從房屋租賃模式看我國房屋租賃市場的發(fā)展

李培培

[摘 要] 隨著我國近兩年房屋租賃市場利好政策的出臺，房屋租賃市場前景大好。但是由于我國傳統(tǒng)租賃模式主要提供信息發(fā)布功能，沒有將租房與服務(wù)相結(jié)合，后續(xù)房屋的管理無法解決，房東的麻煩并沒有減少。新模式基于物聯(lián)網(wǎng)，以手機微信平臺為依托，使房東從看房、維護、保潔中解放出來，使分散的、不規(guī)范的租賃市場變得更標(biāo)準(zhǔn)化、流程化和可復(fù)制化，從而提高房屋的周轉(zhuǎn)率和使用率，繁榮房屋租賃市場。

[關(guān)鍵詞] 租賃模式；租賃市場；標(biāo)準(zhǔn)化；發(fā)展

[中圖分類號] F293 [文獻標(biāo)識碼] A [文章編號] 1009-6043（2018）03-0114-02

一、我國房屋租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房屋租賃市場規(guī)模龐大

衣食住行是老百姓基本生活需求，在房價高漲的今天，租房是剛踏進社會的年輕人解決住的主要方式，越來越多的人參與到房屋租賃中來。

某研究機構(gòu)的研究數(shù)據(jù)表明，目前我國租賃人口約為1.9億，主要由流動人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億。而隨著城市化繼續(xù)推進，持續(xù)增長的流動人口規(guī)模將為租賃人口提供基礎(chǔ)。預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億，到2030年國內(nèi)租賃人口將達2.7億，市場規(guī)模將會超過4.6萬億[1]。

（二）近兩年我國房屋租賃利好政策

2016年6月3日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，從發(fā)展住房租賃企業(yè)、鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)、規(guī)范住房中介機構(gòu)、完善住房租賃優(yōu)惠政策、允許將商業(yè)用房改為租賃住房、給予稅收優(yōu)惠等方面給予了指導(dǎo)性意見，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。計劃到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，從而推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)[2]。

2017年7月，九部委確定首批12個重點城市開展住房租賃試點。目前，除了試點城市以外，各地也紛紛落地住房租賃政策。截至2017年10月30日，全國已經(jīng)有超過12個省份50個以上城市發(fā)布了租賃政策，重點主要是保護租房者、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定、拓展房源供應(yīng)等方面[3]。

2017年10月18日，在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會開幕會上，習(xí)近平總書記明確提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居[4]。”十九大再度予以重申，可見住房租賃業(yè)務(wù)在未來經(jīng)濟發(fā)展中將發(fā)揮重要作用。

（三）我國租賃市場現(xiàn)狀

綜上所述，我國房屋租賃市場既有龐大的需求，又有政府政策的支持，發(fā)展前景一片大好。然而目前與發(fā)達國家相比，無論從房屋租賃占比還是從租房人口占比，我國房屋租賃仍然存在規(guī)模不大、零散、不規(guī)范、不活躍、發(fā)展緩慢等問題。[5]

二、我國現(xiàn)有房屋租賃模式分析

我國房屋租賃市場不活躍的原因多種多樣，主要從現(xiàn)有房屋租賃模式進行分析：

（一）傳統(tǒng)租賃模式

傳統(tǒng)租賃模式：即通過房產(chǎn)中介發(fā)布房源，承租方看到合適的房源，由中介聯(lián)系出租方實地看房，雙方滿意后簽租房合同，由承租方支付月租金的一半作為中介費，交易完成。這種模式長期以來一直是租賃市場的主導(dǎo)，由于沒有標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的流程，租賃過程需要房東和房客協(xié)商，無法把租賃看成可復(fù)制的交易商品。所以其弊端顯而易見：1.從承租方角度看，要想租到滿意的房子，首先，要跑中介，約房東看房，有時由于信息的滯后，房東房子已租或不租了，白等一場，這期間就要浪費大量的時間和精力，讓承租方身心俱疲。其次，由于租房看房耗時耗力，出租方往往不愿意短租，現(xiàn)在市面上的租房時間至少三個月，讓一些有短租需求的承租方望而卻步。第三，押金全額繳納給房東，出租方常以不合理的理由提高房租或沒收押金，全額收回押金很難保障，侵害了承租方的合法權(quán)益。遇到這種情況，承租方往往只能自認(rèn)倒霉。第四，由于信息不對稱，出租方的房屋質(zhì)量參差不齊，本應(yīng)該由出租方解決的問題，可往往由于推諉拖延，承租方不得不自掏腰包解決，造成了極大的不安全感。2.從出租方角度看，每次有人看房，需要帶著看房，討價還價，很多時候是白跑一趟，浪費時間精力。另外，出租方擔(dān)心承租方對房屋不夠愛惜，損壞房屋，影響以后出售或自用，所以對于裝修較好的房子寧愿空置也不愿出租出去，導(dǎo)致出租房房源不足，質(zhì)量不高。第三，出租房屋的日常保潔和維護不盡人意，往往在租房到期時都要花很大力氣進行打掃和維護。3.從中介的角度看，首先由于中介提供的委托合同常常是格式合同，所以常常隱瞞一些潛在風(fēng)險，促成租賃后若發(fā)生問題，中介將會以中介服務(wù)已完成為由推卸責(zé)任，由承租方和出租房自行解決。其次中介只承擔(dān)發(fā)布房屋信息、聯(lián)系雙方的義務(wù)，并不履行核實房屋信息真實性的責(zé)任，缺乏誠信，甚至出現(xiàn)虛假房屋信息。

（二）第三方短租平臺模式

在移動互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、第三方支付技術(shù)、位置定位服務(wù)技術(shù)、云計算技術(shù)的迅速發(fā)展，為在線短租平臺的發(fā)展提供了硬件、軟件基礎(chǔ)。在線短租最早起源于美國，借助由第三方創(chuàng)建的、以信息技術(shù)為基礎(chǔ)的市場平臺，為有閑置房源的房東和需要住宿的房客搭起了橋梁，房客可通過互聯(lián)網(wǎng)或手機客戶端搜索符合條件的房源并完成預(yù)定。自2008年美國Airbnb快速發(fā)展以來，國內(nèi)2011年以來也雨后春筍般出現(xiàn)像小豬、螞蟻、途家等短租平臺。這些短租平臺的出現(xiàn)，無疑是改變了傳統(tǒng)的房屋租賃模式，去中介化，為房東和房客提供了極大的方便，提高了租房效率。具體表現(xiàn)如下：從房客角度來看，可以在第三方平臺搜索所需要的房源，并可以進行個性化的選擇；租期可以低于三個月，滿足房客短租的需求，租房成本降低，節(jié)約成本；有了第三方平臺作為擔(dān)保，房源的可信性和押金的可退回性有了保證，保障了房客的權(quán)益。從房東角度來看，拓展了房屋信息的發(fā)布渠道，提高了房屋的出租率。

我們可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的租賃平臺彌補了傳統(tǒng)租賃模式的不足，建立了房東與房客的直接聯(lián)系，去中介化，增強了信息的真實性和透明性，節(jié)約了租房成本，但其主要是提供信息發(fā)布功能，沒有將租房與服務(wù)相結(jié)合，后續(xù)房屋的管理，如轉(zhuǎn)租看房、保潔、維護、打掃、安全仍然無法解決，房東并沒有減少租房的麻煩，所以怎樣使房東解放出來，愿意拿出更多優(yōu)質(zhì)房源活躍租房市場正是我們要解決的問題。

三、新型房屋租賃模式——房東管家平臺

（一）房東管家平臺簡介

房東管家平臺將立足私有房屋出租和短租公寓，使租房與服務(wù)結(jié)合，在租客和房東間搭建一個真實的信息和服務(wù)紐帶，以期實現(xiàn)房源發(fā)布、房屋租賃、入住、退租、保潔、維護的全流程管理，使房東從看房、維護、保潔中解放出來，使房客享受更便捷更有效的入住服務(wù)，使分散的、不規(guī)范的租賃市場變得更標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、可復(fù)制化，從而提高房屋的周轉(zhuǎn)率和使用率，繁榮房屋租賃市場。本平臺主要具有以下特點：1.不僅發(fā)布房源，更要參與到整個租賃交易過程；不僅在租賃交易中提供服務(wù)，更在后期租住期間提供服務(wù)。2.平臺可與房東進行結(jié)算；可對房客進行信用和積分評級，使其享受平臺優(yōu)惠。3.平臺可監(jiān)管押金，可為房東、房客提供糾紛處理機制。

（二）房東管家平臺系統(tǒng)構(gòu)成

本平臺包括軟件系統(tǒng)和硬件房屋物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備。軟件系統(tǒng)運行在PC和手機上，含房東端、房客端和平臺端，可實現(xiàn)對房間、房東以及房客進行管理。房東端通過微信公眾號在手機上進行操作，房東通過房東端可遠(yuǎn)程進行房客身份認(rèn)證、遠(yuǎn)程授權(quán)看房、開房、自動催繳房費、房間取電管理、房間物品公證、租賃合同自動生成；房客端也是通過微信公眾號在手機上操作，房客可通過房客端手機繳費、下單即可入住、自己設(shè)置開鎖密碼，入住期間設(shè)置免打擾模式。平臺端則是對房東端、房客端的運轉(zhuǎn)進行維護和管理。

除了軟件系統(tǒng)，還需要與之相匹配的房屋物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備。房屋物聯(lián)網(wǎng)包含智能網(wǎng)關(guān)、智能門鎖、可視門鈴、電器開關(guān)、智能遙控器、溫濕度傳感器、電量傳感器。由智能網(wǎng)關(guān)做數(shù)據(jù)和控制中心。房客獲得房屋入住授權(quán)后，可通過身份證取電、手機管理門鎖、接入門鈴、控制電器和遙控器、獲知溫濕度、可燃?xì)怏w以及電量傳感器值。設(shè)備采用開發(fā)的自組網(wǎng)技術(shù)，無需任何配置，自動配對，安裝即用。

（三）房東管家平臺功能

本系統(tǒng)將實現(xiàn)如下功能：

1.遠(yuǎn)程身份認(rèn)證：身份證照片、個人照片、下單平臺、電話等信息。身份信息會后臺

推送到房東端。

2.遠(yuǎn)程看房：房東在房客身份確認(rèn)情況下授權(quán)房客看房，房客可用身份證開門，并且房客會在手機預(yù)覽待看房圖片以及物品清單。

3.租賃合同遠(yuǎn)程簽訂：租賃雙方在網(wǎng)上看到租住合同雙方確認(rèn)后由平臺寄送簽字生效。

4.房東授權(quán)租期：按合同簽訂的日期，由房東授權(quán)后，在授權(quán)期內(nèi)房客有完全使用權(quán)，租期或租金到期后，自動提醒，逾期自動解除門鎖授權(quán)，并自動切斷供電。

5.物品公證：房客押金繳納到平臺，在租住合同前，由租住雙方達成房間物品清單以及賠償辦法，退房時平臺按約定辦法退還押金。不存在房東單方面拒退押金。

6.免打擾模式：在房客有效授權(quán)期內(nèi)，非房客請求，房東無法獲得門鎖授權(quán)，房客具有門鎖的絕對控制權(quán)，房東可通過客戶端向房東發(fā)送服務(wù)請求，房東才可獲得授權(quán)。

7.遠(yuǎn)程繳費：房費可直接在平臺支付，平臺會出具詳盡資金記錄，平臺結(jié)算并轉(zhuǎn)賬到房東賬戶，平臺與房東以及平臺與房客的財務(wù)結(jié)算按單記錄。

8.保潔任務(wù)自動推送：如果需要保潔服務(wù)，平臺會自動推送任務(wù)到平臺保潔。

9.完善的房態(tài)管理：根據(jù)入住流程自動管理房態(tài)。

（四）房東管家平臺優(yōu)勢

本平臺與傳統(tǒng)租賃方式、第三方短租平臺相比，具有以下優(yōu)勢：1.提高房屋設(shè)備智能水平，保障房屋安全，房客可通過手機智能控制房屋設(shè)備，提高入住便利性；2.房東經(jīng)平臺授權(quán)，可遠(yuǎn)程查看房屋運行狀態(tài)（無房客時），對房屋使用做一定的監(jiān)督；3.房源發(fā)布、看房、簽約、入住、退租、維護、保潔等可通過平臺解決，不需房東親自參與，節(jié)約了房東時間，為房東提供便利；4.房客搜索到真實房源，可直接申請看房、網(wǎng)上下單，避免為虛假房源耗費精力，提高租住效率；5.房屋租賃押金由平臺代持，平臺提供糾紛仲裁，保障房客合法權(quán)益。

任何新事物的出現(xiàn)，都不是一帆風(fēng)順的，只要有需求就有市場。在使用中不斷完善產(chǎn)品，解決存在的問題，相信隨著房屋租賃新模式的使用和發(fā)展，我國房屋租賃市場將會更加活躍和繁榮。

[參考文獻]

[1]國務(wù)院辦公廳.國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見：國辦發(fā)〔2016〕39號[A/OL].（2016-06-03）[2018-01-08].www.gov.cn.

[2]搜狐網(wǎng).超50城出臺房屋租賃政策龍湖冠寓落地14城補位租賃需求[EB/OL].（2017-11-20）[2018-01-08].http：//www.sohu.com/a/205388206_115124.

[3]習(xí)近平.習(xí)近平在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會上的報告[R/OL].（2017-10-27）[2018-01-08].www.gov.cn.

[責(zé)任編輯：高萌]