讓不動(dòng)產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)讓登記的合法性深入民心
——棗莊市不動(dòng)產(chǎn)登記中心科學(xué)規(guī)范登記程序，嚴(yán)肅合法登記

文/顧洪麗 棗莊市國土資源局 山東棗莊 277800

“依法治國”的理念已深入民心，在不動(dòng)產(chǎn)登記工作中規(guī)范登記程序，嚴(yán)肅“合法”登記理念，可維護(hù)國家的基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，防止國有資產(chǎn)流失，有效懲治土地違法犯罪。中華人民共和國《憲法》、《民法通則》、《物權(quán)法》、以及《房地產(chǎn)管理法》等都對公民財(cái)產(chǎn)的“合法性”進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定與界定。憲法第13條規(guī)定：“公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不可侵犯。”《民法通則》第72條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定…”只有對公民的不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬合法登記，才能切實(shí)保證公民的合法財(cái)產(chǎn)受到法律的保護(hù)，不受侵犯。自2015年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行和國土資源部門接管不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)以來，實(shí)現(xiàn)了土地管理工作與土地房屋不動(dòng)產(chǎn)登記工作的有效銜接，突破了城市管理部門不熟悉土地利用法律法規(guī)相關(guān)政策及實(shí)際利用情況，“失誤登記”造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記不合法現(xiàn)象（稱為不動(dòng)產(chǎn)登記的歷史遺留問題）的發(fā)生。“為民工作無小事，家事國事都是大事”，不動(dòng)產(chǎn)登記程序不規(guī)范合法，容易造成百姓誤會(huì)和社會(huì)負(fù)面現(xiàn)象，甚至造成國有資產(chǎn)的流失。棗莊市國土資源局對不動(dòng)產(chǎn)登記工作高度重視，成立了不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組，群英薈萃出智慧，獻(xiàn)良策，科學(xué)規(guī)范登記程序，解決不動(dòng)產(chǎn)房屋登記的歷史遺留問題，特別嚴(yán)肅“三類”不動(dòng)產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)讓的合法登記。

1、科學(xué)規(guī)范登記程序

規(guī)范登記程序能維護(hù)良好的登記秩序，提高辦事效率，使登記行為準(zhǔn)確、適當(dāng)；程序合法，實(shí)現(xiàn)民主，平等，公平，正義。

1.明確受理?xiàng)l件。符合城市總體規(guī)劃及近期建設(shè)規(guī)劃要求；符合城市道路、市政設(shè)施、城市排水、供電、消防等要求；土地、房屋權(quán)屬清晰；建筑質(zhì)量經(jīng)具有資質(zhì)部門確認(rèn)，質(zhì)量合格或不屬于危房的；法律，法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他情形。2.嚴(yán)格審理程序。嚴(yán)格依照《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》第16-18條的規(guī)定，查收和審查不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬申請和證明材料，決定受理及不予受理，受理登記的在合法的期限內(nèi)辦結(jié)，不予受理的說明原因及法律依據(jù)。3.明確不予登記的范圍。權(quán)屬有糾紛的不予登記；被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制房地產(chǎn)權(quán)利的不予登記；申請登記的使用功能與規(guī)劃部門及國土資源部門原批準(zhǔn)的建筑使用功能不一致的不予登記；臨時(shí)建筑不予登記；建筑物違法建設(shè)部分不予登記；其他不予登記的情形。4.實(shí)現(xiàn)四個(gè)“統(tǒng)一”。建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保登記信息的實(shí)時(shí)共享；統(tǒng)一收費(fèi)，依據(jù)《物權(quán)法》和《條例》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記按件收費(fèi)，不受面積、用途等其他條件的影響；統(tǒng)一薄冊，明確不動(dòng)產(chǎn)登記薄唯一、合法的介質(zhì)形式；統(tǒng)一登記依據(jù)，審查不動(dòng)產(chǎn)登記申請和權(quán)屬證明材料時(shí)，首先確定使用權(quán)及所有權(quán)的性質(zhì)，不動(dòng)產(chǎn)登記的類型，然后依據(jù)性質(zhì)類型確定適用的相關(guān)法律法規(guī)能否辦理相關(guān)登記，確定使用和所有權(quán)屬的合法性。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記房屋權(quán)屬歷史遺留問題的解決

受理范圍指在棗莊市各區(qū)及棗莊高新區(qū)國有土地范圍內(nèi)，于2017年10月1日前集中開發(fā)建設(shè)并建成投入使用，但因未辦理規(guī)劃、土地、建設(shè)等審批手續(xù)或手續(xù)不全，原開發(fā)建設(shè)單位不履行法定義務(wù)等而無法進(jìn)行權(quán)屬登記的房屋。針對歷史遺留問題，根據(jù)上報(bào)的資料和各區(qū)登記多方情況將歷史遺留問題匯總分類，制定出相應(yīng)的處理意見及對策。歷史遺留問題共有7種情況：

1.無國有土地使用證，但有相關(guān)土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，或國有土地來源清楚、無權(quán)屬爭議的房屋。2.無建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋。3.房管部門直管公有住房、單位自管公有住房按房改政策出售給個(gè)人，尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋。4.聯(lián)建房屋。5.未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的房屋。6.征收安置房屋7.相關(guān)歸檔資料遺失的房屋。

上述情況雖然需要補(bǔ)交的證件、合同、交款票據(jù)等手續(xù)材料不盡雷同，但都是規(guī)范開發(fā)建設(shè)者或房屋權(quán)屬登記人完成應(yīng)盡而未盡的法定義務(wù)，如接受并履行罰款、維修、補(bǔ)繳出讓金、公有住房售房款未按規(guī)定交至財(cái)政部門等義務(wù)。

3、特別嚴(yán)肅“三類”不動(dòng)產(chǎn)房屋轉(zhuǎn)讓的合法登記

3.1 劃撥土地使用權(quán)土地上的建筑物轉(zhuǎn)讓登記工作

《土地管理法》對劃撥土地使用權(quán)的用途作了嚴(yán)格的限定，除了公益性事業(yè)和國家大型基礎(chǔ)設(shè)施用地等可以劃撥使用外，其他建設(shè)用地一律實(shí)行有償使用，所以在進(jìn)行對劃撥使用權(quán)土地上的建筑物轉(zhuǎn)移登記時(shí)，一定謹(jǐn)慎行事，否則很容易造成國有資產(chǎn)流失。《房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按國家規(guī)定繳納土地出讓金；經(jīng)批準(zhǔn)不需辦理出讓手續(xù)的，必須由轉(zhuǎn)讓方將轉(zhuǎn)讓收益上繳國家財(cái)政。所以辦理這類登記，當(dāng)事人必須出示土地出讓手續(xù)和上繳轉(zhuǎn)讓收益收款的收據(jù)。

3.2 超出土地批準(zhǔn)范圍未按程序補(bǔ)辦審批手續(xù)的土地上建成的房屋轉(zhuǎn)移登記工作

《土地管理法》第76條嚴(yán)格規(guī)定了超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地的，多占的土地以非法占用土地論處。對于不符合土地利用總體規(guī)劃的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物；對于符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收建筑物并處以罰款；超占土地面積不大，責(zé)令其補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金。

催繳出讓金執(zhí)行起來實(shí)際困難很大，房屋已經(jīng)建成且賣給住戶，沒有相關(guān)限制開發(fā)建設(shè)者利益的措施以利于盡快補(bǔ)繳出讓金的法律法規(guī)依據(jù)的出臺(tái)，因?yàn)檫`法建筑造成權(quán)屬來源的不合法，造成相關(guān)居民的房屋權(quán)屬登記不能按合法期限辦理。為克服國土部門執(zhí)法手段的軟弱，申請法院強(qiáng)制執(zhí)行催繳的出讓金款項(xiàng)，并公告以造成社會(huì)輿論影響。

3.3 集體土地使用權(quán)土地上的房屋轉(zhuǎn)讓登記工作

目前此項(xiàng)工作只在各集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部開展，依據(jù)《物權(quán)法》和《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，為控制農(nóng)民建房宅基地規(guī)模增加多占用農(nóng)用地的風(fēng)險(xiǎn)，宅基地僅允許在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，嚴(yán)格限制城鎮(zhèn)居民購買集體土地使用權(quán)房屋“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬來源，對于城鎮(zhèn)居民購買集體土地上建設(shè)的房屋和集體組織間的房屋轉(zhuǎn)讓登記不予辦理登記，該項(xiàng)措施可有效遏制隨著城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和大人口的增長對非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地面積的沖擊，有利于保障農(nóng)用地面積不減少，嚴(yán)守保護(hù)耕地面積守恒這條紅線。

不動(dòng)產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則，對于符合法定程序的登記在30天內(nèi)限時(shí)辦結(jié)；對不符合法定程序的登記，需補(bǔ)辦手續(xù)的一次性告知要補(bǔ)正的資料；對于違反法律法規(guī)的登記不予受理辦理，并向當(dāng)事人明釋不能辦理的法律依據(jù)。讓不動(dòng)產(chǎn)房屋權(quán)屬登記的合法性深入民心。