銀昕

“自2017年9月共有產(chǎn)權(quán)住房政策實施以來，北京市已陸續(xù)推出了8個啟動網(wǎng)申的共有產(chǎn)權(quán)房項目，提供房源約7300套。2017年北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會同各區(qū)政府已經(jīng)完成207公頃共有產(chǎn)權(quán)房供地任務(wù)?！?月29日上午，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任、北京市住房保障辦公室副主任鄒勁松在新聞發(fā)布會上表示。

然而，就在1月25日，兩塊位于豐臺區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地流拍;1月30日，另一塊位于北京市豐臺區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地再次流拍。3次流拍的原因均為無開發(fā)商提出競買申請。

“我們沒有參加這3個地塊的競買申請，也不便對相關(guān)政策進行評論。”《中國經(jīng)濟周刊》記者從多家房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)人員口中得到類似答復(fù)。

媒體評論認為，此3宗地塊無人問津是由于開發(fā)商無利可圖。此外也不乏對整個樓市唱衰的聲音，中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉分析稱：“流拍最主要原因是在房地產(chǎn)調(diào)控大背景下，所有土地全面限價，商品房限價。北京作為全國房地產(chǎn)調(diào)控的標(biāo)桿城市，二手房價格官方統(tǒng)計下調(diào)了13%，事實上房價已經(jīng)大部分跌了接近20%，全行業(yè)虧損已經(jīng)出現(xiàn)?！狈科箝_始“缺錢”，意味著要“省著點花”，起拍價較高，看不到盈利空間的共有產(chǎn)權(quán)房地塊自然無人問津。

凈利率只有2.45%？

流拍的3宗地塊均位于北京市豐臺區(qū)，1月25日流拍的兩宗地塊位于花鄉(xiāng)白盆窯村。資料顯示，這兩宗地塊中，其中一地塊為純居住用地，全部用于建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)房”，起拍價為41.78 億元;另一地塊包含居住用地和基礎(chǔ)教育用地，居住用地全部用于建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”，起拍價為50.58 億元，兩宗地塊共有產(chǎn)權(quán)房銷售價格均定為43000元/㎡。

1月30日流拍的盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊為綠隔產(chǎn)業(yè)、住宅混合公建及基礎(chǔ)教育用地，公建部分占50%且必須持有20年以上，起拍價超過63億元，共有產(chǎn)權(quán)房銷售價格定為不超過54378元/㎡（含全裝修費用），最高銷售單價不得超過57097元/㎡。

有媒體做了測算，以白盆窯村的兩塊地為例，對開發(fā)商而言，花鄉(xiāng)白盆窯村兩地塊的凈利率大約只有2.45%～2.75%。《中國經(jīng)濟周刊》記者就此估算結(jié)果是否合理采訪了多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和業(yè)內(nèi)專家，開發(fā)商及專家對此均不予置評。

3個地塊共有產(chǎn)權(quán)房的房價定高了？

“房企擔(dān)心共有產(chǎn)權(quán)房賺不到錢。”一位業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說，“共有產(chǎn)權(quán)房本來是為剛需人群服務(wù)的，白盆窯村兩個地塊房價定到四萬三這個價格，房企擔(dān)心未來銷路不好?！痹?017年9月開始實施的《北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》規(guī)定：“共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定?！?/p>

記者發(fā)現(xiàn)，盧溝橋鄉(xiāng)小瓦窯村地塊附近的兆豐馨園西區(qū)、兆豐園兩個小區(qū)二手房源的均價均低于54378元/㎡;與白盆窯村流拍的兩地塊臨近的天倫錦城二手房源均價則為45612元/㎡，與43000元/㎡的共有產(chǎn)權(quán)住房售價相差不大。“43000元/㎡的價格為偏改善型商品房，與定位為保障性住房的實際情況有分別，房企不確定是否會有足夠的剛需人群愿意支付這個價格。”上述業(yè)內(nèi)人士稱，價格定得高，利潤率有限，再加上未來是否有銷路還未知，這些都成了開發(fā)商持觀望態(tài)度的原因。

這3宗共有產(chǎn)權(quán)房的房價真的定高了嗎？業(yè)內(nèi)也有持不同意見者。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析，周邊小區(qū)的二手房源均價并非是好的參照坐標(biāo)，“還是應(yīng)該和周邊的新房做對比，畢竟共有產(chǎn)權(quán)房屬于新房，有很多新房的疊加價值?！?/p>

若以新房為參照系，位于白盆窯村附近的另一處新房首開華潤城，銷售均價為8萬元/㎡，遠高于該地共有產(chǎn)權(quán)房銷售定價43000元/㎡的價格。郭毅指出，按照此3宗地塊所處的四、五環(huán)之間的商品房新房價格對比，共有產(chǎn)權(quán)房的價格已低至約新房的一半，“與新房相比還是低了很多的?！?/p>

共有產(chǎn)權(quán)住房政策是否面臨調(diào)整？

在共有產(chǎn)權(quán)住房政策于2017年9月發(fā)布伊始，有業(yè)內(nèi)人士曾評論稱，共有產(chǎn)權(quán)住房對之前包括兩限房、經(jīng)濟適用房和自住房在內(nèi)的多種保障性住房政策有所創(chuàng)新，堵住了“尋租空間”，只在保障對象范圍內(nèi)進行流轉(zhuǎn)，可以確保起到保障性住房的作用。

根據(jù)北京市住建委于2017年11月底公布的數(shù)字，截至2017年11月，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房已入市項目38個，其中未申購項目34個，房源3.5萬套;已啟動網(wǎng)申項目4個，房源3321套，包括已選房項目1個，銷售424套。2018年北京市“兩會”上的政府工作報告提出，北京2018年將推進已供地290萬平方米共有產(chǎn)權(quán)住房和600萬平方米商品住房的建設(shè)，共有產(chǎn)權(quán)住房的比重已接近商品房的一半。

如此大量的共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)導(dǎo)致外界對其真實需求究竟有多大產(chǎn)生了猜測，開發(fā)商對市場前景的預(yù)估也不太樂觀?！暗灿挟a(chǎn)權(quán)房的價格不可能下降，因為目前的價格已經(jīng)‘卡到嗓子眼了?！惫阏J為，更有可能的是另一種改變——擴大共有產(chǎn)權(quán)房的保障范圍，保障對象入局的門檻再降低一個臺階。根據(jù)《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，共有產(chǎn)權(quán)房的保障對象為兩類家庭：擁有北京市戶籍的名下無房家庭和非本市戶籍但在北京市內(nèi)工作的名下無房家庭，即家庭成員在北京名下無房即可申請?！暗唧w怎么改變還是未知數(shù)。”郭毅說。

郭毅同時表示，此3宗地塊的流拍并不能預(yù)示共有產(chǎn)權(quán)房政策的受阻，“這3宗地塊有一定特殊性，地段比較好、地塊起拍價比較高、住宅售價也比較高，流拍也不意外?！眅ndprint