱線等方式對違法違規(guī)行為進行舉報。

5.3　鼓勵企業(yè)參與，培育專業(yè)租賃機構，豐富供給主體

政府要支持以房屋租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化租賃機構的發(fā)展，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房進行租賃，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入房屋租賃市場，擴大租賃房源。政府可采取購買服務或與社會資本合作的模式，將投資建設和管理的房屋交由專業(yè)機構運作，同時對專業(yè)化租賃機構進行政策傾斜，如借鑒德國的長期低息貸款和借款保證的經(jīng)驗，向租賃機構提供資金支持，鼓勵他們建設高質(zhì)量出租房并提供優(yōu)質(zhì)服務，形成競爭性的房屋租賃市場。

5.4　完善租賃住房網(wǎng)上備案制度

應嚴格施行租賃住房備案制度，鼓勵機構租賃進行創(chuàng)新，利用“互聯(lián)網(wǎng)+”和新科技進行租戶、租金、房屋規(guī)模和設施等信息采集。目前進行備案需要交稅，這大大減少了備案行為，建議采取稅收優(yōu)惠政策，對于已經(jīng)交稅并備案過的個人按規(guī)定部分返還資金。目前我國已出臺相關政策，如“對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策”。

5.5　發(fā)展REITs，豐富機構租賃者融資渠道

政府應設立專項REITs法律，從范圍、期限、分配方式、收入來源等方面規(guī)范REITs，鼓勵居民購買REITs，鼓勵租賃機構和房地產(chǎn)企業(yè)通過REITs籌集資金進行住房投資建設并用于租賃，擴大房屋供給源。

5.6　對地方政府進行監(jiān)管，施行獎懲制度

中央政府應對地方政府發(fā)展房屋租賃市場進行監(jiān)管和督促，并設立相關考核機制，以調(diào)動地方政府積極性。對于有成效的地方政府要給予獎勵，同時懲罰怠于發(fā)展房屋租賃市場的相關部門和人員。中央政府應給予地方政府優(yōu)惠政策和補貼，用以彌補地方財政發(fā)展房屋租賃市場的支出。只有將地方政府發(fā)展房屋租賃市場的積極性調(diào)動起來，才能使房屋租賃市場供給側(cè)結構性改革順利進行。

參考文獻：