商品房買賣合同法律糾紛及其應(yīng)對
——以江西省撫州市為例

解小平

（東華理工大學(xué)文法學(xué)院 江西 南昌 330000）

商品房買賣糾紛已成為普通百姓所涉法律糾紛中最常見、標(biāo)的額最大，也是最牽動人們神經(jīng)的法律糾紛。筆者以無訟案例庫為研究樣本，在無訟案例庫中輸入“商品房銷售合同糾紛”，在結(jié)果搜索中輸入“撫州市中級人民法院”，共搜得案例187件，這187件案例中按民事裁判形式分，其中判決162件，裁定16件；以適用的審判程序分，其中二審176件，再審2件；以作出的裁判年份分，其中2014年 41件，2015年 20件，2016年 7件，2017年110件。

一、商品房買賣合同常見糾紛及其判決

撫州市中級人民法院2014年共審理41件商品房銷售合同糾紛案，其中同批次36件為延期交房違約金糾紛，撫州市廣昌縣人民法院因首次處理該類型案件，將同批次36件案件分兩次判決，11件案件以竣工驗收備案制為法定驗收標(biāo)準(zhǔn)判決，當(dāng)事人不服上訴，撫州市中級人民法院改判竣工報告制為商品房驗收、交房標(biāo)準(zhǔn)。隨后，廣昌縣人民法院將剩余25件案件以竣工報告制為標(biāo)準(zhǔn)判決。該案對延期交房違約金的賠償計算標(biāo)準(zhǔn)，按出賣人與買收人合同約定的“已付房款日萬分之一計算違約金”，但對違約金過高的調(diào)整問題撫州市中級人民法院終究要面臨，江西亞凌實業(yè)發(fā)展有限公司廣昌分公司與潘其瑤商品房銷售合同糾紛二審判決書（2015）撫民一終字第291號、（2015）撫民一終字第292號分別就延期付房款、延期交房違約金由日萬分之五調(diào)整為日萬分之一，確定了撫州市商品房買賣合同糾紛延期付款、延期交房違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。此后兩年，撫州市在延期交房違約金標(biāo)準(zhǔn)上都統(tǒng)一為日萬分之一,但撫州市中級人民法院在（2017）贛10民終29號判決書中將違約金過高的案件調(diào)整為日萬分之二，判決理由為“一審法院按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)，由宏安房地產(chǎn)公司按已交總房款的萬分之二按日承擔(dān)違約責(zé)任更為合理”。

延期辦證違約金糾紛經(jīng)過兩審的總共有2起，第一起是南豐縣人民法院（2015）豐民初字第17號民事判決，參照中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)判決延期辦證違約責(zé)任，當(dāng)事人不服提起上訴，撫州市中級人民法院以（2015）撫民一終字第317號判決，認(rèn)為一審判決違約金標(biāo)準(zhǔn)過低，由雙方約定的日萬分之五調(diào)整為日萬分之二。另一起有關(guān)辦證違約金的案件，廣昌縣人民法院（2015）廣民初字第281號民事判決支持了按照合同約定的依照中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的訴求，但涉訴商品房能否辦理房屋權(quán)屬證不屬于法院審理范圍，故對吳后耿要求恒信房地產(chǎn)將所涉商品房和車庫房地產(chǎn)權(quán)屬證書交付于吳后耿的訴訟請求不予處理。原告吳后耿不服引起上訴，撫州市中級人民法院以（2016）贛10民終85號判決將不屬于法院審理部分改判為被上訴人十五日內(nèi)將本案商品房辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助吳后耿辦理產(chǎn)權(quán)證書。

因房屋質(zhì)量瑕疵糾紛而經(jīng)過二審的是陳小毛、吳桂香等11戶業(yè)主與廣昌縣萬里實業(yè)科技有限公司商品房銷售合同糾紛，業(yè)主訴稱商品房在交付使用后存在樓板裂縫的情況，2012年11月30日，經(jīng)江西贛坤建設(shè)工程司法鑒定所對萬里公司開發(fā)的樓盤8棟、15棟、25棟樓板裂縫質(zhì)量狀況技術(shù)論證出具了鑒定報告書，鑒定結(jié)論為：蓮城國際8棟、15棟、25棟住宅樓的樓面出現(xiàn)的各種類型的裂縫產(chǎn)生的主要原因是施工不規(guī)范，使得樓板面負(fù)筋保護(hù)層（按照規(guī)范）過大造成的。樓板出現(xiàn)各種類型的裂縫經(jīng)加固或整修后，不會影響房屋整體的安全和使用功能。該裂縫不是由于外荷載或基礎(chǔ)不均勻沉降引起的結(jié)構(gòu)性裂縫，不會影響本工程的主體結(jié)構(gòu)安全，并出具了維修建議。2012年12月14日，設(shè)計單位贛州現(xiàn)代規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司根據(jù)該鑒定報告出具了蓮城國際8棟、15棟、25棟樓板裂縫修補(bǔ)加固方案。一審法院判決是萬里公司按2012年12月14日贛州現(xiàn)代規(guī)劃建筑設(shè)計有限公司出具的樓板裂縫修補(bǔ)加固方案對陳小毛、吳桂香購買的蓮城國際20棟2單元602室住房裂縫進(jìn)行維修加固。二審維持了該項判決，并補(bǔ)充房屋維修加固需在本判決送達(dá)之日起三個月內(nèi)完成。

因規(guī)劃變更引起小區(qū)品質(zhì)下降的糾紛是羅敘全等29戶業(yè)主與廣昌九川物流有限公司商品房銷售合同糾紛案中，業(yè)主訴開發(fā)商超容積率建設(shè)造成其損失問題，一審法院廣昌縣人民法院在（2016）贛1030民初354號等民事判決中認(rèn)為，建設(shè)主管部門已經(jīng)對超容積率開具了處罰決定書，開發(fā)商已接受了處罰，即采取罰款而不是拆除的措施，且罰款后辦理了規(guī)劃許可手續(xù)。同時，土地主管部門與開發(fā)商簽訂了容積率變更合同，開發(fā)商也補(bǔ)交了土地出讓金。這說明土地、建設(shè)主管部門已批準(zhǔn)規(guī)劃變更，而且房屋均已經(jīng)通過竣工驗收備案。合同本身也沒有關(guān)于容積率的約定，因此，駁回羅敘全提出的開發(fā)商超容積率造成其經(jīng)濟(jì)損失的訴請。業(yè)主不服提起上訴，二審撫州中院在（2017）贛10民終57號等判決書中認(rèn)為，第一，九川公司違反規(guī)劃設(shè)計超容積率建設(shè)的行為，屬違反行政法上強(qiáng)制性法律法規(guī)的違法行為，該違法行為作為行政處罰的事實依據(jù)，已經(jīng)得到相應(yīng)行政制裁，故羅敘全以違反行政法上的法定義務(wù)為由要求民事?lián)p害賠償依據(jù)不足，不予支持。第二，本案商品房買賣合同第十條“規(guī)劃、設(shè)計變更的約定”約定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：1.該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；2.該小區(qū)規(guī)劃設(shè)計變更。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房?！卑凑赵摷s定，在九川公司在規(guī)劃變更后未及時通知買受人的情形下，買受人有權(quán)選擇的是退房。買受人既未選擇退房，當(dāng)然不能以該約定為由請求違約的損害賠償。第三，羅敘全雖主張規(guī)劃變更嚴(yán)重影響其所購房屋質(zhì)量和使用功能，使其居住環(huán)境和生活舒適度惡劣，房屋價值嚴(yán)重下降，但其并未能提供相關(guān)證據(jù)證明上述事實，亦未能對上述事實造成的損失舉證證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。綜上，對羅敘全關(guān)于要求賠償超容積率造成損失的上訴主張不予支持。

二、法院判決評析及其應(yīng)對

延期交房要承擔(dān)違約責(zé)任是確定的，商品房買賣合同范本中也有約定，一般是輕度違約比如延期交房90日內(nèi)，出賣人按已付房款的一定比例比如日萬分之一至日萬分之五承擔(dān)違約責(zé)任，嚴(yán)重違約比如延期交房超過90日或180日的，買受人可選擇解除合同，并計算一定的占用購房款的違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之一至萬分之五的違約金（該比率不低于之前輕度違約的比率）。鑒于房價一直處上升趨勢，開發(fā)商延期交房業(yè)主一般選擇合同繼續(xù)履行，要求開發(fā)商支付延期交房違約金，但開發(fā)商一般會以約定比例過高作為抗辯理由，要求降低比例，同時對延期交房的截至日主張為五方驗收的竣工報告制。開發(fā)商主張違約金過高，那么何謂“過高”？“過高”的舉證責(zé)任歸誰？《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下文簡稱《商品房買賣解釋》）第十六規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。那么如何確定“造成的損失”，是否可以依據(jù)《商品房買賣解釋》十七條的規(guī)定，以購房款的利息損失即參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算或者按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定？司法實踐給出的答案是否定的。法院認(rèn)為《商品房買賣解釋》十七條的適用前提是“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法”，雖然按照法律理論，對難以認(rèn)定的事實可以通過舉證責(zé)任分配來承擔(dān)敗訴風(fēng)險，但遺憾的是《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第八條規(guī)定：“人民法院要正確確定舉證責(zé)任，違約方對于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。”由此可見，雙方對違約造成的實際損失均負(fù)有舉證責(zé)任。在雙方均不能提供證據(jù)證明實際損失的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定即“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決”，因為“實際損失”已成難舉之證，所以裁決的作出似乎只剩下所謂的“公平原則和誠實信用”了，判決結(jié)果的不確定性和反復(fù)性已不可避免。因此，同截至日期是以竣工驗收備案為準(zhǔn)還是“準(zhǔn)竣工驗收備案”為準(zhǔn)適用的不確定性一樣，為保護(hù)自己的權(quán)益不被司法審判誤傷，事先在合同中約定“實際損失”的認(rèn)定和房屋交付標(biāo)準(zhǔn)就成為必要，由于房屋租金有時基于所購商品房地段人氣不旺，租金較低，不利于保護(hù)和彌補(bǔ)業(yè)主的實際損失，延期交房違約金損失約定以購房款中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算“實際損失”更為合理,交房標(biāo)準(zhǔn)約定以取得房屋竣工驗收備案表作為交房的條件對業(yè)主來講更為公平。其實，約定違約金就是為了避免損害賠償?shù)牟豢纱_定性，但法院對過高違約金的調(diào)整使得雙方當(dāng)事人除了約定違約金之外還要考慮約定實際損失，這種雙重約定，凸顯法律適用的不堅決。民法崇尚的是契約精神，約定必守，特別是對風(fēng)險有較高認(rèn)知和賠償能力的商家，法院不宜過多干預(yù)，因為約定高額的違約金不僅是商家的一種責(zé)任承諾，也是其促銷的一種手段。法院對違約金過高的調(diào)整應(yīng)有所區(qū)別,避免死板。

商品房延期辦證從判決的結(jié)果看，法院都支持了較高的違約金，但事實上，延期辦證造成的實際損失比延期交房更少更難以證明，兩相比較可以看出法院判決既刻板又隨意。對買受人而言，對延期辦證的違約金不應(yīng)有過高的期望，同時如對延期辦證造成較大實際損失要留心收集損失證據(jù)。由于責(zé)令開發(fā)商限期辦證是一種行為履行，執(zhí)行起來比較困難，而且房地產(chǎn)權(quán)屬辦證涉及稅務(wù)、不動產(chǎn)登記局等多個行政部門，為減少執(zhí)行階段麻煩，有的法院對延期辦證的訴訟請求一概以不是法院受理范圍為由駁回，撫州市中級人民法院對此予以糾正值得贊賞，但政府對期房交易辦證環(huán)節(jié)的缺乏規(guī)范，是造成這一困境的主要原因，建議政府在期房買賣中，將相當(dāng)部分的購房款收入強(qiáng)制要求開發(fā)商存入指定帳戶，金額以大于或等于辦理產(chǎn)權(quán)證所需繳納各項稅費(fèi)為宜，從而保障買受人能按時辦到房產(chǎn)證。

對于房屋質(zhì)量瑕疵，司法解釋規(guī)定得很清楚，如非因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，或者因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的，一般法院不會支持解除房屋買賣合同。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。但因規(guī)劃變更，比如超容積率建設(shè)影響所購商品房質(zhì)量或使用功能的，法院以違法行為得到行政處罰，約定了買受人可以退房。買受人未要求退房以及買受人未能就質(zhì)量下降的事實及受到的實際損失舉證為由駁回買受人的訴求有待商榷。事實上，法院的這種判決是助紂為虐，讓違法違約的成本低于獲得的非法利益，是一種變相鼓勵，也使得法院判決的法律效果和社會效果大打折扣。開發(fā)商出于逐利，擅自超容，雖然受到行政處罰，但行政責(zé)任與民事責(zé)任是并行的責(zé)任，其補(bǔ)償?shù)闹黧w不同，行政處罰是對國家利益損失的彌補(bǔ)或?qū)`法行為的懲治，民事賠償責(zé)任則是對受損的買受人權(quán)益恢復(fù)到其受損前的狀態(tài)。既然國土資源局能按新容積率下市場評估價與原容積率下市場評估價的差額核算出補(bǔ)交的土地出讓金，為何不能計算出擴(kuò)容后出賣人多賣出房屋面積的市場評估價，并將此利益按買受人購買面積比例補(bǔ)償給各位買受人呢?事實上開發(fā)商擴(kuò)容所得利益就是買受人所遭受的損失，買受人的“實際損失”是可認(rèn)定的。至于法院以合同約定了“買受人有權(quán)在規(guī)劃變更、設(shè)計變更通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更”。筆者認(rèn)為該條款的規(guī)定是賦予買受人的一種救濟(jì)權(quán)利而非為買受人設(shè)定限制性、禁止性義務(wù)。該條款對買受人來講是一條權(quán)利條款而非義務(wù)條款，是賦予買受人單方的合同解除權(quán)，不行使單方合同解除權(quán)以及”接受變更”并不免除出賣人承擔(dān)其他違約責(zé)任比如損害賠償責(zé)任，換言之，買受人可以在規(guī)劃、設(shè)計已變更的即成事實的基礎(chǔ)上，接受該變更但要求出賣人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

［1］解小平.商品房交付法律適用標(biāo)準(zhǔn)研究［J］.東華理工大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版），2013（4）.

［2］解小平.商品房買賣合同延期違約糾紛司法應(yīng)對研究［J］.法制與社會，2016（11上）.

［3］遲穎.商品房銷售虛假宣傳之懲罰性賠償責(zé)任［J］.法學(xué)，2015（10）.

［4］錢玉文.論商品房買賣中懲罰性賠償責(zé)任的法律適用［J］.現(xiàn)代法學(xué)，2017（5）.