摘 要：當前，我國正處于產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整、經(jīng)濟轉型期，要實現(xiàn)2035年躋身創(chuàng)新型國家前列的奮斗目標，就必須提升自主創(chuàng)新能力。而企業(yè)作為最重要的市場主體，無疑是實現(xiàn)國家自主創(chuàng)新能力的主要載體。然而，技術創(chuàng)新活動具有高風險、不確定性等特征，這使得企業(yè)在參與自主創(chuàng)新的過程中保持著謹慎的態(tài)度。本文將從產(chǎn)業(yè)組織理論的角度出發(fā)，運用S-C-P分析框架，對我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的技術創(chuàng)新現(xiàn)狀和存在的問題進行分析，并為提高商業(yè)地產(chǎn)技術創(chuàng)新能力提供相應的產(chǎn)業(yè)組織政策建議。

關鍵詞：產(chǎn)業(yè)組織；商業(yè)地產(chǎn)；技術創(chuàng)新

近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)一直都處于繁榮發(fā)展，社會各界將目光聚焦在商業(yè)地產(chǎn)作為商品的價格上，一味追捧，房價一漲再漲，過度繁榮使得大量的社會資源被配置到商業(yè)地產(chǎn)投資領域。而要實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，就必須透過這種市場假象看到整個產(chǎn)業(yè)組織存在的問題，特別是發(fā)展方式粗放、自主創(chuàng)新能力不足。對于商業(yè)地產(chǎn)而言，既要通過自主創(chuàng)新實現(xiàn)消費者多元化的需求，打造適居、人性化的居住環(huán)境，又要使商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與所在城市的發(fā)展相適應；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)是一個“組裝產(chǎn)業(yè)”，帶動著上游鋼鐵、水泥等建材業(yè)的發(fā)展，又拉動下游建筑、金融、家電等行業(yè)，可以說商業(yè)地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)能環(huán)保轉型對擺脫粗放型的投資依賴、實現(xiàn)經(jīng)濟的軟著陸尤為重要。

一、文獻綜述

國內(nèi)外文獻長期關注企業(yè)的技術創(chuàng)新如何影響產(chǎn)業(yè)組織和產(chǎn)業(yè)結構的演進，雖然期間存在結論的爭議，但隨著新研究手段的引進、科學技術條件的發(fā)展，都一致認為技術創(chuàng)新能夠提高企業(yè)滿足顧客需求的能力，促進產(chǎn)業(yè)組織形態(tài)的演變，技術創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)組織演進又聯(lián)合推動產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品競爭力的提升。西方傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)組織理論對技術創(chuàng)新思想的研究主要集中于企業(yè)規(guī)模、市場結構與技術創(chuàng)新之間的關系，熊彼特首創(chuàng)了關于市場結構對技術創(chuàng)新影響的現(xiàn)代研究，并將注意力集中于分析產(chǎn)業(yè)組織在科技進步中所扮演的角色上，認為在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)規(guī)模和市場壟斷能夠促進產(chǎn)業(yè)的技術創(chuàng)新活動。也有學者認為企業(yè)規(guī)模與創(chuàng)新行為之間沒有所謂的正向關系，并通過實證研究提出“倒U字形假說”、“U字形假說”等結論。70年代以后，新產(chǎn)業(yè)組織理論開始著重于需求條件、技術機會、可專用性條件等產(chǎn)業(yè)特性和市場力量對于技術創(chuàng)新活動的影響。特別是信息技術的發(fā)展，極大地影響了產(chǎn)業(yè)組織理論對技術創(chuàng)新思想的研究，技術創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)組織的演進正以一種相互促進的方式推動整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

國內(nèi)關于產(chǎn)業(yè)組織與技術創(chuàng)新關系的研究起步較晚，在已有的實證研究中并沒有形成統(tǒng)一的結論。史達以技術創(chuàng)新為核心，構建以創(chuàng)新特征、企業(yè)背景、組織結構為基礎的分析框架，實證考察我國B2B電子商務發(fā)展中技術創(chuàng)新的影響，認為在電子商務領域生產(chǎn)技術并沒有發(fā)揮作用，生產(chǎn)技術創(chuàng)新對產(chǎn)業(yè)組織演進的作用較弱。陳德強、劉佳、趙彥輝運用格蘭杰因果檢驗和脈沖響應函數(shù)對江蘇省建筑業(yè)做實證研究，發(fā)現(xiàn)在一定的滯后期內(nèi)，市場集中度高有利于建筑業(yè)技術創(chuàng)新，從而調(diào)整建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)結構以提高產(chǎn)業(yè)績效。艾德洲、王耀武、孟慶昇從產(chǎn)業(yè)組織的角度對我國商業(yè)地產(chǎn)技術創(chuàng)新和發(fā)展方式轉變策略進行研究，認為我國商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部組織存在集中度過低、自發(fā)性發(fā)展不看重技術的創(chuàng)新和整合，商業(yè)地產(chǎn)組織發(fā)展水平滯后嚴重阻礙了其技術創(chuàng)新和發(fā)展方式的轉變。對于技術創(chuàng)新是否影響以及如何影響產(chǎn)業(yè)組織演進、產(chǎn)業(yè)績效提升，不同行業(yè)的實證研究仍無一致的結論。但從文獻研究中，可以發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)組織的演進受到諸多因素的影響，并且不同產(chǎn)業(yè)由于市場特征、企業(yè)行為、產(chǎn)業(yè)結構的差異，技術創(chuàng)新的影響程度也有所不同。

二、市場結構與技術創(chuàng)新

市場結構一般是通過規(guī)模效應以及范圍效應作用于技術創(chuàng)新，其中企業(yè)規(guī)模和市場集中度是主要影響因素。大企業(yè)在資金、技術人才、投融資能力和途徑等方面都具有得天獨厚的優(yōu)勢，因此通常具有小企業(yè)無法比擬的技術創(chuàng)新能力。并且技術創(chuàng)新轉化為實體經(jīng)濟的競爭力后能夠為企業(yè)帶來壟斷利潤，由此規(guī)模較大的企業(yè)具有技術創(chuàng)新的動力更大。這并不意味著企業(yè)規(guī)模越大技術創(chuàng)新的動力就越大，因為企業(yè)創(chuàng)新的動力不只是受到企業(yè)絕對規(guī)模的影響，同時也取決于企業(yè)的相對規(guī)模，即市場集中度。市場集中度與技術創(chuàng)新之間存在“倒U型”關系，集中度達到一定規(guī)模后，企業(yè)技術創(chuàng)新動力不增反減。

1.企業(yè)規(guī)模與技術創(chuàng)新

近20年來，我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展，取得了不可忽視的成績。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析，1998年中國房企僅24378個，到2016年增長至94948個，20年間增加了70570個，僅2016年就增加1522個，房企數(shù)量同比增長1.6%。房企規(guī)模也在快速增長，到2017年中國商業(yè)地產(chǎn)千億級企業(yè)數(shù)量已經(jīng)達到10家，華夏幸福、綠城、招商、萬達、魯能等百億級規(guī)模企業(yè)正在快速追趕。我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雖然發(fā)展迅速、平均規(guī)模快速擴大，但企業(yè)之間的規(guī)模差距正在逐步增大。不同規(guī)模的企業(yè)對技術創(chuàng)新研發(fā)的人財物投入存在著很大的差距，小企業(yè)在這方面存在著明顯的劣勢。這是因為大多數(shù)小企業(yè)缺乏足夠優(yōu)厚的條件吸引高端創(chuàng)新人才，這使得其研發(fā)創(chuàng)新活動停留在偶發(fā)性、非制度化的階段上；再者，大多數(shù)小企業(yè)的資本規(guī)模體量不足，根本無法支撐高技術含量的研發(fā)創(chuàng)新。于是，小企業(yè)在專利創(chuàng)新層面上想實現(xiàn)對大企業(yè)的趕追甚至超越就更加難了。

2.我國商業(yè)地產(chǎn)的市場集中度

我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起步晚，雖然發(fā)展速度迅速，但與發(fā)達國家和地區(qū)相比仍然存在較大差距。楊艷琳、李麗、唐曉靈等人的實證研究都表明我國商業(yè)地產(chǎn)市場集中度很低，不利于規(guī)模效應和技術積累。并且從資源配置層面來看，我國商業(yè)地產(chǎn)市場低集中度、高利潤率與商業(yè)地產(chǎn)市場資源配置扭曲是同時存在的。資本逐利的屬性使得一方面商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的資本向高利潤領域流動，另一方面商業(yè)地產(chǎn)市場的火爆使得社會各界資金又向其流入。商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部這種結構性資本過剩和資本不足已經(jīng)非常嚴重，并且商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部亂象叢生，從長期來看商業(yè)地產(chǎn)的自發(fā)性發(fā)展不注重技術創(chuàng)新和整合。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)行為與技術創(chuàng)新

企業(yè)技術創(chuàng)新的核心是降低成本、增加價值，通過做成本和價值的“加減法”獲取成本領先優(yōu)勢和價值領先優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新行為從開發(fā)、生產(chǎn)、營銷、管理到服務的各個環(huán)節(jié)，以精準的市場定位、人性化的規(guī)劃設計、完善的小區(qū)智能化管理系統(tǒng)等滿足消費者多樣化、個性化的需求，為企業(yè)帶來特殊利益，降低成本，從而使得其利潤空間增大。

1.商業(yè)地產(chǎn)技術創(chuàng)新內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的技術創(chuàng)新具體表現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展定位、新材料及技術的使用、營銷及融資模式等方面。具體來看，商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新首先從市場定位開始，運用互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術手段商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)能夠精準地知道消費者的需求特性，從而能夠定位市場需求，設計出符合消費者個性化、多樣化的房產(chǎn)戶型、空間運用、小區(qū)配套；其次，商業(yè)地產(chǎn)還通過運用新型材料、環(huán)保材料來提升商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的品質，淘汰掉不符合節(jié)能、節(jié)水、五毒、無污染等要求的部件和原材料，使消費者在享受新居的同時保證身體健康；營銷理念上同樣實現(xiàn)技術創(chuàng)新，由單純的強調(diào)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價值到更加關注其關聯(lián)價值，比如小區(qū)的基礎配套、交通便利程度、教育配套學區(qū)房等，并且開始注重商業(yè)地產(chǎn)的服務價值，通過完善、人性化的物業(yè)管理來提升業(yè)主的使用感、舒適度，做到效用價值和表現(xiàn)價值的統(tǒng)一；除此之外，商業(yè)地產(chǎn)也通過商業(yè)地產(chǎn)投資信托、住房抵押貸款證券化等金融創(chuàng)新產(chǎn)品來解決融資方面的限制，以應對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展所需要的資金。通過這些技術創(chuàng)新手段，我國商業(yè)地產(chǎn)在激烈的市場中也能夠保持競爭力。

2.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)R&D;投入

企業(yè)要想提升創(chuàng)新產(chǎn)出、具備高層次的技術創(chuàng)新能力，就必須要有較好的科研基礎條件作為支撐，如研發(fā)人才、科研投入等。而我國商業(yè)地產(chǎn)多將資金用于項目開發(fā)，對研發(fā)的投入嚴重不足。據(jù)CSMAR數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，2016年我國上市房企的研發(fā)人員和經(jīng)費投入在不同企業(yè)之間差距非常大，而從總體上看比例都不是很大，平均水平與我國制造業(yè)0.94%的研發(fā)投入強度相比差距甚遠。這與商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)而非技術密集型產(chǎn)業(yè)的屬性有關系?，F(xiàn)實中大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都是通過高資本負債率來實現(xiàn)公司運轉，而研究開發(fā)項目的不確定性、高風險性難以滿足債權人對本金和利息的強制義務，所以研發(fā)投入水平普遍不高。

四、我國商業(yè)地產(chǎn)市場績效與技術創(chuàng)新

從產(chǎn)業(yè)組織理論來看，市場結構決定市場行為，市場行為決定市場績效，適度的市場集中度是市場績效的必要條件，而市場績效是市場集中度的真實反映。商業(yè)地產(chǎn)市場特征表明，商業(yè)地產(chǎn)市場具有典型的壟斷特征，這也決定了我國商業(yè)地產(chǎn)雖然在位企業(yè)多、規(guī)模小，卻依然能獲得較高的利潤。若單考察我國商業(yè)地產(chǎn)技術創(chuàng)新所產(chǎn)生的經(jīng)濟效果，可以從銷售利潤率、就業(yè)人數(shù)、專利產(chǎn)出等三個方面入手。

1.我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銷售利潤率

近幾年我國多數(shù)一二線城市的房價增速驚人，商業(yè)地產(chǎn)在拉動經(jīng)濟增長的同時，其營業(yè)收入和利潤增速都極快，并實現(xiàn)極高的利潤率。據(jù)統(tǒng)計，2016年前三季度，我國139家房企共實現(xiàn)營業(yè)收入7052.09億元，同比增長43.74%，增速相比去年同期大幅提升30.92個百分點。并且商業(yè)地產(chǎn)四大龍頭公司共實現(xiàn)2663.86億元的營業(yè)收入，同比增長44.63%，營收增速同比大幅提升26.13個百分點。但商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展卻出現(xiàn)一種“增收不增利”的現(xiàn)象，2016年百強房企凈利潤率因規(guī)模和綜合實力的差異呈現(xiàn)出逐級遞減的趨勢，前10企業(yè)、11～30企業(yè)、31～50企業(yè)、51～100企業(yè)的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。至于凈利潤率均值，則持續(xù)走低至11.0%，較上年下降0.5個百分點。

2.我國商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)情況

從最近10年我國商業(yè)地產(chǎn)平均從業(yè)人數(shù)和企業(yè)數(shù)量來看，除了2009年稍有降低，總體呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢。從業(yè)人數(shù)從2007年的171萬增加至2016年的275萬，企業(yè)數(shù)量從87562增加到94948家，均實現(xiàn)了較大幅度的增長。

3.商業(yè)地產(chǎn)專利產(chǎn)出

據(jù)國泰安（CSMAR）數(shù)據(jù)庫的統(tǒng)計，2016年我國上市商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的專利產(chǎn)出情況如表所示，可見各企業(yè)的專利產(chǎn)出存在著極大的差異，并且多集中于實用新型專利，發(fā)明專利和外觀設計專利數(shù)量很少。加之商業(yè)地產(chǎn)本身并不是一個技術門檻很高的行業(yè)，因此許多技術的東西很難不被模仿。例如，對于戶型和房型的創(chuàng)新只要稍微加點改變就可以變成自己的成果。而且從商業(yè)地產(chǎn)公司角度看，申請專利案值小，并且要付出時間、精力和人力等成本，以及專利保護的難度使得商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新專利產(chǎn)出并不多。

五、提升我國商業(yè)地產(chǎn)技術創(chuàng)新能力的產(chǎn)業(yè)組織對策

1.優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)的市場結構。在大、中、小企業(yè)規(guī)模布局合理的前提下，壟斷競爭市場因其既存在技術創(chuàng)新的保護，又存在同類產(chǎn)品的競爭而被認為最有利于創(chuàng)新。針對我國商業(yè)地產(chǎn)的市場集中度低、企業(yè)規(guī)模小的現(xiàn)狀，要提高技術創(chuàng)新能力就必須擴大企業(yè)規(guī)模、增加市場集中度、優(yōu)化市場結構。首先可以通過引導具有品牌優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采用并購、重組等方式來提升規(guī)模，或通過區(qū)域之間的擴張形成跨地區(qū)的企業(yè)集團，逐步實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟；同時鼓勵商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過創(chuàng)新實現(xiàn)多元化經(jīng)營，從而得到新的利潤增長點；并在提高商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻的同時降低行業(yè)推出門檻，強制性破產(chǎn)資質差、嚴重違規(guī)的企業(yè)，以提高行業(yè)市場集中度。

2.鼓勵商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部管理和外部合作。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭多集中于價格，剔除經(jīng)營成本和稅費負擔，行業(yè)平均利潤并不高。因此可以著力于引導商業(yè)地產(chǎn)由價格競爭轉向非價格競爭，例如品牌、戶型創(chuàng)新、樓盤質量、營銷策劃以及物業(yè)管理等。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以從內(nèi)部管理和外部合作兩方面來增加技術創(chuàng)新能力，從而加強非價格競爭優(yōu)勢。企業(yè)組織內(nèi)部可以聘請技術創(chuàng)新人才和富有創(chuàng)新精神的企業(yè)家，組建具有優(yōu)質的創(chuàng)新團隊，提升企業(yè)整體創(chuàng)新能力。除了加強企業(yè)內(nèi)部管理，還應加強和外部的聯(lián)系，通過產(chǎn)學研合作，利用高等學校、科研院所等在人才和技術方面的優(yōu)勢，實現(xiàn)技術創(chuàng)新上、中、下游的對接與耦合，降低企業(yè)技術創(chuàng)新的成本。

3.實施科學合理的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。長期以來，我國商業(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策手段多集中于對商業(yè)地產(chǎn)定價、售房行為、買方資格和行為的限制及規(guī)范，政府對于商業(yè)地產(chǎn)的過多干預勢必會形成行政壁壘，增加商業(yè)地產(chǎn)的運營成本，甚至會阻礙其發(fā)展。產(chǎn)業(yè)規(guī)制政策應該旨在于促進商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)組織的合理化，規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)買賣雙方的市場行為，逐步使商業(yè)地產(chǎn)回歸“民生性產(chǎn)業(yè)”屬性。同時，加強對商業(yè)地產(chǎn)金融體系的建設和監(jiān)督，拓展商業(yè)地產(chǎn)融資渠道，創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)品，突破商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的資金瓶頸，特別是針對資金匱乏、融資難的中小房企，給予政策上的支持和稅收的優(yōu)惠鼓勵其發(fā)展。行業(yè)規(guī)范化后市場機制能夠更好地發(fā)揮作用，淘汰掉競爭力弱的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，逐步提高商業(yè)地產(chǎn)市場集中度，實現(xiàn)市場集中度和市場績效的統(tǒng)一。

4.完善商業(yè)地產(chǎn)技術創(chuàng)新體系。在建立科學合理的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的同時，要完善和優(yōu)化創(chuàng)新體系，促進和形成科學政策、技術政策、創(chuàng)新政策有機構成的政策體系。針對不同規(guī)模、不同地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)因地制宜，根據(jù)其特點制定不同的技術創(chuàng)新政策。這是因為不同規(guī)模的企業(yè)在創(chuàng)新方面具有的優(yōu)勢各不相同，大企業(yè)由于在規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)品的標準化生產(chǎn)和削減成本方面具有優(yōu)勢，而小企業(yè)則能夠對市場變化快速地做出反應，所以大企業(yè)更傾向于工藝創(chuàng)新，小企業(yè)在產(chǎn)品創(chuàng)新方面擁有比較優(yōu)勢。政府可以根據(jù)這種規(guī)模帶來的創(chuàng)新決策差異制定不同的政策，并可為不同規(guī)模的企業(yè)搭建良好的合作平臺，使大企業(yè)的流程創(chuàng)新與小企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新更好的結合，以利于多樣化創(chuàng)新的產(chǎn)生，從而更好地滿足消費者多元化、個性化的市場需求。

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作者簡介：楊琴，四川大學經(jīng)濟學院，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學碩士