業(yè)主如何作好建設(shè)項目的管理工作

陳 靈

(四川家益石油房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，四川成都 610056)

[定稿日期]2018-01-10

對業(yè)主而言，建設(shè)項目的管理就是指業(yè)主如何在有限的資源約束下，運用系統(tǒng)的觀點、方法和理論對項目從投資決策開始到項目建設(shè)完成的過程進(jìn)行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價，以實現(xiàn)開發(fā)項目的建設(shè)目標(biāo)。那么，如何才能作好建設(shè)項目的管理工作呢？筆者以開發(fā)建設(shè)完成了的工程項目為例，來談?wù)勴椖抗芾怼?/p>

四川石油管理局西南油氣田分公司科研辦公用房項目位于成都成華區(qū)，占地面積1 676.65 m2，總建筑面積50 276 m2，地上26層，地下2層，建筑高度99.9 m。地面、地下停車位144輛 ，非機動車停車位160輛，外墻為全玻璃幕墻。是一幢集門廳、展示陳列室、新聞會議中心、外事會議室、天然氣調(diào)度中心、計算機信息機房、多功能廳、開放辦公室、領(lǐng)導(dǎo)辦公室等為一體的科研辦公用房、綜合性智能辦公建筑。其建成效果見圖1，標(biāo)準(zhǔn)層平面見圖2 。

圖1 科研辦公用房效果圖

該項目涉及土建、裝修、幕墻、空調(diào)、智能、電梯、消防等總、分包施工單位14家，大樓設(shè)計、人防設(shè)計、裝修設(shè)計、智能深化設(shè)計、泛光深化設(shè)計、室外綠化設(shè)計等設(shè)計單位6家，共簽訂合同92個，公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、材料設(shè)備等比選45次，參與投標(biāo)單位200家以上。在項目管理上具有建筑使用功能多、建設(shè)指標(biāo)要求高、招標(biāo)采購工程量大、施工管理任務(wù)重、參建單位多、協(xié)調(diào)難度大等特點。在案例項目的建設(shè)過程中，實行的是項目法人責(zé)任制、項目經(jīng)理責(zé)任制和第三方監(jiān)理制度。在項目經(jīng)理部的正確領(lǐng)導(dǎo)下，使整個項目建設(shè)有序進(jìn)行和規(guī)范開展，在設(shè)計和施工質(zhì)量、進(jìn)度、安全、投資等方面均達(dá)到了預(yù)期效果，實現(xiàn)了項目的管理目標(biāo)。該項目被建設(shè)部評為“第六批全國建筑業(yè)新技術(shù)應(yīng)用示范工程”，獲得“四川省結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)工程”“2009年度四川省建設(shè)工程天府杯金獎”“成都市標(biāo)化工地稱號”等榮譽。為做好項目的管理工作，從業(yè)主的角度出發(fā)，主要開展了以下幾個主要方面的工作。

1 項目管理機構(gòu)的建立

項目管理機構(gòu)是項目開發(fā)建設(shè)的指揮中心，一個項目能否管理好指揮中心起著至關(guān)重要的作用。為了做好開發(fā)項目建設(shè)全過程的項目管理工作，確保建設(shè)項目規(guī)范運作、高質(zhì)量完成，應(yīng)根據(jù)開發(fā)建設(shè)項目的工程特點和管理目標(biāo)組建項目經(jīng)理部。在項目經(jīng)理部的組建當(dāng)中，筆者認(rèn)為應(yīng)著重考慮以下幾點：

(1)管理人數(shù)和崗位設(shè)置合理。應(yīng)根據(jù)工程特點、建設(shè)目標(biāo)、管理內(nèi)容、管理跨度等合理配置項目經(jīng)理部的管理人數(shù)和崗位，使管理團(tuán)隊盡可能的與管理要求相匹配，既做到分工明確、職責(zé)分明，又相互配合、團(tuán)結(jié)協(xié)作，使工作全覆蓋和無縫對接，最大限度的發(fā)揮團(tuán)隊的管理作用。

(2)專業(yè)配置合理。應(yīng)根據(jù)建設(shè)項目各要素和涉及的專業(yè)配置相應(yīng)的專業(yè)管理人員，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，從而充分發(fā)揮專業(yè)技術(shù)人員在管理中的作用，使管理專業(yè)化、科學(xué)化，并做好集成管理。

(3)年齡結(jié)構(gòu)合理。應(yīng)根據(jù)管理要素和工作量從人員的年齡結(jié)構(gòu)上進(jìn)行合理的搭配，盡量做到老、中、青三結(jié)合。以發(fā)揮各年齡段人員的優(yōu)勢進(jìn)行相互配合和互補管理。

2 設(shè)計管理

項目設(shè)計是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對項目所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析論證，編制設(shè)計文件的行為。故對建設(shè)項目設(shè)計階段管理的核心不是對設(shè)計單位的具體工作進(jìn)行監(jiān)督，而是通過建立一套溝通、交流、協(xié)作的系統(tǒng)化管理制度，幫助設(shè)計單位解決設(shè)計階段中與政府建設(shè)行政主管部門、承包商以及其它項目參與方的組織、溝通和協(xié)作問題，以實現(xiàn)項目建設(shè)的藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會效益平衡。其中，最關(guān)鍵的一點就是施工階段需要發(fā)生的投資費用是由設(shè)計所決定，故設(shè)計階段管理的重點之一就是投資控制。

為了做好設(shè)計階段管理工作，在項目設(shè)計之前，以建筑風(fēng)格、設(shè)備配置、建筑功能、建設(shè)規(guī)模和工期、物業(yè)管理等為題專門到長慶油田、江蘇油田、上海、西安等地進(jìn)行考察，在考察總結(jié)的基礎(chǔ)上編制設(shè)計任務(wù)書，提出建設(shè)思路，確定建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布置和設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)等；通過公開招標(biāo)、比選等方式優(yōu)選設(shè)計方案、確定設(shè)計單位；應(yīng)用價值工程的原理和方法來協(xié)調(diào)成本與功能之間的關(guān)系，通過優(yōu)化設(shè)計和深化設(shè)計來挖掘節(jié)約投資的潛力，用建設(shè)項目全壽命周期的思路來控制投資，使全壽命周期的投資最省、運營期經(jīng)常費用開支最節(jié)約；嚴(yán)格要求項目設(shè)計在遵守法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，正確處理和平衡協(xié)調(diào)資源、資金、技術(shù)、環(huán)境等條件約束，能最大限度的滿足使用功能和價值的要求，最大化的發(fā)揮項目投資的經(jīng)濟(jì)效益，嚴(yán)把設(shè)計質(zhì)量關(guān)，要求設(shè)計院完成的施工圖設(shè)計文件必須具有安全性、功能性、經(jīng)濟(jì)性、可行性、可實施性、適用性和時間性等質(zhì)量特征，以正確指導(dǎo)施工。

3 投資管理

建設(shè)項目投資管理的目標(biāo)是實際投資不大于項目的計劃總投資。要做到這一點，就必須從設(shè)計方案的優(yōu)選和投資估算的編制開始進(jìn)行控制。

3.1 設(shè)計階段的投資管理

設(shè)計階段投資管理的程序見圖3。由圖3可知，投資估算、總概算和施工圖預(yù)算三者相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成投資控制系統(tǒng)。這樣投資估算、設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的編制質(zhì)量就顯得至關(guān)重要了，如果投資估算不準(zhǔn)確，將會影響到限額設(shè)計目標(biāo)值的設(shè)定和設(shè)計概算、施工圖預(yù)算而不能有效的對投資進(jìn)行控制。只有在優(yōu)選設(shè)計方案和優(yōu)化設(shè)計的基礎(chǔ)上，正確編制投資估算，正確設(shè)置限額設(shè)計目標(biāo)值，進(jìn)行限額和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，加強對設(shè)計概算、施工圖預(yù)算的編制管理和審查，才能對項目投資進(jìn)行有效控制。

圖3 設(shè)計階段投資管理程序

3.2 施工階段的投資控制

3.2.1 加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理

施工階段的設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時限、否決及責(zé)任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。

3.2.2 加強設(shè)備和材料的品質(zhì)與價格管理

完善的設(shè)備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，材料采購的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場驗收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。

(1)自行采購。自行采購既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時產(chǎn)生分歧。如大型機電設(shè)備(電梯、空調(diào)等)、外立面裝飾材料(外墻漆、飾面磚等)等一些對項目品質(zhì)影響較直接，同時價格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購優(yōu)勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標(biāo)自行采購。

(2)總承包單位采購。開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而調(diào)動其積極性。

(3)甲方限價承包單位采購。一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發(fā)、承包方共同議定一個價格確認(rèn)程序來確認(rèn)價格，結(jié)算時按限定價格結(jié)算，限價時應(yīng)明確價格時限及范圍。

4 進(jìn)度管理

根據(jù)工程建設(shè)目標(biāo)計劃，要求以總承包單位按照合同工期為主線條編制切實可行的科學(xué)的的總體進(jìn)度計劃，要有一定的預(yù)見性和前瞻性，使進(jìn)度計劃盡量符合變化后的實施條件內(nèi)容，包括在關(guān)鍵線路施工過程中，各個專業(yè)插入配合的時間節(jié)點、各個專業(yè)在各個施工階段的工作內(nèi)容的開始和完成時間等，在現(xiàn)場監(jiān)理工程師結(jié)合工程的實際情況認(rèn)真審核后，經(jīng)項目經(jīng)理部結(jié)合各專業(yè)穿插節(jié)點和內(nèi)在工序搭接的需要，審查分項工程工期安排是否符合總工期控制目標(biāo)，分項工程插入對工程材料設(shè)備進(jìn)場、資金支付、勞動力、供電的均衡方面進(jìn)行確認(rèn)后執(zhí)行。

各個分包專業(yè)的的施工組織，在項目實施之前必須編制分項工程進(jìn)度計劃，同時必須滿足總體進(jìn)度計劃的時間節(jié)點要求，根據(jù)進(jìn)度計劃需要配置勞動力、機械設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料，使投入的人力、設(shè)備、周轉(zhuǎn)材料能夠滿足工程進(jìn)度的需要。

為了確?？偣て谀繕?biāo)，必須實行分段控制，項目經(jīng)理部應(yīng)督促監(jiān)理部配合施工項目部根據(jù)總進(jìn)度計劃制訂月計劃、旬計劃、周計劃，用旬計劃保證月計劃，用月計劃保證總計劃，并考慮一定工期調(diào)整余地。

(1)實施動態(tài)控制。在項目實施過程中，要依據(jù)變化后的情況，在不影響總進(jìn)度計劃的前提下，對進(jìn)度計劃及時進(jìn)行修正、調(diào)整。

(2)材料要保證供應(yīng)。甲供和施工單位自行采購材料要保證供應(yīng)，項目部要及時做好材料進(jìn)場檢驗。甲供和施工單位自己采購材料，在規(guī)格、品種、質(zhì)量和數(shù)量上都要滿足工程質(zhì)量和進(jìn)度的要求。

(3)及時支付工程進(jìn)度款。為了使工程按合同要求進(jìn)行，建設(shè)單位一定要嚴(yán)格執(zhí)行合同，按合同要求及時支付工程進(jìn)度款，以確保工程進(jìn)度。作為施工單位也要按合同要求確保工程進(jìn)度和質(zhì)量。

(4)在施工過程中主動配合各個施工項目部，在材料認(rèn)質(zhì)量認(rèn)價、圖紙深化設(shè)計、施工方案審批以及設(shè)計變更方面，及時通過平衡和協(xié)調(diào)處理到位，盡量不服輸甲方簽證，順延工期。

(5)加強施工工程的控制，在不影響工程正常施工的情況下，要求監(jiān)理工程師經(jīng)常定期和不定期檢查施工工序的質(zhì)量，嚴(yán)把質(zhì)量安全關(guān)，對有可能成為(發(fā)生)質(zhì)量和安全隱患的操作行為，工序搭接不暢的現(xiàn)象，由監(jiān)理工程師督促施工單位及時進(jìn)行整改，把隱患的苗頭處理在萌芽狀態(tài)，消除返工和停工整頓的可能性，為工程的按計劃進(jìn)行起到保證作用。

(6)采取一切能夠調(diào)動施工項目部積極性的辦法和措施，在不影響工程質(zhì)量和安全的前提下、通過監(jiān)理工程師協(xié)調(diào)各個項目部利用工序的技術(shù)間隙時間，多做一些有效的穿插配合、搭接施工，從工序安排上開始作工期保證。

(7)對工作組織有序，在工期、質(zhì)量和安全文明施工管理方面成效顯著的施工項目部，在經(jīng)濟(jì)上給予一定獎勵。

5 質(zhì)量控制方面

簽訂工程施工合同時，明確項目工程質(zhì)量管理目標(biāo)，項目經(jīng)理部應(yīng)要求總承包單位根據(jù)公司確定的質(zhì)量目標(biāo)，制定相應(yīng)的質(zhì)量管理措施，而且要使企業(yè)質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)高于國家驗收標(biāo)準(zhǔn)。

(1)要求監(jiān)理工程師嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)，對甲方采購的材料和乙方采購的材料都要符合國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)(含環(huán)保標(biāo)準(zhǔn))和設(shè)計要求，嚴(yán)格執(zhí)行材料驗收制度。

(2)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量關(guān)系到整體工程質(zhì)量和安全，關(guān)系到每個職工生命安全，必須抓好關(guān)鍵部位施工。例如地下室、一層、頂層、屋面、衛(wèi)生間以及樓梯走道都是關(guān)鍵部位，越是人們不常去的地方，或者容易發(fā)生質(zhì)量問題的部位，既是施工的難點，又是檢查的重點，更應(yīng)引起項目部的高度重視。

(3)在施工裝飾階段，一定要勤檢查，特別是在一些技術(shù)環(huán)節(jié)上，搞好細(xì)部處理，必須克服裝飾裝修的質(zhì)量通病，在裝飾水準(zhǔn)上要高人一籌，要有創(chuàng)新和特色。

(4)在分項工程施工前，實行樣板引路模式，在工程管理部、監(jiān)理工程師和施工單位全面進(jìn)行評價后，確定作為單項工程的樣板，后續(xù)工程都要按照設(shè)計要求做好樣板間，大面積推廣，確保工程質(zhì)量。

(5)督促各個項目部嚴(yán)格執(zhí)行“三檢”制度，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時改進(jìn)，項目經(jīng)理部和監(jiān)理工程師應(yīng)定期和不定期的進(jìn)行檢查，目的就是要及時發(fā)現(xiàn)并糾正問題，把質(zhì)量問題消滅在施工過程中。

6 安全與文明施工管理

建立健全安全責(zé)任制，企業(yè)法人代表是公司安全生產(chǎn)第一責(zé)任人，項目經(jīng)理部、工程監(jiān)理部和各個施工項目部都必須承擔(dān)安全管理責(zé)任。

(1)在工程開工前，總承包單位要根據(jù)設(shè)計圖紙、施工合同及監(jiān)理工程師要求發(fā)出的指令，制定有針對性的安全施工組織設(shè)計(安全保證措施)，特別是高空作業(yè)、帶電作業(yè)、動火作業(yè)、機械操作、外架作業(yè)以及工前安全技術(shù)交底和施工過程中的安全檢查，都要符合現(xiàn)場的實際情況并具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刹僮餍?，必須做到安全有目?biāo)、責(zé)任有(分解)落實，措施有保障，檢查有制度，獎罰有依據(jù)，項目經(jīng)理部、監(jiān)理部和施工項目部各負(fù)其責(zé)，相互監(jiān)督。堅決杜絕項目經(jīng)理部和監(jiān)理單位人員在施工現(xiàn)場指揮作業(yè)班組，從根本上把安全管理的檢查打牢，確保緊張的工程施工順利圓滿完成。

(2)項目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)監(jiān)理工程師審核后的工程報表，及時支付工程款，督促監(jiān)理工程師經(jīng)常檢查安全設(shè)施的布置安裝情況，安全設(shè)施完成后，必須經(jīng)過監(jiān)理工程師和施工項目部專職安全員檢查驗收合格后，才能投入使用，項目經(jīng)理部應(yīng)根據(jù)安全設(shè)施檢查驗收資料確認(rèn)安全文明施工費。

(3)會同監(jiān)理工程師參加施工項目部的安全技術(shù)培訓(xùn)教育，使工程建設(shè)的全體參與人員的安全意識都得到加強，同時也提高安全的自我保護(hù)意識。

(4)嚴(yán)格把控施工現(xiàn)場的文明施工管理，因為工程建設(shè)地屬于城市中心，因此在施工總平面布置時，項目經(jīng)理部應(yīng)按照政府有關(guān)主管部門的具體要求，結(jié)合以總承包單位管理模式為主的安全文明和環(huán)境保護(hù)的管理制度制定施工現(xiàn)場文明施工方面的管理制度。現(xiàn)場沒有場地只設(shè)現(xiàn)場辦公室，但是要求施工現(xiàn)場內(nèi)外，必須做到整齊整潔，有線條的要橫平豎直，施工使用的地面要硬化，降水管布置要和排水溝布置整齊合理，建筑機械、鋼材、架管架料應(yīng)堆放整齊，施工道路清潔通暢，特別是要加強現(xiàn)場施工人員的行為教育管理，全面制定控制污水排放、消煙塵土、垃圾清理及施工噪音擾民的管理措施，在工程施工期間，不論是市區(qū)及轄區(qū)主管部門到工地檢查，都得到了好評，保障了工程質(zhì)量、進(jìn)度和安全文明施工預(yù)定目標(biāo)的實現(xiàn)。

7 現(xiàn)場內(nèi)外組織與關(guān)系協(xié)調(diào)

組織協(xié)調(diào)旨在排除障礙、解決矛盾、保證項目目標(biāo)的順利實現(xiàn)。西南油氣田分公司科研辦公用房涉及的專業(yè)工種多，相互之間的工作從合同上看是單獨的，但是從工程的總體來看，又是一個有內(nèi)在必然聯(lián)系的整體，工種之間、工序之間的配合，直接關(guān)系到工程質(zhì)量、安全和工程進(jìn)度的順利與否。

(1)在施工現(xiàn)場內(nèi)的關(guān)系協(xié)調(diào)方面，著重是在項目部之間、專業(yè)工種之間，工序的先后、施工場地的穿插利用、用水用電、材料使用、垂直運輸機械及成果保護(hù)等，這些都是細(xì)致而微妙的工作，如果處理不好，配合方面矛盾會直接影響工程各個方面的進(jìn)展。

(2)外層關(guān)系的協(xié)調(diào)，主要是因工程建設(shè)與現(xiàn)場周邊的單位相互影響而產(chǎn)生的矛盾，項目經(jīng)理部為此配置專人，專門與存在有影響關(guān)系的單位和個人，本著理解包容、利人利己的原則，協(xié)商解決矛盾，為工程建設(shè)鋪路架橋。

(3)組織協(xié)調(diào)包括人際關(guān)系、組織機構(gòu)關(guān)系、供求關(guān)系、協(xié)作配合關(guān)系等。根據(jù)在施工項目運行的不同階段中出現(xiàn)的主要矛盾對組織協(xié)調(diào)的內(nèi)容做動態(tài)調(diào)整。

在項目經(jīng)理部強有力的指揮下，在相關(guān)政府主管部門的指導(dǎo)下，在總承包施工和專業(yè)分包項目部的協(xié)作下，使得科研辦公用房項目的建設(shè)得以順利進(jìn)行，同時取得了較好的管理成績。