溫蕊 張保紅

（周口正源房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)繪有限公司 河南省周口市 466000）

由于住房制度不斷地改革完善，且商品房?jī)r(jià)格不斷提升，住房問(wèn)題屬于與國(guó)計(jì)民生有密切聯(lián)系的重要問(wèn)題，由于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，房屋價(jià)格不斷升高，寸土寸金已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)，基于這種背景，房產(chǎn)測(cè)量成為人們重視的熱點(diǎn)問(wèn)題，房產(chǎn)測(cè)量逐漸受到業(yè)主們的關(guān)注。測(cè)量技術(shù)手段在現(xiàn)今的市場(chǎng)需求推動(dòng)下獲得了深入性發(fā)展。所以此文對(duì)現(xiàn)今房產(chǎn)測(cè)量常見(jiàn)問(wèn)題展開(kāi)分析，期望可以為房產(chǎn)測(cè)量提供借鑒參考。

1 房產(chǎn)測(cè)繪

1.1 房產(chǎn)測(cè)繪屬于一種關(guān)鍵性資料

房產(chǎn)測(cè)繪屬于政策性以及技術(shù)性程度非常高的一種專(zhuān)業(yè)化測(cè)繪工作。工作包含房產(chǎn)的平面控制測(cè)量，房地產(chǎn)的調(diào)查工作，房產(chǎn)要素的測(cè)量，房地產(chǎn)圖紙繪制，房產(chǎn)面積測(cè)算，成果資料驗(yàn)收與變更測(cè)量之類(lèi)內(nèi)容。這其中的平面控制測(cè)量是房地產(chǎn)測(cè)繪中的第一道程序，是房產(chǎn)的基礎(chǔ)性測(cè)量。房產(chǎn)要素的測(cè)量工作以及房產(chǎn)的調(diào)查工作主要包含房屋與房屋用地和其要素的測(cè)量調(diào)查工作，屬于產(chǎn)籍管理以及房屋產(chǎn)權(quán)登記的參考根據(jù)。房產(chǎn)圖的繪制就是繪制分幅平面圖，分丘平面圖以及分戶(hù)圖。房產(chǎn)的面積測(cè)算工作主要包含房屋建筑面積，產(chǎn)權(quán)面積，公攤面積與房屋用地面積的測(cè)算。房產(chǎn)的變更測(cè)量指因?yàn)榉慨a(chǎn)情況持續(xù)變更展開(kāi)的房產(chǎn)測(cè)量工作。成果資料驗(yàn)收屬于房產(chǎn)測(cè)量工作最后一項(xiàng)內(nèi)容，屬于確保房地產(chǎn)資料成果質(zhì)量的重要關(guān)卡。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期設(shè)計(jì)測(cè)繪

房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)工作，必須以測(cè)繪單位的測(cè)繪地形圖為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)部門(mén)在對(duì)規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行申請(qǐng)選址的時(shí)候，一定要上交具備相應(yīng)水平的測(cè)繪部門(mén)修測(cè)以及施測(cè)的地形圖。其中地形圖比例尺的選取以及施測(cè)的精度依照規(guī)劃的階段來(lái)確定，圖內(nèi)所表示的具體規(guī)劃以及項(xiàng)目管線(xiàn)規(guī)劃。通常要求使用1：500的比例尺地形圖，一些區(qū)域的總圖規(guī)劃，需要測(cè)繪1：200的比例尺地形圖。

1.3 建設(shè)工程用地的勘察定界測(cè)繪

①建設(shè)工程用地的勘查定界指的是依照土地整體的利用規(guī)劃，通過(guò)規(guī)劃管理單位所決定建設(shè)工程用地的范圍，道路的紅線(xiàn)圖與其余信息文件以及《地籍測(cè)繪規(guī)范》。對(duì)建設(shè)工程用地的范圍進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，對(duì)建設(shè)工程用地范圍之內(nèi)的所有地下地上的附屬物與行政區(qū)域界線(xiàn)，農(nóng)田保護(hù)界線(xiàn)，土地歸屬界線(xiàn)數(shù)量位置以及質(zhì)量進(jìn)行測(cè)繪，利用以上建立而成的表文圖屬于建設(shè)用地審批所必需的基礎(chǔ)性資料。②建設(shè)工程用地勘測(cè)定界包含農(nóng)用地的征用轉(zhuǎn)用以及國(guó)有地的出讓?？茖W(xué)有效地使用土地以及加強(qiáng)耕地保護(hù)屬于基本國(guó)策之一，國(guó)家依靠制定土地整體的利用規(guī)劃，對(duì)土地的實(shí)際用途進(jìn)行限制，限制將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化成建設(shè)用地，有效保護(hù)耕地的總量，使其維持一種動(dòng)態(tài)化平衡。

1.4 施工過(guò)程測(cè)繪

在規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃以及土地報(bào)批結(jié)束以后，通過(guò)對(duì)勘察規(guī)劃以及建筑規(guī)劃進(jìn)行審批之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就能在城市規(guī)劃的主管單位中申請(qǐng)臨時(shí)性建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證書(shū)，這時(shí)候前期工作就大體結(jié)束，項(xiàng)目進(jìn)入到施工環(huán)節(jié)。工程施工環(huán)節(jié)測(cè)繪包含，場(chǎng)地的平整度測(cè)量，管線(xiàn)道路定線(xiàn)以及建筑放樣。開(kāi)展建筑施工放樣工作之時(shí)，一定要在確保滿(mǎn)足規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，作細(xì)部放樣。不能達(dá)到規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，需要及時(shí)上報(bào)規(guī)劃管理單位，且告知設(shè)計(jì)單位對(duì)圖紙進(jìn)行調(diào)整。

1.5 建筑面積界定的測(cè)繪

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房預(yù)售許可證進(jìn)行辦理的時(shí)候，一定要委托相應(yīng)的測(cè)繪單位加強(qiáng)面積的界定。其中面積的界定需要依照《房產(chǎn)測(cè)繪要求》，規(guī)劃單位所批復(fù)的放線(xiàn)圖以及施工圖，對(duì)建筑面積，使用面積以及公用分?jǐn)偯娣e進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)算，之后將房屋的分戶(hù)分層平面圖繪制出來(lái)。

1.6 竣工測(cè)繪以及房產(chǎn)測(cè)繪

房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)測(cè)繪以及竣工測(cè)繪主要依照建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理單位所審批的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖，施工圖，放線(xiàn)圖與面積的界定圖還有其余文件信息以及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，依靠科學(xué)的測(cè)繪方法，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)中全部地物進(jìn)行測(cè)繪，主要包含地下地上構(gòu)筑物位置，且提供有效的面積數(shù)據(jù)以及用途之類(lèi)信息，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合性驗(yàn)收與城市地理數(shù)據(jù)庫(kù)的更新提供必要性信息文件。房地產(chǎn)企業(yè)展開(kāi)的完工測(cè)繪以及房產(chǎn)測(cè)繪工作屬于深入檢查房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的住宅面積，公共面積，交通面積的一種測(cè)繪方式。檢查綠地面積能否達(dá)到規(guī)劃要求，建設(shè)活動(dòng)能否使土地使用性質(zhì)發(fā)生變化，建筑物有無(wú)超高狀況存在，各種管線(xiàn)的埋設(shè)能否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，竣工面積以及預(yù)售界定面積的差值是否控制到要求范圍之內(nèi)。房產(chǎn)與竣工測(cè)量需要進(jìn)行竣工總圖，房屋的分間分層平面圖以及管線(xiàn)完工圖的繪制，給規(guī)劃管理單位設(shè)計(jì)驗(yàn)收與違法建設(shè)界定，房地產(chǎn)企業(yè)管理部門(mén)開(kāi)展房屋產(chǎn)權(quán)登記工作提供相應(yīng)圖件。

2 房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)要點(diǎn)分析

房產(chǎn)圖能夠?qū)崪y(cè)，同樣可以編繪。而實(shí)測(cè)成圖能夠分成數(shù)字化野外數(shù)據(jù)采集、航空測(cè)量以及平板儀測(cè)圖。不過(guò)它們都一定要依照整體—局部，高級(jí)—低級(jí)以及控制—碎部順序進(jìn)行。指的是必須先進(jìn)行測(cè)量控制工作，之后開(kāi)展碎部測(cè)量工作。總的來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)能夠分成，測(cè)區(qū)的基本控制測(cè)量，房產(chǎn)圖根的控制測(cè)童，房產(chǎn)的碎部測(cè)量，房產(chǎn)圖整飾以及清繪與補(bǔ)測(cè)修側(cè)，房地產(chǎn)測(cè)繪輸出之類(lèi)內(nèi)容。

2.1 測(cè)區(qū)的基本測(cè)量控制

基本測(cè)量控制目的在于向測(cè)量房產(chǎn)的界址點(diǎn)以及測(cè)量房產(chǎn)圖根控制網(wǎng)提供必要控制。因此測(cè)區(qū)的基本測(cè)量控制工作在于在測(cè)區(qū)地面構(gòu)建高程控制網(wǎng)以及平面控制網(wǎng)，對(duì)地面控制點(diǎn)位置進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)量，進(jìn)而使房產(chǎn)界址點(diǎn)以及房產(chǎn)圖的測(cè)繪要求得以滿(mǎn)足。測(cè)區(qū)平面控制網(wǎng)通常依照二三四級(jí)和一二三級(jí)的平面控制測(cè)圖標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。在數(shù)據(jù)通過(guò)處理之后掌握所有控制點(diǎn)準(zhǔn)確坐標(biāo)，實(shí)現(xiàn)平面位置控制。

2.2 房產(chǎn)圖根的測(cè)量控制

房產(chǎn)圖根的測(cè)量控制就是測(cè)量加密圖根的控制點(diǎn)位置。將圖根點(diǎn)當(dāng)做測(cè)站，對(duì)四周房產(chǎn)的界址點(diǎn)與相應(yīng)房產(chǎn)的要素進(jìn)行測(cè)繪。而為確保房產(chǎn)測(cè)繪準(zhǔn)確性，要調(diào)查測(cè)區(qū)的控制點(diǎn)。房產(chǎn)圖的根點(diǎn)位置精度以及密度需要符合對(duì)應(yīng)級(jí)別的房產(chǎn)測(cè)繪要求。

2.3 房地產(chǎn)的碎部測(cè)量

房地產(chǎn)的碎部測(cè)量具體包含房產(chǎn)要素的測(cè)量以及房產(chǎn)圖的繪制工作。而房產(chǎn)的要素測(cè)量具體包含房地產(chǎn)界址的測(cè)量，境界的測(cè)量，房屋和附屬設(shè)施的測(cè)量，陸地交通以及水域的測(cè)量還有其余相應(yīng)地物的測(cè)量工作。房產(chǎn)圖的繪制主要依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的規(guī)定把其中的要素都繪制在圖紙中或者把房產(chǎn)要素用數(shù)字化形式體現(xiàn)到數(shù)字圖上展開(kāi)的信息數(shù)據(jù)采集，儲(chǔ)存以及輸出過(guò)程。實(shí)際進(jìn)行工作之時(shí)，房產(chǎn)圖測(cè)繪方式能夠分成白紙測(cè)圖，航測(cè)成圖，數(shù)字化測(cè)圖以及編繪成圖等等。各個(gè)方法的實(shí)際運(yùn)用也由于測(cè)繪單位技術(shù)力量與裝置儀器條件的差異，用圖單位需求差異而有著不同選擇。

2.4 房產(chǎn)圖清繪

房地產(chǎn)圖清繪主要依照《房產(chǎn)測(cè)量要求》以及《房產(chǎn)圖圖式》中規(guī)定針對(duì)數(shù)字化房產(chǎn)圖以及鉛筆圖中的地物的位置，標(biāo)注，符號(hào)以及線(xiàn)條之類(lèi)要素作一定處理，進(jìn)而給房產(chǎn)圖印刷以及房產(chǎn)圖復(fù)制提供相應(yīng)條件。

2.5 成果輸出

把編輯完成圖件進(jìn)行打印或者用文件形式將其儲(chǔ)存到電腦硬盤(pán)以及其余存儲(chǔ)介質(zhì)之中，把清繪房產(chǎn)圖曬制為藍(lán)圖。這里需要說(shuō)明，房產(chǎn)測(cè)繪的成果主要有房產(chǎn)的薄冊(cè)，數(shù)據(jù)以及圖集等。房產(chǎn)測(cè)繪所有環(huán)節(jié)之中所產(chǎn)生的文字以及數(shù)據(jù)信息視作檔案資料安排專(zhuān)人進(jìn)行管理。

2.6 測(cè)繪信息系統(tǒng)

測(cè)繪單位與房產(chǎn)管理單位需要加強(qiáng)合作，制定標(biāo)準(zhǔn)化房產(chǎn)測(cè)繪操作章程以及統(tǒng)一化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)信息平臺(tái)，構(gòu)建統(tǒng)一化運(yùn)行模式，制定統(tǒng)一化操作流程以及成果質(zhì)量監(jiān)督制度，實(shí)現(xiàn)收發(fā)件，勘測(cè)，繪圖，檢查以及歸檔等工作的自動(dòng)化處理。不僅便于信息技術(shù)進(jìn)行統(tǒng)一化的指導(dǎo)管理，交流共享，而且可以推進(jìn)技術(shù)手段的改進(jìn)。不僅使房產(chǎn)測(cè)繪工作更加規(guī)范化，而且可以使房產(chǎn)測(cè)繪成果具有權(quán)威性，使房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序更加穩(wěn)定。其次，通過(guò)測(cè)繪協(xié)會(huì)以及院校中的一些專(zhuān)家加強(qiáng)技術(shù)培訓(xùn)，推動(dòng)地區(qū)之間的合作交流與互通，保證房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)現(xiàn)均衡性發(fā)展。

3 結(jié)束語(yǔ)

新時(shí)代房產(chǎn)測(cè)繪需要應(yīng)用合理地建筑規(guī)范，施工手段以及測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)繪中的相關(guān)技術(shù)不斷發(fā)展，健全房產(chǎn)測(cè)繪的標(biāo)準(zhǔn)，使房產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中的問(wèn)題得到處理。提升作業(yè)效率，最終滿(mǎn)足人們對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的需求。