檀 天

南京寧浦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 江蘇 南京 211800

正文：

保障性住房工程是針對社會中的弱勢群體而進行的住房建設(shè)項目。通過保障性住房工程建設(shè)能夠有利的促及我國的社會公平，維護我國人民群眾的基本住房利益。在現(xiàn)有的保障性住房工程建設(shè)管理中仍舊存在各種制度上的、組織上的以及執(zhí)行上的問題，因此其管理過程還需要進一步深化和細化。

一、保障性住房工程建設(shè)管理的依據(jù)

1.以國家有關(guān)指導政策為規(guī)劃依據(jù)

在政府工作中，保障性住房工程建設(shè)是維護民生發(fā)展、促進社會公平的主要建設(shè)項目。因此，為了更好的進行全國范圍內(nèi)的統(tǒng)籌規(guī)劃，我國出臺了一系列的相關(guān)法律法規(guī)，并隨著社會實踐和人民需求的變化而不斷進行調(diào)整。從1998年國務院印發(fā)的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，到2003年國務院發(fā)出的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，再到2007年國務院發(fā)出的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》等系列政策，均為指導保障性住房工程建設(shè)管理提供科學、客觀的指導依據(jù)。各地區(qū)政府均在中央政府的統(tǒng)一政策指導下開展各個地區(qū)的保障性住房工程建設(shè)工作。

2.以各地區(qū)具體情況為實踐參考

保障性住房的面積大小、入住居民的評判標準等都需要根據(jù)各個地區(qū)的具體情況進行制定，不能夠“一刀切”的進行管理決策，需要在制定各項指標和目標之前進行調(diào)研。因此，各個地區(qū)政府需要在中央政府的政策指導下，開展本地區(qū)的貧困人口的住房情況調(diào)查，以便確定本地區(qū)貧困人口的評判依據(jù)，以及相關(guān)的住房需求量，便于后續(xù)進行保障性住房工程建設(shè)的開發(fā)與供給。

3.以滿足人民基本住房保障需要為基礎(chǔ)

在保障性住房工程建設(shè)管理中，其最為基礎(chǔ)的原則就是要滿足供需平衡的原則，讓貧困人口有房可住，能夠享受到基本的住房保障。因此，在保障性住房建設(shè)的過程中，供需情況的考量是最為重要的。在現(xiàn)有保障性住房的建設(shè)中，明顯出現(xiàn)了供不應求的現(xiàn)狀，因此地區(qū)政府應該在綜合評判住房需求的基礎(chǔ)上，進行保障性住房的開發(fā)、建設(shè)、流通工作，以滿足人民基本住房保障需要。

二、保障性住房工程建設(shè)管理的問題

1.保障性住房配套設(shè)施沒能同步建設(shè)

保障性住房為了包租基本的住房需求，在購房或者租房的價格上比較便宜，因此開發(fā)商為了持續(xù)經(jīng)營，需要減少住房工程建設(shè)的綜合成本。因此，我國現(xiàn)有的保障性住房都建設(shè)在遠離市中心的城郊地區(qū)，在交通、生活、購物、娛樂等方面沒有形成配套設(shè)施和服務。由于保障性住房的便利性較差，沒有辦法滿足貧困人口基本的物質(zhì)需求，因此為其提供的服務質(zhì)量不高。

2.保障性住房工程質(zhì)量有待提高

出于成本和收益問題的考慮，保障性住房工程質(zhì)量相對于一般的商品房而言，存在一定的差異。因此在保障性住房中，基本的水、電、暖氣等設(shè)施設(shè)備可能出現(xiàn)不完善或者經(jīng)常損壞等問題，給人民群主的基本生活造成不利影響。同時，除了基本的設(shè)施，保障性住房房屋面積小，房屋密度高，各個房屋之間的空間規(guī)劃存在不合理的現(xiàn)象，影響了居住的體驗和感受。并且，房屋之間的隔音、隔熱、保暖等效果不佳，不利于人民生活水平的保障。

3.保障性住房分配管理過程存在的問題

總體而言，在保障性住房分配中，主要是依靠家庭收入以及人口數(shù)量等要素來評定是否為貧困人口，是否需要政府分配保障性住房。但是在具體的審核中，由于審核人員只是進行書面審核，沒有實地的考察，因此各種騙租、騙購的情況時有發(fā)生，使真正需要保障性住房的人沒有獲得機會。同時，在分配過程中也存在變化性的問題。很多家庭在得到保障性住房之后，在家庭收入有所提升后，仍舊沒有搬離出去，影響了保障性住房市場供給的數(shù)量和流動性。

三、保障性住房工程建設(shè)管理問題的解決策略

1.同步建設(shè)配套措施

對于開發(fā)商而言，同步建設(shè)配套設(shè)施不僅需要較大金額的開發(fā)資金，更需要后續(xù)的營業(yè)收入作為支撐。在現(xiàn)有的情況中，由于保障性住房數(shù)量不多并且較為分散，沒有形成集群化的優(yōu)勢，因此難以在一個大的生活區(qū)域內(nèi)建設(shè)相應的配套設(shè)施。因此，當?shù)卣谶M行保障性住房選址、設(shè)計和開發(fā)的過程中，需要注重保障性住房的集群效應，使其在地理位置上具有相鄰性，在空間規(guī)劃上具有一致性。因此由于保障性住房形成了一個較大的生活區(qū)域，因此商業(yè)開發(fā)看到有了一定的人口基數(shù)和商業(yè)需求，自發(fā)的會在市場的調(diào)節(jié)作用下開展商業(yè)開發(fā)的運營工作。

2.提升保障性住房的質(zhì)量

從源頭上來看，保障性住房的質(zhì)量問題歸根到底還是建設(shè)資金不足的問題。因此，當?shù)卣畱摲e極擴展多方面的融資渠道，不僅僅從自身的財政收入進行撥款，也要從社會資本進行籌資活動，集合全體社會的力量提升保障性住房的建設(shè)資金。其次，在施工建設(shè)的過程中，政府應該加強質(zhì)量監(jiān)督環(huán)節(jié)，根據(jù)規(guī)定好的施工質(zhì)量標準，進行施工質(zhì)量的檢查和監(jiān)督，并建立相應的獎懲機制，對施工人員進行約束和激勵。

3.保障性住房的公平、合理分配

對于保障性住房而言，其自身在分配過程中由于信息不對稱的問題，很容易發(fā)生逆向選擇或者道德風險的事件。因此，在審核過程中，政府需要制定全面的制度，從多個角度來評判貧困人口的標準和住房的實際擁有狀況，以便做出綜合的判斷。其次，在分配的過程中，需要及時對人口進行收入信息、人口信息等情況的跟蹤、更新和整理，確定好保障性住房能夠根據(jù)人口整體情況的變化在市場上進行流通，滿足更多貧困人口的住房需求。

四、結(jié)束語

保障性住房建設(shè)不僅僅有利于促進我國房地產(chǎn)市場的全面、健康發(fā)展，更有利于維護我國現(xiàn)有的社會住房需求，減少社會之間的矛盾。我國作為發(fā)展較不平衡，人口之間存在較大差異的國家，保障性住房的供給具有重要意義。在保障性住房的管理過程中，我國仍舊存在配套設(shè)施不完善、建設(shè)質(zhì)量不高、住房分配不合理等問題，此時還需要各地政府在中央政策的統(tǒng)一指導下，依據(jù)自身的地區(qū)情況，擴展建設(shè)資金，加強建設(shè)過程的監(jiān)督，為社會提供數(shù)量與質(zhì)量兼具的保障性住房。