馮珠珠+何立+曹京美+黃順莉+張毅

【摘要】人口老齡化問題的日益加劇，促進(jìn)了養(yǎng)老服務(wù)的快速發(fā)展。目前，社區(qū)養(yǎng)老成為一項(xiàng)新興的養(yǎng)老方式，剛剛起步，尤其在后期運(yùn)營管理等方面還不成熟。本文通過實(shí)地走訪調(diào)研，重點(diǎn)調(diào)研了天津市康寧津園養(yǎng)老社區(qū)。通過對調(diào)研結(jié)果的整理、分析，對如何更好的實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)的后期管理和運(yùn)營提出具體的建議，為探討天津乃至全國的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營管理模式提供依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老社區(qū);運(yùn)營管理模式;物業(yè)服務(wù)

Abstract：The issue of ageing population is exacerbating increasingly，which promotes the rapid development of the endowment serice.Nowadays，the community endowment becomes an emerging way of pension，which just in its infancy，is not yet mature in the later operation management. the essay designed a questionnaire，with field trip. In particular，the researcher group study Tianjin kang ning jin garden aging community.Through the collation and analysis of the reaearch results，it poses specific suggestions on achieving a better management and operation in the ?future ?and provides the basis for exploring a suitable operation management mode for Tianjin and even the nationwide aging community.

Key words：retirement community;operation management mode;property Services

一、研究背景及意義

當(dāng)前，我國人口老齡化問題日益加劇，隨之產(chǎn)生一系列民生問題、養(yǎng)老問題，對國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。到2020年我國60歲及以上老年人口數(shù)量將達(dá)到2.45億，到2050年這一數(shù)據(jù)將超過4億，我國將成為高度老齡化國家，日益增長的養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)需求與有限的養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)資源供給之間矛盾突出。為應(yīng)對這一矛盾，一些開發(fā)普通住宅和商品房的房地產(chǎn)商逐漸轉(zhuǎn)型，開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)。因此，探索養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營管理模式是有效解決人口老齡化問題的關(guān)鍵。我國養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和運(yùn)營等方面無論政策或是模式都還不夠成熟，同時(shí)保障老人健康，提高老人生活品質(zhì)迫在眉睫。根據(jù)國家對養(yǎng)老服務(wù)提出的要求，探索養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營管理模式對保障老年人生活有重要意義。

二、天津市康寧津園項(xiàng)目調(diào)研情況

1、項(xiàng)目簡介

康寧津園是市旅游集團(tuán)建設(shè)運(yùn)營的養(yǎng)老綜合體，位于靜?？h團(tuán)泊新城西區(qū)的健康產(chǎn)業(yè)園?？偼顿Y30億元，建筑面積47萬平方米，其中，養(yǎng)老社區(qū)占地面積25萬平方米，設(shè)計(jì)戶數(shù)2000余套。

津旅集團(tuán)將探索創(chuàng)立“五位一體”新模式，通過市場運(yùn)作和培育康寧津園這一新的養(yǎng)老品牌，構(gòu)建一個(gè)新的養(yǎng)老服務(wù)體系和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，努力形成可推廣、可復(fù)制的經(jīng)營模式，為企業(yè)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供示范性經(jīng)驗(yàn)，從而推動社會養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深度開發(fā)。

2、項(xiàng)目選址

康寧津園地理位置優(yōu)越，位于團(tuán)泊新城西區(qū)，負(fù)氧離子是市區(qū)的2.5倍。團(tuán)泊湖區(qū)域，是國家4A級風(fēng)景區(qū)和天津三大自然保護(hù)區(qū)之一，被國家列為天津市重點(diǎn)發(fā)展的七座新城之一，并于2012年，被國土資源部正式命名為“中國溫泉城”?？祵幗驁@自然資源得天獨(dú)厚，同時(shí)西區(qū)和東區(qū)相距很近，東區(qū)的光合谷度假村和樂樂島，以及團(tuán)泊湖溫泉可為老年人提供休閑娛樂服務(wù)，選址毗鄰正在規(guī)劃的諸多校區(qū)。

3、配套設(shè)施

康寧津園養(yǎng)老社區(qū)不但配備了泊泰醫(yī)院，還與天津醫(yī)科大學(xué)總醫(yī)院簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，由總醫(yī)院專家坐診、會診，共享醫(yī)療資源，配有專業(yè)救護(hù)車120輛，與數(shù)家三甲醫(yī)院建立救急綠色通道。社區(qū)專門留出大片的綠地，并改造為高爾夫球場、門球場等休閑運(yùn)動場地。周圍的奧特萊斯大型購物中心也是吸引老年人眼球的一大亮點(diǎn)，占地10萬平米，建筑面積62500平米，總投資3.87億元。建筑外觀采用歐美小鎮(zhèn)風(fēng)格，規(guī)劃項(xiàng)目用地內(nèi)車位600個(gè)，項(xiàng)目用地停車位1000個(gè)。奧特萊斯商業(yè)廣場共規(guī)劃獨(dú)立商鋪102間，建筑面積28500平米。其中，國際一線品牌店鋪25間，建筑面積54300平米。東區(qū)四面臨湖，周圍有松江高爾夫球場、馬術(shù)俱樂部、游艇俱樂部、滑雪場等。天津中醫(yī)藥大學(xué)、天津醫(yī)科大學(xué)、天津體育學(xué)院、天津大學(xué)仁愛學(xué)院等都陸續(xù)進(jìn)入這個(gè)區(qū)域，逐漸完善此區(qū)域周圍配套設(shè)施。

4、運(yùn)營模式

天津康寧津園主要以直接售出的形式運(yùn)營。它是由政府引導(dǎo)，天津市旅游集團(tuán)開發(fā)建設(shè)的全國首個(gè)大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?？祵幗驁@是天津規(guī)模較大、功能較完善、設(shè)備較齊全的養(yǎng)老社區(qū)。但是其成本較高，增加了項(xiàng)目的銷售風(fēng)險(xiǎn)，且盈利模式較為單一，使得其資金回收的難度增大。養(yǎng)老社區(qū)現(xiàn)在還處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起步階段，其投資成本和投資風(fēng)險(xiǎn)較大，限制了養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展。同時(shí)，此項(xiàng)目對資金的占用時(shí)間較長，導(dǎo)致投資回收期更長。

5、物業(yè)服務(wù)

社區(qū)內(nèi)實(shí)行“一卡通”式服務(wù)，基本的生活消費(fèi)都通過帶有緊急求救功能的一卡通完成，業(yè)主可憑借業(yè)主卡在社區(qū)內(nèi)體驗(yàn)各項(xiàng)娛樂及服務(wù)活動。在飲食方面，社區(qū)內(nèi)除了有送餐上門等服務(wù)，還開辦了三個(gè)幸福食堂，由營養(yǎng)師精心制作的美食供老人享用。

6、調(diào)研結(jié)果分析

本課題小組針對康寧津園目前運(yùn)營現(xiàn)狀，設(shè)計(jì)了相應(yīng)的調(diào)查問卷，進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，對調(diào)研結(jié)果進(jìn)行了spss數(shù)據(jù)分析。

本次調(diào)研活動，發(fā)放了100份問卷，有效問卷60份。被調(diào)查對象中，男性34人，占56.7%;女性26人，占43.3%。年齡層次分布較為均勻，55-65歲占30%，65-75歲占37%，75-85歲占30%，其他占3%。每月養(yǎng)老消費(fèi)支出預(yù)算1000-2000元占20%，2000-3000元占27%，3000-4000元占46%，其他占7%。此項(xiàng)數(shù)據(jù)可以為養(yǎng)老社區(qū)的定價(jià)提供參考。

相對于設(shè)施和地理位置，老年人對養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)和環(huán)境更為重視。養(yǎng)老社區(qū)最擔(dān)心的問題當(dāng)屬老人的身體健康問題，有76.6%的老人認(rèn)為養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)人員應(yīng)具備應(yīng)對突發(fā)性疾病急救和醫(yī)療保健指導(dǎo)的技能。在生活需求方面，有56.7%的老人較為關(guān)注醫(yī)療保健，31.4%的老人關(guān)注運(yùn)動健身，另外，關(guān)注財(cái)物安全的老人占36.25%。

目前老年人對養(yǎng)老社區(qū)的理解比較局限，大多理解為護(hù)理的居所，這一人數(shù)占總體的43.3%，其次是社交圈，占30%。

在子女探望頻率方面，兩天一次和一周一次的各占20%，兩周一次的占26.7%，每月一次的占16.7%，兩個(gè)月和四個(gè)月一次的各占6.7%，其他的占3.2%。由此可見老年人在子探望頻率上因人而異，多數(shù)希望子女探望頻率高。

在生理變化方面，有46.7%的老人認(rèn)為思維反應(yīng)能力衰退較為明顯，33.3%的老人認(rèn)為骨骼肌肉系統(tǒng)衰退，20%的人認(rèn)為感知能力減退;心理變化方面，有56.7%的老人認(rèn)為孤獨(dú)感和依賴感明顯增強(qiáng)，26.7%的老人認(rèn)為認(rèn)知能力衰退，其他占16.6%。

在了解養(yǎng)老社區(qū)基本信息的渠道方面，有53.3%的老人通過電腦報(bào)紙，還有26.7%的老人通過親朋好友的介紹，其他占20%。

社區(qū)文化體育設(shè)施方面，一致認(rèn)為在人員以及設(shè)施配備，開放時(shí)間存在一定的問題。同時(shí)老年人注重文娛生活，偏愛廣場舞和下棋。

由上述分析可見，一般情況下，養(yǎng)老社區(qū)的大部分老人孤獨(dú)感和依賴感顯著增強(qiáng)，希望子女多陪伴老人。其次，多數(shù)入住者養(yǎng)老金較高，所以更注重社區(qū)的服務(wù)和環(huán)境質(zhì)量，他們更傾向追求精神文化的滿足。在生理變化方面，大部分入住者思維反應(yīng)能力衰退較為明顯。

三、對天津市養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營管理模式相關(guān)建議

本課題組在實(shí)地調(diào)研和文獻(xiàn)研究過程中，發(fā)現(xiàn)天津市養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營管理模式存在以下不足：

1、天津市養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營回款周期慢，部分項(xiàng)目二三十年才能收回。房地產(chǎn)公司物業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)缺乏大型養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，有多年運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營主體，有一定的品牌影響力，在市場開發(fā)、專業(yè)人才培訓(xùn)、精準(zhǔn)營銷等方面都具有優(yōu)勢。引入這類公司、與之簽訂協(xié)議，明確劃分各自的權(quán)利義務(wù)保證項(xiàng)目長期穩(wěn)定的持續(xù)的經(jīng)營，可以降低項(xiàng)目后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營公司帶來成熟的管理模式和管理人員，可以使項(xiàng)目快速進(jìn)入運(yùn)作狀態(tài)。

2、當(dāng)前政府和社會在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)問題上，首先應(yīng)該做好對老年人的說服工作以及他們的思想轉(zhuǎn)化工作。其次動員社會在人力、物力、財(cái)力各方面加大投入，促進(jìn)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè);政府應(yīng)當(dāng)提供便利，如給予政策上的扶持;同時(shí)，在籌資、建設(shè)、運(yùn)營、管理等方面，開發(fā)商要進(jìn)行市場化運(yùn)作，既要有社會公益性質(zhì)，又要遵循市場經(jīng)濟(jì)原則，合理收費(fèi)，維持良性循環(huán)的運(yùn)營管理模式。

3、開發(fā)商應(yīng)考慮到中國慈善事業(yè)尚未發(fā)達(dá)這一現(xiàn)狀，如通過慈善事業(yè)影響?zhàn)B老社區(qū)服務(wù)，會有更好的效果，如收入較低的人可入住。開放商可與慈善機(jī)構(gòu)進(jìn)行長久性合作，既能減輕養(yǎng)老負(fù)擔(dān)，也能促進(jìn)慈善事業(yè)的發(fā)展，還能為開發(fā)商保障老年人品質(zhì)生活。

4、針對不同的養(yǎng)老社區(qū)，我們探究出它們的運(yùn)營模式是這樣的：適老化親情住宅可通過直接獨(dú)立銷售來快速回款獲得利潤，銷售后對入住人員無限制性要求，在后期收取較少的費(fèi)用。普通適老親情住宅目標(biāo)客戶為：四五十歲的準(zhǔn)養(yǎng)老一族、為改善養(yǎng)老生活的養(yǎng)老一族。老年公寓、老年住宅和護(hù)理型養(yǎng)老社區(qū)可通過辦理會員卡+年費(fèi)的形式長期租售;老年公寓的客戶群體為：可以自理的老人;護(hù)理型養(yǎng)老院社區(qū)客戶群體為：對失能、半失能及有慢性病的客戶群體。

5、采取會員制開發(fā)模式。老年公寓、老年住宅和護(hù)理型養(yǎng)老社區(qū)通過會費(fèi)制收取會員費(fèi)回籠資金，通常情況下一次性繳納會員費(fèi)，入住后根據(jù)戶型及服務(wù)不同還需繳納相應(yīng)的年費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，入住后即可獲得房屋的使用權(quán)以及相應(yīng)的配套服務(wù)。還可以與保險(xiǎn)公司合作投資項(xiàng)目，客戶購買一定金額的保險(xiǎn)產(chǎn)品后才有入社資格，后期每月享受保險(xiǎn)分紅。通過會員制的方式，老年人可以自由選擇入住期限，租住時(shí)間越長給予一定的優(yōu)惠。

6、目前養(yǎng)老物業(yè)的模型是為低齡且有自理能力的老人提供工作、學(xué)習(xí)、休閑和交流的空間。對高齡或無自理能力的老人應(yīng)該提供上門個(gè)案服務(wù)。上門個(gè)案服務(wù)基礎(chǔ)的內(nèi)容有日常生活照料和康復(fù)護(hù)理，主要包括醫(yī)療服務(wù)、家政服務(wù)、看護(hù)陪護(hù)、代購物品等。

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【作者簡介】

馮珠珠（1995—），女，甘肅人，本科學(xué)歷，單位：天津城建大學(xué)，主要研究方向：天津市養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營現(xiàn)狀。