林曉梅

【摘要】房地產(chǎn)市場(chǎng)近年發(fā)展如火如荼，房地產(chǎn)企業(yè)效益也突飛猛進(jìn)。然而，面對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)和調(diào)控緊縮政策，房企已在積極分析當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，不斷調(diào)整策略，力求降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。管理是房企優(yōu)化經(jīng)營(yíng)管理的重要環(huán)節(jié)，本文闡明此重要性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)其資金管理的缺陷進(jìn)行剖析，并針對(duì)性提出對(duì)策，以期為房企資金管理提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 風(fēng)險(xiǎn)控制 制度 計(jì)劃 執(zhí)行

隨著國(guó)民消費(fèi)觀念的升級(jí)與國(guó)家政策紅利的一度釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)始終保持著趕星超月的發(fā)展，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了巨大產(chǎn)值。房地產(chǎn)企業(yè)在火爆的樓市中賺得盆滿缽盈，隨之而來(lái)的是企業(yè)資金管理的重重挑戰(zhàn)。有不少房地產(chǎn)企業(yè)存在資金管理等方面的經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，成為其占領(lǐng)市場(chǎng)份額的不良阻礙。如今，國(guó)家正采取一系列調(diào)控緊縮政策，房企的春天正在遠(yuǎn)去，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈。房企意識(shí)到企業(yè)資金管理的重要性，已在積極分析當(dāng)前資金管理等經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，不斷調(diào)整策略，力求降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

論及房企資金管理，其重要性主要有三：一是企業(yè)將借助財(cái)務(wù)管理增強(qiáng)綜合管理水平。以資金存量和流通為硬性基礎(chǔ)所實(shí)現(xiàn)的企業(yè)財(cái)務(wù)管理，能夠確保企業(yè)在其他管理工作中無(wú)后顧之憂，利于公司綜合管理水平的提升。二是企業(yè)穩(wěn)定操控資金流通管理，能有效預(yù)防市場(chǎng)沖擊或行業(yè)動(dòng)蕩所帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)。房企歷來(lái)屬資金密集型企業(yè)，所有運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)均有資金流出現(xiàn)，潛在風(fēng)險(xiǎn)不可謂不高。合理的資金管理會(huì)優(yōu)化企業(yè)資金結(jié)構(gòu)，最大程度降低資金風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)安定保駕護(hù)航。三是資金管理能推動(dòng)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展躍進(jìn)。企業(yè)通過(guò)解讀國(guó)家政策和行業(yè)規(guī)范，及時(shí)優(yōu)化企業(yè)資金管理策略，有效調(diào)整方案來(lái)化解企業(yè)持續(xù)發(fā)展危機(jī)，解決企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展問(wèn)題，夯實(shí)了企業(yè)發(fā)展基石，保證企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理缺陷剖析

（一）資金管理的風(fēng)控力度不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理良方首要強(qiáng)調(diào)需增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控能力。然而國(guó)內(nèi)不少房企的資金管理風(fēng)控力度不足，很多管理者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，還往往不以為然，面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)沖擊而不自知，容易將企業(yè)帶入資金風(fēng)暴危險(xiǎn)中。房企通常所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目均需大量資金注入，且投資周期長(zhǎng)，資金回?cái)n遲緩，企業(yè)常會(huì)處于資金流動(dòng)停滯的被動(dòng)局面。一旦房企對(duì)資金流通的風(fēng)險(xiǎn)不認(rèn)知、不預(yù)判、不動(dòng)作，則企業(yè)會(huì)深陷風(fēng)險(xiǎn)而無(wú)法脫身，后果堪憂。

（二）資金管理的制度保障不力

管理需隨制度而行。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)眾多，資質(zhì)不一，企業(yè)結(jié)構(gòu)也是五花八門。一些企業(yè)組建欠妥，并未設(shè)置專業(yè)的資金管理人員，且在企業(yè)成立之初對(duì)資金管理重要性認(rèn)識(shí)不清，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中未致力于加強(qiáng)資金管理制度建設(shè)。房企往往因制度不全而影響資金合理分配，企業(yè)為土地開發(fā)墊資過(guò)重而在市場(chǎng)營(yíng)銷中環(huán)節(jié)資金緊張已經(jīng)成為通病。資金管理制度不健全，已直接影響到企業(yè)投資資金分配，影響資金管理計(jì)劃執(zhí)行效率。

（三）資金計(jì)劃的執(zhí)行效果不佳

不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金計(jì)劃存在空白或模糊現(xiàn)象，不能理性對(duì)待資金利用效果，不能有效完善資金預(yù)算制度，很多項(xiàng)目的資金使用額度都會(huì)遠(yuǎn)超預(yù)算。這樣勢(shì)必讓資金計(jì)劃無(wú)法有效落實(shí)，大量資金還容易出現(xiàn)混亂浪費(fèi)現(xiàn)象，并難以控制。實(shí)則擾亂企業(yè)財(cái)務(wù)管理秩序，使得企業(yè)決策失準(zhǔn)，從戰(zhàn)略發(fā)展角度講自然得不到合理運(yùn)營(yíng)保障

（四）企業(yè)融資的手段渠道不多

傳統(tǒng)企業(yè)融資方式多為三種，除了企業(yè)自身資本外，多通過(guò)貸款融資或股權(quán)融資的方式來(lái)融資。多年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新進(jìn)展緩慢，手段仍顯單一。特別對(duì)中小型企業(yè)而言，自身資本并不見得充實(shí)，股權(quán)融資的達(dá)標(biāo)條件也略顯不足，只有通過(guò)銀行等渠道貸款融資。如此便對(duì)企業(yè)的資金需求提出了更大的考驗(yàn)，而且在國(guó)家和地方政府緊縮調(diào)控以及房產(chǎn)限購(gòu)政策的頻繁出臺(tái)后，越來(lái)越多的企業(yè)因難以獲得銀行貸款而運(yùn)營(yíng)艱難。

（五）企業(yè)資金的投資收效不高

不少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策者在資金投資方面的理念并不清晰，他們更傾向于融資占地、投資建房，對(duì)獲得短期利益沾沾自喜卻不對(duì)投資項(xiàng)目的遠(yuǎn)期風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)研，掌握不清市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)趨勢(shì)與普遍規(guī)律，往往使得資金投資無(wú)法短時(shí)見效，資金不能快速回收，一旦企業(yè)有其他資金需求，企業(yè)困境將加劇。

（六）企業(yè)資金流通產(chǎn)業(yè)鏈不暢

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的不少企業(yè)在資金有效管理方面手段簡(jiǎn)單拙劣，通常選擇承包經(jīng)營(yíng)。而一些房地產(chǎn)企業(yè)涉足不同領(lǐng)域以求多元發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈的搭建也存在馬虎之嫌。由于各產(chǎn)業(yè)鏈的資金管理要求不同，承包經(jīng)營(yíng)的方式必然加重資金在產(chǎn)業(yè)鏈中流通的阻力，資金無(wú)法在產(chǎn)業(yè)鏈節(jié)點(diǎn)上聚集顯現(xiàn)，企業(yè)決策層也就無(wú)法掌握資金動(dòng)向，企業(yè)的發(fā)展將受挫。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策建議

（一）強(qiáng)化資金風(fēng)控意識(shí)與行動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)要有危機(jī)意識(shí)，應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)資金管理的風(fēng)控意識(shí)培養(yǎng)，主張企業(yè)員工要保持風(fēng)險(xiǎn)防范之心，立足工作崗位，防微杜漸。企業(yè)應(yīng)通過(guò)案例演練、宣傳教育、技能培訓(xùn)等方式讓員工掌握一定的風(fēng)控手段，以應(yīng)對(duì)企業(yè)可能遭受的資金風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)中正常運(yùn)營(yíng)。

（二）健全資金管理的配套制度

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理作為企管重點(diǎn)，需嚴(yán)肅慎重對(duì)待，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)堅(jiān)持摸清市場(chǎng)規(guī)律、掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握行業(yè)脈絡(luò)，努力完善相關(guān)資金管理制度，同時(shí)還要匹配相應(yīng)的監(jiān)督管理制度。如針對(duì)資金使用、投資等流向控制，房企可自行研究出企業(yè)內(nèi)部的資金計(jì)劃、全面預(yù)算、地產(chǎn)項(xiàng)目投資與項(xiàng)目銷售、項(xiàng)目融資、資金審批、資金安全使用等管理制度，一旦通過(guò)制度讓企業(yè)相關(guān)資金行為處于透明可控狀態(tài)，資金利用的安全可靠性將增強(qiáng)。

（三）推進(jìn)企業(yè)資金的計(jì)劃管理

房企的資金計(jì)劃管理不可忽視。企業(yè)要保持嚴(yán)禁科學(xué)的態(tài)度，認(rèn)真調(diào)研企業(yè)投資、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目銷售、財(cái)務(wù)管理等方面的資金調(diào)配結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步審核企業(yè)在項(xiàng)目投資、產(chǎn)品銷售、企業(yè)融資、項(xiàng)目預(yù)算等方面的資金計(jì)劃，要讓資金計(jì)劃成為地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程方案，并基于此案編制企業(yè)的月度、年度資金計(jì)劃，應(yīng)以事無(wú)巨細(xì)的態(tài)度確保資金計(jì)劃得到合理執(zhí)行。針對(duì)計(jì)劃管理房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)組織構(gòu)建，安排專業(yè)人員檢查資金計(jì)劃情況并監(jiān)督計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程，排查管理隱患后及時(shí)解決。endprint

（四）持續(xù)拓展多元化融資途徑

房地產(chǎn)企業(yè)要能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，充分開拓多元化的資金融資渠道。第一，地產(chǎn)企業(yè)要在自身產(chǎn)業(yè)鏈中尋找有利資源，擴(kuò)充客戶進(jìn)一步建立合作關(guān)系，特別是對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的客戶要加強(qiáng)突破。如可延緩支付施工企業(yè)、材料供貨商的應(yīng)結(jié)費(fèi)用，可適當(dāng)提高購(gòu)房群體的首付比例等?？罱痤~、售后回租等方式進(jìn)行融資。第二，如今越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)誕生，為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的貸款提供了更多便利，一些銀行貸款無(wú)法獲批的企業(yè)，可通過(guò)信托或私募基金等方式債權(quán)融資，不斷環(huán)節(jié)短期資金壓力。第三，充分考慮股權(quán)融資，建議一些創(chuàng)業(yè)初期的中小型房企以產(chǎn)業(yè)基金實(shí)施融資，如可通過(guò)已上市企業(yè)的收購(gòu)、兼并等資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)間接上市融資，可在一定周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的迅速壯大。

（五）增強(qiáng)企業(yè)資金的投資收效

房地產(chǎn)企業(yè)將大量資金投入到房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)后，主要以售房來(lái)回收資金，這就可能因銷售效果導(dǎo)致資金的收效不一。企業(yè)要主動(dòng)出擊提高地產(chǎn)銷量，一方面可開展針對(duì)性項(xiàng)目投資開發(fā)，投資前要全面開展市場(chǎng)調(diào)研，做好需求統(tǒng)計(jì)與分析，確保以快速投資實(shí)現(xiàn)短期資金回收。另一方面也可創(chuàng)新思路，在銷售手段上花心思搞創(chuàng)意，讓精準(zhǔn)營(yíng)銷為產(chǎn)品銷售與資金回收提供保障。

（六）靈活推行流通產(chǎn)業(yè)鏈管控

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理絕對(duì)不能忽視日常資金使用流通情況，因而任何資金活動(dòng)都要設(shè)帳建檔，利于企業(yè)資金管理。通常，可實(shí)施雙位臺(tái)賬管理，使用手工與系統(tǒng)臺(tái)賬兩種方式來(lái)保證資金信息準(zhǔn)確性。企業(yè)要組建專項(xiàng)檢查小組，及時(shí)開展賬目匯總與賬單跟蹤，實(shí)現(xiàn)資金流向在整個(gè)流通產(chǎn)業(yè)鏈中的動(dòng)態(tài)管控。同時(shí)，要提高監(jiān)管人員的能動(dòng)性，還需加強(qiáng)績(jī)效考核與獎(jiǎng)懲，真正實(shí)現(xiàn)資金有效管理。

四、結(jié)束語(yǔ)

目前的國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)與行業(yè)形勢(shì)仍然多變，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理將面臨更多的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。只有認(rèn)真加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)控，健全管理制度，嚴(yán)肅計(jì)劃管理，拓展融資渠道，增強(qiáng)投資收效，加強(qiáng)流通管控，才可真正解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理難題，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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