文/高菲嫻 山東北大資源地產(chǎn)有限公司 山東濟(jì)南 250002

在國家宏觀政策的調(diào)控下，對于房地產(chǎn)企業(yè)的拿地要求也越來越嚴(yán)格，以往有錢就能拿到地的日子將一去不復(fù)返。文章首先概述了合理運(yùn)用拿地策略的重要性，隨后列舉了拿地過程中需要遵循的基本原則，最后結(jié)合實(shí)際，總結(jié)了幾點(diǎn)可行性的拿地策略。

1、拿地策略對房地產(chǎn)企業(yè)的重要影響

土地資源具有不可再生性、總量確定性和高附加值性等特點(diǎn)，從房地產(chǎn)開出企業(yè)角度來說，理想狀態(tài)下的拿地策略應(yīng)當(dāng)滿足兩點(diǎn)需求：一是以較低的成本拿到土地，通過降低成本支出間接獲利；第二是優(yōu)先考慮地段好、市場行情樂觀的地塊，以便于后期高價(jià)、快速的銷售，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)變現(xiàn)。但是由于市場競爭激烈，多數(shù)情況下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不在經(jīng)濟(jì)利益和市場風(fēng)險(xiǎn)之間權(quán)衡比較，因此能否采取科學(xué)合理的拿地策略，不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營獲利情況，而且也決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的生存與發(fā)展。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地的基本原則

2.1 資金安全性

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的渠道和拿地的組合方式多種多樣，但是從整體上來看，其融資模式仍然以債券融資、股權(quán)融資和“股權(quán)+債券”三大類以銀行開發(fā)貸為例，該種融資模式雖然成本相對較低，但是對于資金用途有嚴(yán)格要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到貸款資金后只能用于項(xiàng)目建設(shè)。自20016年第四季度以來，銀監(jiān)會加強(qiáng)了對銀行貸款投向的管控，嚴(yán)禁信貸違規(guī)介入拿地。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須通過合理利用資金以規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障投入資金的安全。

2.2 戰(zhàn)略前瞻性

土地資源具有一定的市場化屬性，土地價(jià)格會在一定時(shí)期內(nèi)頻繁變化。面對復(fù)雜多變和競爭不斷升級的市場環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備戰(zhàn)略前瞻性，能夠通過對市場和客戶的綜合分析做出較為準(zhǔn)確的預(yù)判指導(dǎo)，才能順利拿到目標(biāo)地塊，為下一步的建設(shè)工作奠定基礎(chǔ)。

2.3 拓展靈活性

拿地策略并不是一成不變的，要在執(zhí)行過程中根據(jù)市場變化和發(fā)展趨勢，做出動態(tài)性和靈活性的調(diào)整，如果堅(jiān)持一種拿地策略不知變通，則容易給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，土地拓展靈活性是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要遵循的又一項(xiàng)基本原則。

3、新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拿地策略

3.1 利用特色小鎮(zhèn)及產(chǎn)業(yè)獲取土地

雖然招拍掛的獲取土地模式可以確保在公開、公正的環(huán)節(jié)下完成土地競拍，確保無論是實(shí)力雄厚的大型企業(yè)，還是剛進(jìn)入市場的中小企業(yè)，都能夠平等的享有競爭權(quán)利，有利于維護(hù)整個(gè)市場的公平但是這一模式會導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)拿地成本較高，在市場不確定的情況下，增加開發(fā)的收益風(fēng)險(xiǎn)。因此很多開發(fā)企業(yè)正在通過導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，建立特色小鎮(zhèn)的模式與政府合作，拓展拿地渠道，以降低土地成本，避免直接競爭。例如，自2016年10月份中央多部分發(fā)布關(guān)于建設(shè)特色小鎮(zhèn)的指導(dǎo)意見后，濟(jì)南榮程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極相應(yīng)政策，制定并發(fā)布了特色小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，與齊河縣政府簽訂《齊河溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目合作框架協(xié)議》，投資300億元，規(guī)劃用地6700畝，建設(shè)集休閑度假、養(yǎng)生娛樂、生活居住于一體的大型溫泉小鎮(zhèn)項(xiàng)目。

3.2 成立聯(lián)合體共同開發(fā)拿地

面對拿地困境，房企之間通過收購、參股等實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”的案例越來越多，常見的合作模式有，一是合作拿地共同攻克“地王”，此戰(zhàn)略適用于大體量的優(yōu)質(zhì)地塊，總地價(jià)較高的土地競拍市場，幾家開發(fā)商共同拿地、共同開發(fā)，例如濟(jì)南的翡麗公館，即是由世茂集團(tuán)、保利置業(yè)、新城控股三家合作拿地，并在運(yùn)營中分別輸出各自的強(qiáng)項(xiàng)團(tuán)隊(duì)共同打造而成；二是外來房企與本土房企合作實(shí)現(xiàn)區(qū)域擴(kuò)張，例如重汽地產(chǎn)與保利置業(yè)在重汽章丘產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目舉行了戰(zhàn)略開發(fā)簽約儀式，雙方將就所掌握的儲備及意向土地進(jìn)行合作開發(fā)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，其中重汽地產(chǎn)是山東本地大型國企開發(fā)商，深耕24載，擁有豐富的儲備土地資源，而保利置業(yè)則是實(shí)力雄厚的中央直屬企業(yè)，有著豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金來源。

3.3 研讀行政命令確?？茖W(xué)拿地

自2015年至今，政府新推行的土地拍賣策略有兩種：第一種是“熔斷+抽簽”的方式，該種拿地策略仍然沿用熔斷機(jī)制，當(dāng)土地競拍價(jià)格達(dá)到上限后停止出讓，并通過抽簽方式?jīng)Q定最后的買家；第二種是“招標(biāo)+拍賣”的方式，當(dāng)土地競報(bào)申請企業(yè)多于3家，通過招標(biāo)、考核形式評選，最后確定買家。2016年11月，濟(jì)南市國土局發(fā)布消息，要求土地競買人簽署承諾書，競買資金必須是自有資金。根據(jù)這一新出臺的要求，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地的門檻，對所有參與競拍的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資實(shí)力也提出了更為嚴(yán)格的要求。

政府部門的行政命令對調(diào)控房地產(chǎn)市場具有良好的調(diào)節(jié)作用，一方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行約束和篩選，減少市場主體之間的競爭；另一方面也在一定程度上保持了房價(jià)的平穩(wěn)。而對于開發(fā)企業(yè)而言，必須要讀懂、吃透政府部門的相關(guān)政策，然后結(jié)合自身實(shí)際情況和未來發(fā)展需要，選取最優(yōu)的拿地策略。

結(jié)語：

土地資源的稀缺性和不可再生性，決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在激烈的市場競爭環(huán)境下，通過采取合理的拿地策略依法獲取土地，從而為本企業(yè)各項(xiàng)建設(shè)、開發(fā)工作的開展提供必要的支持。拿地策略的制定和實(shí)施是一項(xiàng)專業(yè)性極強(qiáng)、復(fù)雜程度較高的工作，并且會因?yàn)檎姓噶詈驼叻ㄒ?guī)的變動而受到波及影響，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要關(guān)注行業(yè)動態(tài)，及時(shí)調(diào)整拿地策略，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以低成本獲取土地資源，提高企業(yè)經(jīng)營利潤。

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