發(fā)展住房租賃金融服務(wù)的思考

昂沁

摘? ?要：在“租購并舉”的利好政策推動下，住房租賃市場正成為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)新的藍(lán)海。本文通過分析國內(nèi)住房租賃市場基本情況、金融同業(yè)競爭動向及面臨的挑戰(zhàn)與障礙，提出做好住房租賃金融服務(wù)的對策建議。

關(guān)鍵詞：租購并舉 住房租賃市場 住房租賃金融服務(wù)

培育和發(fā)展住房租賃市場，是我國深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、實施新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、確保人口有序流動的現(xiàn)實要求，是拓寬住房公共租賃房源渠道、完善住房保障體系的必然選擇。習(xí)近平總書記在十九大報告中 “房子是用來住的、不是用來炒的”這一新定位，為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度指明了方向。國家、自治區(qū)各項政策的引導(dǎo)和扶持，為住房租賃市場發(fā)展迎來了新機遇。據(jù)中國指數(shù)研究院測算，2017年我國住房租賃市場規(guī)模約為1.38萬億元，預(yù)計到2020年可達(dá)1.7萬億元。建設(shè)銀行作為國內(nèi)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的先行者和專業(yè)服務(wù)商，積極響應(yīng)黨中央的號召，以市場先行者、引領(lǐng)者、推動者的角色，主動探索多渠道、市場化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式，為客戶提供一系列住房租賃金融服務(wù)和解決方案。

一、住房租賃市場發(fā)展環(huán)境

（一）住房租賃市場政策環(huán)境

長期以來，土地成本持續(xù)走高，租賃住房融資難、稅率高、投資回報率低，租房者在教育、戶籍、社區(qū)保障等權(quán)益上不能享受與房屋所有者同等權(quán)益，這些問題都成為制約租賃住房市場發(fā)展的瓶頸，也成為影響房地產(chǎn)市場調(diào)控有效性的重要因素。2015年以來，中央和地方陸續(xù)推出一系列政策，通過擴大土地和房源供給、實施租購?fù)瑱?quán)、鼓勵住房租賃企業(yè)發(fā)展等舉措，大力扶持和培育住房租賃市場，目的就是要建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，解決住房租賃市場瓶頸問題，緩解住房供需矛盾。內(nèi)蒙古自治區(qū)政府為落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）精神，促進(jìn)住房租賃市場發(fā)展，加快培育和發(fā)展內(nèi)蒙古自治區(qū)住房租賃市場，進(jìn)一步健全和完善租購并舉的住房制度，有效解決住房租賃市場發(fā)展緩慢、市場秩序不規(guī)范等問題，發(fā)布并實施了《加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施意見》，明確到2020年基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民特別是新市民住有所居的目標(biāo)。

（二）住房租賃市場的供給主體

住房租賃市場的供給主體主要有政府平臺企業(yè)、專業(yè)租賃企業(yè)和個人。其中：政府平臺企業(yè)提供的公租房、人才公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓等具有政策性和公益性，主要面向特定人群;專業(yè)租賃企業(yè)提供租賃住房，按產(chǎn)權(quán)關(guān)系可分為自持（“重資產(chǎn)”型）、租賃或托管（“輕資產(chǎn)”型），按房源分布可分為集中式（以獨棟樓宇為運作標(biāo)的）、分散式（房源來自分散的房東）;個人出租住房則是傳統(tǒng)的房屋租賃模式，從承租人的體驗看，個人出租住房的居住品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量相對不高，易出現(xiàn)房東隨意上漲租金、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題。從國外的經(jīng)驗來看，由機構(gòu)運營者提供的租房市場份額在美國、德國為40%—50%，日本超過70%，從“散戶市場”逐漸轉(zhuǎn)向“機構(gòu)市場”是住房租賃市場發(fā)展的大勢所趨。

（三）租賃市場需求狀況

改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程突飛猛進(jìn)，為中國經(jīng)濟(jì)騰飛注入了強勁動力?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃》明確了新型城鎮(zhèn)化主體形態(tài)是城市群，這也體現(xiàn)了習(xí)近平總書記強調(diào)的城市發(fā)展由外延擴張式向內(nèi)涵提升式轉(zhuǎn)變的本質(zhì)要求。無論生產(chǎn)經(jīng)營、商務(wù)活動還是生活起居都離不開房地產(chǎn)，都需要宜業(yè)宜居的環(huán)境。勞動力作為最活躍、最具能動性的要素，是衡量城市吸納承載能力最直觀的標(biāo)尺。有很多新進(jìn)城的居民、新畢業(yè)的大學(xué)生住不起房子，新引入的專業(yè)人才住不上滿意房子等問題日益突出，其根源主要在于房價過高，賦予了房子更多的投資功能而弱化了對生產(chǎn)、生活的承載功能，這種現(xiàn)象在無形中加大了居民尤其是新進(jìn)城的居民、新畢業(yè)的大學(xué)生等群體對租賃住房的需求。

二、住房租賃金融動態(tài)及建設(shè)銀行實踐

住房租賃市場的發(fā)展，離不開金融的支持。從供給方來看，無論是自建、自持的“重資產(chǎn)”模式，還是轉(zhuǎn)租、托管的“輕資產(chǎn)”模式，都存在固定資產(chǎn)投資或是運營流動資金需求，特別是“重資產(chǎn)”模式，解決資金來源問題是可持續(xù)發(fā)展的前提。從租戶來看，傳統(tǒng)的“押一付三”租金支付方式，增加了房租負(fù)擔(dān)，并且面臨房東隨時漲價的不確定性;一次性支付若干年租金的方式，盡管能鎖定房租成本并獲得一定折扣，但支付壓力更大，同樣也存在信用風(fēng)險，這都將成為住房租賃金融的切入點。回歸“房子是用來住的”這一本源目標(biāo)，金融銀行業(yè)需要主動作為：一是繼續(xù)嚴(yán)把信貸投放、調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，遏制投機炒作，大力支持居住需求;二是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新不能圍著傳統(tǒng)信貸轉(zhuǎn)，要把著力點轉(zhuǎn)向針對房地產(chǎn)供需失衡提供綜合金融解決方案上來，借助金融力量激活市場要素，引導(dǎo)資源有效配置。

與住房租賃扶持政策的密集出臺相同步，去年以來，全國多家金融機構(gòu)通過與地方政府、專業(yè)租賃企業(yè)開展戰(zhàn)略合作，高調(diào)進(jìn)軍住房租賃市場，推出融資及相關(guān)金融服務(wù)，住房租賃金融迅速成為新的競爭熱點。在全國各家金融機構(gòu)當(dāng)中，建行競爭力度最大。建行積極倡導(dǎo)“長租即長住、長住即安家”的住房新理念，以金融手段推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)，實施一攬子綜合金融解決方案。包括通過適配的金融產(chǎn)品穩(wěn)定租賃關(guān)系、平抑租賃價格，通過“CCB建融家園”等新型物業(yè)形態(tài)提供家庭式長租服務(wù)等，并借助金融服務(wù)開放共享平臺和配套金融產(chǎn)品，使房子、服務(wù)、資金和信息貫通起來，解決供需錯配的問題，促進(jìn)“長租即長住”新理念新市場的形成。一是使房源供給豐富起來。通過支持政府與企業(yè)等投資新建和盤活存量、改造商用物業(yè)、匯集社會零散房源等多種渠道，豐富租賃住房尤其是長租房的供給，通過搭建綜合平臺服務(wù)降低成本交易。同時也在積極探索“要存房到建行”金融服務(wù)，激活社會上存量閑置房源，物盡其用，實現(xiàn)價值釋放與價值創(chuàng)造。二是使固化資金流動起來。房地產(chǎn)包括租賃市場具有資金密集型的特征，無論是開發(fā)建設(shè)、購置還是持有和運營，都對資金有高強度的需求，同時從中又能夠產(chǎn)生大量穩(wěn)定可期的現(xiàn)金流。針對中介服務(wù)商運營需要的資金融通、租金等未來收益管理需求，建行除了提供傳統(tǒng)信貸融資產(chǎn)品外，還推出了“按居貸”、類REITS等一系列新型金融產(chǎn)品，幫助企業(yè)和個人紓解資金壓力、提高資金使用效率，有效降低杠桿率。三是使分散信息共享起來。建行借助大數(shù)據(jù)分析平臺和長期積累的海量交易信息和房屋數(shù)據(jù)，并引入外部優(yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)源，以及與交易系統(tǒng)、監(jiān)管系統(tǒng)對接，下大力氣打通房地產(chǎn)市場“信息孤島”，幫助企業(yè)、個人和政府主管部門解決信息不對稱問題。四是使租賃服務(wù)活躍起來。住房租賃市場發(fā)展壯大，需要有一大批專業(yè)化、機構(gòu)化的租賃服務(wù)企業(yè)。針對市場上的房屋托管、租賃配套、持有運營、中介撮合等不同類型住房租賃企業(yè)的特點和需求，設(shè)計推出配套的金融和技術(shù)服務(wù)方案，幫助他們提升服務(wù)能力，做精做大做強。通過打造住房租賃開放共享的平臺、共生共榮的生態(tài)，以新型住房金融模式助力房地產(chǎn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，助推租購并舉的住房制度建設(shè)。

三、住房租賃市場競爭布局的策略與建議

在“租購并舉”政策推動下，住房租賃市場將成為我國房地產(chǎn)市場的重要支柱，也是住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展新的藍(lán)海。面對這一牽動巨量投資、連接龐大客群的重要市場，內(nèi)蒙古自治區(qū)的金融機構(gòu)既要積極主動、搶抓機遇，又要把握市場特點、穩(wěn)妥審慎布局，將住房租賃市場培育成為可持續(xù)增長的新利潤增長點。

（一）客戶發(fā)展策略

住房租賃市場各參與主體構(gòu)成一個緊密相連的“生態(tài)圈”，商業(yè)銀行應(yīng)著眼整體、分類施策：一是政府部門。作為政策的頂層設(shè)計者和土地等核心資源的掌控者，各級政府對商業(yè)銀行順利拓展住房租賃市場十分關(guān)鍵;同時，政府在租賃住房項目開發(fā)、租戶相關(guān)金融服務(wù)等方面也需要銀行支持。商業(yè)銀行應(yīng)從承擔(dān)大行社會責(zé)任、促進(jìn)民生保障與營商環(huán)境建設(shè)角度開展戰(zhàn)略合作，在融資支持、公共服務(wù)場景對接等方面全面跟進(jìn)，努力搶占住房租賃市場制高點。二是政府平臺企業(yè)及相關(guān)國企。作為保障性租賃住房項目的開發(fā)建設(shè)和運營主體，企業(yè)資金實力強、項目資源多，應(yīng)是銀行重點營銷的對象。三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房開企業(yè)住房租賃業(yè)務(wù)以“重資產(chǎn)”為主，融資需求大，品牌企業(yè)運營能力強、綜合收益高，銀行可根據(jù)開發(fā)商實力和項目質(zhì)地，積極開展合作。四是專業(yè)住房租賃企業(yè)。這類企業(yè)數(shù)量多，以“輕資產(chǎn)”模式為主，裝修改造等運營資金需求大，同時掌握的租戶資源多，銀行可擇優(yōu)開展合作。五是個人租戶。個人租戶是年輕客群集聚的重要群體，是推進(jìn)全量客戶戰(zhàn)略的重要目標(biāo)。銀行行應(yīng)細(xì)分客群、合理定位，通過與B端企業(yè)合作、完善產(chǎn)品與服務(wù)等措施，實現(xiàn)批量獲客。

（二）融資服務(wù)策略

一是大力爭取政府平臺或國企主導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)租賃住房開發(fā)項目。重點爭取同地段出租率較高、對后續(xù)獲客較為有利的人才公寓項目，在信貸投入上給予優(yōu)先支持。二是擇優(yōu)介入優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的租賃住房項目。優(yōu)先支持競拍自持物業(yè)開發(fā)的長租公寓;對通過轉(zhuǎn)租、托管等方式獲得的物業(yè)，視開發(fā)商運營能力、項目質(zhì)地和擔(dān)保條件等審慎介入。三是做優(yōu)做強個人住房租賃分期業(yè)務(wù)。為租戶提供分期支付服務(wù)，這樣既有利于出租方提前獲得一定時段（如一年）的房租收入，又有利于減輕承租方在“押一付三”甚至預(yù)付一年模式下的租金負(fù)擔(dān)，避免交易糾紛，還有助于提高銀行中間業(yè)務(wù)收入。銀行應(yīng)盡快推出租金分期業(yè)務(wù)全線上辦理模式優(yōu)化客戶體驗，通過合作機構(gòu)或第三方擔(dān)保、符合征信條件免擔(dān)保等方式防控風(fēng)險，突出規(guī)范性和利率優(yōu)勢，擴大個人住房租賃信貸市場份額。

（三）綜合營銷策略

住房租賃企業(yè)需要面對眾多C端客戶，除了開發(fā)和運營需要銀行融資支持外，在結(jié)算、理財?shù)确矫嫱瑯哟嬖谄惹械姆?wù)需求。銀行可以為住房租賃企業(yè)設(shè)計連接房東和租戶的現(xiàn)金管理服務(wù)方案，一方面可以實現(xiàn)房東租金代付和租戶租金代收，并為兩端客戶提供特惠理財或租金分期業(yè)務(wù);另一方面可以為租賃企業(yè)歸集沉淀的部分租金提供法人理財，實現(xiàn)資金增值。

（四）“平臺+場景”策略

目前，線上租房平臺大致可分為三種類型：一是整合型，即整合各家住房租賃企業(yè)的房源在一個平臺上發(fā)布，比如建行“建融家園”等，租戶可以方便地貨比三家;二是品牌型，即規(guī)模較大的住房租賃企業(yè)自建平臺提供租賃服務(wù)，如鏈家“自如”、我愛我家“相寓”等;三是信息撮合型，即機構(gòu)和個人房東在線上發(fā)布出租信息，租戶在線上尋找合適房源，如“趕集網(wǎng)”“58同城”等。對此，銀行可以采取“平臺+場景”的線上業(yè)務(wù)推廣策略：如利用現(xiàn)有“建融家園”，整合租房交易專區(qū)，既有利于引流獲客、利用大數(shù)據(jù)加強風(fēng)控，也有利于實現(xiàn)資金閉環(huán)運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)租房金融服務(wù)場景營銷。

（五）品牌策略

在消費金融領(lǐng)域，品牌對于確立客戶先入為主的心理認(rèn)同十分重要。目前，建行已經(jīng)打出了“要租房，找建行”的宣傳口號，并為其租房平臺和個人租房貸款產(chǎn)品分別設(shè)計了“建融家園”“按居貸”品牌，為迅速打開住房租賃金融服務(wù)市場助推加力。

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（作者單位：中國建設(shè)銀行呼和浩特鋼鐵路支行）

責(zé)任編輯：康偉