文/劉惠 云南錫業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司 云南昆明 650214

房地產(chǎn)是近年來(lái)比較熱的話題之一，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也因此成為了人們關(guān)注的問(wèn)題之一。但是不得不說(shuō)的是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，最重要的就是進(jìn)行成本管控，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有重要意義，接下來(lái)我們首先從宏觀和微觀兩個(gè)方面，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管控的重要意義。

1、成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的意義

由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)自身大額性、動(dòng)態(tài)性、層次性等特點(diǎn)，使得企業(yè)自身對(duì)于利潤(rùn)和成本的把控要求十分高。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，良好的成本控制對(duì)于企業(yè)的發(fā)展有著重要而積極的意義。首先良好的成本管理是企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全的最底線。企業(yè)只有通過(guò)有力的成本管控才能保證企業(yè)發(fā)展的根本——利潤(rùn)得到保障并進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)的生存與后續(xù)發(fā)展。其二，成本控制對(duì)于房地產(chǎn)這種需要多方協(xié)調(diào)合作的企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種企業(yè)自身能力和形象的體現(xiàn)。合作伙伴通過(guò)觀察房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中的細(xì)節(jié)與效果能夠推斷出企業(yè)自身的口碑、信譽(yù)、能力、潛力等諸多影響合作的重要因素。其三，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于重大調(diào)整中，具有資金實(shí)力、品牌效應(yīng)、運(yùn)作規(guī)范的大中型開(kāi)發(fā)企業(yè)突占優(yōu)勢(shì)地位，占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大份額，而較弱的房地產(chǎn)企業(yè)則頻臨著退出市場(chǎng)的可能。房地產(chǎn)業(yè)因其利潤(rùn)豐富而備受資本的青睞，房地產(chǎn)企業(yè)要想在在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中占有越來(lái)越多的份額，排除市場(chǎng)價(jià)格的影響因素，完善健全有力的成本管控就成為了企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的重中之重。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理發(fā)展現(xiàn)狀

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的發(fā)展將更加規(guī)范，應(yīng)當(dāng)積極做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成本管控，用以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)效益。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位與功能性設(shè)計(jì)將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后期是否能夠成功產(chǎn)生極為重要的影響。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控中的重點(diǎn)也是難點(diǎn)，在以往的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中受房地產(chǎn)行業(yè)熱銷(xiāo)的影響，只要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)就能夠取得良好的收益因此并未引起人們的重視，在今后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功定位將越來(lái)越成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司成本管控體系中的重要一環(huán)，對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力有著極為重要的影響。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要積極做好營(yíng)銷(xiāo)方面的成本管控，現(xiàn)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中由于營(yíng)銷(xiāo)方法并不完善加之房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)策劃在融合度方面存在著一定的不足從而使得房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控受到一定程度的影響。

3、如何在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管控

3.1 投資決策階段

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而言，投資決策階段是最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在這一過(guò)程當(dāng)中，企業(yè)會(huì)將投資的眼光瞄向市場(chǎng)利潤(rùn)較大的土地，針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，目標(biāo)市場(chǎng)，進(jìn)而決定項(xiàng)目的角色定位，有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告的評(píng)估。在這一階段過(guò)程當(dāng)中，能夠通過(guò)論證去發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目是否能夠立即開(kāi)始實(shí)施，這樣可縮短施工的工期，對(duì)工程的投資進(jìn)行合理的預(yù)算。鑒于二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，購(gòu)房者更加關(guān)注房屋工程建設(shè)的實(shí)用性，因此投資決策階段在最初構(gòu)思的時(shí)候，所提出的幾種不同設(shè)計(jì)方案，通常會(huì)根據(jù)綜合評(píng)價(jià)的方式，選擇最優(yōu)的方案。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作、政府調(diào)控方式的規(guī)范推進(jìn)，在此階段還需綜合分析財(cái)稅、投資、風(fēng)險(xiǎn)等三方面的因素，進(jìn)而才確定最優(yōu)的投資開(kāi)發(fā)方案。

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程成本控制

隨著人們生活水平的日益提高，人們對(duì)于居住環(huán)境的要求也隨之提高，因此，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中非常重要的一個(gè)部分。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)不僅與購(gòu)房者的需求有關(guān)，而且決定著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本的。有很多設(shè)計(jì)師在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)過(guò)多的考慮結(jié)構(gòu)的美觀性、環(huán)境的適宜性，這雖然是從消費(fèi)者的角度出發(fā)，可以滿足消費(fèi)者的需求，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能會(huì)面臨成本壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)在滿足消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上盡可能的兼顧設(shè)計(jì)及建筑成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。因此，在聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師時(shí)就應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)計(jì)師的風(fēng)格有充分的了解，與企業(yè)的成本控制目標(biāo)一致；最好是擁有自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，比如，恒大地產(chǎn)，這樣不僅可以節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，而且設(shè)計(jì)師對(duì)于企業(yè)的要求有更加深入的認(rèn)識(shí)，可以相對(duì)高效的完成規(guī)劃設(shè)計(jì)。

3.3 施工實(shí)施階段

在這一階段過(guò)程當(dāng)中，要對(duì)設(shè)計(jì)圖紙作認(rèn)真的審核，結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)等，制定出開(kāi)發(fā)建設(shè)的目標(biāo)成本，并在招投標(biāo)過(guò)程中、合同談判過(guò)程中，嚴(yán)格執(zhí)行目標(biāo)成本制定的標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)，以達(dá)到成本控制的最終目的。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，所涉及到的資金流動(dòng)是實(shí)實(shí)在在的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在這一階段要加大對(duì)資金流動(dòng)情況的監(jiān)控。具體措施可以分為以下幾步，首先可以制定出詳細(xì)的資金使用計(jì)劃，進(jìn)而達(dá)到成本控制的目的。第二要有預(yù)見(jiàn)性，針對(duì)施工過(guò)程當(dāng)中所出現(xiàn)的各類(lèi)變更，做認(rèn)真仔細(xì)的分析，盡量減少工程中的變更。第三，應(yīng)該及時(shí)督促施工單位進(jìn)行施工方案的擇優(yōu)選擇，減少因操作失誤或者技術(shù)原因造成的成本增加情況。第四，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)（如停工、各專(zhuān)業(yè)配合不到位等）進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，避免不必要的索賠。

3.4 項(xiàng)目完成后的成本控制

項(xiàng)目完成并不代表成本控制的結(jié)束，由于項(xiàng)目完工后還涉及到工程收尾、工作總結(jié)等，成本管控已經(jīng)不像前幾個(gè)階段那樣，而是整理整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程中的成本管控資料，分析其中的優(yōu)勢(shì)和不足，為接下來(lái)其他項(xiàng)目的成本管控做準(zhǔn)備，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)最大化。

結(jié)語(yǔ)：

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著更加復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，尤其是新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)使得房地產(chǎn)企業(yè)需要積極地轉(zhuǎn)變以往的發(fā)展思路，積極采取措施不斷做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的管控，通過(guò)創(chuàng)新性的措施來(lái)有效增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,以使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得更好的發(fā)展。