摘 要 隨著我國“十三五”計(jì)劃的穩(wěn)步推進(jìn)，全面建成小康社會(huì)的偉大勝利就在眼前。在決勝期如何打好這場(chǎng)攻堅(jiān)戰(zhàn)，有賴于習(xí)近平總書記全面推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重要戰(zhàn)略部署的貫徹落實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)作為我國傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體制三駕馬車之一“消費(fèi)”的重要組成部分、我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)體量極大，占比極重。其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸步入新常態(tài)、發(fā)展理念“由快變好”的當(dāng)下，更應(yīng)該堅(jiān)持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性，更好滿足廣大人民的迫切需要，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。本文擬對(duì)我國全面決勝小康社會(huì)的大背景下供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革進(jìn)行調(diào)查研究，著力聚焦房地產(chǎn)業(yè)，通過實(shí)地探訪、實(shí)證分析等研究手段進(jìn)行深入剖析，對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題進(jìn)行探討并提出相應(yīng)切實(shí)對(duì)策，為我國新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的理論研究提供參考路徑。

關(guān)鍵詞 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革；房地產(chǎn)業(yè)；全面決勝小康；新常態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

一、持續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的時(shí)代背景

“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”語出2016年1月18日省部級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)習(xí)貫徹十八屆五中全會(huì)精神專題研討班習(xí)近平總書記在開班式上發(fā)表的重要講話。當(dāng)年5月，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十三次會(huì)議的重要講話中，習(xí)近平總書記又再次對(duì)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做出了重大部署。什么是“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”？“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”指的是從供給的提高這一方向出發(fā)，通過不斷的推進(jìn)深化改革逐漸調(diào)整相應(yīng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，將蛋糕越做越大，使得其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的效用配置達(dá)到最優(yōu)，從而使其在不斷的發(fā)展中獲得新的活力，能夠更好的平衡廣大人民群眾日益增長的美好生活需要同不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾，提高人民的生活之路，促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康有序發(fā)展。

2016年是我國十三個(gè)五年計(jì)劃的開局之年，黨中央深化持續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革提上議程；2017年黨的第十九次全國代表大會(huì)勝利召開，全面建成小康社會(huì)迫在眉睫，在黨的十九大報(bào)告中，持續(xù)深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革已然成為黨和政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作的中心。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)體量最大的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的有效貫徹落實(shí)首當(dāng)其沖?！皠P恩斯主義”的傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)具有其較大局限性，在新的歷史發(fā)展時(shí)期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民幸福根本之道還是在于推進(jìn)結(jié)構(gòu)改革。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 “去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五項(xiàng)任務(wù)中“去庫存”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了重大要求。

二、新常態(tài)下供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的必然性

所謂“常態(tài)”，就是一種正常的狀態(tài)，所謂“新常態(tài)”，指的是我國新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景下的一種全新的狀態(tài)，這種經(jīng)濟(jì)狀態(tài)是十分正常的。在過去的五年里，我國經(jīng)濟(jì)增長的速度雖然逐漸有所下降，但經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量卻顯著提高，這就是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)新形式下的新的正常狀態(tài)。為了適應(yīng)這種新的歷史時(shí)期的新的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，我們?cè)谝恍┲匾矫婢捅仨氝M(jìn)行革新和創(chuàng)新。在新的歷史背景下，黨中央針對(duì)新常態(tài)下新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)因地制宜的提出了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大戰(zhàn)略部署，需要我們認(rèn)真貫徹落實(shí)。在這種新形勢(shì)下，我們著力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是為了在保持原有行業(yè)優(yōu)勢(shì)不變的情況下，著力大力發(fā)展短板，做大經(jīng)濟(jì)體量，提高經(jīng)濟(jì)效率，把國民經(jīng)濟(jì)這塊“蛋糕”做大，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷進(jìn)行中逐步探索出一套適應(yīng)新常態(tài)歷史背景下的發(fā)展、運(yùn)行方法，促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革發(fā)展理論具有極強(qiáng)的時(shí)代先進(jìn)性，它在長期的醞釀過程中大量借鑒了源于我國長期改革發(fā)展的寶貴經(jīng)驗(yàn)，從我國近40年改革開放的歷史浪潮中得出了“深化改革便能化危機(jī)為機(jī)遇”的重大歷史教訓(xùn)。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路的提出，借鑒了國外80年代美國供應(yīng)學(xué)派、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)派等關(guān)于“放松管制”、“減稅”的一系列理論和思潮，打破了“凱恩斯主義”傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的極大歷史局限。同時(shí)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革發(fā)展理論從“絕大多數(shù)家庭正遭遇中等收入向中高收入邁進(jìn)的發(fā)展大坎”這一戰(zhàn)略機(jī)遇中汲取了顯著的推動(dòng)力。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革理論在引領(lǐng)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)適應(yīng)新常態(tài)的歷史背景解決結(jié)構(gòu)性重大問題中具有極其明確的戰(zhàn)略價(jià)值。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革理論一方面顯著提高政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的效率和穩(wěn)定增長速率，另一方面在市場(chǎng)資源的合理有效配置過程中發(fā)揮了關(guān)鍵性作用使得總效用達(dá)到最大化，同時(shí)還使得我國法制國家建設(shè)的征程得到了有力推動(dòng)。持續(xù)推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是我國在新常態(tài)經(jīng)濟(jì)背景下的必然選擇，是黨和政府基于對(duì)過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié)和未來發(fā)展合理預(yù)測(cè)下提出的正確戰(zhàn)略部署，是全面建成小康社會(huì)的必由之路。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

當(dāng)下，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了相對(duì)瓶頸時(shí)期，遭遇的部分發(fā)展困難在一定程度上直接影響了總體國民經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，行業(yè)的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有著較為顯著的外在表現(xiàn)。當(dāng)下，我國房地產(chǎn)業(yè)三、四線城市商品房庫存化較為嚴(yán)重，一、二線城市商品房房源供不應(yīng)求，房地產(chǎn)業(yè)總體而言不能滿足廣大人民群眾的基本需要，其價(jià)格及其價(jià)格增長速度發(fā)展畸形，令人嘆為觀止。由于進(jìn)城（大城市）務(wù)工人口的逐漸增多以及人口老齡化的日益加劇，在我國三、四線城市特別是偏遠(yuǎn)縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)，商品房“有價(jià)無市”，鮮有人問津，庫存十分嚴(yán)重。在部分偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，青年人口流失情況進(jìn)一步加劇，除了大量商品房無人購置以外，大多數(shù)新商品房的被購置，僅僅是為了滿足進(jìn)城務(wù)工人口逢年過節(jié)回家的落腳需要以及在家鄉(xiāng)置辦產(chǎn)業(yè)光宗耀祖的小農(nóng)思想，該類房屋除了少數(shù)特別時(shí)節(jié)外大多數(shù)時(shí)間被“變相庫存”。同時(shí)房屋的庫存化導(dǎo)致了部分樓盤入住率指標(biāo)十分不理想，反之影響有需求消費(fèi)者對(duì)該樓盤購買意向的自動(dòng)過濾，進(jìn)一步加劇了“房地產(chǎn)業(yè)庫存化現(xiàn)象”的蔓延。

在北、上、廣、深等超一線城市及部分一線、二線城市，房價(jià)的不正常增長、房價(jià)畸高、房源較為稀缺等問題困擾著絕大多數(shù)消費(fèi)者。由于其房價(jià)的不正常增長帶來的價(jià)位畸高，房地產(chǎn)業(yè)吸引了大量投資資金的瘋狂涌入，進(jìn)一步加速的房價(jià)的水漲船高；同時(shí)，在房屋投資增值屬性被無限放大的市場(chǎng)中，其居住屬性相對(duì)被掩蓋，投資者購買房屋待價(jià)而沽，手中握有房屋契約，等待其不斷增值，僅僅針對(duì)于已有契約進(jìn)行轉(zhuǎn)手交易，大量投資者手中握有數(shù)套房源，除了少數(shù)滿足自身局長需要外，其他大量高價(jià)位取得的房屋被空置閑置。endprint

我國房地產(chǎn)業(yè)總體來說發(fā)展有序，但是仍然存在房價(jià)畸高、價(jià)格結(jié)構(gòu)不透明等問題。隨著大量投資資金的涌入導(dǎo)致的房價(jià)的不斷提升，中產(chǎn)階級(jí)及以下很難有足夠的資金體量去選購合適的房屋，較多家庭用畢生積蓄去購買房屋、用畢生拼搏去償還房貸，人民生活質(zhì)量明顯下降、幸福指數(shù)有待提高。另一方面，于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于行業(yè)本身的高利潤帶來的高風(fēng)險(xiǎn)性，大多數(shù)中小企業(yè)時(shí)時(shí)刻刻承擔(dān)著資金鏈斷裂的壓力。在項(xiàng)目投資前期，企業(yè)占用大量自有資金及銀行貸款運(yùn)營土地、工程建設(shè)、公關(guān)，且房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長，大多數(shù)企業(yè)較難安穩(wěn)的度過資金寒冬迎來新的春天。同樣，由于資金缺口，中小型房地產(chǎn)企業(yè)大多會(huì)把資金籌措的目光轉(zhuǎn)向銀行，通過所謂的“返點(diǎn)”甚至賄賂的方式獲取“過橋資金”，乃至官商勾結(jié)，造成部分銀行存在大量壞賬，導(dǎo)致國有資產(chǎn)的不斷流失。

四、房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的理論意義

房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革符合新常態(tài)下新經(jīng)濟(jì)增長的歷史要求。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以供給為理論導(dǎo)向，從商品房的實(shí)際“剛需”出發(fā)，找到房地產(chǎn)的實(shí)際消費(fèi)人群，從而出臺(tái)專門政策，限制房地產(chǎn)的商品屬性，凸顯其居住屬性，對(duì)炒房者通過稅收手段進(jìn)行適當(dāng)打擊，并對(duì)剛需者進(jìn)行適當(dāng)鼓勵(lì)性補(bǔ)貼。另一方面，通過政策性引導(dǎo)，加速房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)二手房銷售等其他除房地產(chǎn)商品新房銷售以外渠道的發(fā)展從而對(duì)需求進(jìn)行分流，提高房屋的使用效用，改善房地產(chǎn)業(yè)整體結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)的一手市場(chǎng)銷售比重，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行降溫，有效達(dá)到對(duì)其的控制作用。

另一方面，持續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，是對(duì)我國數(shù)十年來改革開放偉大事業(yè)的傳承與延續(xù)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)有著至關(guān)重要的影響，通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，我們能夠更好的固化改革開放的偉大成果，在披荊斬棘的不斷探索中找到一條引領(lǐng)中華民族走向偉大復(fù)興的成功之路，在現(xiàn)階段打贏脫貧攻堅(jiān)戰(zhàn)，解決人民群眾的基本住房問題，解放群眾重要負(fù)擔(dān)，使得“住有所居、居有所安”，為全面決勝小康社會(huì)不斷積蓄力量。同時(shí)，在宏觀層面，房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)推進(jìn)并取得成功經(jīng)驗(yàn)，發(fā)揮模范帶頭作用“打響第一槍”推動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)形態(tài)的有利發(fā)展，能夠?qū)ζ渌匾袠I(yè)的開拓的發(fā)展提供參考和借鑒，對(duì)我們經(jīng)濟(jì)的持續(xù)推動(dòng)發(fā)展有著積極影響。

五、房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的政策導(dǎo)向

當(dāng)下，我國房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)主要表現(xiàn)在“去庫存”方面。大力維持價(jià)格區(qū)間穩(wěn)定，出臺(tái)一系列限購政策強(qiáng)制性降低消費(fèi)者購買需求，抑制房價(jià)的不正常不規(guī)律增長。在北京、上海、深圳、廣州等一系列一線及超一線城市，政府通過對(duì)戶籍、擁有住房數(shù)量等方面進(jìn)行強(qiáng)制限制，同時(shí)利用稅收杠桿對(duì)多余房屋進(jìn)行強(qiáng)制性征房產(chǎn)稅等稅種，在擴(kuò)大政府財(cái)政來源的同時(shí)對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控。政府通過一系列限購令的出臺(tái)用強(qiáng)硬手段表明了降低放假的強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)。

同時(shí)，在我國北京等地，相繼開展了“租售同權(quán)”的試點(diǎn)工作，該工作的有力實(shí)施，大大推進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷前進(jìn)。租房與買房居民享同等待遇，這就是所謂的“租售同權(quán)”。在政府機(jī)構(gòu)的運(yùn)營下，政府和消費(fèi)者共同享有房屋的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，當(dāng)房屋進(jìn)行租賃時(shí)，政府有關(guān)機(jī)構(gòu)能夠共享其所獲受益。同時(shí)，由于政府擁有部分產(chǎn)權(quán)，因而擁有另外一部分產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)者不能自主的將其所居住房屋進(jìn)行出售從而獲得利潤，從源頭上對(duì)房屋的商品交易屬性進(jìn)行控制和調(diào)整。另一方面，“租售同權(quán)”政策的落地，能夠使得低收入家庭通過對(duì)限制性房屋的租住，在解決居住問題的同時(shí)能夠享受到與普通所有權(quán)居民相等的教育、醫(yī)療待遇，大大減少了“學(xué)區(qū)房”等商業(yè)炒作產(chǎn)物的競爭力，維護(hù)了教育體制的公正公平，進(jìn)一步為房地產(chǎn)業(yè)降溫。

另外，通過加大紀(jì)委、檢察院、公安的巡視力度，政府對(duì)一系列官商勾結(jié)、貪污腐敗行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，對(duì)土地出讓進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的房屋整體質(zhì)量進(jìn)行把控，肅清吏治，保證房地產(chǎn)行業(yè)的公開透明，有效減少“灰色”甚至“黑色”利潤，有效遏制商品房的“公關(guān)成本”、“貪腐成本”，同時(shí)暢通房屋產(chǎn)權(quán)登記渠道，全公開全透明，方便廣大人民群眾消費(fèi)者加以全面監(jiān)督落實(shí)，顯著降低商品房流通的銷售價(jià)格。

六、從政府的視角的對(duì)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的幾點(diǎn)建議

政府推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，首先應(yīng)該加強(qiáng)思想引導(dǎo)，糾正廣大群眾買房養(yǎng)老的思想觀念，消滅“房產(chǎn)越多家庭財(cái)富越穩(wěn)健”的消極思想，鼓勵(lì)廣大人民群眾投身到創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的行列中，從根本上推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的有序發(fā)展。其次，政府應(yīng)加強(qiáng)社會(huì)福利保障體系的建設(shè)，從根本上減少房屋除居住以外的商品附加價(jià)值，從而達(dá)到抑制房價(jià)不健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。最后，政府應(yīng)該拓寬居民投資渠道。當(dāng)下，居民主要投資渠道為股市、樓市，其次對(duì)奢侈品、收藏品、外匯進(jìn)行投資，更有甚者通過對(duì)生活必須品諸如大米、黃豆等囤積居奇的炒作從而獲得不法暴力，這從一個(gè)側(cè)面形象的反映了我國消費(fèi)者投資渠道的極度匱乏。政府應(yīng)該從供給的視角出發(fā)通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加資金投資的結(jié)構(gòu)層次，對(duì)房地產(chǎn)資金進(jìn)行分流，真正使得房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革落到實(shí)處。

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江西財(cái)經(jīng)大學(xué)第十二屆學(xué)生科研課題

課題編號(hào)：xskt17197

課題名：供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題與對(duì)策--以南昌市為例

作者簡介：

吳翟（1998-），男，江西南昌人，江西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)全日制本科學(xué)生， 研究方向：審計(jì)與財(cái)務(wù)管理。endprint