文/王紅

一直以來(lái)，住房租賃作為一種私法制度存在于社會(huì)生活之中。然而，隨著社會(huì)之發(fā)展，住房租賃越來(lái)越成為公民居住權(quán)的重要體現(xiàn)，私法之保護(hù)已不能滿足承租人之利益。因此，住房租賃制度中逐漸加入限制出租人自由之條款。這些條款存在的法理依據(jù)究竟為何，是否違背了私法的基本原則，是否符合我國(guó)建設(shè)法治國(guó)家的基本要求，是本文之立足點(diǎn)。本文試圖通過(guò)對(duì)我國(guó)住房租賃制度的相關(guān)措施進(jìn)行法理分析，強(qiáng)調(diào)這些措施對(duì)住房租賃制度發(fā)展之重要性，更好地推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的有序發(fā)展。

一、我國(guó)住房租賃制度現(xiàn)狀

我國(guó)是世界上房屋擁有率較高、房屋承租率較低的國(guó)家，加之我國(guó)住房租賃制度起步較晚，從理論和實(shí)踐兩方面來(lái)看，還有許多可以完善的方面。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，對(duì)加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程等發(fā)揮了重要作用。上海作為國(guó)際化超大規(guī)模城市，住房租賃市場(chǎng)的份額在全國(guó)一直居于前列。隨著人才的流動(dòng)性不斷增加，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已被視為房地產(chǎn)業(yè)的藍(lán)海。公租房的持續(xù)推出、商改租的批準(zhǔn)、商業(yè)性租賃的完善、長(zhǎng)租項(xiàng)目的扶持等都已納入了我國(guó)住房租賃制度建設(shè)當(dāng)中?？梢哉f(shuō)，我國(guó)目前的住房租賃制度已經(jīng)獨(dú)具一格，既繼承了傳統(tǒng)房屋租賃業(yè)的傳統(tǒng)，又結(jié)合了我國(guó)國(guó)情，探索出了一條具有特色的住房租賃制度。

（一）相關(guān)文件規(guī)定

近年來(lái)，國(guó)家和地方政府不斷深化對(duì)住房租賃制度的管理，努力為人民群眾營(yíng)造一個(gè)和諧宜居的生活環(huán)境。2016年5月17日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）；2017年5月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，公開(kāi)征求意見(jiàn)。

上海市也出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定促進(jìn)住房租賃制度的發(fā)展。2017年9月15日發(fā)布《上海市人民政府辦公廳印發(fā)〈關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)〉的通知》（滬府辦〔2017〕49號(hào)）。2017年11月1日，上海市國(guó)土規(guī)劃資源局發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的規(guī)劃土地管理細(xì)則（試行）》（滬規(guī)土資規(guī)〔2017〕3號(hào)）。這些文件的出臺(tái)從制度層面為我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向。

（二）具體措施

從上述文件的內(nèi)容來(lái)看，它們對(duì)市場(chǎng)供給、市場(chǎng)監(jiān)管、市場(chǎng)培育等方面均作了比較詳細(xì)的規(guī)定。

從市場(chǎng)供給方面來(lái)看，主要包括增設(shè)租賃住房用地、加快商改住審批、加大公租房提供、鼓勵(lì)企業(yè)建房等措施，大大提高了未來(lái)住房租賃市場(chǎng)的供給來(lái)源，能夠有效改善出租房源不足的狀況。

從市場(chǎng)監(jiān)管方面來(lái)看，主要包括租買(mǎi)同權(quán)、穩(wěn)定居住權(quán)、建設(shè)統(tǒng)一住房租賃平臺(tái)系統(tǒng)、完善使用標(biāo)準(zhǔn)等措施。其中穩(wěn)定居住權(quán)包括限制解除合同、禁止強(qiáng)制驅(qū)逐承租人、禁止單方面提高租金、禁止隨意克扣租金、租賃期限最低年限要求等內(nèi)容，完善使用標(biāo)準(zhǔn)包括禁止以租代售、禁止分割轉(zhuǎn)讓、禁止改變房屋用途等內(nèi)容。

從市場(chǎng)培育方面來(lái)看，主要包括落實(shí)稅收優(yōu)惠、增加補(bǔ)貼、提高公積金使用率、提升配套服務(wù)功能等內(nèi)容。

可以說(shuō)，這些具體措施的有效落實(shí)將對(duì)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的促進(jìn)作用。

二、我國(guó)住房租賃制度的法理分析

（一）我國(guó)住房租賃制度的私法原理

住房租賃的基本法理源于債法。合同之債作為債的主要原因之一，是住房租賃的法理起點(diǎn)，表現(xiàn)為出租人與承租人訂立租賃合同。我國(guó)《合同法》分則第十三章單獨(dú)規(guī)定了租賃合同，是我國(guó)住房租賃管理的法律依據(jù)。

合同之債的形成基礎(chǔ)是當(dāng)事人雙方訂立的合同，形式或是書(shū)面，或是口頭。合同之債的主要特點(diǎn)在于意思自治。意思自治是指當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位個(gè)人不得非法干預(yù)。意思自治原則是確定合同準(zhǔn)據(jù)法的最普遍的原則。這一原則來(lái)源于16世紀(jì)法國(guó)的查爾斯·杜摩蘭(1500-1566)的意思自治說(shuō)。他主張契約應(yīng)適用當(dāng)事人自己選擇的習(xí)慣，法院也應(yīng)推定當(dāng)事人意欲適用什么習(xí)慣于契約的實(shí)質(zhì)要件和效力。

我國(guó)《民法總則》第五條“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系”和《合同法》第四條“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”分別規(guī)定了意思自治原則。這決定了在我國(guó)合同訂立的基本原則是當(dāng)事人意思自治，即：當(dāng)事人有決定訂立合同的權(quán)利，也有決定不訂立合同的權(quán)利；當(dāng)事人既有訂立履行合同的權(quán)利，也有訂立解除合同的權(quán)利。就住房租賃而言，當(dāng)事人對(duì)租賃期限、租賃面積、租金、房屋維修、押金、房屋收回等問(wèn)題，均可以通過(guò)協(xié)商確定，他人不得非法干預(yù)。

合同之債的另一特點(diǎn)是公平原則，即權(quán)利義務(wù)要對(duì)等，一方之權(quán)利系一方之義務(wù)。我國(guó)《民法總則》第六條“民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)”和《合同法》第五條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)”分別規(guī)定了公平原則。就住房租賃合同而言，承租人享有租賃解除權(quán)，出租人也應(yīng)當(dāng)享有租賃解除權(quán)。出租人預(yù)取的押金，在承租人退租時(shí)則應(yīng)當(dāng)返還。

可以說(shuō)，住房租賃制度基于私法原理解決了租賃合同的基本條款問(wèn)題，構(gòu)建了租賃合同的基本框架。

（二）我國(guó)住房租賃制度的公法原理

從前文論述可知，住房租賃制度的基本法理源于私法，屬當(dāng)事人意思自治之結(jié)果。但前文介紹的我國(guó)住房租賃制度發(fā)展過(guò)程中的具體措施，已突破了前述的意思自治原則和公平原則，比如限制解除合同、禁止強(qiáng)制驅(qū)逐承租人、禁止單方面提高租金、禁止隨意克扣租金、租賃期限最低年限要求等。這些措施出臺(tái)的法理依據(jù)為何？

筆者認(rèn)為，這是為了維護(hù)社會(huì)公共利益而做出對(duì)私法的限制行為，在法理上是私法讓位于公法的行為。這種法理特點(diǎn)源于住房租賃保障的是公民基本居住權(quán)的普遍要求，這種普遍要求在私法領(lǐng)域中注定無(wú)法有效滿足，只能遵循社會(huì)公共利益之需要，從公法之角度予以限制。

社會(huì)公共利益是在一定社會(huì)條件下或特定范圍內(nèi)不特定多數(shù)主體利益相一致的方面，它不同于國(guó)家利益和集團(tuán)（體）利益，也不同于社會(huì)利益和共同利益，具有主體數(shù)量的不確定性、實(shí)體上的共享性等特征。社會(huì)公共利益的理論基礎(chǔ)是社會(huì)本位觀。社會(huì)本位觀源于19世紀(jì)的法國(guó)，以涂爾干為代表的“社會(huì)學(xué)派”認(rèn)為，社會(huì)才是真正的存在，人實(shí)際上因?yàn)樯钤谏鐣?huì)中才是人，因此，社會(huì)的價(jià)值高于個(gè)人的價(jià)值，人的需求要根據(jù)社會(huì)的需求來(lái)確定。傳統(tǒng)民法認(rèn)為，民法是私法，是當(dāng)事人意思自治之結(jié)果，不存在民法上的社會(huì)本位觀。隨著社會(huì)的發(fā)展，這種觀點(diǎn)已經(jīng)不能滿足社會(huì)發(fā)展之需要。眾多個(gè)人的需要已不單單是個(gè)人之需要，在一定的條件下，可能發(fā)展成為社會(huì)公共利益。

在住房租賃市場(chǎng)中，從公法角度來(lái)看，保護(hù)承租人的居住權(quán)、保障公民安居樂(lè)業(yè)、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定是比讓住房租賃市場(chǎng)自由發(fā)展更為重要的價(jià)值選擇，因此，必須通過(guò)有形之手對(duì)無(wú)形之手加以限制，這樣才能充分保障公民的居住權(quán)，相關(guān)的限制措施由此產(chǎn)生。這些措施由房屋管理部門(mén)制定并落實(shí)，對(duì)違反者可以進(jìn)行相關(guān)處罰，實(shí)際上

是賦予了管理部門(mén)一種法定權(quán)利，是通過(guò)行政法中行政處罰和行政強(qiáng)制的功能來(lái)體現(xiàn)國(guó)家對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)承租人居住權(quán)之私法上之保護(hù)。此外，稅收優(yōu)惠、增加補(bǔ)貼、提高公積金使用率等措施則體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)法促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之功能。正是借助了公法中的行政法和經(jīng)濟(jì)法，才使得住房租賃制度更加完善。

三、我國(guó)住房租賃制度的發(fā)展是符合民法的社會(huì)本位觀的選擇

如上所述，住房租賃制度中的相關(guān)措施已經(jīng)由純私法領(lǐng)域之調(diào)整逐漸發(fā)展到應(yīng)由公法予以限制和保護(hù)。這是否違反了民法之基本原則，構(gòu)成法理上之矛盾呢？

筆者認(rèn)為，民法本身即具有社會(huì)本位觀，因此住房租賃制度的發(fā)展并沒(méi)有違反民法之基本原則，不構(gòu)成法理上之矛盾。傳統(tǒng)民法理論認(rèn)為，民法不存在社會(huì)本位觀。隨著民法同時(shí)代的共同發(fā)展，這種觀點(diǎn)已經(jīng)不合時(shí)宜。

在2017年10月1日施行的《民法總則》來(lái)看，我國(guó)民法規(guī)定本身即有社會(huì)本位觀之表現(xiàn)。該法第八條規(guī)定：“民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗?！痹摋l款中的公序良俗實(shí)際上已經(jīng)超過(guò)了平等主體之間的自由意志，是私法之界限。

我國(guó)《合同法》第七條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益?！边@更是直接采用了“社會(huì)公共利益”一詞。社會(huì)本位觀在民法中之體現(xiàn)已確定無(wú)疑。

民法是私法的重要組成部分。民法是關(guān)于當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的規(guī)定。任何權(quán)利義務(wù)均是有邊界的，正如孟德斯鳩所言：“自由不是無(wú)限制的自由，自由是一種能做法律許可的任何事的權(quán)利?！泵穹ㄔS可事情之邊界，即在于不得損害“社會(huì)公共利益”，而社會(huì)公共利益本系公法之范疇。

綜觀世界各國(guó)，都已將住房租賃制度視為一種以私法意思自治為基礎(chǔ)的、維護(hù)公民居住權(quán)的一種制度。單純以私法為依據(jù)，勢(shì)必會(huì)因出租人之優(yōu)勢(shì)地位而損害承租人之利益，從而損害公民居住權(quán)，不利于國(guó)家穩(wěn)定。單純以公法為依據(jù)，將住房租賃完全納入公法之管理，則失去了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的彈性，不利于人的流動(dòng)和市場(chǎng)的發(fā)展?？傊瑔渭儾捎靡环N手段，均無(wú)法實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的有機(jī)統(tǒng)一。只有將公法和私法結(jié)合起來(lái)，在當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上，對(duì)于可能損害社會(huì)公共利益的內(nèi)容加以有條件的限制，才是住房租賃制度健康發(fā)展的可行途徑，也是世界各國(guó)對(duì)公民居住權(quán)保護(hù)的通行做法。

可以說(shuō)，住房租賃制度是一種將私法與公法有機(jī)結(jié)合的制度，充分體現(xiàn)了私法之界限、公法之底線的法理。

四、結(jié)語(yǔ)

住房租賃的法理基礎(chǔ)是合同之債，合同之債的特點(diǎn)在于當(dāng)事人意思自治，但在住房租賃中，卻對(duì)某些權(quán)利加以限制，該限制的法理基礎(chǔ)在于對(duì)公民居住權(quán)保障之公共利益的需要。因此，在住房租賃制度建設(shè)上，將私法之意思自治與公法上的社會(huì)公共利益相結(jié)合，是各國(guó)在住房租賃制度上的一致選擇，是符合社會(huì)發(fā)展過(guò)程的必要手段。

我國(guó)正在努力建設(shè)法治國(guó)家。住房租賃制度作為解決民生問(wèn)題的一項(xiàng)重要制度，對(duì)我國(guó)全面建設(shè)法治國(guó)家具有重要而深遠(yuǎn)的意義。從法理角度分析住房租賃制度，有助于保障具體措施的合法性，從而切實(shí)保障出租人及承租人之利益，建立有序和諧穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)環(huán)境。