闞小英

摘要：隨著中石化國企改革的不斷推進，專業(yè)化的整合重組，給物業(yè)服務行業(yè)迎來了新的發(fā)展機遇的同時，也面臨著日愈嚴峻的行業(yè)挑戰(zhàn)，這就使得越來越多的物業(yè)服務部門的經(jīng)營管理者，開始意識到物業(yè)服務成本剖析與控制對于物業(yè)服務行業(yè)生存的重要性。本文從物業(yè)服務成本的構(gòu)成剖析出發(fā)，論述了當前我國物業(yè)服務成本管理存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出了物業(yè)服務成本控制的具體措施，希望能夠為物業(yè)服務成本剖析與控制研究工作提供新的參考思路，從而有效推動我國物業(yè)服務行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)服務；成本剖析與控制；研究

一、物業(yè)服務成本的構(gòu)成剖析闡述

所謂的物業(yè)服務指的是物業(yè)服務部門通過與住戶達成關(guān)于社區(qū)內(nèi)的房屋以及各項配套的公共設(shè)施的管理服務協(xié)議，在這個過程中物業(yè)服務部門將會提供社區(qū)內(nèi)的房屋以及各項配套的公共設(shè)施的日常維護服務，從而切實有效的維護社區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生環(huán)境以及社區(qū)秩序。而物業(yè)服務成本則指的是物業(yè)服務部門為了切實有效的維護社區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生環(huán)境以及社區(qū)秩序而發(fā)生的各項支出，通常來說物業(yè)服務成本主要包含設(shè)備日常運行維護及維修費用、社區(qū)公共場地綠化管理費、管理服務人員的工資薪金、社區(qū)公共場地清潔衛(wèi)生費、能耗費用、材料費用等，這就使得物業(yè)服務成本具有涉及面廣、種類繁雜等特點。實際上，由于物業(yè)服務成本所涉及的事項繁多，使得即便是同一物業(yè)服務部門也會因為社區(qū)大小不一所產(chǎn)生的物業(yè)服務成本構(gòu)成不一。由于本文篇幅有限，因此筆者從設(shè)備日常運行維修費用、能耗費用以及材料費用，希望能夠從這三個方面來找到物業(yè)服務成本控制的有效措施。

二、當前我國物業(yè)服務成本管理存在的問題闡述

（一）社區(qū)內(nèi)各項配套的公共設(shè)施陳舊，公共設(shè)備日常運行維修費用大幅增加

中石化企業(yè)主業(yè)的瘦身健體及社區(qū)專業(yè)化重組步伐的不斷加快，為物業(yè)服務部門提供了十分充足的市場前景以及充裕的發(fā)展空間。然而，與之相對應的是物業(yè)服務部門快速成長的同時，并未及時帶動社區(qū)內(nèi)各項配套的公共設(shè)施同步更新發(fā)展，造成社區(qū)內(nèi)各項配套的公共設(shè)施陳舊，這些陳舊的配套公共設(shè)施常常無法正常的開展日常工作，不僅使得物業(yè)服務部門需要投入大量的資金以及時開展公共設(shè)備日常運行維修工作，以保障社區(qū)內(nèi)各項配套的公共設(shè)施能夠正常的開展工作，使得部門內(nèi)部成本隨之上升，有限的維修資金導致部分急需維修的項目滯后，給業(yè)主生活造成了一定的影響，由此對于物業(yè)服務部門的滿意度降低，難以維持部門有序的工作秩序。

（二）物業(yè)服務涉及的點多面廣，固定能耗可壓縮空間小，能耗費用難以有效降低

物業(yè)服務部門管理著眾多小區(qū)及辦公物業(yè)的環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、垃圾清運、樓道、道路照明以及電梯的運行和維保等業(yè)務，涉及的點多面廣，固定能耗主要來自水、電、燃料等，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，水電油耗超支現(xiàn)象較為普遍，基層站隊的辦公場所以及社區(qū)公廁、車棚用水用電的長明燈長流水現(xiàn)象屢見不鮮。油耗管理也存在不到位，單機油耗定額不實，油料加注控制不嚴，有的綠化機械設(shè)備狀態(tài)不佳帶病運行，造成油耗過大，如此種種的浪費現(xiàn)象往往不易引起管理者的重視，使得物業(yè)服務部門的能耗費用難以有效的降低，成為成本控制的薄弱環(huán)節(jié)。

（三）市場物價持續(xù)上漲，材料成本不斷攀升

實際上，近年來由于通貨膨脹的不斷加劇，使得物業(yè)服務管理部門在開展材料采購時往往面臨著，由于材料采購成本持續(xù)上漲，所帶來的物業(yè)服務部門成本支出壓力。根據(jù)《全國物業(yè)管理行業(yè)生存狀況調(diào)查報告》顯示，材料采購成本支出費用的比重占據(jù)物業(yè)服務部門成本支出費用的前三名，這是因為部門自身的剛性成本逐年上升，然而物業(yè)服務費用標準多年未進行調(diào)整，再加上物業(yè)服務行業(yè)內(nèi)的不正當競爭行為，導致部門的材料采購成本支出越來越高，這種物業(yè)服務成本與收入嚴重倒掛的現(xiàn)象，使得物業(yè)服務部門難以有效的控制物業(yè)服務成本。

三、當前我國物業(yè)服務成本控制的具體措施闡述

（一）及時更新社區(qū)內(nèi)各項配套的公共設(shè)施，避免無意義的日常運行維修費用支出

物業(yè)服務部門需要為社區(qū)內(nèi)和基層站的各項配套的公共設(shè)施、設(shè)備建立健康體檢卡，一旦配套的公共設(shè)施設(shè)備發(fā)生了日常運行維修成本費用時，服務部門的公共設(shè)施維修相關(guān)工作人員需要在健康體檢卡中記錄該設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的日常運行維修成本費用、發(fā)生故障的位置以及次數(shù)。而部門的財務管理相關(guān)工作人員則根據(jù)健康體檢卡中所記載的信息來判斷該設(shè)施設(shè)備的單位收入情況以及單位運行維修成本費用，一旦發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施的單位運行維修成本費用高于收入情況，則判定該公共設(shè)施設(shè)備無法為物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生充足的經(jīng)濟效益，對于該公共設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務部門應當及時開展資產(chǎn)處置工作。

（二）引入大數(shù)據(jù)物業(yè)服務管理綜合信息平臺，有效控制能耗費用

加強能耗管理首先要實行二級管理體制，物業(yè)管理部門為一級管理單位，各基層站、職能科室為二級管理單位，對能耗采用定人定額管理制度。同時引入大數(shù)據(jù)物業(yè)服務管理綜合信息平臺，利用大數(shù)據(jù)信息平臺實施監(jiān)控配套的設(shè)施設(shè)備所產(chǎn)生的每一筆能耗費用，物業(yè)管理的相關(guān)工作人員需要按月對這些配套的公共設(shè)施設(shè)備的能耗費用進行比對分析，加強對能耗的監(jiān)控和測量，有效控制能耗費用，為企業(yè)實現(xiàn)成本精確管理提供手段和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，真正把節(jié)能降耗落到實處。

（三）優(yōu)化材料成本采購模式，切實控制材料費用

眾所周知，市場競爭的加劇，導致物業(yè)服務部門的收費標準出現(xiàn)嚴重的單邊下滑趨勢，為了切實控制材料費用，部門需要優(yōu)化材料成本采購模式。換而言之，就是在進行材料成本采購工作時，應當采取統(tǒng)一定點、定價、定時結(jié)算的模式，這種定點、定價、定時結(jié)算的模式能夠降低材料成本采購工作人員的人力資源成本，還能夠在控制材料質(zhì)量的基礎(chǔ)上控制材料成本。

四、結(jié)束語

綜上所述，物業(yè)服務部門在迎來了發(fā)展機會的時期的同時，也面臨著巨大的市場競爭壓力，為了能夠有效的實現(xiàn)擴張規(guī)模搶占市場的目的，物業(yè)服務部門需要加強對于成本的控制工作，從設(shè)備日常運行維修費用、能耗費用以及材料費用這三個方面入手，切實有效的實現(xiàn)成本控制的目的，從而提升物業(yè)管理的實力。

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