文/奚浦

一、海南的購房人群一直以島外客為主

文昌在海南島的地理位置和環(huán)境比較獨(dú)特，它位于海島的東部，有上百公里的海岸線，擁有三亞那樣的海洋風(fēng)光，但沒有三亞城市的喧鬧和嘈雜。海南島作為旅游大省，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)搞得風(fēng)生水起，文昌更是打著“航天基地”、“宋氏祖居”的旗號如火如荼地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

高隆灣是文昌著名旅游風(fēng)景區(qū)之一，面臨浩瀚南海，風(fēng)平浪緩，水清沙白，海岸椰林成帶，風(fēng)景秀麗。近幾年來，高隆灣的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，僅在這一處海灘（近30平方公里）區(qū)域內(nèi)，就有幾十公頃的大居住區(qū)不下16個，一些著名房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的“恒大晉唐海灣”、“白金海岸”、“書香小鎮(zhèn)”、“平海逸龍灣”、“高龍灣1號”等，均為高層公寓，容積率低于1.5，建筑密度低至18%，綠化率大于50%，樓間距最寬達(dá)90余米。不少建筑的外形像一艘艘游輪停泊在海岸。有的樓盤將海景別墅、商業(yè)和五星級酒店、商業(yè)中心、海岸泳池、中心花園融于一體，以前所未有的恢弘手筆，構(gòu)架涵蓋時尚商業(yè)、生活購物、休閑娛樂、海上運(yùn)動等現(xiàn)代海洋休閑元素的濱海度假體系，將自然而奢華的灣區(qū)生活揮寫得更加優(yōu)雅。但這些片區(qū)幾乎沒有本地人居住，官方數(shù)據(jù)顯示，每年冬天來海南的候鳥人口超過一百萬。海南的購房主力人群一直以島外客為主。鏈家旅居指出，2017年海南島外客戶購房占比高達(dá)88%。島外人在文昌置業(yè)通常會選擇兩個靠海的片區(qū)：清瀾的高隆灣和龍樓銅鼓嶺的月亮灣。這些片區(qū)也聚集了國內(nèi)多家知名開發(fā)商：恒大、世茂、魯能和雅居樂等。高隆灣、月亮灣的商品房均價已經(jīng)突破或接近1萬元／平方米。安居客的數(shù)據(jù)顯示，高隆灣片區(qū)的商品房均價為12198元/平方米，月亮灣片區(qū)則為9210元/平方米。上述片區(qū)多數(shù)主力房源為40平方米到90平方米左右的小戶型，總價大致在40萬元到100萬元之間，均需一次性付款。

無論是高隆灣還是月亮灣，環(huán)境確實(shí)優(yōu)美，適合居住，但是幾百萬平方米的住房量，對于一個人口不多的小城市而言，是個難以消化的數(shù)字，去庫存的任務(wù)十分繁重。于是在海邊的馬路上、住宅小區(qū)出入口，到處是推介樓盤的攤位：有的是五六個攤位扎堆，吆喝招攬；有的是一人一車（房源信息掛在后備箱上） “獨(dú)釣”來客。在路上行走，會隨時被中介機(jī)構(gòu)人員迎面攔?。骸耙灰纯捶孔?？”在菜市場、超市門前，隨時可聽到 “9千元全裝修”、“7千元拎包入住” 的賣房吆喝聲，讓人禁不住心動。

二、海南人沒有投資房產(chǎn)的偏好

在海南時間長了便發(fā)現(xiàn)，海南本島大多數(shù)居民并不需要購買商品房。他們沒有投資房產(chǎn)的偏好，大約有三個原因：一是海南本島人喜歡居住在更有生活氛圍的城市中心區(qū)，例如文昌的本地人大多居住在醫(yī)院、學(xué)校配套等更為齊全的文城鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)。“靠海的房子，本地人一般不會買，也買不起?！倍嗝镜厝吮磉_(dá)了相似的觀點(diǎn)：“本地人其實(shí)是不愛住靠海的房子的。你去住了就知道，風(fēng)一大吹得人不舒服的，而且靠海的那些地方買東西也不方便?！北镜厝司奂钠瑓^(qū)如文城鎮(zhèn)等，則很少有在售一手商品房。如果參考二手房的均價，則與靠海片區(qū)有著較大落差。文昌本地人老周表示，他妹妹去年在東海椰苑（不靠海灘）購買了一套房子，一平方米大概六千多。其他不靠海的房子均價也都在7000元/平方米左右。

第二個原因是房產(chǎn)對于海南本島人而言，就是一個居住的場所，他們追求生活的悠閑和隨意，對于商品房的熱情并不高漲。島上資源豐富，多數(shù)島民都有宅基地，蓋一棟小樓足夠住一家三代?！盀槭裁匆I房？那些房子太小了，不舒服。我們家里的房子又大又寬多好啊。說實(shí)話，如果讓我買這種房子，也不是說買不起，但就是不想買。我們海南人生活很輕松的，不在乎這些，平常喝喝茶、打打牌挺好?！?/p>

第三個原因是海南本島人“如果是老師啊、公務(wù)員啊，會有一些福利房的”。如果在行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位任職，可能獲得購買福利房的資格。筆者也看到在文昌有諸如環(huán)衛(wèi)·園林局生活小區(qū)、財(cái)政深田小區(qū)等住宅小區(qū)。一名在海南從事房地產(chǎn)交易的人士說，一些大型企業(yè)也給予內(nèi)部員工購買福利房的名額，這些房子的單價普遍比市面上的商品房低數(shù)千元：“都是給員工的福利?！?/p>

與其他城市承接了島外的度假需求不盡相同，?？谑杏幸徊糠中枨髞碜詬u內(nèi)其他市縣的居民。文昌居民老馮說：“如果說要買房，我們一般就是給孩子買，也不會在文昌買，會去?？谫I，那兒畢竟是省府。”小葉是儋州人，在海口工作。2017年他在?？谫徺I了一套90平方米的住宅，價格在1.5萬元/平方米左右，供房貸三十年。他買房的原因是，一家人都在?？谏詈凸ぷ鳎枰袀€家。海口的本地人對于“買房”也相對坦然。?？诶蠌埵浅鲎廛囁緳C(jī)，在?？诮伎h有一棟自住房。他曾經(jīng)想過為孩子在?？谥行膮^(qū)買一套學(xué)位房，但是：“價格太貴了，月供還起來還是挺吃力的。想了想也不是一定非要上好學(xué)校不可，沒那個能力，就這樣吧?！狈康禺a(chǎn)中介攤位上陳列的廣告牌顯示，三亞的新建商品房均價3萬、海口2萬、文昌 1.6萬、萬寧2萬、瓊海1.8萬、陵水2.5萬，房價與海南本島人的收入差距還是比較懸殊的，由此可以看出，房價高也限制了海南本島人買房。

于是在海南的海濱城市里，兩類人居住在各自的區(qū)域：市中心生活著本島居民，海邊生活著島外人。即使生活在同一座城市中，兩個群體也有著較為明顯的界限。能把他們聯(lián)系在一起的，就是買菜、看病和出行等生活場所和日?；顒?。當(dāng)然，海南本島人對島外人踴躍購房推高房價、采購食品推高物價還是頗有微詞的。

三、海南堅(jiān)守土地利用底線、生態(tài)保護(hù)紅線和耕地保護(hù)紅線

2018年1月，海南島上處處勁吹生態(tài)環(huán)境整改之風(fēng)，從文昌到三亞，房地產(chǎn)違法用地、違規(guī)建設(shè)、違法填海的行為正在全面整改之中。2017年12月23日，中央環(huán)保督察組向海南反饋環(huán)保督查意見時指出：房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，房地產(chǎn)綁架海南規(guī)劃，鼓了錢袋，毀了生態(tài)。

2018年1月下旬的一天， 在海南文昌市清瀾半島即將被拆除的菜市場前，文昌環(huán)保工作組的工作人員這樣答復(fù)附近業(yè)主的詢問：“被拆除的菜市場原規(guī)劃屬于綠地，我們是依法執(zhí)行。有其他的疑問，請你們?nèi)フ议_發(fā)商協(xié)調(diào)?！鼻鍨懓雿u位于文昌市的清瀾開發(fā)區(qū)。環(huán)保督察意見指出，清瀾半島漁人碼頭項(xiàng)目屬于未報(bào)先建項(xiàng)目，非法占用公共綠地。根據(jù)中央環(huán)保督察組反饋的整改意見，文昌市對漁人碼頭七處違建項(xiàng)目進(jìn)行拆除，拆除總面積為5229平方米，拆除后恢復(fù)為綠地。文昌市的另一整改項(xiàng)目是魯能山海天精品酒店和魯能山海天展銷中心項(xiàng)目。據(jù)《海南日報(bào)》報(bào)道，省市兩級海監(jiān)執(zhí)法部門正在督促項(xiàng)目業(yè)主開展整改工作，違法填海工程對海洋環(huán)境影響后評價、生態(tài)補(bǔ)償方案及岸灘整治修復(fù)方案等，正在根據(jù)專家評審意見進(jìn)行修改完善。

再往南的三亞，整改工作也在進(jìn)行之中，三亞鳳凰島、小洲島度假酒店項(xiàng)目，鹿回頭片區(qū)半島一號項(xiàng)目等均已對一批違規(guī)違法項(xiàng)目實(shí)施暫停建設(shè)、暫停營業(yè)等措施。一名海南本地的小型開發(fā)商告訴筆者：“以前管控得松，填海成本很低，三五十萬元就可以填一畝地，化整為零、圍海造地的情況屢見不鮮?，F(xiàn)在中央這么嚴(yán)厲，這種情況不可能再出現(xiàn)了?！?/p>

環(huán)保督察風(fēng)暴的來臨將地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)保護(hù)的矛盾推上風(fēng)口浪尖。實(shí)際上，自2017年以來，中央乃至海南省就有意識減少GDP對于房地產(chǎn)的依賴，且出臺了多個規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策、文件。

2017年9月29日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知，要求各市縣停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)。這一規(guī)定迅速落地，一些本來已經(jīng)在建的項(xiàng)目也不得不更改規(guī)劃。2018年1月22日，在文昌市一個海景樓盤，銷售人員對筆者說：“這一片本來也是準(zhǔn)備做小戶型的，新規(guī)下來后，再這樣是拿不到預(yù)售證的。公司應(yīng)該會改成大戶型，但那樣就不太好賣了?！?/p>

2018年1月，海南省人民政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地效益的意見》，提出要堅(jiān)持“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、效益提高”等基本要求，確保堅(jiān)守土地利用底線，嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線和耕地保護(hù)紅線，包括要嚴(yán)禁將其他各類用途的土地改變?yōu)樯唐纷≌玫兀垢黝愓猩添?xiàng)目中配建商品住宅，禁止商品住宅和其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目捆綁搭配供應(yīng)，等等。

在2017年，海南的住宅土地供應(yīng)已經(jīng)明顯下降。海南省國土資源工作會議發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年海南省全年供應(yīng)商品住宅用地面積2165.55畝，同比下降62.91%，成交均價436.52萬元/畝，同比增長89.86%。2017年12月25日，海南省委書記劉賜貴在海南省委經(jīng)濟(jì)工作會議上強(qiáng)調(diào)，“海南不能變成房地產(chǎn)加工廠”。在今年1月26日召開的海南省六屆人大一次會議上，海南省省長沈曉明表示，2018年海南將減少房地產(chǎn)投資比重，繼續(xù)深化“兩個暫停”、中部生態(tài)核心區(qū)永久停止開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)等調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售許可證、價格備案、公建配套等制度，科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和節(jié)奏。省長沈曉明在政府工作報(bào)告中更明確指出：保護(hù)好海南生態(tài)環(huán)境，是中央賦予海南的重要政治使命，是全國人民和全省人民的共同期盼，必須以最嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃、最嚴(yán)格的措施、最嚴(yán)厲的處罰、最嚴(yán)肅的問責(zé)，確保海南生態(tài)環(huán)境只能更好，不能變差，不折不扣抓好中央環(huán)保督察問題整改，加快形成生態(tài)文明建設(shè)的良好社會風(fēng)尚和長效機(jī)制，努力建設(shè)全國生態(tài)文明示范區(qū)，呵護(hù)好海南的綠水青山，呵護(hù)好海南百姓的金山銀山。

四、海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展適當(dāng)收縮讓從業(yè)者躊躇不決

面對海南房地產(chǎn)領(lǐng)域的強(qiáng)力整頓，房地產(chǎn)從業(yè)者開始尋覓新的出路。開發(fā)商王鵬告訴筆者，他在海南有兩個正在開發(fā)中的項(xiàng)目，“公司現(xiàn)在還有一百多畝的別墅用地，但現(xiàn)在肯定是建不了別墅的。只能看能否更改規(guī)劃，現(xiàn)在只能先放在那里，也不知道怎么辦?！鄙鲜鰟e墅用地是他與朋友合伙的公司從公開市場拿下的一宗土地。“都是以前拿的，海南之前的地不太值錢。國際旅游島的概念一出來，海南的房地產(chǎn)開發(fā)又熱了起來?！蓖貔i表示，做完手上的項(xiàng)目他就回老家了，現(xiàn)在已經(jīng)很難在海南斬獲新項(xiàng)目了。“哪里還買得到地？好的地、沿海的地也都在大開發(fā)商手里了，跟我們沒關(guān)系?！?/p>

在海南從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)數(shù)量可觀，根據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2017年12月15日，全省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)累計(jì)備案3092家。而2017年11月，北京市備案中介機(jī)構(gòu)為3038家，海南的中介機(jī)構(gòu)數(shù)量已與北京市相當(dāng)。小高是從事房地產(chǎn)交易的中介人士，從業(yè)時間不到兩年。他的主要工作是帶著潛在客戶到各個樓盤參觀，他提供交通工具且不收取客戶的任何費(fèi)

用。如果最終能夠成交，則從開發(fā)商處收取一定的傭金。他們是開發(fā)商的“獲客渠道”之一。小高說，去年一整年他總共簽了十多單，拿到的傭金有十多萬元。他覺得自己的收入并不高，而且競爭也很激烈。小高已經(jīng)看到了這個行業(yè)的市場空間不斷被擠壓，他說：“很多客戶現(xiàn)在都自己直接去樓盤看，一些大型的開發(fā)商也不太愿意和我們合作，他們寧愿去投很多的廣告，給的傭金也很低。海南已經(jīng)快沒地（住宅用地）了，或許再過個幾年就漸漸沒有商品房賣了。等到那時候，我就不干這一行了?！?/p>