成都保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀分析

練京秀

（中國鐵路成都局集團(tuán)有限公司住房建設(shè)指揮部， 四川 成都 610081）

0 引言

近年來，商品房逐漸壟斷了住房市場，房價越來越高，中低收入人群面臨著各種突出的住房問題。雖然我國已經(jīng)躍居第二經(jīng)濟(jì)大國，但中低收入者依然是我國社會的主要組成部分。因此，中低收入者所面臨的住房問題關(guān)系到我國社會的穩(wěn)定與和諧。為解決中低收入住房困難的問題，我們應(yīng)加大保障性住房建設(shè)的力度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)管理，尤其保障性住房制度建設(shè)方面。經(jīng)過多年的發(fā)展，我國已經(jīng)建立了比較完善的保障性住房體系，不斷改善了我國低收入人群的住房問題。但是，在建設(shè)保障性住房制度的過程中，依然存在一些亟待解決的問題。

1 保障性住房的概念界定

保障性住房是相對商品性住房而言的，是政府為中低收入住房困難家庭提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、價格、租金的住房，主要分為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房、限價商品住房。為緩解我國住房市場價格過高與中低收入家庭購買能力不足的矛盾，我國不斷加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度；為實現(xiàn)我國社會主義全面小康社會，我國也開始加大中西部地區(qū)保障性住房的力度，從此，我國各地大規(guī)模推進(jìn)保障性住房建設(shè)。

廉租住房就是租金相對低廉的普通住房，其保障對象主要是城鎮(zhèn)最低收入家庭。經(jīng)濟(jì)適用房是由政府組織建造的，以適中的價格出售給城鎮(zhèn)中低收入家庭，屬于社會保障性質(zhì)的微利性普通住房。公共租賃住房都是由政府來承建的，住房價格都普遍低于住房市場水平，其保障對象是新就業(yè)職工及外來務(wù)工人員等。公共租賃住房主要為了解決城市流動人口的住房問題，如外來務(wù)工人員，他們不符合廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的條件，也沒有能力買房。政府為解決城市住房緊張的問題，會承建一部分保障性住房工程。限價商品住房就是，政府出讓商品住房用地，開發(fā)企業(yè)通過投標(biāo)等方式，競爭獲得土地，并嚴(yán)格執(zhí)行限制性銷售價格、限制住房套型及限制銷售對象的要求而開發(fā)建設(shè)與定向銷售的商品住房[1]。

2 成都市城鎮(zhèn)保障性住房制度建設(shè)的發(fā)展

自1983 年起，成都市就積極探索和嘗試保障性住房制度改革，先后出臺了成都市保障性住房制度改革試行方案及規(guī)劃與實施方案等一系列政策文件。在保障性住房建設(shè)的不斷實踐的過程中，成都市經(jīng)歷起步、配套、全面和深化四個階段，初步建立了以經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房為主的保障性住房體系。1998 -2004年，成都市政府著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，效果顯著，政府便開始擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，努力打開經(jīng)濟(jì)適用住房市場。而在廉租住房方面，成都市實行發(fā)放租金補貼、實物配租的政策，實現(xiàn)了廉租住房的目的。2007 年，外來務(wù)工人口流量增大，城市住房緊張、住房條件差，為解決外來務(wù)工人員的住房問題，成都市政府開始實施公共租賃住房政策，著力建設(shè)公共租賃住房。至2010 年，成都市保障性住房建設(shè)取得了很大的成就，城市中低收入人群及外來務(wù)工人員的住房問題不僅得到了解決，還改善了住房環(huán)境。為此，成都市趁熱打鐵，不斷提高保障性住房標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模 。2011 年，成都市又在全國率先建立健全農(nóng)村保障性住房體系。從此，成都市逐漸實現(xiàn)了保障性住房建設(shè)全覆蓋，也為我國其他地區(qū)保障性住房建設(shè)提供了寶貴經(jīng)驗。

因此，從成都市保障性住房建設(shè)的發(fā)展來看，成都市在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入群體的住房問題，緩解了城鎮(zhèn)商品房過高價格與中低收入購買力不足的矛盾。這主要在于成都市能夠根據(jù)本地實際情況，積極制定并執(zhí)行城鎮(zhèn)保障性住房制度措施。比如加強(qiáng)保障性住房組織保障，建立健全保障性住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)以及不斷加強(qiáng)保障性住房分配與運營監(jiān)管等。

3 成都市城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)問題分析

3.1 成都市保障性住房政策層面

一是保障性住房法律、法規(guī)不健全。當(dāng)前，成都市所出臺的保障性住房政策都是以具有一定效力的政策文件形式發(fā)布的，缺乏法律、法規(guī)的約束力，這就導(dǎo)致住房保障工作缺乏法律、法規(guī)依據(jù)，保障性住房建設(shè)者的權(quán)利、責(zé)任與義務(wù)也無法得到有效的保障。二是保障性住房政策缺失。成都市雖貫徹落實國家方針政策，積極出臺了一系列政策文件，但僅具有一定的效力，沒有建立住房保障長效機(jī)制，保障性住房建設(shè)就無法得到有效保證。如資金保障方面，不僅需要領(lǐng)導(dǎo)重視，更需要做好長期資金保障的準(zhǔn)備，或加大金融政策對保障性住房建設(shè)的支持力度等。三是缺乏有效的保障性住房考核問責(zé)機(jī)制，一直以來，是否完成保障性住房建設(shè)任務(wù)是唯一的、終極的考核目標(biāo)，保障性住房建設(shè)能否滿足人們的需求，是否有效真正解決了人們的住房問題，懸而未決。甚至，保障性住房建設(shè)擴(kuò)大了政府的職責(zé)與權(quán)力，無疑成為權(quán)力尋租的契機(jī)。

3.2 保障性住房建設(shè)監(jiān)管層面

首先，保障性住房建設(shè)執(zhí)行力不強(qiáng)。保障性住房建設(shè)本是就是一個龐大的建筑工程，牽涉上下游各類產(chǎn)業(yè)、各政府部門等，為更好地開展保障性住房相關(guān)工作，我們應(yīng)設(shè)立一個專門的保障性住房建設(shè)管理機(jī)構(gòu)。但成都市只有一個協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)保障性住房委員會，具體工作都是由房管、建設(shè)等相關(guān)部門開展的。還有就是基層工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)都不高，執(zhí)行力不強(qiáng)。其次，保障性住房建設(shè)過程中滋生腐敗。由于政府在保障性住房建設(shè)過程中，承擔(dān)的職責(zé)過多，既抓融資與建設(shè)，又抓經(jīng)營和管理等，導(dǎo)致權(quán)力尋租空間過大。而且，有些公職人員工作敷衍了事，不負(fù)責(zé)任，存在賄賂、違規(guī)租售、瞞報收入、騙租騙購等腐敗現(xiàn)象。第三，保障性住房準(zhǔn)入退出管理難。保障性住房準(zhǔn)入與退出的主要依據(jù)是中低收入住房困難家庭的年收入。由于房管有關(guān)部門很難準(zhǔn)確其家庭收入狀況，存在謊報、瞞報的現(xiàn)象。另外，相關(guān)管理部門也無法具體掌握其年收入水平是否提高，就會導(dǎo)致保障性住房準(zhǔn)入退出管理難的問題，甚至存在保障性住房轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，有失公平公正。最后，保障性住房管理之所以難，就是因為缺乏法律保障，缺乏建立有效的懲罰管理機(jī)制。成都市對權(quán)利尋租、貪污腐敗等的公職人員以及虛報、瞞報家庭人口、收入等的家庭的懲罰力度不夠，懲罰成本低。

4 成都市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀分析案例

近年來，為不影響城市經(jīng)濟(jì)利益，將經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)劃在城市外圍，即經(jīng)濟(jì)適用住房多建立在二環(huán)路以外。這有違城市建設(shè)規(guī)律，一般城市中低收入者住在城市周圍，高收入者住在城市外圍。低收入者離市中心太遠(yuǎn)，又沒有私家車，這給他們的生活、工作、學(xué)習(xí)都帶來很大的的不便。而且，由于開放商為節(jié)省成本，使經(jīng)濟(jì)適用房本身就存在問題，比如房間布局、設(shè)計不合理，功能不齊全等，其小區(qū)教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施也跟不上。以上種種問題，也并沒有使經(jīng)濟(jì)適用房的價格便宜、經(jīng)濟(jì)，甚至超過了中低收入者的購買力和承受力。如此，成都市經(jīng)濟(jì)適用房滯銷是在所難免的。因此，成都市應(yīng)根據(jù)城市發(fā)展的客觀規(guī)律，不斷提升保障性住房規(guī)劃的科學(xué)合理性。[2]。

5 總結(jié)

總之，成都市在保障性住房建設(shè)不斷發(fā)展的過程中，存在一些困難和問題，如法律法規(guī)不健全，存在腐敗、虛報、瞞報現(xiàn)象，管理制度不健全，懲罰力度不大等。成都市應(yīng)積極采取相應(yīng)的對策，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)管理。因此，成都市應(yīng)建立健全保障性住房管理機(jī)制，健全保障性住房法律、法規(guī)，做到有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)，不斷完善懲罰管理機(jī)制，并且積極借鑒國內(nèi)各地區(qū)保障性住房制度建設(shè)的實踐經(jīng)驗，提升保障性住房規(guī)劃建設(shè)的科學(xué)性、合理性。