楊維松　楊承慧

賣房者提供虛假信息騙取買房者的購房款25萬元，后被法院判決構(gòu)成合同詐騙罪，被判處有期徒刑四年十個月，并處罰金人民幣五萬元，退還購房款。騙子進了監(jiān)獄無力退還購房款，買房人無法通過刑事訴訟退賠程序得到被騙房款的情況下，中介公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任？近日江蘇省南京市中級人民法院的一起判決對此給出了答案。

小伙買房心切

“賣房者”設(shè)計詐騙25萬元

2014年年初，家住南京的小伙李雷磊眼看房價在不斷上漲，于是決定盡快購買房子。經(jīng)過多方物色之后，最終看中了譚學(xué)東掛牌的一處位于南京某小區(qū)的房屋，于是與一家名為“家家樂”的房地產(chǎn)中介公司簽訂了居間合同，約定由家家樂房地產(chǎn)中介公司作為該合同的居間人，譚學(xué)東將其掛牌的南京某小區(qū)的一處房屋出售給李雷磊；房屋建筑面積為68.17平方米，售價61.5萬元；家家樂房地產(chǎn)中介公司派經(jīng)紀(jì)人姜子言負責(zé)該房產(chǎn)的居間活動，指導(dǎo)監(jiān)督所委托事項的辦理。同日，雙方簽訂補充協(xié)議，約定：李雷磊于2014年2月9日支付購房定金1萬元，由家家樂房地產(chǎn)中介公司轉(zhuǎn)付譚學(xué)東；首期房價款25萬元（包含已支付的定金l萬元）應(yīng)于2014年2月14日前支付給譚學(xué)東。李雷磊先行支付定金1萬元交由家家樂房地產(chǎn)中介公司保管，因房屋性質(zhì)為拆遷安置房，故李雷磊與家家樂房地產(chǎn)中介公司約定，待李雷磊、家家樂房地產(chǎn)中介公司及譚學(xué)東三方驗明拆遷安置協(xié)議真?zhèn)魏?，支付首期購房款?/p>

一心想買房的李雷磊并未多疑，在驗明拆遷安置協(xié)議真?zhèn)吻?，就和家家樂房地產(chǎn)中介公司的員工張大衛(wèi)一同前往銀行向譚學(xué)東支付了首期房價款25萬元（包括1萬元定金）。后李雷磊拿著譚學(xué)東之前已經(jīng)提供的拆遷安置補償協(xié)議、購房協(xié)議、購房資金封閉運作證明等材料原件向房管局查詢得知該房產(chǎn)實際擁有者并非譚學(xué)東，而是譚學(xué)東偽造房主陳清宇的拆遷安置協(xié)議、購房協(xié)議、購房資金封閉運作證明等材料用來行騙的。

騙子被判坐牢

房款難追告中介

聞訊被騙的李雷磊大驚失色，選擇第一時間報警。2014年2月21日，譚學(xué)東被抓獲，因涉嫌合同詐騙罪被公安機關(guān)立案偵查，公安機關(guān)、檢察機關(guān)以及建鄴區(qū)法院經(jīng)過一番忙乎，偵查、起訴、審判，在此期間為李雷磊追回損失2.3萬元，尚有22.7萬元購房款未能追回。2014年12月18日，譚學(xué)東犯合同詐騙罪，被判處有期徒刑四年十個月，并處罰金人民幣五萬元，同時判決責(zé)令譚學(xué)東退還本案李雷磊人民幣22.7萬元。譚學(xué)東詐騙他人錢財，為此去了他該去的地方。但是，截至2015年7月13日，譚學(xué)東名下在各家銀行存款僅有33.06元，除此之外，其名下無房產(chǎn)、車輛等其他可供執(zhí)行財產(chǎn)。

李雷磊認為進了監(jiān)獄的譚學(xué)東現(xiàn)已無償還能力，自己上當(dāng)受騙完全是由于家家樂房地產(chǎn)中介公司未盡謹慎審查業(yè)務(wù)、未能驗明房屋的權(quán)屬情況，致使自己蒙受了巨大的經(jīng)濟損失，存在嚴重過失。

為此李雷磊咨詢過律師后向法院起訴，譚學(xué)東無法退還的22.7萬元，要求家家樂房地產(chǎn)中介公司向自己賠償11.35萬元，并承擔(dān)本案的訴訟費。

家家樂房地產(chǎn)中介公司在法庭上則辯稱，家家樂房地產(chǎn)中介公司操作該筆居間業(yè)務(wù)并未故意隱瞞中介合同的相關(guān)事實，也沒有提供虛假情況，該房屋權(quán)屬情況系家家樂房地產(chǎn)中介公司工作人員與李雷磊一起到建鄴區(qū)拆遷辦予以核實，故家家樂房地產(chǎn)中介公司沒有過錯，且建鄴區(qū)法院刑事判決書亦責(zé)令譚學(xué)東退還本案李雷磊人民幣22.7萬元，故不同意支付相應(yīng)費用。

原告也有過失

法院酌判中介賠償7.5萬元

南京市建鄴區(qū)法院經(jīng)審理認為，譚學(xué)東實施的詐騙行為是李雷磊遭受損失的根本原因，譚學(xué)東是直接侵權(quán)人，應(yīng)當(dāng)由譚學(xué)東對李雷磊的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。在李雷磊的損失無法通過刑事訴訟退賠程序予以完全救濟的情況下，李雷磊提起本案民事訴訟，要求被告家家樂房地產(chǎn)中介公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，對此，法院認為，被告家家樂房地產(chǎn)中介公司作為專業(yè)的房屋中介機構(gòu)，在接受房屋買賣委托以及進行居問服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)盡到必要、審慎的審查核實義務(wù)。具體到本案中，即應(yīng)當(dāng)針對拆遷安置房的特點，具體核查涉案房屋權(quán)屬信息的真實性、相關(guān)拆遷安置材料的真實性、賣方人譚學(xué)東是否在房屋拆遷所在地具有真實、合法的戶口等。但是，被告家家樂房地產(chǎn)中介公司未能就上述信息進行必要、全面的核實，存在管理的漏洞與工作的疏忽；在相關(guān)信息未核實真實的情況下，被告即向譚學(xué)東支付定金，且在原告李雷磊向譚學(xué)東支付購房款時未予提醒阻止。被告的上述過失為譚學(xué)東詐騙行為得以實施提供了條件，應(yīng)在其過失范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。考慮到原告李雷磊本應(yīng)在房屋權(quán)屬情況完全核實清楚之后再支付購房款，其在房屋權(quán)屬未核實的情況下貿(mào)然支付房款，對損失的方式亦存在一定過錯，綜合全案事發(fā)經(jīng)過，法院酌定由被告家家樂房地產(chǎn)中介公司賠償李雷磊7.5萬元。故作出一審判決：家家樂房地產(chǎn)中介公司賠償李雷磊損失7.5萬元。

中介不服上訴

二審維持原判

一審宣判后，家家樂房地產(chǎn)中介公司不服，向南京市中級人民法院提起上訴。

南京市中級人民法院經(jīng)審理認為，本案中，作為居間交易對象的訟爭房屋實際權(quán)利人與賣房人不一致，家家樂房地產(chǎn)中介公司未能及時進行核實，是導(dǎo)致李雷磊購房款損失的原因之一。而李雷磊在未核實房屋真實權(quán)屬的情況下，貿(mào)然支付房屋價款，導(dǎo)致購房款無法追回。雙方在此過程中均有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。由于李雷磊的損失事實上已無法通過刑事訴訟退賠程序予以完全彌補救濟，建鄴區(qū)法院結(jié)合全案事實及當(dāng)事人雙方的過錯程度，就案外人譚學(xué)東刑事退賠不足的部分，一審酌情判令家家樂房地產(chǎn)中介公司在7.5萬元范圍內(nèi)對李雷磊承擔(dān)補充賠償責(zé)任，并無不當(dāng)。日前，南京市中級人民法院作出終審判決，駁回家家樂房地產(chǎn)中介公司的上訴，維持原判。至此，該起房屋買賣居間合同糾紛終告一段落。

案后提醒

買房需謹慎 小心中計被騙

法律界人士通過本案，在此提醒購房者在購買房屋時一定要仔細甄別，核實清楚房源信息后再支付購房款。而對于房屋中介公司而言，對于受托事項及居間服務(wù)應(yīng)承擔(dān)符合專業(yè)主體要求的注意義務(wù)，審查核實與交易相關(guān)的主體身份、房產(chǎn)權(quán)屬等基本信息材料的真實性。中介公司因未進行必要的審核而未能發(fā)現(xiàn)賣房人提供的信息虛假，由此導(dǎo)致買房人遭受損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯相應(yīng)的補充賠償責(zé)任。

法律界人士指出，根據(jù)我國《合同法》第四百二十五條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。據(jù)上述案例和此法條分析，房產(chǎn)中介機構(gòu)作為居間人，應(yīng)憑借專業(yè)優(yōu)勢和實務(wù)經(jīng)驗，出于為委托人利益的考慮，對與締約相關(guān)的事項，包括有利交易的信息和影響委托人進行交易判斷的瑕疵信息，全面獲取、核實，并如實向委托人報告，避免因未適當(dāng)履行如實報告義務(wù)承擔(dān)不利后果；買方對賣方及中介機構(gòu)提供的房屋相關(guān)信息也應(yīng)積極審核，為保證交易的安全性，避免受騙而錢房兩空，在購房款的交付上也可以考慮主動采取建委資金監(jiān)管的方式進行交易。（文中人名及中介公司名稱均為化名）endprint