林蕾 周楓敏

摘 要：近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展。雖然國家為了穩(wěn)定商業(yè)地產(chǎn)市場實(shí)施了很多的調(diào)控政策，但商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的過程當(dāng)中仍存在很多問題，尤其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與金融行業(yè)非常密切，導(dǎo)致相關(guān)金融風(fēng)險(xiǎn)以不同的形式出現(xiàn)。本文在分析商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)種類基礎(chǔ)上，分析了商業(yè)地產(chǎn)金融產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)的原因，為了穩(wěn)定國家商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，提出建立有效防范商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)途徑。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；金融；途徑；分析

近年來，我們國家商業(yè)地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，城市土地的使用制度改革以及住商業(yè)相關(guān)制度的改變，都為商業(yè)地產(chǎn)市場創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，其中，主要表現(xiàn)為投資保持較快的發(fā)展，土地開發(fā)面積也出現(xiàn)了大幅增長的趨勢，為了迎合這種快速增長，國內(nèi)的貸款業(yè)務(wù)成為商業(yè)地產(chǎn)投資的主要支撐點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指銀行為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動中，由于各種事先無法預(yù)料（即不確定）因素的影響，使銀行的實(shí)際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。為了適應(yīng)現(xiàn)階段市場的發(fā)展，又要開拓更多的商業(yè)地產(chǎn)金融領(lǐng)域，在這個(gè)過程當(dāng)中風(fēng)險(xiǎn)會不斷的增加。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)所需要的資金來源，主要還是來自于傳統(tǒng)的商業(yè)銀行。那么商業(yè)銀行在我們國家屬于重要的金融載體，必須保障商業(yè)銀行在我們國家金融領(lǐng)域的健康發(fā)展，才能夠保障商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展開，使其無論在怎樣的經(jīng)濟(jì)波動下都能夠避開風(fēng)險(xiǎn)，健康的成長。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必然存在一定的信貸風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商到期還不上錢，造成銀行不良資產(chǎn)的產(chǎn)生，因此我們要分析當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)種類，才能有效的規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)金融帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

一、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)金融存在的風(fēng)險(xiǎn)種類

1.利率風(fēng)險(xiǎn)

利率對于借款方與借貸方都是一個(gè)重要的衡量指標(biāo)。利率的提升和下降都會使雙方受到一定的影響，利率過低的時(shí)候，作為商業(yè)屋購買者選擇，按照正常時(shí)間還貸款，一般不會選擇提前還貸，利率過低同時(shí)會使銀行的收入減少。相反當(dāng)利率過高的時(shí)候，很多購商業(yè)者可能會選擇提前還款，那么這種提前還款會使銀行的長期信貸業(yè)務(wù)受到影響。短期還看不出其影響多大，但是有些人貸款多達(dá)二三十年，銀行主要是從這部分獲得收入，這種長期利率的改變會使銀行的風(fēng)險(xiǎn)被擴(kuò)大。因此利率的下降和上升，必須要符合市場規(guī)律。我們國家正在不斷地實(shí)行利率市場化，雖然我們現(xiàn)在處于初級階段，但是利率市場化會被逐步的重視與加強(qiáng)。在這個(gè)利率市場化過程當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)金融作為一個(gè)重要的利率指標(biāo)導(dǎo)航，所以說利率的穩(wěn)定，對于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)金融市場以及國家整個(gè)金融市場都具有很重要的意義。

2.信用風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)金融當(dāng)中有關(guān)信用風(fēng)險(xiǎn)主要是兩大類，第一類是商業(yè)地產(chǎn)自身開發(fā)商，在運(yùn)作整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的時(shí)候需要大量的資金，需要從商業(yè)銀行借貸大量的現(xiàn)金，作為其發(fā)展的前提保障。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并不是一個(gè)短期項(xiàng)目，很多商業(yè)企從土地購買到商業(yè)屋建成到出售商業(yè)屋，之后的物業(yè)維護(hù)可能長達(dá)10年到20年時(shí)間，這個(gè)期間資金往往是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如果在某一個(gè)時(shí)間段不能及時(shí)歸還貸款，那就會給銀行帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。另外一類信用風(fēng)險(xiǎn)是由于購商業(yè)者在購買商業(yè)屋時(shí)在銀行借款，最終購買商業(yè)屋。在還款過程中不能夠及時(shí)償還貸款，最終也給銀行帶來一部分風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作或者是客戶還款當(dāng)中，不一定是完全是被動的違約還款，有的時(shí)候因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的波動，或者出于其它方面的因素，借款人可能會出現(xiàn)自身延長還款期還款情況，違約情況也屬于信用風(fēng)險(xiǎn)的一種。

3.流動性風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)長期項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)在金融領(lǐng)域進(jìn)行融資活動也是一個(gè)長期過程。因?yàn)榇嬖陂L期的金融資本需求就會產(chǎn)生一定的流動性風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)往往都是金融機(jī)構(gòu)缺乏足夠的現(xiàn)金來扶持。當(dāng)今所需要的資產(chǎn)無法及時(shí)的償還到位，就會產(chǎn)生一定的流動性風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在較長的周期當(dāng)中，很多資產(chǎn)都用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。那么在售商業(yè)過程當(dāng)中，如果售商業(yè)效果不佳，在短期就會出現(xiàn)資金難以還貸的情況，最終會產(chǎn)生流動性風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)與銀行之間信貸抵押物都是以商業(yè)房屋作為抵押物，如果貸款不能夠及時(shí)還到位，這些商業(yè)地產(chǎn)最終要被銀行收回。但如果商業(yè)子價(jià)格出現(xiàn)很大的波動，這些商業(yè)子難以作為抵押物出售，就會導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)存在流動資金的風(fēng)險(xiǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因

1.商業(yè)地產(chǎn)金融市場監(jiān)督不完善

現(xiàn)階段，我國商業(yè)地產(chǎn)金融主體結(jié)構(gòu)比較單一，沒有形成多元的金融體系，我國與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控還沒有明確的法律與監(jiān)督。金融機(jī)構(gòu)與商業(yè)地產(chǎn)之間的關(guān)系就是資金運(yùn)用，但是它沒有專門對商業(yè)地產(chǎn)金融監(jiān)管的框架，就導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)金融存在危機(jī)。由于這種危機(jī)的存在，會導(dǎo)致金融方面或者是國家重要的金融市場都會存在一定的影響。

2.商業(yè)地產(chǎn)金融過于依賴銀行

我國市場已經(jīng)進(jìn)入到快速穩(wěn)定的發(fā)展階段，金融市場也由原來單一的銀行貸款向互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展。我們國家商業(yè)銀行的體制要跟上互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代金融的發(fā)展，但眼前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商它的資金主要來源，還是依靠從銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一個(gè)復(fù)雜產(chǎn)業(yè)，與上游很多企業(yè)與下游客戶之間有千絲萬縷的聯(lián)系，那么在各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中都會存在風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)也和商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)同在。尤其在互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代有更多的金融中介存在，也使得商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)存在不可預(yù)估和缺乏監(jiān)控性，一旦在某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了金融風(fēng)險(xiǎn)，那么會給我國的商業(yè)地產(chǎn)泡沫加大，帶來更多的無法預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)資金多元化使用與互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代金融方式相結(jié)合，是未來金融風(fēng)險(xiǎn)降低的重要方向。

3.購商業(yè)者個(gè)人商業(yè)貸信用風(fēng)險(xiǎn)

隨著金融市場更加的開放，中國金融中介更多的得到國家的扶持，互聯(lián)網(wǎng)金融已經(jīng)成為了時(shí)代金融的產(chǎn)物。那么在這個(gè)階段，我們就更需要加強(qiáng)個(gè)人信譽(yù)監(jiān)督體系，傳統(tǒng)銀行的資產(chǎn)管理與個(gè)人住商業(yè)貸款以及商業(yè)地產(chǎn)商都有很大的聯(lián)系。但是在這個(gè)多元化的金融市場當(dāng)中，更需要細(xì)化監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，用多個(gè)途徑對我們國家金融市場給予一定的支持。如果現(xiàn)階段的商業(yè)價(jià)超出了消費(fèi)者在當(dāng)前的支付能力，這就形成了未來消費(fèi)者購買能力的下降，也就說在眼前五年到十年當(dāng)中還不存在新的變化，如果在申購之后商業(yè)價(jià)有所波動，那么未來消費(fèi)者還貸的能力能不能得到保障這都存在著未知，這種未知帶來了商業(yè)地產(chǎn)金融潛在風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1.商業(yè)地產(chǎn)金融融資渠道更加多元化

我們國家市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷的前行，商業(yè)地產(chǎn)市場變化與我們國家行政部門土地轉(zhuǎn)讓政策息息相關(guān)，而商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的土地使用與轉(zhuǎn)讓也給傳統(tǒng)商業(yè)銀行附加了一定風(fēng)險(xiǎn)，所以商業(yè)地產(chǎn)金融市場為了化解市場的風(fēng)險(xiǎn)，為了化解市場經(jīng)濟(jì)帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該有更多的融資渠道?，F(xiàn)階段政府大力扶持的小額貸款機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)，多種融資渠道可以分散商業(yè)地產(chǎn)以及土地轉(zhuǎn)讓帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)。建立更多的融資渠道，在完善整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)金融體系當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和個(gè)人貸款融資都應(yīng)該與融資市場上更加豐富的二級、三級市場以及互聯(lián)網(wǎng)金融相結(jié)合，有更多的金融融資工具，與更多的基金信托、互聯(lián)網(wǎng)金融相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者有更多的選擇，使商業(yè)地產(chǎn)商能夠有效地控制自身的金融市場風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立更有效的多元化市場約束

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)特殊的行業(yè)，在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，市場的約束力還是有所缺失的。因?yàn)樵诂F(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場與多頭利益有關(guān)系，商業(yè)銀行、政府以及一些金融機(jī)構(gòu)有多方利益存在。所以市場的約束力就會被削弱，由于利益集團(tuán)對市場的參與，會導(dǎo)致市場的控制變的沒有效果，最終會使利益各方都會無法協(xié)調(diào)進(jìn)行，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的成本不斷加大，導(dǎo)致了商業(yè)價(jià)增長過快給社會給老百姓帶來更高的風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān)。要想化解商業(yè)地產(chǎn)帶來的這種競爭風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該有更加強(qiáng)力有效的市場管理機(jī)制，能夠使商業(yè)地產(chǎn)市場在各方利益面前相對協(xié)調(diào)平衡，實(shí)現(xiàn)最終的市場化收益與抵御風(fēng)險(xiǎn)都能夠協(xié)調(diào)發(fā)展。

3.加強(qiáng)購商業(yè)者信用監(jiān)督機(jī)制

市場經(jīng)濟(jì)下，個(gè)人信用體系更需要監(jiān)督與控制。金融危機(jī)爆發(fā)期間，由于個(gè)人信用無法得到控制，將整個(gè)信用體系導(dǎo)致崩潰，最終爆發(fā)了新次貸危機(jī)。那么發(fā)達(dá)國家會建立比較完善的信用體系，建立信用檔案，構(gòu)建實(shí)時(shí)監(jiān)督個(gè)人信用的平臺，對個(gè)人信用進(jìn)行長期監(jiān)控與評估。如果信用缺失就會使其融資貸款的成本增加，增強(qiáng)信用管控，可以有效地降低商業(yè)地產(chǎn)金融當(dāng)中帶來的個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)。在互聯(lián)網(wǎng)金融時(shí)代商業(yè)銀行也通過互聯(lián)網(wǎng)加強(qiáng)對個(gè)人信用的監(jiān)督，對信用客戶進(jìn)行信用等級分配，成立個(gè)人信用監(jiān)督等級監(jiān)測機(jī)構(gòu)，構(gòu)建完善的信用監(jiān)督機(jī)制。

根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，使商業(yè)地產(chǎn)金融在借貸籌資、信貸融資各個(gè)方面有相關(guān)的指導(dǎo)建議，使商業(yè)地產(chǎn)金融未來發(fā)展有章可循。

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