文/鄧玉連 端州區(qū)房地產(chǎn)交易所 廣東肇慶 526000

1、前言

房地產(chǎn)測量結(jié)果是進(jìn)行房地產(chǎn)交易的重要文件，比如在契稅的繳納、房地產(chǎn)價(jià)格評估時(shí)都有重要應(yīng)用。房地產(chǎn)在進(jìn)行面積測算時(shí)對于精度要求很高，是一項(xiàng)技術(shù)和知識融為一體的工作。對于房地產(chǎn)的面積計(jì)算分?jǐn)倢?shí)施時(shí)比較復(fù)雜，因此會出現(xiàn)各種問題。近幾年來我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛逐漸增多，并且糾紛的關(guān)注點(diǎn)主要集中在面積公攤上。針對于現(xiàn)階段來說產(chǎn)權(quán)歸屬對于房地產(chǎn)測量具有重要影響，我們根據(jù)實(shí)際的案例來闡述這一影響。

2、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的糾紛

在房地產(chǎn)市場中容易出現(xiàn)糾紛的原因第一個(gè)是人為的因素，第二是由于制度的原因。作為普通消費(fèi)者對于公攤面積的算法并沒有深入了解，房地產(chǎn)開發(fā)商利用這一漏洞，將不該由消費(fèi)者承擔(dān)的公攤面積算到消費(fèi)者頭上，經(jīng)常會帶來消費(fèi)糾紛；同時(shí)針對于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度來說規(guī)則比較復(fù)雜往往也是產(chǎn)生糾紛的原因。根據(jù)筆者多年的實(shí)踐，本人認(rèn)為現(xiàn)階段的房地產(chǎn)測量方法很難滿足對于產(chǎn)權(quán)的實(shí)際劃分需求：

（1）在實(shí)際的房地產(chǎn)測量中，有時(shí)候會出現(xiàn)實(shí)際測得面積和原則面積具有巨大不一致的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象是由于實(shí)測原則均要反映客觀引起的，合法原則主要考慮到面積的合法性，并且以真實(shí)的合同作為依據(jù)。在實(shí)際工作中由于各種因素會導(dǎo)致實(shí)際面積和合法面積之間出現(xiàn)比較大的差異，出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾，因此會經(jīng)常出現(xiàn)面積糾紛。

（2）現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)測量比較重視原則性，但是對于測量中的可操作性沒有足夠重視。如果要想確定公攤的面積必須要提前清楚產(chǎn)權(quán)歸屬。有些復(fù)雜的公攤面積關(guān)系存在的多種解釋的可能性，不確定性很大，這也是公攤面積容易出現(xiàn)糾紛的原因之一。特別是對于現(xiàn)階段多功能多結(jié)構(gòu)的建筑由于其內(nèi)部設(shè)計(jì)比較繁瑣，許多公攤面積無法正確判斷其使用價(jià)值，因而造成房地產(chǎn)測量產(chǎn)生糾紛。

3、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)對于測量的影響

3.1 特定使用權(quán)對于房地產(chǎn)公攤面積測量的影響

我們以陽臺為例,陽臺按照其規(guī)格可以分為封閉陽臺和半封閉陽臺。按照規(guī)范要求，封閉陽臺按照其水平投影面積來進(jìn)行計(jì)算。半封閉陽臺按照外圍面積的50%來進(jìn)行計(jì)算。也就是說兩種類型的陽臺面積差了50%，因此開發(fā)商對于陽臺公攤上與消費(fèi)者意見并不一致。很多消費(fèi)者為了方便自己對于陽臺的使用經(jīng)常對于陽臺進(jìn)行改造。但是并沒有相關(guān)規(guī)范進(jìn)行說明，我們必須根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的相關(guān)變更規(guī)定對于陽臺進(jìn)行明確性質(zhì)，這樣才能夠正確的計(jì)算公攤面積。

3.2 使用功能對于房地產(chǎn)公開面積的測量影響

在房地產(chǎn)的測量員證中遵循誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t。但是在實(shí)際的工作中，很多公攤面積的使用情況實(shí)際比較復(fù)雜，因此必須結(jié)合具體情況進(jìn)行分析。在高層建筑中經(jīng)常會出現(xiàn)獨(dú)立承重的結(jié)構(gòu)，這一結(jié)構(gòu)并非用戶所獨(dú)有，而是為了整棟建筑物的承重。如果將其劃入到個(gè)人住戶的公攤面積之中，就會對于該用戶的切身利益造成損害。因此我們必須把獨(dú)立承重的建筑面積劃分到公攤面積之中。比方說很多商場的室內(nèi)樓梯容易出現(xiàn)使用面積的問題，針對這一面積的分?jǐn)?，我們可以參考自然樓層對于樓梯面積的計(jì)算，然后將計(jì)算得到的面積劃分到每層的面積之中。但是在實(shí)際的工作中，很多商場會把樓梯下的空間也作為商鋪進(jìn)行出讓，給實(shí)際工攤面積的劃分帶來嚴(yán)重影響。

3.3 所有權(quán)對于公攤面積的影響

近年來，我國已經(jīng)出臺了物權(quán)法，因此人們普遍關(guān)注建筑物的所有權(quán)問題，建筑所有權(quán)的歸屬會對公攤面積測量產(chǎn)生實(shí)際影響。

（1）消防通道公攤面積劃分

對于消防通道的公攤面積劃分，房地產(chǎn)測量規(guī)范并沒有明確的規(guī)定。傳統(tǒng)上是將消防通道劃分為套內(nèi)面積進(jìn)行面積分?jǐn)偂５怯捎谠趯?shí)際中消防通道面積很大，從此用戶分?jǐn)偯娣e過大。實(shí)際上消防通道的產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主委員會，只是需要進(jìn)行面積計(jì)算，而不需要進(jìn)行面積的公攤。

（2）地下車位公攤面積計(jì)算

關(guān)于地下車位的公攤面積，現(xiàn)行規(guī)范并沒有進(jìn)行單獨(dú)計(jì)算，這就給人造成以理解上的誤差。有些人認(rèn)為，地下車庫與地下車位雖然位于地下，但是組成它的仍然是固有的有效面積，因此我們只需要對其位置進(jìn)行界定，地下車位的面積是可以進(jìn)行出售的，因此可出售面積可以參與到面積的分?jǐn)傊?，并且可以為地下車位辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。但是也有持不同意見的認(rèn)為，地下車位周圍沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，是一個(gè)開放性的場所，很容易造成錯(cuò)位的現(xiàn)象，因此地下車位也是產(chǎn)權(quán)糾紛的多發(fā)地帶，因此為了避免出現(xiàn)這種現(xiàn)象，不為地下車位辦理產(chǎn)權(quán)登記并且不將其列入到面積的公攤之中。根據(jù)實(shí)際的房地產(chǎn)測量經(jīng)驗(yàn)，本文認(rèn)為，在進(jìn)行地下車位面積的測量和計(jì)算時(shí)，需要對于地下車位的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行有效的區(qū)分，如果地下車位同時(shí)具有人防的作用，那么就不應(yīng)該進(jìn)行面積的測算以及進(jìn)行出售，必須參與到公攤面積的計(jì)算中，如果地下車位沒有具有人防的作用，就可以進(jìn)行地產(chǎn)面積的測算以及辦理產(chǎn)權(quán)進(jìn)行出售。

結(jié)語：

我國房地產(chǎn)測量規(guī)范對于房地產(chǎn)測量工作的開展具有重要的指導(dǎo)意義，但是由于我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迅速，房地產(chǎn)測量出現(xiàn)了諸多的新問題，測量規(guī)范并沒有給出解決的辦法，因此存在一定的局限性，導(dǎo)致其不能夠深入?yún)⑴c到建筑物的實(shí)際測量中。因此我們需要對于房地產(chǎn)測量規(guī)范進(jìn)行不斷的完善，結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行補(bǔ)充，提高其可操作性的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)我們還要對于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)至于房地產(chǎn)測量的影響進(jìn)行重點(diǎn)分析，找出關(guān)鍵點(diǎn)，切實(shí)解決矛盾，為規(guī)范房地產(chǎn)測量工作提供指導(dǎo)。