沐蘭

最近，有位投資人在京都買了100套房子做民宿，甚至把一條街都買了下來。我身邊也有不少朋友咨詢我，是否值得投資日本房產(chǎn)做民宿呢？正好，我們就以這位投資人為案例來分析一下。

投資人買的都是老房子，叫“町屋”，百年左右歷史。想象一下北京的胡同，胡同里的大雜院和四合院不可同日而語，腦補一下天后王菲在胡同里還要上公共廁所的照片。町屋，也不是我們想象的日本庭院那么美好。北京政府投入巨資改造胡同，通上下水道，通煤氣電網(wǎng)，但仍然有不少老房子還得用罐裝液化氣，還沒有供暖。日本的老房子也面臨同樣的麻煩，尤其是日本房子大多是木結(jié)構(gòu)，燃氣電線下水道的布置更困難，最重要的還有防震的問題。老房子一定不如鋼筋結(jié)構(gòu)的新房抗震，這也是為什么日本人不愿意購買老房子的原因。所以老房子只能給游客住了，因為游客對地震大多沒有足夠的防范意識。

經(jīng)濟學原理是沒有特例的，價格一定是由供應(yīng)和需求來決定，供不應(yīng)求則價高，供大于求則價低。為什么日本的老房子這么便宜？因為日本人不愿意買。如果京都的老房子真的是價格洼地，難道日本人都是白癡嗎？日本人為什么不去買？這是值得大家琢磨的事情。當然，如果非常喜歡京都，就想在京都充滿歷史風情的地方有自己的房子，這是任何人的自由，連日本政府都不限制外國人購買。比如中國某互聯(lián)網(wǎng)巨頭就在伊豆有別墅豪宅。至于愿意買一套伊豆的豪宅，還是買一百套京都的老房，您有錢，您隨意。

當然，出于做民宿的考慮，購買這種老房子也是迫不得已。日本已經(jīng)于2017年頒布相關(guān)法例，民宿經(jīng)營者必須獲得政府許可并登記注冊。其中一條要求就是鄰居要同意，或者鄰居一旦投訴，就必須停止民宿經(jīng)營。日本人好靜，而且日本普通住房普遍隔音較差，經(jīng)常出現(xiàn)居民投訴民宿的游客。即使沒有噪音，日本人也不喜歡有陌生人在自己家門口出出進進。所以，經(jīng)營民宿最好是獨棟的小房子，日語稱“一戶建”。這位投資人購買的“町屋”算是是獨棟一戶建里銷售價格最低的。當然，翻修修繕的成本就是另外一筆賬了。

說到日本政府管理民宿的法規(guī)，其中還有重要的一條，就是每年最多只能營業(yè)180天。而且，各地方政府有權(quán)縮短允許的經(jīng)營時間。也就是說，一套用于民宿的房子，一年有一半的時間是不能對外經(jīng)營的。但這條規(guī)定看似嚴格，其實并沒有什么影響，因為Airbnb上房屋的平均入住率是17%左右，熱門地區(qū)如巴黎、倫敦也不過勉強達到20%。所以現(xiàn)在很多賣房的中介忽悠中國買家，按每年50%的入住率來計算，相當于在日本政府允許的范圍內(nèi)，每一天都有住客，想一想也覺得不可能。這就等于一個基金鼓勵你投資，按照每支股票都上漲來計算投資回報，誰信啊？

很多人覺得去日本的中國大陸游客太多了，京都地方那么小所以酒店一定不夠住，所以民宿一定賺大錢。遺憾的是，你“覺得”的這兩點都是偽命題。中國大陸赴日游客最近3年確實突然增長，但是增長幅度已經(jīng)逐年明顯放緩，并沒有聽到游客感慨一房難求?，F(xiàn)在正好是京都的三月櫻花季，我特意以周五入住周日退房這樣最熱門的時間查詢京都的酒店，還是有相當多的酒店可供選擇。另外，京都周邊交通十分發(fā)達，比如住在滋賀市，離京都也就不到半小時的車程。要說京都酒店供不應(yīng)求，實在有些夸張。酒店業(yè)的朋友都知道，最火爆的時期也不過是80～90%的入住率。要指望酒店不夠住所以大家只能選擇民宿，這恐怕不會實現(xiàn)。而再三強調(diào)用京都老房子的風情來吸引游客，咳，我也是不會上當?shù)?。幾十年的木質(zhì)老房子，房屋里的味道就讓人受不了。希望投資人可以融到重金，好好翻修一下。對了，翻修老房子的價格可比重新蓋新房子貴多了。

還有一個非常現(xiàn)實的問題，假如你在日本開民宿而你本人不在日本或者不和客人同時住在這套房屋里，你就必須聘請一家管理公司。同樣的，管理公司也必須有政府許可并登錄注冊。民宿的管理可想而知是很瑣碎的：每次住客走了之后都要及時打掃，而日本的打掃人工并不便宜，大概兩三百元人民幣一小時。也就是每次有客人入住之前之后有相當大的一筆成本用于清理，更不要說管理公司還要瓜分房租收入。

也許有人會說，民宿價格低廉，能夠吸引來客戶啊。確實，Airbnb最初的優(yōu)勢就是比正規(guī)酒店便宜。但現(xiàn)實中一定如此嗎？再回顧一下供求關(guān)系決定價格的金律，當酒店價格上漲的時候，一定是旅游的旺季，而此時民宿也會相應(yīng)地提高價格，否則不是傻么？事實勝于雄辯，京都櫻花季周末，Airbnb的空房平均價格是131美元，而京都站附近的酒店中低于這個價格的有79家可供選擇。

如果非要走“薄利多銷”的路線呢？首先，房子可以容納的住客數(shù)量有限，一年可以出租的時間也有限，不像銷售商品，降低價格可以一天內(nèi)多賣100條牛仔褲，降低房價未必能在一年內(nèi)增加多少入住率。何況每次輪換了住客之后，還要支出高額成本請人打掃清理，低價頻繁入住的利潤甚至會低于高價少量入住。

所以Airbnb本質(zhì)是共享經(jīng)濟，而不是投資行為。共享經(jīng)濟簡單來說就是讓你已經(jīng)支付的固定成本可以產(chǎn)生新的價值。比如說已經(jīng)購買了汽車，通過當?shù)蔚嗡緳C賺取額外收入，只需要支付相應(yīng)的汽油作為變動成本，以及自己耗費的時間的機會成本。但最大比例的購買汽車的費用是已經(jīng)支付了，而下班后大多數(shù)普通人的時間的機會成本也就是看電視玩游戲。同理，Airbnb賺錢的前提是你已經(jīng)擁有了一套房屋，而且你本來就在居住、打掃，這樣的情況下還能有人支付費用分享你的房屋，這部分費用幾乎沒有太多額外的成本支出，也就是說毛利率高，沒有收入也不虧本。但是專門購買一套房屋用于 Airbnb上出租就是完全不同的計算模式了：購買房屋是一筆巨大的固定成本，再加上你本身沒有使用這套房屋，所有的投資回報都依靠于游客的入住，而為了換取游客的入住你還要支付可觀的管理成本。怎么想，從商業(yè)模式上這都不是賺錢的買賣。

可能不少人會有僥幸心理，覺得日本政府設(shè)定這些規(guī)定沒用，沒法查或者說查出來也不怕，反正我不是日本人。事實確實如此。但是千里迢迢地跨國去做一件違法的事情，賺取并不是很豐厚的投資回報，值得嗎？還有一個很多人考慮不到的問題：假如你不滿意民宿的投資回報，想要賣掉房子，這是很不容易的。一是因為日本人的購房意愿并不強烈，而且民宿選擇的交通方便、靠近游覽勝地的房子并不是日本人居住生活的首選地區(qū)，也許你要等很久也不一定找到買家。而是日本買賣房屋的稅很高，也許你賣掉房屋的利潤還不夠交稅呢。

友情贈送一句忠告：不要被可能賺錢的幻夢迷惑，然后開開心心地做了接盤俠。