楊雨桐 彭先科 羅婧
摘要:成都房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展到市場(chǎng)化階段,從成都房產(chǎn)價(jià)格分析,成都目前整體是穩(wěn)步上漲的節(jié)奏,作為投資的房產(chǎn)要把握選擇交通好,位置好,有學(xué)區(qū)、環(huán)境優(yōu)等幾個(gè)特點(diǎn)。成都作為增長(zhǎng)階段的城市代表之一,在未來(lái),成都將成為房地產(chǎn)租戶、投資者和開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)城市之一。
關(guān)鍵詞:成都;房地產(chǎn);發(fā)展
中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼:A 文章編號(hào):1001-828X(2018)021-0498-01
“九天開出一成都,萬(wàn)戶千門入畫圖”,成都從歷史深處走來(lái),凝練出魅力獨(dú)特的城市特質(zhì)。黨的十八以來(lái),黨中央國(guó)務(wù)院先后賦予成都全面創(chuàng)新改革試驗(yàn)區(qū)、內(nèi)陸自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)天府新區(qū)等多重戰(zhàn)略機(jī)遇,成就了成都快速崛起的勢(shì)與場(chǎng)。
一、成都房地產(chǎn)狀況
經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展,成都房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了從無(wú)到有、從小到大,從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)福利分房發(fā)展到成熟的市場(chǎng)化階段,成都形成了具有鮮明特點(diǎn)的開發(fā)格局和產(chǎn)品形態(tài),房產(chǎn)市場(chǎng)的地位日益提升。
2017年,成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較2017年同期總體回落。2017年主城區(qū)新建商品房成交量為88728套,與2017年同期比較減少16.48%;成交面積為871.90萬(wàn)平方米,同期比較減少15.55%。
2016年3月底,二套房首付下調(diào)政策及二手房營(yíng)業(yè)稅“五改二”政策相繼出爐,力度之大在意料之外。對(duì)比過(guò)去3年,房地產(chǎn)業(yè)正迎來(lái)一個(gè)相對(duì)看好的政策環(huán)境和輿論環(huán)境,此輪政策的出臺(tái),對(duì)改善性需求的利好尤為明顯。
2016年上半年的成都樓市,可以用“穩(wěn)中求升,信心恢復(fù)”來(lái)總結(jié)。從年初的銷售慘淡,到5月份開始的回暖,成都樓市在商品房新增供應(yīng)量和實(shí)際市場(chǎng)成交量基本平衡的情況下,逐漸打開了市場(chǎng)回暖的局面。
二、成都房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)
成都中心城區(qū)包括11個(gè)區(qū),傳統(tǒng)的老城區(qū)有5個(gè),即第一圈層包括金牛區(qū)、成華區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)。后來(lái),成立了高新區(qū)和天府新區(qū),均屬于經(jīng)濟(jì)區(qū)而非行政區(qū),但房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)依然把高新區(qū)納入了主城區(qū)。2017年7月份,第二圈層新都、郫都、龍泉驛、溫江、雙流和青白江以及高新區(qū)和天府新區(qū)兩個(gè)特區(qū)均被納入到中心城區(qū)。中心城區(qū)里只有青白江區(qū)不限購(gòu),此外,其余的縣市也不限購(gòu)。
高新區(qū)金融城,是成都房?jī)r(jià)最高的片區(qū),截至2017年9月22日,成交總價(jià)717萬(wàn),單價(jià)3.5萬(wàn)/平米。此輪行情啟動(dòng)到目前,已經(jīng)上漲1.18倍,而去年調(diào)控以來(lái)到目前,上漲了40%。
錦江區(qū),截至2017年9月26日,成交總價(jià)412萬(wàn),2.7萬(wàn)/平米,同戶型,去年9月6日,成交218萬(wàn),單價(jià)1.56萬(wàn)/平米,2016年1月份也是1.5萬(wàn)左右的價(jià)格。
2018年由于限價(jià)原因,預(yù)計(jì)成都的新房入市量會(huì)減少。去年拿地較貴的樓盤,也會(huì)受限價(jià)影響,因?yàn)槌杀靖?,開盤幾乎不賺錢,甚至倒貼,所以今年幾乎都不會(huì)開盤。二手房雖然受搖號(hào)影響,但是區(qū)域房?jī)r(jià)格已經(jīng)深入人心,二手房?jī)r(jià)格應(yīng)該不會(huì)下降。這種情緒主要源于2016年、2017年房?jī)r(jià)大漲影響。
2018年預(yù)計(jì)隨著落戶成都的人越來(lái)越多,購(gòu)房需求越來(lái)越大,新房的供應(yīng)量就很關(guān)鍵了,如果新房供應(yīng)量下降,搶房情緒會(huì)不斷高漲,二手房房?jī)r(jià)會(huì)有一波小幅度的上漲,接著新房的價(jià)格會(huì)隨著時(shí)間不斷接近二手房的價(jià)格,靜觀這幾個(gè)月新房的搖號(hào)價(jià)格來(lái)看,雖然總體價(jià)格不高,但價(jià)格都是在往上揚(yáng)。
目前成都和重慶都是西部明星城市,而且都是大家看漲的城市。現(xiàn)在均價(jià)也不高,所以整體來(lái)看就是穩(wěn)步上漲的節(jié)奏。
三、成都房地產(chǎn)具體投資思路
從供應(yīng)和需求考慮目前市場(chǎng)的需求正在往改善型住宅偏,比較符合題主目前的投資需求。而且改善型住宅一般品質(zhì)較高,保值能力強(qiáng)??紤]目前成都的情況,今年房?jī)r(jià)是穩(wěn)中求進(jìn)的狀態(tài),就是比較穩(wěn)定,可能有上漲空間,還是適合投資的。
將買房作為剛需的居民:有預(yù)算的居民可以隨時(shí)開始準(zhǔn)備了,剛需的房子是遲早都要買的,并且剛需的住房漲再多也套不了現(xiàn),跌再多也還是要住?,F(xiàn)在剛需的居民需要做的就是根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買相應(yīng)的住房,當(dāng)購(gòu)買到相應(yīng)住房后,就應(yīng)該再努力工作賺錢還清貸款,之后再盡力改善住房條件。
將買房作為投資的居民:將買房作為投資要的就是收益回報(bào),并且不能影響現(xiàn)在的生活。這兩點(diǎn)是買房的時(shí)候需要注意的。
首先為取得回報(bào)需要做:最終決定投資的房產(chǎn)如果有交通好,位置好,有學(xué)區(qū),環(huán)境優(yōu)這幾個(gè)有點(diǎn),便可以作為優(yōu)質(zhì)的投資對(duì)象。但是要投資這種首先就是高投入,只要涉及到投資首先就要規(guī)避過(guò)高資金占用率。
具體方案如下:1.交通:選擇離地鐵站1-2KM的房源。2.不選城區(qū)的房子在繞城附近選。3.能選學(xué)區(qū)房盡量選學(xué)區(qū)房。4.盡量不選性價(jià)比低的大開發(fā)商。5.最好選擇商品房。
四、結(jié)語(yǔ)
成都作為西南的核心城市,“新特區(qū)”的獲批,近年來(lái)城市規(guī)劃改造,經(jīng)濟(jì)的繁榮,影響力的增強(qiáng),都使其發(fā)展前景十分廣闊。而城市的輻射力帶來(lái)大批外來(lái)客,隨著環(huán)境的不斷改善,越來(lái)越多的人選擇常住成都,住房作為第一需求也直接帶動(dòng)了城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展??傮w上看,成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大勢(shì)并未改變,市場(chǎng)發(fā)展必將更為健康。
成都代表了處于增長(zhǎng)階段的城市,在這些城市中,國(guó)內(nèi)外銀行、制造廠商、零售商和酒店集團(tuán)的相繼入駐,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了強(qiáng)勁的需求??v觀辦公樓市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)、物流市場(chǎng)、商鋪市場(chǎng)四大領(lǐng)域,成都均進(jìn)入了最具潛力城市的前列。成都將成為中國(guó)未來(lái)十年房地產(chǎn)租戶、投資者和開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)城市之一。