盧博宇

（中國(guó)地質(zhì)科學(xué)院地質(zhì)力學(xué)研究所，北京 100081）

引言

探討貨幣政策以及房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的數(shù)據(jù)研究，是為了控制房?jī)r(jià)上漲促進(jìn)國(guó)民消費(fèi)而進(jìn)行的探索。如何使用貨幣政策讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不成為泡沫經(jīng)濟(jì)，并且為促進(jìn)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)提供一個(gè)有力的行業(yè)支持，成為本次研究的重要目的。房?jī)r(jià)的居高不下也讓國(guó)民的消費(fèi)水平結(jié)構(gòu)有了很大的變化，通過(guò)對(duì)于我國(guó)的年消費(fèi)率情況進(jìn)行了簡(jiǎn)單的闡述，從而根據(jù)數(shù)據(jù)得出關(guān)于貨幣政策與房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的聯(lián)系性、關(guān)聯(lián)性以及影響性；并且通過(guò)研究結(jié)果來(lái)合理地建設(shè)一個(gè)具有正常消費(fèi)水平的健康社會(huì)，改善民生問(wèn)題。

一、房?jī)r(jià)波動(dòng)探究

1.房?jī)r(jià)上漲的背景。隨著住房條件的改善和發(fā)展，2003—2007期間的房?jī)r(jià)大幅度上漲，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅速發(fā)展，而全國(guó)人民也開(kāi)始陷入購(gòu)買房子的熱潮和淪為房奴的命運(yùn)，房地產(chǎn)開(kāi)始成為國(guó)家的中堅(jiān)經(jīng)濟(jì)。統(tǒng)計(jì)顯示，從2000年開(kāi)始我國(guó)商品房的銷售價(jià)格為2 200元，到了2003年上升到了2 600元，三年時(shí)間上漲的400元，漲幅為18個(gè)百分比，而到了2014年價(jià)格達(dá)到了7 000元。建筑材料資源與人工費(fèi)的增加，房地產(chǎn)商追求利益最大化，國(guó)民對(duì)生活質(zhì)量要求變高，這些都是房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。

2.房?jī)r(jià)上漲的主要原因。對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，這塊“大蛋糕”，房地產(chǎn)瓜分了一大部分。而中國(guó)人受到長(zhǎng)久以來(lái)傳統(tǒng)文化的保守思想影響，把房地產(chǎn)作為投資方向的最理想選擇。許多房地產(chǎn)商為了銷售房屋，開(kāi)盤時(shí)往往會(huì)借助一些營(yíng)銷方式凸顯其產(chǎn)品的炙手可熱以提高房子的銷量。中國(guó)現(xiàn)在的出生率與人口老齡化的速度無(wú)法成正比，所以中國(guó)正在進(jìn)入人口紅利時(shí)代，這使得在某一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)勞動(dòng)力充足。這個(gè)現(xiàn)象導(dǎo)致?lián)碛性S多的適齡勞動(dòng)人群，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了有利的條件。

二、貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)分析

1.貨幣政策在信貸當(dāng)面對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)整。貨幣政策對(duì)于國(guó)家宏觀把控經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，貨幣政策的主要功能有這幾點(diǎn)：穩(wěn)定物價(jià)上漲，提高就業(yè)率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，平衡國(guó)際收支。而貨幣政策的調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上漲具有重要的意義，在關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)預(yù)調(diào)微調(diào)貨幣政策的前瞻性舉措。2011年時(shí)央行在經(jīng)考慮后，調(diào)整降低了存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.6個(gè)百分點(diǎn)，增加了4 500億元流動(dòng)性，使得銀行體系流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，銀行的房貸信貸增長(zhǎng)有了一定的來(lái)源。政府不但是經(jīng)濟(jì)調(diào)控的把握者，也是經(jīng)濟(jì)制度的變遷者，同時(shí)還是產(chǎn)業(yè)政策的制定者，貨幣政策使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更加穩(wěn)健。

2.匯率對(duì)貨幣政策調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格分析。以中國(guó)人民銀行提出了“有管理的浮動(dòng)匯率”制度為時(shí)間分割點(diǎn)。基于VAR模型、脈沖響應(yīng)圖和方差分解圖，針對(duì)貨幣政策在不一樣的匯率制度下調(diào)控房?jī)r(jià)的有效性進(jìn)行對(duì)比分析。結(jié)果表明，在改革匯率之后貨幣政策變量對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控有效性得到顯著的提高。在這之中，貨幣的供應(yīng)量受人矚目的是有效性。通過(guò)匯率改革后對(duì)于市場(chǎng)消費(fèi)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有過(guò)多的影響波動(dòng)。而在市場(chǎng)和非市場(chǎng)體制的干預(yù)下，由于各種因素，導(dǎo)致了居民住房過(guò)剩、供大于求的現(xiàn)象，這是體制制度下所帶來(lái)的弊端。通過(guò)房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)發(fā)展的不完整性來(lái)說(shuō)，主要是由于我國(guó)國(guó)民對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快、對(duì)信貸系統(tǒng)發(fā)展的不信任以及自主購(gòu)買力不足等方面，使我國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)無(wú)法發(fā)揮它原本具有的價(jià)值性。某網(wǎng)站發(fā)布了2012全年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年全年房?jī)r(jià)規(guī)模為17.29萬(wàn)億元，是年度歷史最高水平，這一數(shù)據(jù)引發(fā)了對(duì)社會(huì)房地產(chǎn)逐年擴(kuò)大而消費(fèi)比占比反降的思考。

3.貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的波動(dòng)與消費(fèi)關(guān)系的影響。在房?jī)r(jià)不穩(wěn)定和國(guó)民消費(fèi)能力不足的情況下，房地產(chǎn)波動(dòng)和與消費(fèi)關(guān)系受到了很多人的關(guān)注。在這種不穩(wěn)定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，由于房地產(chǎn)價(jià)格的增加對(duì)于消費(fèi)者的影響分別有以下幾種表現(xiàn)：首先，對(duì)已經(jīng)購(gòu)買了房產(chǎn)的人群來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲可以增加他們的總資產(chǎn)，提高他們的消費(fèi)水平，擁有的住房產(chǎn)值增加使房子的持有者增加了的房屋出租收入、轉(zhuǎn)讓收入和貸款增加收入，以此提高了房產(chǎn)持有者的消費(fèi)水平。有房者在所擁有的不動(dòng)產(chǎn)升值的情況下往往會(huì)增加消費(fèi)，原因無(wú)非是房?jī)r(jià)上升所帶來(lái)的財(cái)富，又或是一種投資成功的心理暗示，通過(guò)這種暗示或是轉(zhuǎn)賣投資的房產(chǎn)以此來(lái)獲得一筆不菲的收入，而這又會(huì)促使人們?nèi)ハM(fèi)。對(duì)于購(gòu)買力不足的居民來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的提高會(huì)令他們?yōu)橘I房更加的憂慮焦愁，進(jìn)而進(jìn)行更多的儲(chǔ)蓄，因此降低消費(fèi)水平，這種機(jī)制稱為“流動(dòng)性約束效應(yīng)”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控下，銀行的貸款信用由于住房的問(wèn)題極大限度地提高了信用額度。對(duì)于這一部分人來(lái)說(shuō)，國(guó)家出臺(tái)這樣的政策使得這些人能夠在日常消費(fèi)中處于積極消費(fèi)狀態(tài)，對(duì)于國(guó)家的補(bǔ)貼分期的還款緩解了他們的住房壓力。對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)的居民來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，他們不具備購(gòu)買能力。因此，房?jī)r(jià)上升可能會(huì)導(dǎo)致一些擁有小額資產(chǎn)的人拒絕購(gòu)房，以此進(jìn)行其他方面的高消費(fèi)，這個(gè)行為稱為“替代效應(yīng)”。所以，要通過(guò)我國(guó)總體的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控才能處于更為有利的地位。下表列出了我國(guó)今年來(lái)的消費(fèi)率情況。

4.如何使用貨幣政策促進(jìn)房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。在不同的地區(qū)，房?jī)r(jià)差距大是有目共睹的。房子的地理位置、環(huán)境設(shè)施、交通的方便程度都影響了居民住房區(qū)域的價(jià)格。購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力決定了區(qū)域房?jī)r(jià)的高度。較為富裕的區(qū)域和省份，大城市吸引著人們?nèi)スぷ魃?，同時(shí)也推動(dòng)進(jìn)了大城市房?jī)r(jià)的攀升，比如杭州、上海和北京這三個(gè)大城市外來(lái)人口都快超過(guò)本地居民了。不斷有有能力的購(gòu)買者蜂擁而至購(gòu)買房產(chǎn)，如若不是自我的能力購(gòu)買那就是啃老族的這一代，大多數(shù)人是從父母錢包里獲取了大筆資金。一線城市的房?jī)r(jià)難以控制，所以應(yīng)從城市建設(shè)著手，發(fā)展城市建設(shè)提高城市紅利，使大城市不再人滿為患，宏觀調(diào)控各省經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)互惠互利。而其他城市出現(xiàn)的供過(guò)于求的情況也能相對(duì)緩解。貨幣政策是貨幣當(dāng)局運(yùn)用貨幣政策工具，以市場(chǎng)為承載、從而影響國(guó)民對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的投資消費(fèi)行為；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響巨大，是帶動(dòng)GDP發(fā)展的主要因素。由于近期美元持續(xù)下降趨勢(shì)，而人民幣又有增值勢(shì)頭。從其他國(guó)家的經(jīng)歷看，貨幣升值過(guò)程往往是房地產(chǎn)增值的過(guò)程，比如日本，1988—1990年，日本有部分區(qū)域的房?jī)r(jià)同時(shí)暴漲了2.2倍和1.6倍。貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更穩(wěn)健，在總結(jié)日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫崩盤的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的同時(shí)，必須認(rèn)真把握房地產(chǎn)的方向。

三、貨幣政策以及房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)數(shù)據(jù)研究

1.房?jī)r(jià)波動(dòng)數(shù)據(jù)調(diào)研。房產(chǎn)作為國(guó)民重要持有物之一，其波動(dòng)性具有重要意義這值得我們?nèi)ド钊肟季?。去?—7月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)4.2個(gè)百分比；其中，住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)3.4個(gè)百分比，有些業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，貨幣寬松調(diào)整后所帶來(lái)的樓市成交量回升，從而會(huì)使房?jī)r(jià)再度提升，使得前期樓市調(diào)控政策所取得的結(jié)果差強(qiáng)人意。許多人，單從降低利息方面，對(duì)購(gòu)房者每個(gè)所要負(fù)擔(dān)的成本以及房地產(chǎn)的成本對(duì)于房?jī)r(jià)的影響來(lái)觀察，其作用不大。買房的人每個(gè)月要拿出的錢少了2%～3%左右，而房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)金額在總金額的占比不高，因此并沒(méi)有太大改變。但降低利息依然對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有影響，面對(duì)央行的宏觀調(diào)控降低價(jià)格，將減弱購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期。通過(guò)恒定的經(jīng)濟(jì)學(xué)定義可知，需求是價(jià)格的反函數(shù)，因此在其他條件穩(wěn)定的情況下，商品價(jià)格越高需求越少，價(jià)格越低需求越大。在2007年房?jī)r(jià)價(jià)格為3 500元時(shí)住房購(gòu)買率僅為47個(gè)百分比，在2013年房?jī)r(jià)上漲為7 000元時(shí)購(gòu)買率卻增加到了65個(gè)百分比。所以，我國(guó)的房?jī)r(jià)購(gòu)買率是存在反經(jīng)濟(jì)學(xué)定義的發(fā)展下進(jìn)行的。我國(guó)的樓盤房?jī)r(jià)越高越受到追捧，這不符合傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的發(fā)展方向；這是由于房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)兩種功能。投資的本質(zhì)就是以現(xiàn)有的本錢使它流通增加更多，社會(huì)的流動(dòng)資金越大，投機(jī)需求越增加。貨幣政策所要執(zhí)行的職能的本質(zhì)應(yīng)該是調(diào)控嚴(yán)重分配不均的錢，這才能切實(shí)地控制房?jī)r(jià)波動(dòng)。在過(guò)去十年，也就是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年里，房地產(chǎn)雖然無(wú)法實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，但是對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”還是意義重大。土地財(cái)政對(duì)政府的重要性使政府只能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并不具有真正降低房?jī)r(jià)的意義。由于中央政府把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到使區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡，還未找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，所以這是目前關(guān)于房?jī)r(jià)過(guò)高的主要因素。

一線城市房?jī)r(jià)與消費(fèi)比圖

2.消費(fèi)比例占房?jī)r(jià)波動(dòng)于貨幣政策影響調(diào)研。當(dāng)今我國(guó)屬于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期間，房?jī)r(jià)、通貨脹漲和貨幣政策都有別于他國(guó)。我國(guó)的房?jī)r(jià)除了取決于供求的力量之外，還受人口因素、財(cái)政制度和土地規(guī)劃制度等因素影響。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：第一，我國(guó)的流動(dòng)性對(duì)房?jī)r(jià)和通脹影響顯著;在北上廣等國(guó)家，外來(lái)的人口占城市的50%，而房?jī)r(jià)也與其他區(qū)域相比多了60%；第二，我國(guó)的低利率推動(dòng)了房?jī)r(jià)提高。另外，貨幣政策的價(jià)格型工具對(duì)抑制房?jī)r(jià)有作用，住房信貸的難度、稅收政策和住房限購(gòu)并且增加利息對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用超過(guò)控制貨幣供應(yīng)；通過(guò)貨幣政策的調(diào)整，北上廣的消費(fèi)率也從40%增加到60%。從2015年的房?jī)r(jià)波動(dòng)情況看，全國(guó)的房?jī)r(jià)水平增長(zhǎng)走向已經(jīng)由原來(lái)的一線城市增加到全國(guó)性大范圍的房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致住房壓力加大，泡沫風(fēng)險(xiǎn)不斷加劇。房?jī)r(jià)波動(dòng)已經(jīng)持續(xù)18個(gè)月穩(wěn)定上升，并且無(wú)降低的情況。在這之中，有7個(gè)月房?jī)r(jià)比漲幅都超過(guò)1.13%。全國(guó)性增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)2013年時(shí)的價(jià)格，接近2001年上半年的價(jià)格。從上圖來(lái)看，改革開(kāi)放以來(lái)，一些大中城市商品房住房?jī)r(jià)格指數(shù)提升，可以看出房?jī)r(jià)是在2008年金融危機(jī)后開(kāi)始大幅度提升，到2013年這幾年間都一直處于穩(wěn)步上升的情況，在這幾年間的消費(fèi)率也不斷降低。而2013—2015年的漲幅相對(duì)來(lái)說(shuō)不如20世紀(jì)初的勁頭，但也沒(méi)有降低。到了2016年房?jī)r(jià)也再創(chuàng)歷史新高，對(duì)于消費(fèi)率來(lái)說(shuō)也持續(xù)低迷。通過(guò)其他的調(diào)查報(bào)告表明，房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)十幾年保持上漲。增長(zhǎng)指數(shù)來(lái)看，2013年9月份新建房地產(chǎn)，與上月相比有大幅的提升，上升0.93個(gè)百分點(diǎn)。直到2015年5月份，房地產(chǎn)價(jià)格又開(kāi)始新一輪的增長(zhǎng)，隨后漲幅開(kāi)始緩慢平穩(wěn)上升。進(jìn)入2016年以來(lái)，房?jī)r(jià)同比價(jià)格開(kāi)始明顯上升，尤其是3月份以來(lái)，每個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格增加均超過(guò)1%，而到9月份，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅更是超過(guò)2.3%，創(chuàng)下房?jī)r(jià)指數(shù)自發(fā)布以來(lái)的最高值。通過(guò)這些房?jī)r(jià)上漲數(shù)據(jù)來(lái)分析下對(duì)消費(fèi)影響，一線城市的消費(fèi)，增速比全國(guó)水平低不少。研究中發(fā)現(xiàn)，特別是深圳房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快，與去年的房?jī)r(jià)以及消費(fèi)率對(duì)比，今年的消費(fèi)率相對(duì)房?jī)r(jià)也許會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。去年就連東北這樣GDP增長(zhǎng)只有3.5%位列全國(guó)較低的省份的社會(huì)消費(fèi)率都有7.6%的增長(zhǎng)，其消費(fèi)率增長(zhǎng)高主要是受房?jī)r(jià)影響，但房?jī)r(jià)畢竟是短期波動(dòng)很大的，但是消費(fèi)卻是比較平穩(wěn)的。這種出現(xiàn)的一線危機(jī)被人們忽略，但其實(shí)從更具有持續(xù)性的消費(fèi)指標(biāo)看，深圳的消費(fèi)危機(jī)要比東北還嚴(yán)重得多。最新數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，廈門當(dāng)月累計(jì)同比3.8%，杭州7.7%，廣州8.3%，全國(guó)10.9%，廈門回升，但杭州、廣州還在繼續(xù)下降?？偟膩?lái)說(shuō)，一線城市消費(fèi)率水平依舊落后全國(guó)。在改革開(kāi)放前，杭州、廣州的平均消費(fèi)增加是高于全國(guó)的，平均高2.2%，并且二十幾年中只有五年低于全國(guó)的消費(fèi)率，說(shuō)明房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)一線城市帶來(lái)的影響。在1999—2008年期間的房地產(chǎn)建設(shè)在一線城市具有25%購(gòu)買率，在其他區(qū)域的購(gòu)買率僅為一線城市的1/3。1999—2008年時(shí)期一線城市消費(fèi)率平均高于全國(guó)32.2%，而2009—2015年時(shí)期平均落后21.73%呈現(xiàn)的差距明顯，這段時(shí)期也正是和一線城市房?jī)r(jià)脫離全國(guó)平均水平加速上漲時(shí)期相吻合，一線城市是由于外來(lái)人口的流動(dòng)才導(dǎo)致提高了消費(fèi)率，如果除去外來(lái)人口流動(dòng)因素，消費(fèi)增長(zhǎng)落后程度將更大。房地產(chǎn)業(yè)為了適應(yīng)貨幣政策調(diào)控，也不得不做出相應(yīng)的配合，從而促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。

結(jié)語(yǔ)

通過(guò)借鑒對(duì)貨幣政策和房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的數(shù)據(jù)表明，我國(guó)需要根據(jù)國(guó)情調(diào)整貨幣政策所能帶來(lái)的利益，規(guī)避關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的歷史路線；使房?jī)r(jià)能在可控范圍內(nèi)波動(dòng)，通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮穩(wěn)定，提高社會(huì)的和諧度；貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不言而喻的，對(duì)于貨幣政策在改善社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面的職能通過(guò)房?jī)r(jià)的波動(dòng)也能很好地體現(xiàn)。需要通過(guò)兩者的互相監(jiān)督，從而切實(shí)地改善價(jià)格過(guò)高的住房問(wèn)題，提高國(guó)民的生活消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的流通。保護(hù)人民的根本利益和基本的生活訴求，提高國(guó)民幸福感完成建設(shè)小康的目標(biāo)。

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[2]楊玉娟.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響研究[D].長(zhǎng)沙：長(zhǎng)沙理工大學(xué)，2007.

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[4]李春風(fēng).房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的影響研究[D].長(zhǎng)沙：湖南大學(xué)，2013.