文／劉琦

2017年12 月15 日,國務(wù)院以國函〔2017〕147號文批復(fù)了上海市城市總體規(guī)劃（2017—2035年）這是國務(wù)院在十九大后批復(fù)的第一個城市總體規(guī)劃。批復(fù)中上海城市性質(zhì)是，上海是我國直轄市之一、國家歷史文化名城，國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、科技創(chuàng)新中心。把上海建設(shè)成為創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城，卓越的全球城市和社會主義現(xiàn)代化國際大都市(注：城市性質(zhì)是對城市在國家、區(qū)域中的地位與特定職能的界定)。到2035年，上海市常住人口控制在2500萬左右，建設(shè)用地總規(guī)模不超過3200平方公里。要嚴守城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，完善管控辦法。加大存量用地挖潛力度，合理開發(fā)利用城市地下空間資源。根據(jù)人口分布，合理安排居住用地布局及其配套設(shè)施建設(shè)，促進職住均衡發(fā)展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。穩(wěn)步推進城市有機更新，開展城市修補和生態(tài)修復(fù)，加強城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治和違法違規(guī)建設(shè)治理，提高城市的承載力、包容度和宜居性?！犊傮w規(guī)劃》是上海城市發(fā)展、建設(shè)、管理的基本依據(jù)，必須嚴格執(zhí)行，任何部門和個人不得隨意修改、違規(guī)變更。上海市人民政府要堅持一張藍圖干到底。

《總體規(guī)劃》描繪了上海今后18年的美好藍圖。九層之臺，起于累土。要把這個藍圖變?yōu)楝F(xiàn)實，必須不馳于空想、不騖于虛聲，逢山開路，遇水架橋，一步一個腳印，踏踏實實地干好工作。幸福都是奮斗出來的。

12月11 日上海市委書記李強主持學(xué)習(xí)討論會時強調(diào)，新時代，要有新使命，新作為。在新時代坐標中，堅定追求卓越的發(fā)展取向，構(gòu)筑，具有強力支撐作用、難以被人取代的戰(zhàn)略優(yōu)勢，全力打響上海服務(wù)、上海制造、上海購物、上海文化四大品牌。

上海是世界六大城市群之一，國務(wù)院批準的《長江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》明確提出“以上海建設(shè)全球城市為引領(lǐng)”。中國未來新型城鎮(zhèn)化將形成多個城市群，城市群在發(fā)展的過程中，逐步形成城市群內(nèi)部各個城市的分工職能；職能決定了城市的定位，從而也就決定了各異的樓市供需結(jié)構(gòu)和構(gòu)成要素，以往,慣性地按線性思考方式城市等級劃分一、二、三線城市將被重新定義！在城市群中處于引領(lǐng)的總部城市、創(chuàng)新中心城市這個很重要。上海將建成為一座令人向往的創(chuàng)新之城、人文之城、生態(tài)之城，到那個時候“街道是可以漫步的，建筑是可以閱讀的，天空是可以眺望的”。2017年12月31日我們兌現(xiàn)了承諾實現(xiàn)上海黃浦江兩岸楊浦大橋至徐浦大橋之間45公里濱江公共空間全線貫通！把最精華、最核心江岸開放給老百姓，還江于民。踐行了對人民群眾美好生活向往的奮斗。

當(dāng)下，上海的房地產(chǎn)市場，也正隨著上海的城市性質(zhì)、城市功能變化在發(fā)生的顯著變化，并不是什么“黃金時代”向“白銀時代”的轉(zhuǎn)換，這個誰都說不好？可以確定的是“增量時代”向“存量時代”的主賽道切換了，“房住不炒，生活美好”這是一種最根本的、深刻的改變。

住建部政策研究中心主任秦虹日前在《學(xué)習(xí)時報》撰文表示，為鼓勵租賃市場發(fā)展，應(yīng)歸并降低住房租賃環(huán)節(jié)稅負，減輕住房租賃企業(yè)稅負，積極盤活閑置住房利用率。為了抑制炒房行為，就應(yīng)增大反覆交易的成本；為盤活存量抑制投資，就應(yīng)增加住房保有環(huán)節(jié)稅負。

為適應(yīng)城市資源環(huán)境緊約束下內(nèi)涵增長、創(chuàng)新發(fā)展，進一步集約利用存量土地，實現(xiàn)提升城市功能、激發(fā)都市活力。生活在這座城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。要對建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進行可持續(xù)改善的建設(shè)將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動這就是城市更新了。

過去是以新建為主，現(xiàn)在和未來可能不會再有那么多城市綜合體新建而是以改建為主了。在城市更新的背景下，存量資產(chǎn)時代我們需要一個觀念上的轉(zhuǎn)變，馬克思所說的勞動創(chuàng)造價值,創(chuàng)造使用價值的具體勞動和創(chuàng)造價值的抽象勞動相對應(yīng)，價值是由必要社會勞動時間決定的，那是以新建為主的增量時代。而在以改建為主的存量時代，我們是不是要重溫一下在里根、撒切爾倡導(dǎo)供給側(cè)時代的理論代表人物哈耶克。哈耶克認為,價值是主觀的,是物對人的欲望滿足的重要性；價值的成因是效用加稀少性;價值量的大小也只取決于邊際效用的大小,與社會必要勞動無關(guān);價值產(chǎn)生于消費領(lǐng)域,不是生產(chǎn)資料將其價值轉(zhuǎn)移予其產(chǎn)品,相反是產(chǎn)品價值賦予其生產(chǎn)資料以價值;資本和土地的收入,或是各自提供效用的報酬。哈耶克說的是資產(chǎn)創(chuàng)造價值。

未來資產(chǎn)價值更多受經(jīng)營現(xiàn)金流決定，我們知道資產(chǎn)的市場價值=收益/資本化率，也就是由資產(chǎn)運營狀態(tài)決定的，我們需要成熟規(guī)范專業(yè)的資產(chǎn)管理團隊。存量時代資產(chǎn)管理是金融式的資產(chǎn)盤活，是運營為王的主動管理，是大數(shù)據(jù)化的智能系統(tǒng)，是多方共贏來分享溢價。在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策引導(dǎo)下持有性物業(yè)將越來越多，資產(chǎn)的價值體現(xiàn)上租金等現(xiàn)金流收入比銷售差價收入的比重越來越大。

房地產(chǎn)行業(yè)進入了“存量”時代。存量時代呈現(xiàn)出更新的行業(yè)特征：房地產(chǎn)長達十幾年的玩法和邏輯被打破，在長效機制建立之前（或2020年前）限購、限貸還在，限售、限價成為常態(tài)；地產(chǎn)商傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)生存空間愈發(fā)艱難，利潤空間被一再擠壓；市場集中度將持續(xù)強化，大象起舞，并購頻現(xiàn),在傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)之外，拓展“小鎮(zhèn)”開發(fā)、“城市更新”。小型開發(fā)商的被迫出局，另謀他業(yè)已成為選擇。中型地產(chǎn)商尋求創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型突圍，“聯(lián)合辦公”、“長租公寓”著重持有資產(chǎn)的運營、資產(chǎn)管理。租賃住房是多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度重要一環(huán)。一個城市要包容要宜居一定要善待租房者?！白狻闭?，“禾”字邊旁+“且”，直譯就是：討口飯吃，且行且珍惜！一座城市，如果連討口飯吃的人都容不下，何談包容，何談宜居？前一段時間微信朋友圈盛傳，上海地產(chǎn)（集團）再次狂拿5幅上海核心地段住宅用地2個月時間，合計拿下9幅上海優(yōu)質(zhì)住宅地塊，合計建筑面積66.6萬m2，平均樓板價僅8079元/m2。于是，我們終于明白了，租賃住房這件事，上海是“玩真的”；你將不會后悔來到這座城市；因為在通過自己努力實現(xiàn)買房之前，你一定有機會租到好的房子。奮斗路上，生活照樣美好！

2017 年房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)已出“碧桂園”5500.1億元、“萬科”5239億元、“恒大”5131.6億元，都突破了5000億元大關(guān)，大者恒大，17家房企業(yè)績破千億元。大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正以通過提高市場占有率而降低自身的市場風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)還轉(zhuǎn)型為金融地產(chǎn)集團，建立集團附屬的銀行、證券、信托、基金等從而拓展自身的融資渠道，穩(wěn)定開發(fā)資金來源，尋求規(guī)模化優(yōu)勢。而中小型地產(chǎn)商，重新制定戰(zhàn)略。從開發(fā)轉(zhuǎn)向運營，或者對房地產(chǎn)細分產(chǎn)業(yè)鏈進行創(chuàng)新。地產(chǎn)已經(jīng)到了真正以運營為主、從增量變成存量，從開發(fā)產(chǎn)銷變成深度運營模式的時代了。房地產(chǎn)行業(yè)和開發(fā)商從來沒有像今天一樣對轉(zhuǎn)型和運營達成高度一致。用基金的方式做房地產(chǎn)將成為常規(guī)選項，“融、投、建、管、退”處處著力；“GP管基金、AM管項目、PM管運營”步步為營。未來房地產(chǎn)行業(yè)會有四個業(yè)務(wù)方向：“投資公司、開發(fā)公司、資管公司和運管公司”。

房企開始尋求角色轉(zhuǎn)變從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\營商”，探索城市空間更新和資產(chǎn)運營管理，對地產(chǎn)開發(fā)之上加載產(chǎn)業(yè)運營能力，房企的運營能力決定了自持物業(yè)的價值，資產(chǎn)運營能力成為考驗著房企未來房地產(chǎn)平臺期能否成為優(yōu)秀的、掙錢的企業(yè)。當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了以“資產(chǎn)管理”為主的階段了。而進入資產(chǎn)管理階段，持有型項目如何布局，如何運營并擴大規(guī)模，長周期的項目該通過怎樣的路徑支撐公司業(yè)績可持續(xù)發(fā)展，是個重要話題。

2017年10 月23 日，“保利租賃住房REITs”獲得上海證券交易所審議通過，本單REITs產(chǎn)品總規(guī)模為50億元，由中聯(lián)前源不動產(chǎn)基金管理有限公司（以下簡稱中聯(lián)前源）、保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理有限公司共同擔(dān)任總協(xié)調(diào)人。同年12月1日，以招商蛇口為發(fā)行人的資產(chǎn)支持專項計劃獲得深圳證券交易所審議通過，本單長租公寓CMBS，融資規(guī)模達60億元。這兩家千億級的房企各在兩個交易所做了兩個主流資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的推進，推進房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，推動REITs、CMBS的發(fā)行，把投資人對實物住房的投資需求推送到資本市場去，把資金引導(dǎo)到住房的實際供給上來。

房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要有效的資產(chǎn)管理。什么是有效的資產(chǎn)管理？有效的資產(chǎn)管理大約分成三個階段，前期是做好投資可行性分析，審查資產(chǎn)的情況編制資產(chǎn)管理的方案，確定未來的方向。到了中期根據(jù)物業(yè)的類型和市場具體情況進行項目的重新定位，挖掘項目的潛在價值在哪里。之后要做一個投資估算，包括盈利預(yù)測、經(jīng)濟效益評價、敏感性分析等，通過定位，做設(shè)計，然后建設(shè)，改造，變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。最重要的還是要考慮其成為增值資產(chǎn)，涉及物業(yè)管理，租約管理，升級改造，定位調(diào)整等成為一個相對優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)資產(chǎn)之后，就可以把這個資產(chǎn)在市場上融資抵押貸款，資產(chǎn)證券化，或者打包上市，或者出售，做一系列的資產(chǎn)管理運作，拿到錢再投到目標項目上。

“新時代”，“租購并舉”成為國策，“美好生活”成為所有企業(yè)奮斗目標。支持租賃住房證券化有了“政治正確”，公募REITs從來沒有比今天更加清晰可見！不論有人叫它“白銀時代”還是“存量時代”他們表述的其實是一個高度的共識：資產(chǎn)管理為核，產(chǎn)業(yè)生態(tài)為先，深挖存量資產(chǎn)，整合金融資源，緊跟客戶需求，通過運營服務(wù)取得長遠的競爭優(yōu)勢。所有工作都要圍繞“高質(zhì)量發(fā)展”展開?。ū疚淖髡邌挝粸樯虾５禺a(chǎn)（集團）有限公司）