趙雪瑤

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 管理科學(xué)與工程學(xué)院，安徽 蚌埠 233000)

0 引言

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)速度加快，越來(lái)越多的農(nóng)村人口離開(kāi)家鄉(xiāng)涌向大城市謀求發(fā)展。身處異地住房是一個(gè)大問(wèn)題，在城市打拼了多年的人自然想在城市立足給下一代一個(gè)更好的起點(diǎn)，故買房必不可少。

成本決定價(jià)格——房?jī)r(jià)在近二十年里迅猛上漲呢，其中一個(gè)主要因素便是土地價(jià)格。據(jù)悉自2000年起，全國(guó)各個(gè)省市政府開(kāi)始相繼頒布最新土地政策，商業(yè)用途的土地開(kāi)始采用拍賣、招標(biāo)、掛牌轉(zhuǎn)讓等形式，使得房屋造價(jià)成本上漲，房?jī)r(jià)迅速上升[1]。

供不應(yīng)求——房屋供不應(yīng)求現(xiàn)象存在多方面的因素。一方面，政府政策調(diào)控。2000年以后國(guó)家大力推動(dòng)城市化建設(shè)改革，政府壟斷、掌控土地，使得土地價(jià)格上漲(減少供給)[2]。同時(shí)老城區(qū)等舊房大面積拆遷，導(dǎo)致購(gòu)房需求量增加(增大需求)。為消除農(nóng)村城市差異，解決異地子女上學(xué)問(wèn)題，政府曾頒布了買房送戶口的相應(yīng)政策，更加刺激了外鄉(xiāng)的買房欲望(增加需求)。另一方面經(jīng)濟(jì)水平提高。新世紀(jì)的來(lái)臨，居民經(jīng)濟(jì)條件穩(wěn)步增高，消費(fèi)觀念也有所改變，按揭貸款全面鋪開(kāi)，而且國(guó)家采取的計(jì)劃生育政策導(dǎo)致這一代多以獨(dú)生子女家庭為主，家庭負(fù)擔(dān)小，為子女買房欲望加強(qiáng)(增加需求)。中國(guó)現(xiàn)富有家庭數(shù)量增多，為防止經(jīng)濟(jì)變動(dòng)，貨幣貶值，人們更加傾向于將現(xiàn)錢轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。再一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲。房地產(chǎn)商故意壟斷商品房市場(chǎng)，減少供給，刺激消費(fèi)(減少供給)[3]。

住房是人們生活的根本問(wèn)題，持續(xù)高房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行，因此研究房?jī)r(jià)影響因素在這樣一個(gè)時(shí)代背景下就顯得尤為必要。抓住房?jī)r(jià)上漲根本影響因素才能更好的采取解決措施，恢復(fù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。

1 文獻(xiàn)綜述

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然起步較晚，但是發(fā)展形勢(shì)卻比較復(fù)雜，國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界很多學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素做過(guò)研究。影響房?jī)r(jià)的因素有很多，學(xué)者們也是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。主要的觀點(diǎn)分為四個(gè)大類:經(jīng)濟(jì)因素；社會(huì)因素；地域與自然因素；行政與政治因素[4]。

根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值理論和價(jià)格理論[5]，從總體上看，房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)仍然是價(jià)值，基本上也是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。在房地產(chǎn)價(jià)格決定因素方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者的爭(zhēng)議較少但是研究對(duì)象有所不同，各因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度也有所不同。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素有很多，例如國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，居民消費(fèi)水平，物價(jià)，房地產(chǎn)造價(jià)等。陳珂[8]在構(gòu)建GDP、工資及房?jī)r(jià)傳導(dǎo)模型的基礎(chǔ)上，對(duì)深圳市近十余年的GDP、工資及房?jī)r(jià)進(jìn)行了定量的回歸分析，得出GDP、工資及房?jī)r(jià)之間的傳導(dǎo)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程。GDP-工資回歸模型殘差的自相關(guān)函數(shù)呈正弦波動(dòng)；平均工資可以很好地線性解釋平均房?jī)r(jià)的變動(dòng)；而房地產(chǎn)直接帶動(dòng)建筑等多行業(yè)發(fā)展，間接推動(dòng)上游煤炭，冶煉等眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又推動(dòng)了GDP的上升。黃居林[9]通過(guò)薩洛普的圓形城市模型分析表明，我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)、竣工房屋造價(jià)和銷竣比存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，但竣工房屋造價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常微弱。

人口密度，可使用土地面積，消費(fèi)觀等都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有不同程度的影響。姚先國(guó)和黃祎華[6]認(rèn)為地價(jià)與房?jī)r(jià)有關(guān)聯(lián)，但并非線性關(guān)系，即使地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)也并不一定隨之上漲，要降低房?jī)r(jià)，也并非只有降低地價(jià)一個(gè)途徑，只有其他成本都呈剛性再無(wú)下降空間，而開(kāi)發(fā)商已到了無(wú)利可圖的地步，地價(jià)的上升才會(huì)全部反映在房?jī)r(jià)上，成為房?jī)r(jià)上漲的直接原因。他們結(jié)合杭州，上海等沿海城市的事例通過(guò)實(shí)證分析指出，根據(jù)絕對(duì)價(jià)格來(lái)議論房?jī)r(jià)高低是沒(méi)有意義的，判斷房產(chǎn)價(jià)格合理與否，關(guān)鍵在于住房供求是否平衡，具體要看房屋銷售狀況和居民實(shí)際住房改善情況，房?jī)r(jià)最終受需求約束，房?jī)r(jià)上漲主要是由于需求推動(dòng)而非成本推動(dòng)。陳國(guó)進(jìn)[7]經(jīng)過(guò)人口結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析得出，少兒撫養(yǎng)比的下降和老年撫養(yǎng)比的下降是造成我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的人口結(jié)構(gòu)因素，而我國(guó)現(xiàn)處于“老齡化”初期，計(jì)劃生育政策促使中國(guó)形成“一對(duì)夫妻一個(gè)孩子”的家庭結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化了老年人幫助下一代年輕人買房的動(dòng)機(jī)，形成了兩代人的積蓄同時(shí)釋放于房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。但隨著我國(guó)跑步進(jìn)入“老齡化”社會(huì)，我國(guó)未來(lái)人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，少兒撫養(yǎng)比基本保持穩(wěn)定，下降幅度很小，而老年撫養(yǎng)比快速上升，這使得其對(duì)房?jī)r(jià)上漲的推動(dòng)力將減弱甚至消失。

一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，地理位置，地形，氣候，公共基礎(chǔ)設(shè)施等都是造成房?jī)r(jià)不同的重要影響因素。中國(guó)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)擁入，落后或自然環(huán)境惡劣地區(qū)的人口不斷向北上廣深等經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展城市進(jìn)軍，導(dǎo)致城市間人口比例失衡，更是導(dǎo)致了不同地區(qū)間房地產(chǎn)價(jià)格的高度差異化。

貨幣政策、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、稅收政策、政府公共政策等都對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)有相應(yīng)的影響。為對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，國(guó)家近幾年相繼頒布了若干政策。2016年下半年中央以調(diào)控為主，限購(gòu)、限地希望控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防止房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生；2017年又進(jìn)行了一系列限購(gòu)限貸:(1）二套房首付比例上調(diào)10%；(2)限貸措施加碼，首套二套均暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款；(3)企業(yè)買房受限，商業(yè)住房在交易需要滿三年。

在前人的總結(jié)探索下，大家對(duì)房?jī)r(jià)的影響因素都有了大致的了解，但是不同時(shí)期，不同時(shí)代背景下面對(duì)相同的問(wèn)題往往所考察和得到的結(jié)論也會(huì)有所不同，故我們要與時(shí)俱進(jìn)，采用新數(shù)據(jù)新思路繼續(xù)探索，進(jìn)一步了解影響房?jī)r(jià)的各方面因素，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解決問(wèn)題。因?yàn)榈赜蚺c自然因素是客觀因素，經(jīng)濟(jì)、氣候等越好的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格越高這一結(jié)論已被大家廣泛認(rèn)可。而行政與政治對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響屬于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，是國(guó)家穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，所以本文對(duì)這兩方面不再贅述。

本文根據(jù)對(duì)已有房地產(chǎn)影響因素的探討，進(jìn)行歸納總結(jié)，就經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素兩方面選取與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性最大的六個(gè)方面進(jìn)行計(jì)量回歸分析，得出其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

2 模型的設(shè)定

2.1 影響因素分析及變量設(shè)定

(1)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(X1)

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值代表著一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的核心指標(biāo)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，常用GDP來(lái)衡量該國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合水平。石振武[16]在對(duì)房地產(chǎn)與GDP之間的互動(dòng)效益研究中提出，商品住宅價(jià)格從消費(fèi)、投資和出口三個(gè)方面對(duì)GDP產(chǎn)生影響，GDP影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求間接作用于商品住宅價(jià)格。商品房?jī)r(jià)格與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著密切的聯(lián)系[10]，同時(shí)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值影響著地價(jià)、房屋造價(jià)等多方面因素，因而本文選取國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為解釋變量，以判斷兩者的影響關(guān)系。

(2)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(X2)

居民能花多少，取決與能賺多少。恩格爾定理中說(shuō)道:“一個(gè)家庭或在一個(gè)家庭中，食物支出在收入中所占比例隨著收入的增加而減少?！蓖ㄟ^(guò)居民的消費(fèi)指數(shù)分析居民收入情況及邊際消費(fèi)傾向，對(duì)日后房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)分析有很好的作用。若居民消費(fèi)多以保證衣食住行則對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響不大；若居民消費(fèi)更多的是傾向于改善生活質(zhì)量及居住環(huán)境則會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格的上升。同時(shí)可支配收入增加，居民儲(chǔ)蓄及投資增加，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)低，投資回報(bào)率大，更增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。雖說(shuō)衣食住行，住房是居民生活必須的一部分，但經(jīng)濟(jì)條件決定了居民的購(gòu)房能力，也切實(shí)的影響著房?jī)r(jià)的變動(dòng)[11]。故以居民2000年至2015年期間的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變化為解釋變量x2，探究居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動(dòng)是否與房?jī)r(jià)變動(dòng)存在一定的函數(shù)關(guān)系。

(3)年末總?cè)藬?shù)(X3)

年末總?cè)藬?shù)反映了一年內(nèi)全國(guó)的人口總?cè)藬?shù)。在城市發(fā)展中，人口資源與城市空間資源呈相互競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。近年來(lái)，隨著城市人口規(guī)模的不斷膨脹，各地房?jī)r(jià)普遍攀升[12]，一些城市的房?jī)r(jià)已大大超過(guò)居民的支付水平，大量的普通居民為了防止房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲不惜成為房奴，這對(duì)居民的生活狀況照成了很大的影響。全國(guó)人口多，住房剛性要求高，由于我國(guó)實(shí)行的計(jì)劃生育政策，二胎政策開(kāi)放，人口基數(shù)在不斷增大的同時(shí)房地產(chǎn)需求增大，而土地面積恒定，故房?jī)r(jià)上升迅猛。畢子明[17]，楊小金[18]等也曾對(duì)人口與房地產(chǎn)之間的關(guān)系進(jìn)行過(guò)研究，所以可以把年末總?cè)藬?shù)X3作為影響房?jī)r(jià)的解釋變量。

(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)(X4)

房?jī)r(jià)的影響因素頗多，造價(jià)是其中必不可少的一項(xiàng)。房屋造價(jià)直接影響了住宅的成本，成本決定價(jià)格。在建房過(guò)程中，造價(jià)涉及方面很廣，例如建筑材料價(jià)格，建筑安裝成本，配套設(shè)施成本等。中國(guó)現(xiàn)已經(jīng)是全球第二大經(jīng)濟(jì)體，改革開(kāi)放以后國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷進(jìn)步，物價(jià)水平普遍提高，房屋造價(jià)提高，故將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)X4作為解釋變量，研究房屋造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。

(5)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用(億元)(X5)

土地稀缺性以及政府政策導(dǎo)致土地購(gòu)置費(fèi)不斷上漲。隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷的進(jìn)行，城市內(nèi)建筑一棟棟拔地而起，導(dǎo)致土地稀缺地價(jià)大幅度增加。2000年以后全國(guó)各個(gè)省市政府開(kāi)始相繼頒布最新土地政策，商業(yè)用途的土地開(kāi)始采用拍賣、招標(biāo)、掛牌轉(zhuǎn)讓等形式，使得房屋造價(jià)成本上漲，房?jī)r(jià)迅速上升。故選擇土地購(gòu)置價(jià)格X5作為解釋變量。

(6)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積(X6)

宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中介紹到，供不應(yīng)求，價(jià)格上漲。隨著人口大規(guī)模向城鎮(zhèn)擁入，導(dǎo)致部分發(fā)達(dá)地區(qū)人口密度大幅度加大，然而土地可利用面積一定，房地產(chǎn)竣工房屋面積小于居民購(gòu)房需求量，導(dǎo)致供房緊張，房?jī)r(jià)上升。而部分經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)或偏遠(yuǎn)地區(qū)，雖土地寬闊卻無(wú)法得到很好的利用，因而房?jī)r(jià)整體仍呈上升趨勢(shì)。同時(shí)為使得房?jī)r(jià)提高，房地產(chǎn)商在2000年以后房?jī)r(jià)上漲期間，壟斷房地產(chǎn)行業(yè)，購(gòu)得的土地閑置不開(kāi)發(fā)，加大了供不應(yīng)求現(xiàn)狀，進(jìn)一步哄抬房?jī)r(jià)。

(7)住宅商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)(Y)

2.2 數(shù)據(jù)收集與模型的建立

本文構(gòu)建模型選用數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局[13]2000-2015相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)，見(jiàn)表1。

由圖1可以看出，被解釋變量房?jī)r(jià)Y與解釋變量居民消費(fèi)指數(shù)X2變動(dòng)方向相同，相互存在一定的相關(guān)性，與其他解釋變量變動(dòng)方向相同還是不相同不太明顯，由此再進(jìn)行相關(guān)圖分析。

得解釋變量國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)X2，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)(元/平方米) X4，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用(億元)X5，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積(萬(wàn)平方米)X6，住宅商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)Y之間均存在正的線性相關(guān)關(guān)系，而年末總?cè)丝?萬(wàn)人)X3住宅商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)，Y線之間均存在正的非線性相關(guān)。

表1 我國(guó)2000-2015年我國(guó)房?jī)r(jià)影響因素的相關(guān)數(shù)據(jù)

圖1 計(jì)量模型趨勢(shì)圖分析變量相關(guān)關(guān)系

根據(jù)上述分析和經(jīng)濟(jì)理論，初步建立我國(guó)居民消費(fèi)的影響因素多元線性回歸模型:Y=C+C1*X1+C2*X2+C3*X3+C4*X4+C5*X5+C6*X6+ε

3 模型的估計(jì)

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，用最小二乘法作多元線性回歸分析。

模型的報(bào)告形式為:

4 模型的檢驗(yàn)與調(diào)整

4.1 原模型統(tǒng)計(jì)推斷檢驗(yàn)與計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)

通過(guò)推斷檢驗(yàn)表明模型線性關(guān)系顯著，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1，居民消費(fèi)價(jià)格指X2，年末總?cè)丝?萬(wàn)人)X3，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)(元/平方米)X4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)用(億元)X5，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)竣工房屋面積(萬(wàn)平方米)X6或解釋變量聯(lián)合起來(lái)對(duì)被解釋變量住宅商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)Y有顯著影響。

通過(guò) T 檢驗(yàn)表明變量 X1、X3、X4、X5、X6 對(duì)Y沒(méi)有顯著影響，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)X2對(duì)住宅商品房平均銷售價(jià)格Y有顯著影響。

考慮到選擇的影響因素過(guò)多，通過(guò)多重共線性檢驗(yàn)，不排除存在多重共線性的可能性。

進(jìn)一步借助輔助回歸模型檢驗(yàn)與方差擴(kuò)大因子檢驗(yàn)，進(jìn)行相關(guān)操作后得到相關(guān)數(shù)據(jù)，根據(jù)表1可知，存在著一定的多重共線性。

最后按照逐步回歸原理建立回歸模型。

1)建立一元基本線性回歸模型

根據(jù)理論分析，由相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)知X1與Y相關(guān)性最強(qiáng)，X4其次，故先建立Y與X1的一元基本線性回歸模型。

2)將其余的變量逐個(gè)引入模型，經(jīng)過(guò)反復(fù)的引入-檢驗(yàn)-剔除，修正數(shù)據(jù)如表2，最終確定理想模型如下:

4.2 調(diào)整模型統(tǒng)計(jì)推斷檢驗(yàn)

對(duì)調(diào)整后的模型進(jìn)行推斷檢驗(yàn)表明模型線性關(guān)系顯著，解釋變量國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1， 年末總?cè)丝?萬(wàn)人)X3聯(lián)合起來(lái)對(duì)被解釋變量住宅商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)Y有顯著影響[14]。

表2 回歸模型檢驗(yàn)與方差擴(kuò)大因子檢驗(yàn)

再次通過(guò)T檢驗(yàn)表明國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1， 年末總?cè)丝?萬(wàn)人)X3對(duì)住宅商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)Y均有顯著影響。

4.3調(diào)整模型計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)

1)DW檢驗(yàn):表明模型誤差項(xiàng)之間無(wú)自相關(guān)性。

2)BG檢驗(yàn):得，

選擇的理想模型為:

3)White檢驗(yàn)與ARCH檢驗(yàn):

由nR2=5.975308＜χ2α(4)=9.48773，prob(nR2)=0.201000＞0.05，(n-P)R2=2.412214＜χ2α(8)=15.5073，prob((n-P)R2)=0.120392＞0.05，表明廣義差分法估計(jì)的回歸模型不存在異方差。

4.4 模型結(jié)論

綜上上述，我國(guó)居民消費(fèi)水平比較合適的模型如下:

該模型估計(jì)結(jié)果說(shuō)明，住宅商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)Y主要取決于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1， 年末總?cè)丝?萬(wàn)人)X3。在其他因素不變的情況下，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)X1每增加1億元，住宅商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)Y增加0.004847元/平方米；在其他因素不變的情況下，年末總?cè)丝?萬(wàn)人)X3每增加1萬(wàn)人時(shí)，住宅商品房平均銷售價(jià)格(元/平方米)Y增加0.169653元/平方米。

5 政策建議

從以上分析我們可知房?jī)r(jià)的影響因素主要跟國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和人口總數(shù)有密切關(guān)聯(lián)。房?jī)r(jià)的變動(dòng)影響著整個(gè)國(guó)家居民的生活狀況，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支撐支柱之一，對(duì)其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起著不可替代的作用，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展也會(huì)給居民的消費(fèi)帶來(lái)消極的影響?，F(xiàn)根據(jù)以上做的模型檢驗(yàn)就兩方面提出政策建議:

一是從國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值上說(shuō)。國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，人們的生活就會(huì)越好，手頭上的資金增多，一方面為了投資，另一方面為了給子女買房等因素，導(dǎo)致對(duì)房屋的需求量大大增加，國(guó)家應(yīng)頒布相關(guān)政策調(diào)控，控制供求關(guān)系，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)行業(yè)壟斷現(xiàn)象的出現(xiàn)。使得經(jīng)濟(jì)一般的家庭買的起房，生活富裕的家庭不能以買房為賺錢手段。

二是從人口數(shù)量上控制房?jī)r(jià)。人口多，住房需求量大，土地資源有限，供給不足，供不應(yīng)求于是房?jī)r(jià)飆升[15]。目前我國(guó)人口老齡化嚴(yán)重，最近二胎政策剛剛放開(kāi)，新一代小生命正在不斷涌進(jìn)，國(guó)家應(yīng)在緩解我國(guó)人口老齡化的同時(shí)，保證對(duì)人口的控制。發(fā)展城鎮(zhèn)化的同時(shí)加大對(duì)偏僻地區(qū)的開(kāi)發(fā)，全面利用土地資源，防止人口大量往城市遷移，減小城鎮(zhèn)人口密度。

除了這兩個(gè)方面以外，其他的影響因素還有很多。國(guó)家在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也應(yīng)加緊對(duì)青少年的教育。從小培養(yǎng)青少年的價(jià)值觀。物質(zhì)生活不是全部，切勿盲從攀比，改變傳統(tǒng)觀念，提倡新時(shí)代思想。

6 總結(jié)

由于房地產(chǎn)行業(yè)興起較晚，本文收集了全國(guó)2000年-2015年這16年間的有效數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)接近分析時(shí)間，時(shí)長(zhǎng)較長(zhǎng)，數(shù)據(jù)有效確保分析結(jié)果有效。同時(shí)本文在借鑒往年研究論文的同時(shí)也對(duì)解釋變量的研究對(duì)象進(jìn)行了微調(diào)。如將對(duì)人均可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究改為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房?jī)r(jià)的研究等。

根據(jù)模型構(gòu)造顯示，我國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格主要跟國(guó)民生產(chǎn)總值及人口總數(shù)密切相關(guān)，國(guó)民生產(chǎn)總值間接影響了建房成本等多方面因素。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，本文只是選取了部分影響因素，還有很多方面可以進(jìn)一步進(jìn)行研究分析，如:國(guó)家政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響等。

“衣食住行”，房地產(chǎn)一直是我們關(guān)注的焦點(diǎn)。近些年國(guó)家也對(duì)此進(jìn)行了一些政策調(diào)控，但是房?jī)r(jià)目前仍處于較高水平，漲幅有所下降，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究分析仍然重要?？陀^評(píng)價(jià)，切實(shí)研究，針對(duì)性解決，才能使得房地產(chǎn)行業(yè)更加平穩(wěn)的發(fā)展。